Управление и оценка имущества (стр. 3 )

Цели и задачи оценки, принципы оценки собственности. Понятие оценки. Идентификация содержания оценки для определения её цели. Основные виды целей и задач оценки. Понятие стоимости объекта оценки. Классификация видов стоимости в соответствии с российским законодательством. Взаимосвязь целей оценки и вида стоимости, определяемой в результате расчётов по оценке.

Семинар 2.

Изучение стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности РФ. Основные положения международных и европейских стандартов оценки, а также стандартов USPAP. Возможность их применения в российских условиях.

Правовое регулирование и организация процесса оценки. Закон об оценочной деятельности РФ: сфера использования и содержание основных статьей. Понятие оценочной деятельности, регламентированное Законом. Стандарты

оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Понятие международных, европейских, американских стандартов оценки. Особенности правового регулирования оценочной деятельности в различных странах. Процесс оценки собственности: основные этапы и содержание. Составление договора на оценке. Оформление результатов оценки. Виды отчётов по оценке; структура и содержание полного отчёта об оценке.

Особенности лицензирования оценочной деятельности.

Семинар 3.

Структура и содержание отчета по оценке различных видов имущества.

Информационно - методические аспекты оценки. Базовые подходы оценки.

Сбор и анализ информации для оценки собственности. Формы и структура официальной отчётности. Информация о продажах, аренде собственности. Понятие о массовой оценке: сфера применения, построение модели и подготовка информации. Три подхода к оценке собственности: затратный, сравнительный, доходный. Базовые гипотезы подходов. Выбор подходов в зависимости от ситуации оценки. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования трёх подходов.

Семинар 4.

Изучение особенностей оценки недвижимости.

Оценка стоимости зданий и сооружений. Особенности оценки зданий и сооружений. Использование паспортов БТИ и другой технической документации в процессе сбора информации для оценки. Оценка стоимости на основе затрат: состав затрат, порядок их определения, структура нормативов и индексов для определения затрат. Определение износов. Особенности оценки стоимости нового строительства и объектов незавершенного строительства. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода: Графо - аналитический и аналитический метод. Оценка стоимости на основе доходного подхода: шесть функций сложного процента, методы прямой капитализации и дисконтирования денежного потока.

Оценка земельной собственности. Особенности земельной собственности как

объекта оценки. Значимость местоположения участка в определении его стоимости. Учёт взаимосвязи оцениваемого земельного участка и построенных на нём объектов. Цели оценки, виды стоимости и методы оценки, используемые для оценки стоимости земельной собственности.

Семинар 5.

Изучение особенностей оценки машин, оборудования и транспортных средств.

Оценка стоимости машин и оборудования. Общая классификация и идентификация машин и оборудования: определение первичного объекта, выбор типа классификации, проведение классификации. Цели оценки, виды стоимости и методы оценки машин и оборудования. Области применения отдельных методов оценки, их преимущества и недостатки. Учёт износа при оценке машин и оборудования: виды износа и методы расчёта величины износа.

Семинар 6. Изучение особенностей оценки нематериальных активов.

Оценка машин и оборудования, объектов интеллектуальной собственности.

Классификация нематериальных активов. Особенности оценки нематериальных активов. Цели оценки, виды стоимости и методы её определения по отдельным видам нематериальных активов.

Семинар 7. Изучение особенностей оценки бизнеса и различных финансовых вложений.

Оценка бизнеса. Предприятие как разновидность собственности. Понятие имущества и имущественного комплекса предприятия. Цели и ситуации оценки бизнеса предприятия. Теоретические основы и особенности оценки

бизнеса. Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса. Подготовка информации, необходимой для оценки. Финансовый анализ деятельности предприятия, используемый в оценке бизнеса. Понятие контрольной и миноритарной доли собственности и определение итоговой величины стоимости предприятия. Оценка ликвидационной стоимости предприятия.

