Данное обстоятельство объясняется тем фактом, что, несмотря на хорошую транспортную доступность и близость к проспекту Ленина, здесь практически нет качественных торговых и офисных площадей, строительство новых объектов не ведется. Наибольшее количество объектов представлено бывшими квартирами, расположенными на первых этажах жилых домов, переведенными в статус нежилых помещений, либо требующими перевода в нежилой фонд, а также нежилыми помещениями на нижних этажах новостроек, изначально предназначенных для коммерческого использования.

Трудность поиска аналогов для оцениваемых помещений обусловлена спецификой Объектов аренды, представляющих собой помещения пищеблока столовой (Объект аренды № 1) и аудитории техникума (Объекты аренды №№ 2, 3).

Предоставление помещений учебных учреждений в аренду сторонним организациям – мера, к которой вынуждены прибегать нижегородские образовательные учреждения в целях улучшения финансового состояния, и вероятность того, что оцениваемые помещения когда – либо будут выставлены на открытую продажу, ничтожна.

В обеденный зал столовой ГБОУ СПО «НДТ» можно попасть лишь через общий вход в здание учебного корпуса техникума. Оцениваемые помещения пищеблока столовой имеют отдельный вход (служебный) со стороны заднего фасада здания, однако доступ посетителей в столовую ограничен режимом работы техникума, что затрудняет использование данного объекта в иных коммерческих целях (например, для организации банкетов и т. п.), кроме как по своему прямому функциональному назначению – обеспечение питанием студентов и преподавательского состава техникума.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Текущее использование Объекта аренды № 1 можно классифицировать как «пищевое производство» – по крайней мере, именно так позиционируются на нижегородском рынке недвижимости предлагаемые в аренду и продажу помещения бывших и/или действующих столовых. Кроме того, физическое состояние и технические параметры помещений столовой не могут гарантировать получение дохода достаточного для того, чтобы платить собственнику арендную плату выше, чем та, что будет заплачена за данный объект при сдаче его под общепит или пищевое производство.

Изучение рынка недвижимости, расположенной в Ленинском районе города Нижнего Новгорода, показало, что на дату оценки объектов, аналогичных Объекту аренды № 1, на продажу выставлено практически не было. Поэтому для выявления аналогов, максимально соответствующих оцениваемому Объекту, Оценщиками было проведено исследование рынка недвижимости города в целом. Кроме того, для недвижимости производственного назначения (включая пищевое производство) административный район города не является ценообразующим фактором – в данном случае приоритетными выступают такие факторы как техническое состояние самого помещения, удобство подъезда и т. п.

В ноябре 2012 года объекты недвижимости под пищевое производство в целом по Нижнему Новгороду предлагались в среднем по 36 366 руб./кв. м.

Имеющаяся в распоряжении Оценщиков выборка – на дату оценки (14 ноября 2012 года) на продажу было выставлено всего около 15 объектов – не позволила корректно рассчитать средние арендные ставки под пищевое производство в зависимости от района.

В связи с чем, в качестве базы для поиска объектов – аналогов для оцениваемого недвижимого имущества была выбрана выборка по всем районам города Нижнего Новгорода (данные таблица 18).

Таблица 18

Выборка объектов недвижимости под пищевое производство

№ п/п

Местонахождение

Площадь

Цена предложения

Описание

Источник информации

1.

Город

Нижний Новгород, Приокский район, Кащенко улица

120

7 500 000 рублей / 62500 руб./кв. м

Код 32126. Операция. Продаю. Назначение Производство. Новгород. Район города Приокский. Ориентир Кащенко. Общая площадь, кв. м: 120. Цена, рублей: 7500000. Цена, руб./кв. м: 62500. Описание. Здание 120 м2, Приокский район, пищевое производство, АГВ, вода, канализация. Парковка автомашин: нет. Электричество, кВт: 380. Дата регистрации . Дата осмотра .

http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=17109

АН «Алгоритм»

Ирина Викторовна

Телефон:

8 (8– 4092

2.

Город

Нижний Новгород, Советский район, район площади Советская

148

44 000 руб./кв. м

Советский р-н :: Коммерческая недвижимость :: Продам. Помещение 148 кв. м, район Советской площади, 1 этаж, ремонт, с/узел, 2 входа. Свободного назначения : под офис, пищевое производство и пр., цена 44000 руб./кв. м, посредникам просьба не звонить.

http://www. moris. *****/desk. php

Нижегородская доска объявлений

Телефон:

8 –

3.

Город

Нижний Новгород, Ленинский район, Героя Попова улица

231,3

2 950 000 рублей / 12 754 руб./кв. м

Продажа помещения (Нижний Новгород, Ленинский район)рублей. Вид операции: продажа. Расположение: Нижний Новгород, Ленинский район.

