Методические рекомендации комитета по энергетическому комплексу и ЖКХ (стр. 4 )

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

2. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Управление многоквартирным домом осуществляется одним из трех способов:

- управляющей организацией;

- товариществом собственников жилья;

- непосредственно собственниками помещений.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений. Решение общего собрания является основанием для эксплуатирующей организации передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации, товари­ществу собственников жилья или непосредственно собственниками помещений.

Для установления на территории поселения единых правил передачи многоквар­тирных домов в управление специалистами администрации муниципального образо­вания разрабатывается «Порядок передачи многоквартирного дома в управление», который утверждается постановлением главы администрации поселения.

Передача многоквартирного дома в управление включает в себя:

1. Обследование многоквартирного дома;

2. Передачу технической документации.

Решение общего собрания по выбору способа управления доводится до главы ад­министрации поселения в письменном виде (приложение 1). В извещении должна быть информация о выбранном способе управления и просьба о назначении комиссии по обследованию и передаче многоквартирного дома в управление, а так же включе­нию в состав комиссии представителя управляющей организации, председателя товари­щества собственников жилья или уполномоченного собственниками помещений пред­ставителя (в зависимости от выбранного способа управления). К письму прилагаются:

- нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников поме­щений многоквартирного дома;

- устав уполномоченной собственниками управляющей организации, ТСЖ;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (доверенность). На основании письменного извещения глава администрации поселения издает рас­поряжение о передаче многоквартирного дома в управление.

В распоряжении должно быть указано:

- основание передачи многоквартирного дома;

- почтовый адрес дома;

- дата проведения обследования дома комиссией и сроки его передачи;

- состав комиссии;

- должность, фамилия, имя, отчество представителя администрации, уполномо­ченного подписывать договоры управления, а так же договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, ото­пления при непосредственном управлении собственниками помещений за жилые по­мещения муниципальной собственности;

- указание структурному подразделению администрации, уполномоченному рас­поряжаться муниципальным имуществом, об изъятии жилых помещений муници­пальной собственности из хозяйственного ведения обслуживающей организации (при обслуживании дома муниципальным унитарным предприятием);

- другие необходимые пункты.

Комиссия проводит обследование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в день, назначенный главой администрации поселения. По результатам обследования составляется акт о состоянии общего имущества собствен­ников помещений в многоквартирном доме (приложение 2). Акт составляется в трех экземплярах, подписывается членами комиссии и утверждается главой администра­ции поселения. По одному экземпляру акта передается администрации поселения, эксплуатирующей организации и управляющей организации (товариществу собствен­ников жилья, представителю собственников помещений).

Техническая документация на многоквартирный дом передается за 30 дней до прекра­щения договора управления многоквартирным домом по акту передачи технической до­кументации в соответствии с приложением 3 по перечню, указанному в приложении 4.

Работы по косметическому ремонту подъездов, устранению протечек кровли и внут­реннего инженерного оборудования, межпанельных швов в передаваемых много квартирных домах проводятся эксплуатирующей организацией не позднее срока прекращения договора управления за счет средств, собираемых с населения в счет платы за жилье.

Наличие задолженности собственников жилых помещений за коммунальные ус­луги не должна служить препятствием заключения договоров на предоставление ком­мунальных услуг между поставщиками услуг и управляющей организацией, товари­ществом собственников жилья. Вся претензионная работа с должниками проводится в соответствии с Гражданским кодексом.

2. Передача многоквартирного дома управляющей организации

На основании письменного извещения руководителя организации, избранной общим собранием собственников помещений управляющей организацией, орган местного са­моуправления в 5-дневный срок издает распоряжение о передаче дома в управление.

На основании распоряжения органа местного самоуправления:

а) организация, осуществлявшая техническую эксплуатацию многоквартирного дома в сроки, указанные в распоряжении главы администрации:

- передает указанной в распоряжении управляющей организации по акту переда­чи техническую документацию на многоквартирный дом;

- согласовывает с руководителем управляющей организации срок расторжения договоров предприятием и срок заключения таких договоров управляющей организа­цией с организациями, предоставляющими коммунальные услуги;

- извещает организации, предоставляющие коммунальные услуги, о расторжении договоров в сроки, определенные договорами;

- передает в ведение органа местного самоуправления жилые помещения в пере­даваемом доме, находящиеся в хозяйственном ведении предприятия и являющиеся муниципальной собственностью;

б) управляющая организация:

- заключает с каждым собственником помещения договор на управление много­квартирным домом. На помещения, являющиеся муниципальной собственностью, заключает договора с администрацией муниципального образования, которые под­писываются представителем администрации, определенным распоряжением главы администрации муниципального образования;

- согласовывает с руководителем организации, эксплуатирующей многоквартир­ный дом до проведения общего собрания, срок расторжения договоров предприяти­ем и срок заключения таких договоров управляющей организацией с организациями, предоставляющими коммунальные услуги;

- принимает от эксплуатирующей организации техническую документацию на многоквартирный дом;

- заключает договора с организациями на предоставление коммунальных услуг, вывоз бытового мусора, уборку подъездов и придомовой территории;

- приступает к управлению многоквартирным домом не позднее срока определен­ного договором.