Темы для самостоятельной работы

(очной, заочной формы обучения по выбору преподавателя)

Наименование тем и литература для самостоятельной работы	Содержание
Темы 1. Цели и задачи оценки, принципы оценки собственности. Основная литература: [2], [3], [4]. Дополнительная литература:[3], [5], [11], [12], [13].	Понятие оценки. Идентификация содержания оценки для определения её цели. Основные виды целей и задач оценки. Понятие стоимости объекта оценки. Классификация видов стоимости в соответствии с российским законодательством. Взаимосвязь целей оценки и вида стоимости, определяемой в результате расчётов по оценке.
Тема 2. Правовое регулирование и организация процесса оценки. Закон об оценочной деятельности РФ. Основная литература: [1], [2], [3], [4]. Дополнительная литература:[3], [4], [7], [12], [16].	Сфера использования и содержание основных статьей. Понятие оценочной деятельности, регламентированное Законом. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Понятие международных, европейских, американских стандартов оценки. Особенности правового регулирования оценочной деятельности в различных странах. Процесс оценки собственности - основные этапы и содержание. Составление договора на оценке. Оформление результатов оценки. Виды отчётов по оценке; структура и содержание полного отчёта об оценке. Особенности лицензирования оценочной деятельности.
Тема 3. Информационно - методические аспекты оценки. Основная литература: [2], [3], [4]. Дополнительная литература:[3], [4], [5], [12], [16].	Базовые подходы оценки. Сбор и анализ информации для оценки собственности. Формы и структура официальной отчётности. Информация о продажах, аренде собственности. Понятие о массовой оценке - сфера применения, построение модели и подготовка информации. Три подхода к оценке собственности - затратный, сравнительный, доходный. Базовые гипотезы подходов. Выбор подходов в зависимости от ситуации оценки. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования трёх подходов.
Тема 4. Оценка стоимости зданий и сооружений. Основная литература: [1], [3], [4]. Дополнительная литература:[9], [10], [11], [20], [27].	Особенности оценки зданий и сооружений. Использование паспортов БТИ и другой технической документации в процессе сбора информации для оценки. Оценка стоимости на основе затрат - состав затрат, порядок их определения, структура нормативов и индексов для определения затрат. Определение износов. Особенности оценки стоимости нового строительства и объектов незавершенного строительства. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода. Графо - аналитический и аналитический метод. Оценка стоимости на основе доходного подхода. Шесть функций сложного процента, методы прямой капитализации и дисконтирования денежного потока.
Тема 5. Оценка стоимости машин и оборудования. Основная литература: [2], [3], [4], [5]. Дополнительная литература:[9], [11], [16], [21], [23].	Общая классификация и идентификация машин и оборудования - определение первичного объекта, выбор типа классификации, проведение классификации. Цели оценки, виды стоимости и методы оценки машин и оборудования. Области применения отдельных методов оценки, их преимущества и недостатки. Учёт износа при оценке машин и оборудования - виды износа и методы расчёта величины износа.
Тема 6. Оценка земельной собственности. Основная литература: [2], [3], [4]. Дополнительная литература:[4], [5], [15], [18], [19].	Особенности земельной собственности как объекта оценки. Значимость местоположения участка в определении его стоимости. Учёт взаимосвязи оцениваемого земельного участка и построенных на нём объектов. Цели оценки, виды стоимости и методы оценки, используемые для оценки стоимости земельной собственности.
Тема 7. Оценка бизнеса. Основная литература: [2], [3], [4], [5]. Дополнительная литература: [3], [5], [12], [13], [23].	Предприятие как разновидность собственности. Понятие имущества и имущественного комплекса предприятия. Цели и ситуации оценки бизнеса предприятия. Теоретические основы и особенности оценки бизнеса. Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса. Подготовка информации, необходимой для оценки. Финансовый анализ деятельности предприятия, используемый в оценке бизнеса. Понятие контрольной и миноритарной доли собственности и определение итоговой величины стоимости предприятия. Оценка ликвидационной стоимости предприятия.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ДЛЯ СТУДЕНТОВ ПО ИЗЧЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ

Самостоятельная работа студента по изучению дисциплины предусматривает изучение литературы, указанной в списке рекомендуемой литературы. Особое внимание следует уделить изучению тем, указанных в настоящих методических указаний.

