,
заместитель начальника Главного управления Банка России по Пермской области
Проблемы развития ипотечного кредитования
Последние несколько лет стали периодом качественных изменений для российского банковского сектора. По итогам прошлого года рентабельность капитала банковского сектора (отношение прибыли к величине собственных средств) в размере 18,8 % превышает рентабельность капитала в целом по отраслям экономики, которая составила 14,9%.
На территории Пермского края кредитные организации по итогам года получили прибыль в размере 199 млн. руб. Свою деятельность осуществляют:
- 9 кредитных организаций;
- 34 филиала иногородних банков;
- 20 отделений Западно-Уральского банка Сбербанка России
- 587 внутренних структурных подразделений.
Валюта баланса за 2005 год увеличилась на 27% и составила 84 млрд. руб. Наблюдается рост объема кредитов – 40% , вкладов физических лиц – 33%, собственных средств банков - 60%. Основной удельный вес в размещении средств приходится на кредитование нефинансового сектора – 66% , на потребительское кредитование – 31%. На покупку жилья направлено банками региона 807 млн. руб. Приведенные цифры свидетельствуют о динамичном развитии банковского сектора региона.
При сопоставимости данных 79 регионов Пермский край по показателям занимает 13 место по объему регионального валового продукта, совокупным активам банковского сектора, по объему привлечения депозитов физических лиц и 10 место по объему кредитования.
Определяющее место в банковской системе Пермского края принадлежит Западно-Уральскому банку Сбербанка России. Среди самостоятельных банков региона наиболее крупными являются «Урал ФД» и «Камабанк».
Базовым условием успешного развития банковского сектора является проведение государством взвешенной, последовательной политики. В рамках Стратегии развития банковского сектора на период до 2008 года, разработанной Правительством Российской Федерации и Банком России, заметен перенос акцентов с внутренних для банковской системы проблем (укрепление стабильности, повышение качества надзора) на внешние, то есть на усиление роли банковской системы в экономике. В качестве приоритетного направления развития банковских услуг названы услуги, направленные на конечного потребителя, в том числе ипотечные кредиты.
Принятый в конце 2003 года Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» позволил банкам выпускать специальные облигации для финансирования ипотеки. В связи с принятием закона Банк России разработал инструкцию 112-И от 01.01.2001 о нормативах, которые должны применяться к банкам, выпускающим ипотечные облигации, хотя ипотечные кредиты банки могут давать и за счет других ресурсов. Поэтому к банкам, дающим ипотечные кредиты, особых требований Банк России не выдвигаем. Но если они захотят выпускать ипотечные облигации, тогда к ним уже будут предъявляться и соответствующие требования.
Минимально допустимое числовое значение норматива H1 кредитной организации - эмитента устанавливается в размере 14 процентов.
Минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) (H17)- 10%
Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (H18) –100%
Максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций - эмитентов перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала) (H19) –50%.
На территории Пермского края банки не осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотека для большинства банков не является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и более того, ипотека не всегда выгодна самим банкам: ипотечный кредит является одним из наиболее рискованных, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более 3 лет в России делать очень сложно.
Главным препятствием, тормозящим кредитный процесс, безусловно, остается дефицит долгосрочных ресурсов. Данное обстоятельство наряду с крайне медленно разворачивающейся государственной поддержкой и несовершенством законодательной базы является одним из основных тормозов на пути развития системы ипотечного кредитования.
Важными вопросами в сфере размещения средств для банков являются:
- проблема качественных заемщиков, которые могли бы предоставить в банк прозрачную отчетность о своем финансовом положении;
- отсутствие достаточных навыков по оценке бизнес-планов и инвестиционных проектов как у специалистов кредитных организаций, так и промышленных предприятий;
- сложности в кредитовании населения и расчета уровня риска по невозврату ссудной задолженности, а также связанные с этим несовершенные судебные процедуры;
- неразвитость и низкая доходность рынка ценных бумаг, срочного рынка, производных финансовых инструментов.
Кредитные организации в своей деятельности должны эффективно управлять кредитным, процентным, правовым риском, риском потери ликвидности и т. д.
Основной вопрос, который встает перед человеком, решившим купить жилье: воспользоваться ипотекой, взять обычный кредит в банке или вступить в жилищный кооператив. Ставки последнего кажутся привлекательнее банковских кредитов. Однако не все так просто. Проценты, действительно, ниже, но в отличие от банков кооперативы берут еще дополнительные сборы: так называемый вступительный взнос, проверка юридической чистоты сделки, создание резервного фонда и т. д. В конечном итоге ставка по таким кредитам оказывается выше, чем берет банк. Но при этом пайщик подвергает себя куда большей опасности.
Банком России были разработаны Рекомендации по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов, согласно которым банк до заключения договора должен указывать все расходы потребителя по получаемому кредиту, включая проценты, все виды платежей, информацию по расчету суммы расходов (иллюстрируется примерами расчета), а также график платежей по потребительскому кредиту. Здесь совпадают интересы и банковского сектора (честная конкуренция) и заемщиков.
Сложившаяся банковская система региона обладает определенным запасом устойчивости. Основная проблема, на наш взгляд, заключается в опасности потери темпа развития банковского бизнеса, запоздалой позиции в завоевании доли рынка. А значительное расширение объемов ресурсной базы банков возможно как за счет секьюритизации активов и развития рынка закладных, так и за счет предоставления банкам бюджетных средств в рамках совместно с застройщиками проработанных программ.
Таким образом, в настоящее время требуется объединить усилия Администрации края, кредитных организаций, строительных компаний, регулирующих органов с целью выработки конкретных программ развития ипотечного кредитования, решение которых позволит повысить эффективность банковского бизнеса и экономики региона в целом.
Начальник Главного управления Банка России
по Пермской области
Заместитель начальника