Управляющая организация осуществляет техническую эксплуатацию многоквартир­ного дома в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищно­го фонда», утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 000 от 01.01.2001.

Проведение работ по техническому обслуживанию и ремонту, санитарному со­держанию дома управляющая организация может осуществлять своими специалис­тами либо заключить договора со специализированными организациями;

в) структурные подразделения администрации поселения:

- вносят необходимые изменения в реестр заключенных договоров и учетные до­кументы;

- ведут учет договоров на управление многоквартирными домами.

3. Передача многоквартирного дома товариществу

собственников жилья

На основании поступившего от председателя товарищества собственников жилья извещения о выборе способа управления орган местного самоуправления в 5-днев­ный срок издает распоряжение о передаче дома в управление.

На основании распоряжения органа местного самоуправления:

а) организация, осуществлявшая техническую эксплуатацию многоквартирного дома в сроки, указанные в распоряжении главы;

- передает указанному в распоряжении товариществу собственников жилья по акту передачи техническую документацию на многоквартирный дом;

- согласовывает с председателем ТСЖ срок расторжения договоров предприятием и срок заключения таких договоров ТСЖ с организациями, предоставляющими ком­мунальные услуги;

- извещает организации, предоставляющие коммунальные услуг, о расторжении договоров на предоставление коммунальных услуг;

- передает в ведение органа местного самоуправления жилые помещения в пере­даваемом доме, находящиеся в хозяйственном ведении предприятия и являющиеся муниципальной собственностью;

б) товарищество собственников жилья:

- председатель ТСЖ согласовывает с руководителем организации, эксплуатирующей многоквартирный дом, срок расторжения договоров предприятием и срок заключения таких договоров ТСЖ с организациями, предоставляющими коммунальные услуги;

- принимает от эксплуатирующей организации техническую документацию на многоквартирный дом;

- заключает договора с организациями на предоставление коммунальных услуг;

- осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме, уборку подъездов и придомовой территории самостоя­тельно либо заключает договора со специализированными организациями, либо зак­лючает договор управления с управляющей организацией.

Договора на предоставление коммунальных услуг и обслуживание помещений, являющихся муниципальной собственностью, подписываются представителем адми­нистрации муниципального образования, определенным распоряжением главы ад­министрации муниципального образования.

Договора на проведение ремонтных работ заключаются по необходимости.

4. Передача многоквартирного дома собственникам помещений

На основании поступившего от представителя собственников помещений извеще­ния о выборе способа управления орган местного самоуправления в 5-дневный срок издает распоряжение о передаче дома в управление.

На основании распоряжения органа местного самоуправления:

а) организация, осуществлявшая техническую эксплуатацию многоквартирного дома в сроки, указанные в распоряжении главы администрации:

- передает указанному в распоряжении представителю собственников помещений техническую документацию на многоквартирный дом;

- согласовывает с представителем собственников помещений срок расторжения договоров предприятием и срок заключения таких договоров собственниками поме­щений с организациями, предоставляющими коммунальные услуги;

- извещает организации, предоставляющие коммунальные услуги, о расторжении договоров на предоставление коммунальных услуг;

- передает в ведение органа местного самоуправления жилые помещения в пере­даваемом доме, находящиеся в хозяйственном ведении предприятия и являющиеся муниципальной собственностью.

б) при непосредственном управлении многоквартирным домом:

- каждый собственник помещения заключает договоры холодного и горячего во­доснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления с орга­низациями от своего имени;

- заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствую­щие виды деятельности, собственники помещений. При этом все или большинство соб­ственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключае­мых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, элект­роснабжения, газоснабжения, отопления помещений, являющихся муниципальной соб­ственностью, а так же оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, подписываются представителем администрации муници­пального образования, определенным распоряжением главы администрации муници­пального образования.

5. Заключительные положения

Мероприятия, рекомендованные в настоящих Методических рекомендациях, прово­дятся до 31 декабря 2006 года. С 1 января 2007 года орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквар­тирным домом»,

проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Приложение 1.

УВЕДОМЛЕНИЕ

председателя общего собрания собственников помещений о решении общего

собрания по выбору способа управления

Главе администрации____________________________

(наименование поселения)

от председателя товарищества собственников

жилья_________________________________________,

(название ТСЖ)

руководителя управляющей организации

_______________________________________________

(название организации)

представителя собственников жилых помещений

_______________________________________________

(Ф. И.О.)

Уважаемый__________________!

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений жилого дома №__ , корпус_____, расположенного по улице_________города (поселка)____________ от «___»________2006 г., протокол №____, прошу Вас назначить комиссию по обследованию и передаче многоквартирного дома в управление, а так же включить в состав комиссии пред­ставителя управляющей организации (должность, Ф. И.О.), председателя товарищества соб­ственников жилья (Ф. И.О.) или уполномоченного собственниками помещений представителя (Ф. И.О.) - в зависимости от выбранного способа управления.