При изучении дисциплины студент самостоятельно и с использованием материалов установочных лекций и практических занятий должен знать - теоретические основы управления персоналом; механизм управления персоналом; сферы приложения методов управления персоналом.

Для контроля качества усвоения материала в разделе подготовки к семинарам приведены контрольные вопросы для проверки знаний по дисциплине.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ ПРЕПОДАВАТЕЛЕЙ

Методика изложения учебного материала и форма проведения лекционного и семинарского занятия выбирается преподавателем, исходя из особенности изучаемой темы. С целью приближения теоретических знаний к практической деятельности будущих специалистов, в процессе отработки

отдельных тем могут проводиться дискуссии по актуальным вопросам теории и практики управления качеством.

С целью развития творческой активности студентов в ходе проведении занятий могут предусматриваться выступления студентов на семинарских занятиях с подготовленными ими докладами и рефератами. Для лучшего усвоения учебного материала и подготовки к семинарским занятиям предполагается активная внеаудиторная самостоятельная работа студентов с учебной литературой, с нормативными, методическими и справочными материалами. После каждой лекции студентами предполагается выполнение домашнего задания по теме лекции. Для повышения эффективности самоподготовки к занятиям студентам по каждой теме даются методические рекомендации, приводятся вопросы для самоконтроля и тестовые задания для самопроверки. В целях заблаговременной, планомерной и качественной подготовки студентов к промежуточной и итоговой проверке по каждому разделу и по дисциплине в целом приводятся контрольные вопросы, которые составляют основу экзаменационных билетов.

ТЕСТЫ-ВОПРОСЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Тест 1. После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:

а) в цену объекта-аналога;

б) в цену оцениваемого объекта;

в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки в цену оцениваемого объекта.

Тест 2. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
а) коэффициент капитализации земли;

б) коэффициент капитализации здания;

в) ставка дохода на собственный капитал.

Тест 3. Верно ли утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется периодом, когда объект приносит прибыль?

а) верно;

б) неверно.

Тест 4. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

а) как сумму полной рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений, и износа;

б) как сумму стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

в) как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Тест 5. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

а) ценообразующие характеристики оцениваемого объекта приводятся к характеристикам аналогов;
б) ценообразующие характеристики аналогов приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Тест 6. При определении восстановительной стоимости применяется метод:

а) сметный;

б) доходный;

в) индексный.

Тест 7. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):

а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

Тест 8. Ликвидационная стоимость определяется:

а) на основе рыночной стоимости;

б) на основе восстановительной стоимости;

в) на основе стоимости замещения;

г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.

Тест 9. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:

а) доходный;

б) рыночный;

в) восстановительный;

г) замещение;

д) с учетом износа;

е) затратный.

Тест 10. Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»:

а) верно;

б) неверно.

Тест 11. Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:

а) полезность;

б) возраст;

в) дефицитность;

г) передаваемость.

Тест 12. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:

а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный;

г) все вышеперечисленные.

Тест 13. Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к:

А – стоимости использования;

Б – стоимости обмена;

В – общие принципы.

а) ожидания;

б) спроса и предложения;

в) конкуренции;

г) остаточной продуктивности;

д) сбалансированности;

е) изменения;

ж) полезности;

з) вклада;

и) наилучшего и наиболее эффективного использования;

к) замещения;

л) экономической величины;

м) экономического разделения;

н) соответствия.

Тест 14. Доходный подход это:

а) оценка нежилой недвижимости;

б) оценка жилой недвижимости;

в) метод оценки используемой для любой вещи;

г) метод оценки интеллектуальной собственности.

Тест 15. Метод прямой капитализации это:

а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый

доход в стоимость объекта;

б) расчет будущей стоимости аннуитета.

Тест 16. Чистый операционный доход это:

а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;

б) потенциально валовый доход;

в) эффективный валовый доход.

Тест 17. Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это:

а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта;

б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;

в) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.

Тест 18. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации это:

а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом;

б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения;

в) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.

Тест 19. Ставка капитализации собственного капитала состоит:

а) из ставки ипотечного кредита;

б) из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.

Тест 20. При методе дисконтирования денежных потоков производится:

а) расчет срока выполнения инвестиционного проекта;

б) расчет потенциального валового дохода;

в) расчет ставки дисконтирования для будущих денежных потоков;

г) определение эффективного валового дохода.

Тест 21. Для расчета ставки дисконтирования используется:

а) метод цены капитальных вложений;

б) метод динамики роста цен на недвижимость;

в) метод суммирования;

г) метод сложных процентов.

Тест 22. Чистая текущая стоимость положительна если:

а) ставка дисконтирования меньше внутренней ставки дохода;

б) ставка дисконтирования больше внутренней ставки дохода.

Тест 23. Понятие «стоимостной метод оценки» и «затратный метод оценки» тождественны:

а) да;

б) нет.

Тест 24. Затратный подход в оценке недвижимости применяется:

а) при выборе профиля объекта недвижимости;

б) при оценке зданий специального назначения

в) при приобретении объекта в спекулятивных целях;

г) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка.

Тест 25. Для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей необходимо иметь следующую информацию:

а) физические характеристики участка;

б) экономические факторы характеризующие участок;

в) отведенное место в заповедной зоне.

Тест 26. Объектом оценки земельного участка является:

а) право собственности на земельный участок;

б) право использования на правах аренды.

6. При оценке земельного участка методом развития используются:

а) данные капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;

б) данные соотношения между стоимостью земельного участка и

возведенных на нем улучшений;

в) данные анализа наилучшего варианта использования земельного

участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах.

Тест 27.Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных:

а) по условиям продажи;

б) права на земельный участок;

в) местоположения;

г) физические характеристики.

Тест 28. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется:

а) всего объекта подлежащего восстановлению;

б) поэлементно;

в) только реконструируемых узлов, элементов, объектов.

Тест 29. Метод количественного анализа заключается:

а) в сопоставлении смет на затраты труда;

б) в сопоставлении смет на материалы;

в) в сопоставлении смет на все виды работ.

Тест 30. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится:

а) детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости;

б) укрупненный расчет сметы.

Тест 31. Величина накопленного совокупного износа это:

а) стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости;

б) определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом;

в) возможность реконструкции рассматриваемого объекта.

Тест 32. Функциональный износ это:

а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;

б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;

в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.

Тест 33. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке:

а) незавершенного строительства;

б) страхуемого объекта;

в) реконструируемого объекта;

г) объекта сдаваемого в аренду;

д) уникальных объектов.

Тест 34. При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются:

а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым характеристикам;

б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми.

Тест 35. Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости это:

а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке;

б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке;

в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли.

Тест 36. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится:

а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов;

б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта;

в) проверка достоверности информации о сделке.

Тест 37. При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов условий финансирования используют:

а) процентную ставку;

б) условия продаж;

в) порядок проплаты за приобретаемый объект;

г) договоры об участии.

Тест 38. При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание:

а) внесение количественных и качественных корректировок;

б) выявление подходящих объектов для сравнения;

в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом.

Тест 39. Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:

а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты);

б) общего коэффициента капитализации;

в) коэффициента будущей стоимости аннуитета;

г) коэффициента приведения финансовой ренты.

Тест 40. В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном подходе к оценке недвижимости:

а) базовая цена;

б) условия финансирования;

в) местоположение;

г) права собственности;

д) физическая характеристика;

е) степень износа;

ж) условия рынка;

з) состояние окружающей среды;

и) экономические характеристики;

к) иные факторы.