Приложения:

1. Нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

2. Устав уполномоченной собственниками управляющей организации, ТСЖ, устав уп­равляющей организации.

3. Документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (доверенность). Председатель ТСЖ (руководитель управляющей организации, представитель собствен­ников помещений)____________________________________.

(подпись, Ф. И.О.)

Приложение 2.

Утверждаю

Глава администрации

муниципального образования

_________________поселения

__________________________

(Ф. И.О.)

«__»________________2006 г.

АКТ

о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

I. Общие сведения о многоквартирном доме

1. Адрес многоквартирного дома ______________________________________

2. Кадастровый номер многоквартирного дома (при его наличии) __________

3. Серия, тип постройки______________________________________________

4. Год постройки ___________________________________________________

5. Степень износа по данным государственного технического учета_________

6. Степень фактического износа ______________________________________

7. Год последнего капитального ремонта _______________________________

8. Реквизиты правового акта о признании многоквартирного! дома аварийным и подлежа­щим сносу______________________________________

9. Количество этажей________________________________________________

10. Наличие подвала________________________________________________

11. Наличие цокольного этажа_______________________________________

12. Наличие мансарды______________________________________________

13. Наличие мезонина_______________________________________________

14. Количество квартир______________________________________________

15. Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества ________________________________________________________

16. Реквизиты правового акта о признании всех жилых помещений в многоквартирном доме непригодными для проживания___________________

17. Перечень жилых помещений, признанных непригодными для проживания (с указанием реквизитов правовых актов о признании жилых пожещений непригодными для проживания)____________________________

18. Строительный объем________________________________________куб. м

19. Площадь:

а) многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафамш, коридорами и лестничны­ми клетками__________________________________________кв. м,

б) жилых помещений (общая площадь квартир)_____________________кв. м,

в) нежилых помещений (общая площадь нежилых помендений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме)________________кв. м,

г) помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме)______ кв. м.

20. Количество лестниц___________________________________________шт.

21. Уборочная площадь лестниц (включая межквартирдаые лестничные площадки) ____________________________________________________кв. м

22. Уборочная площадь общих коридоров_________________________кв. м.

23. Уборочная площадь других помещений общего пользовзания (включая технические этажи, чердаки, технические подвалы)__________________кв. м.

24. Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартир­ного дома_____________________________________________.

25. Кадастровый номер земельного участка (при его наличии)____________.

Техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки

Наименование конструктивных элементов	Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочие)	Техническое состояние элементов общего имущества многоквартирного дома
1. Фундамент
2. Наружные и внутренние капитальные стены
3. Перегородки
4. Перекрытия чердачные междуэтажные подвальные
5. Крыша
6. Полы
7. Проемы окна двери
8. Отделка внутренняя наружная
9. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование ванны напольные электроплиты телефонные сети и оборудование сети проводного радиовещания сигнализация мусоропровод лифт вентиляция
10. Внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование для предоставления коммунальных услуг электроснабжение холодное водоснабжение горячее водоснабжение водоотведенис газоснабжение отопление (от внешних котельных) отопление печи АГВ (другое)
11. Крыльца

Председатель комиссии

Члены комиссии

«__»_____________200_ г.

Приложение 3.

АКТ

передачи технической документации на многоквартирный дом

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений от «___»___2006 г.,

протокол №___жилого дома, находящегося по адресу:___________________,

передает__________________________________________________________,

(наименование передающей организации)

а________________________________________________________принимает

(наименование принимающей стороны)

следующие документы:

№ п/п	Наименование документа	Количество листов

От принимающей стороны: От передающей организации:

_______________________ _________________________

(подпись) (подпись) «__»_____________200_г. «__»_____________200_ г.

М. П. М. П.

Приложение 4.

Перечень передаваемой документации

1. Техническая исполнительная документация на здания, территорию и оборудование, используемые жилищной организацией:

- проекты жилых домов (поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений);

- технические паспорта на жилые дома и земельные участки;

- план участка в масштабе 1:1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, располо­женными на нем;

- проекты на отдельно стоящие подсобные здания (гаражи, мастерские, хозяйственно-тех­нические блоки, административные здания, занятые под помещения жилищно-эксгогуатацион-ной организации и др.);

- схемы дворовых и внутридворовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (схема внутридомовых сетей прилагается для све­дения);

- документацию на инженерное оборудование и сооружения (паспорта лифтового хозяй­ства, документация на электрощитовые, подкачивающие устройства, системы противопожар­ной автоматики, дымоудаления и т. п.);

- акты сдачи-приемки в эксплуатацию жилых домов (новостроек или после капитального ремонта) и инженерного оборудования (после капитального ремонта) от строительных и ре­монтно-строительных организаций (со всеми к ним приложениями);

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- домовые книги.