Тест 41. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи;

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи;

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу;

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.

Тест 42. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости;

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

Тест 43. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

Тест 44. В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:

А. Ожидания;

Б. Замещения;

В. Вклада;

Г. Наилучшего и наиболее эффективного использования.

Тест 45. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

Тест 46. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ;

Б. Функциональный износ;

В. Внешний износ;

Г. А, Б  и В;

Д. А и Б.

Тест 47. Ипотечная постоянная определяется как отношение:

А. Ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу;

Б. Выплат по долгу к сумме ипотечного кредита;

В. Ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому капиталу.

Тест 48. Ипотечым кредитом стоит воспользоваться в случае, если:

А. Ипотечная постоянная равна ставке капитализации;

Б. Ипотечная постоянная больше ставки капитализации;

В. Ипотечная постоянная меньше ставки капитализации.

Тест 49. Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

Тест 50. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости:

А. Да;

Б. Нет.

Тест 51. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения;

Б. Для объектов на стадии строительства;

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

В. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде.

Тест 52. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости АЗС:

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

Тест 53. Методами определения полной стоимости воспроизводства являются:

А. Метод прямой капитализации;

Б. Метод сравнительной единицы;

В. Метод количественного анализа;

Г. А, Б и В;

Д.  Б и В.

Тест 54. Какой из методов определения коэффициента капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

Б. Кумулятивный;

В. Метод связанных инвестиций.

Тест 55. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет:

А. Наличие удобного подъезда;

Б. Обеспеченность социальной инфраструктурой;

В. Местоположение.

Тест 56. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

Тест 57. Мультипликатор валовой ренты это:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

Тест 58. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков:

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде;

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде;

В. А и Б.

Тест 59. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически возможно;

Б. Которое юридически допустимо;

В. Которое финансово реализуемо;

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки;

Д. А, Б, В и Г;

E  А, Б, В;

Ж  Б, В.

Тест 60. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны.

Тест 61. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал;

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

Тест 62. Какие из перечисленных методов являются методами определения полной стоимости воспроизводства:

А. Метод количественного обследования;

Б. Метод сравнительной единицы;

В. Метод капитализации;

Г. А и Б;

Д. А, Б, В.

Тест 63. Какие виды износа учитываются при определении суммарного износа объекта недвижимости:

А. Функциональный;

Б. Внешний;

В. Физический;

Г.  А, Б и В;

Д.  А и Б;

Е.  А и В;

Ж. Б и В.

Тест 64. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

Тест 65. Согласование результатов  оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

Д. А, Б, В;

Е. А, Б, В и Г.

Тест 66. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости;

Б. Определение ликвидационной стоимости;

В. А и Б.

Тест 67. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка:

А. Затратный;

Б. Сравнительный;

В Доходный.

Тест 68. Хронологический возраст может быть:

а) больше эффективного возраста;

б) меньше эффективного возраста;

в) таким же, как эффективный возраст;

г) и тем, и другим, и третьим.

Тест 69. Эффективный возраст здания - это:

а) количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки;

б) физический срок жизни здания;

в) оставшийся срок жизни здания;

г) ничего из выше перечисленного.

Тест 70. Существует три вида износа (выберите  правильный ответ):

а) физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физический износ, функциональное устаревание, устаревание по местоположению (внешнее воздействие);

в) устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ;

г) неустранимый физический износ, устранимый функциональное износ, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия).

Тест 71. Каким образом может быть определён эффективный возраст зданий и сооружений?

а) средний возраст их различных компонентов;

б) возраст, в котором они достигнут полной загрузки;

в) отношение возраста к ожидаемому сроку жизни;

г) относительный возраст, учитывающий их физическое состояние и годность для продажи.

Тест 72. Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) представляет собой:

A - Процент от затрат на проектирование строительства.

Б - Сумму, полученную в ходе успешного осуществления проекта.

В - Процент (моржа) от цены продажи объекта недвижимости.

Г - Процент от суммы затрат на управление, организацию строительства и риск.

Тест 73. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?

а) коэффициент капитализации земли,

б) коэффициент капитализации здания,

в) ставка дохода на собственный капитал.

Тест 74. Стоимость в пользовании это:

А) стоимость, соответствующая варианту наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

Б) величина затрат на строительство объекта недвижимости, исходя из его конкретного назначения;

В) величина стоимости, учитывающая полезность объекта недвижимости для конкретного лица;

Г) стоимость с учетом текущего использования объекта на дату оценки.

Тест 75. Какое утверждение в отношении понятий «цены» объекта недвижимости и его «стоимости» является верным?

А) цена объекта недвижимости отражает предположение о величине его стоимости;

Б) стоимость объекта недвижимости отражает наиболее вероятную величину его цены;

В) в договоре купли-продажи объекта указывается его стоимость, а не цена;

Г) при проведении оценки объекта недвижимости определяется его цена.

Тест 76. Для оценки объекта недвижимости при его продаже на свободном рынке должна быть определена:

А) инвестиционная стоимость объекта;

Б) рыночная стоимость объекта;

В) ликвидационная стоимость объекта;

Г) кадастровая стоимость объекта.

Тест 77. В составе глобальных внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости, экологический фактор относится к группе:

А) социальных факторов;

Б) экономических факторов;

В) политических факторов;

Г) физических факторов.

Тест 78. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает:

А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

Б) характеристики окружения объекта оценки;

В) состав инженерной и транспортной инфраструктуры района расположения объекта;

Г) качество подъездных путей к объекту оценки от основных автомагистралей;

Тест 79.  Какой из указанных ниже групп принципов оценки нет в теории оценки недвижимости:

А) принципы, связанные с управлением недвижимостью;

Б) принципы, связанные с представлениями пользователя;

В) принципы, связанные с землей и улучшениями;

Г) принципы, связанные с рыночной средой.

Тест 80. Принцип изменения относится к группе принципов, связанных с:

А) управлением недвижимостью;

Б) представлениями пользователя;

В) землей и улучшениями;

Г) рыночной средой.

Тест 81. Принцип полезности гласит, что:

А) ни один рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены объектов, обладающих аналогичной полезностью;

Б) основная полезность объекта недвижимости заключается в его способности принести в будущем определенный доход его владельцу от сдачи помещений в аренду;

В) объект обладает стоимостью только в том случае, когда он для кого-либо обладает полезностью;

Г) если для определенного лица объект обладает особой полезностью, то стоимость данного объекта может оказаться существенно выше стоимости для типичного круга потенциальных покупателей объекта.

Тест 82. При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы:

А) рыночный, доходный и расчетный;

Б) имущественный, сравнительный и доходный;

В) сравнительный, экспертный и аналитический;

Г) доходный, затратный и сравнительный.

Тест 83. В составе терминологии шести функций сложного процента Аннуитет это:

А) текущая стоимость единичного денежного потока;

Б) серия равновеликих периодических платежей;

В) единичный платеж от сдачи в аренду помещений;

Г) будущая стоимость единичного денежного потока.

Тест 84. Какой ответ на вопрос «Что такое ценообразующий параметр?» является наиболее правильным? Ценообразующий параметр – это:

А) одна из характеристик объекта оценки, оказывающая существенное влияние на его стоимость;

Б) составляющая затрат на строительство объекта недвижимости;

В) цена предложения на открытом рынке недвижимости с возможностью предоставления скидки;

Г) основное условие заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Тест 85. Какая форма корректировок не применяется в составе метода сравнения продаж?

А) процентные корректировки;

Б) денежные корректировки;

В) корректировки на разницу в курсах валют;

Г) корректировки в относительных величинах.

Тест 86. Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:

а) сравнительный; б) затратный; в) доходный.

Тест 87. Что из ниже перечисленного наиболее верно в отношении прямой капитализации:

а) доходы за несколько лет дисконтируются к текущей стоимости;

б) доходы за один год конвертируются в стоимость;

в) будущий доход от продажи недвижимости конвертируется в стоимость;

г) доход от функционирования недвижимости и доход от ее продажи дисконтируются.

Тест. 88. Коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

а) верно  б) неверно.

Тест 89. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

а) делением цены продажи на доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продажи.

Тест 90. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации;

б) метод дисконтирования денежных потоков;

г) ни один из этих методов.

Тест 91. Что из нижеследующего не входит в определение инвестиционной стоимости:

а) стоимость для конкретного пользователя;

б) субъектная стоимость

в) наиболее вероятная цена

г) стоимость при определенных целях инвестирования

Тест 92. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д) все ответы неверны.

Вопросы для подготовки к экзамену

1.Понятие недвижимости.

Особенности и классификация объектов недвижимости.

2.Рынок недвижимости и его особенности.

Структура рынка недвижимости.

3.Рынок жилья, сегментация рынка жилья.

Рынок жилья как объект недвижимости и рынок жилищных услуг (аренда жилья).

4.Субъекты рынка недвижимости.

Риэлтерские компании и их услуги.

5.Земля как объект недвижимости.

Особенности землепользования в современной России.

6.Земельный кадастр.

Паспортизация земельных участков.

Кадастровое дело.

7.Недра как объект недвижимости.

Особенности недропользования в современной России.

8.Оценка инвестиций в недвижимость. Шесть функций, используемые для оценки инвестиций.

9.Имущественные права на объекты недвижимости.

Содержание и особенности прав собственности на объекты недвижимости.

10.Государственное регулирование рынка недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

11.Износ объектов недвижимости, виды износа и его оценка.

12.Теоретические основы оценки объектов недвижимости.

Виды стоимости объектов недвижимости.

13.Рыночная стоимость объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

14.Затратный подход в оценке объектов недвижимости.

15.Определение восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости при затратном подходе.

16.Доходный подход в оценке объектов недвижимости.

17.Коэффициент капитализации и способы его определения.

18.Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости.

19.Страхование недвижимости.

20.Ипотека (залог недвижимости).

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ И ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЫ

Нормативно-правовая литература

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.

2.Земельный кодекс Российской Федерации в редакции от 01.01.2001

No136-ФЗ

3.Федеральный закон «О недрах» в редакции от 01.01.2001 No 2395-1.

4.Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» в редакции от 01.01.2001 No72-ФЗ

5.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001 No122-ФЗ

6.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 01.01.2001 No135-ФЗ

7.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.2001 No102-ФЗ

Основная литература

1.Международные стандарты оценки МСО-2007–М.: РОО.

2.Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. –М.: Маросейка, 2007. –448 с.

3.Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. , .-М.:Финансы и статистика, 2007.–512 с.

4. Мурин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление. Пер. с англ. –М., -Бизнес», 1999.-576 с.

5.Пратт анализ и оценка бизнеса. –М.: Институт Экономического Развития Мирового Банка, 1995.

Дополнительная литература

1.Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов по направлению 080500 "Менеджмент" / , , . –М. : КноРус, 2010

2.Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости : учебное пособие для вузов по спец. "Экономика недвижимости" [и др.] / , . –СПб. : Проспект науки, 2009

3.Девелопмент в недвижимости : [монография] / , , ; Финан. акад. при Правительстве РФ. –М. : КноРус, 2010

4.Введение в экономику недвижимости : учебное пособие для вузов по направлению"Экономика" / , .–М. : КноРус, 2010

5.Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие для вузов по спец."Экономика недвижимости" [и др.] / , . –СПб. : Проспект науки, 2009

6.Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов по направлению 080100 "Экономика" и экон. спец. / , . –М. : КноРус, 2009.

7.Экономика недвижимости: учебник для проф. образования по экон. спец. /. –М. : Высшее образование, 2008

8.Недвижимость. Землеустройство и кадастр недвижимости. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право : энциклопедический словарь : учебное пособие для вузов / . –М. : Экономика, 2008

9.Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов по спец. 060800 "Экономика и управление на предприятии АПК" / ,

, . –М. : КолосС, 2007

10.Экономика недвижимости : конспект лекций / . –Ростов-на-Дону : Феникс, 2007

11.Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / . –Ростов-на-Дону : Феникс, 2007

12.Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов по экон. спец. / ; Моск. гос. индустр. Ун-т.–М. : МГИУ, 2007

13.Экономика недвижимости : учебник для вузов по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отрасли) / ; [ Санкт-Петербург. гос. архит.-строит. ун-т]. –СПб. : Издательство Санкт-Петербургского архитектурно-строительного университета,2007

14.Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов по направлению 080500 "Менеджмент" /, ,

. –М. : КноРус, 2010

15.Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов по направлению 080100 "Экономика" и экон. спец. / , . –М. : КноРус, 2009

16.Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие по спец. "Финансы и кредит" / ; под ред. ; Финансовая академия при правительстве РФ. –М. :КноРус, 2009

17.Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости : [справочное пособие] / , , . –М. : Высшая школа, 2009

18.Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие по спец. "Финансы и кредит" / ; под ред. ; Финансовая академия при правительстве РФ. –М. : КноРус, 2008

19.Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов по направлению 080500 "Менеджмент" /, ,

. –М. : КноРус, 2010

20.Оценка городской недвижимости : проблемный доклад / , ; Всерос. НИИ проблем НТП и информ. в стр-ве (ВНИИНТПИ). –М. : ВНИИНТПИ, 2009

21.Экономическая оценка недвижимости и инвестиции : учебник для среднего проф. образования / . –М. : Академия, 2008

22.Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов по спец. экономики и управления / ; под ред. . –М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2008

23.Оценка недвижимости : учебник для вузов по спец. "Финансы и кредит

" / [, , и др.] ; под ред. , ; Финанс. акад. при Правительстве РФ, Ин-т проф. оценки. –М. : Финансы и статистика,2008

24.Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества : учебное пособие по спец. "Финансы и кредит" / , ; под ред. , . –М. : Финансы и статистика, 2008

25.Оценка недвижимости : учебник для вузов по специальности "Финансы и кредит" / [ , , и др.]; под ред. , М. : Финансы и статистика, 2007

26.Оценка недвижимости : учебник для вузов по специальности "Финансы и кредит" / [ , , и др.]; под ред. , . –М. : Финансы и статистика, 2007

27.Определение инвентаризационной стоимости объектов градостроительной деятельности / , , . –М. : Издательство Ассоциации строительных вузов, 2006

Периодические издания

1.Строительная газета. Еженедельное издание.

2.Экономика и управление недвижимостью. Периодическое издание (1вып./мес.)

Требования к аудиториям для проведения занятий

Для чтения лекций используется аудитория № 000 учебно-исследовательской лаборатория Экономического факультета кафедры менеджмента, оснащенная компьютером, мультимедийным проектором, экраном.

TECHPOD – 7CD5B34:

·  Дисковод: HL-DT-STDVDRAMGE20NU10 USBDevice

·  EDEATA/ATAPIконтроллеры: Intel(R) ICH10D/D0 SATAACHIController

·  Видеоадаптер: Intel(R) Q45/Q43 Express Chipset

·  Дисковые устройства: WDC WD1600AAJS-60B4A0

·  Звуковыеустройства: SoundMax Integrated Digital HD Audio

·  Клавиатура: HP KB-0316

·  Мышь: HP M-SBF96

·  Процессор: Pentium(R) Dual-Core CPU E5GHz

·  Сетеваяплата: Intel(R) 82567LM-3 Gigabit Network Connection

·  ОЗУ: 972 МБ

·  Проектор: BENQ PB-7110

Microsoft Windows XP Professional версия 2002 Service Pack 3