Назначение: производственное, складское. Площадь общая (кв. м): 231,3. Цена за кв. м (рублей): 12`754. Подробнее. № 000. Продается производственно складское помещение. Недорого продается складское помещение в районе улицы Героя Попова, можно использовать под производство, (было производство пищевых добавок), канализация, вода есть, отопление отсутствует, возможность обогрева через электричество. При договоренности с др. собственниками имеется возможности провести газ, до него 200 метров. Помещение располагается на втором этаже 2-х этажного здания. Общий вход. Дата размещения: 31.10.2012.

http://www. *****/?id=511933

Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области

Продавец:

,

АН «Риэлти Груп».

Телефоны:

8 – ,

281 – 8180

4.

Город

Нижний Новгород, Ленинский район

250

4рублей / 16 000 руб./кв. м

Склад или производственное помещение в Нижнем Новгороде (продажа), . Отдельно стоящее здание (250 м²), Нижний Новгород, Ленинский, (На первой линии) на карте 4 рублей. Характеристики коммерческой недвижимости: Продаваемая площадь: 250 м². Общая площадь объекта: 250 м². Объект: Отдельно стоящее здание (продаваемая площадь это вся площадь объекта). Этажи/этажей в строении: этаж все/1. Назначение: Под пищевое производство, магазин, кафе. Цена: Цена за м² от:рублей за м². Цена всего: 4 рублей. Включая НДС: включая НДС. Дополнительные характеристики: Электроснабжение до: 120 кВт/ч. Высота потолков: 3 м. Устройство пола: плитка. Водоснабжение и канализация: Центральное водоснабжение. Техническое оснащение: Есть вентиляция, пожарная сигнализация. Телекоммуникации: Телефон, интернет. Парковка: Свободная наземная парковка на 6 машин. Дополнительная информация: Продаю от собственника кирпичное одноэтажное отдельно стоящее здание в Ленинском районе. Хороший ремонт внутри здания. Отличные подъездные пути. Контактная информация: Собственник: Алексей. Персона для контактов: Алексей

Контактный телефон: 8 – 905 – 661 – 68 – 00. Адрес этого объявления: http://www. *****/sellcom-133.htm

http://www. *****/sellcom-133.html

Недвижимость Нижнего Новгорода

Алексей

Телефон:

8 –

5.

Город

Нижний Новгород, Канавинский район,

в районе улицы Кузбаская

424

13 000 000 рублей / 28 017 руб. кв. м

Продажа, аренда помещение 424 кв. м под магазин, склад, пищевое производство — Нижний Новгород. Цена: 000 рублей. Дата публикации: 28 Марта 2012г. Продажа, аренда помещение 424 кв. м под магазин, склад, пищевое производство. Отдельно стоящее здание с огороженной территорией. Находится в районе Кузбасской. Алексей, 414 – 92 – 90.

http://nizhniynovgorod. *****/424-iid

Бесплатные объявления OLX – Нижний Новгород

Алексей

Телефон:

414 – 9290.

6.

Город

Нижний Новгород Приокский район Шапошникова улица

500

38 000 000 рублей /76 000 руб. кв. м

Код 32675. Операция: Продаю. Тип объекта: Коммерческая недвижимость. Назначение Производство, Земельный участок. Новгород

Район города Приокский. Ориентир: улица Шапошникова. Общая площадь, кв. м: 500. Этаж: 1. Цена, рублей: . Цена, руб./кв. м: 76000. Описание Производственное помещение 500 м2,земельный участок 30 соток в Приокском районе. Пищевое производство, холодильные камеры на 70 т. Все в собственности. Пищевое производство, холодильные камеры на 70 т, центральные коммуникации, заасфальтированная территория. Все в собственности. Парковка автомашин: нет. Электричество, кВт: 200. Вода: Есть. Отопление: Есть.

http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=18227

АН «Алгоритм»

Наталья

Телефон:

8 (8– 4091.

7.

Город

Нижний Новгород Приокский район Геологов улица

500

50 000 000 рублей / 100 000 руб./кв. м

Коммерческое предложение – объект N38798. Продажа, склад, производство. Приокский район, Геологов улица. 1 этаж, площадь объекта: 500 кв. м, стоимость объекта: 50 рублей, стоимость 1 кв. м: рублей. Продается отдельно стоящее здание под производство, склад. В настоящий момент колбасный цех с холодильными камерами (объем до 70 т) и оборудованием. Высота потолка – 3 м. Ворота под Газель. Подъезд еврофуры возможен, но затруднен. Газ, котельная, центральное водоснабжение и канализация. Электрические мощности 150 кВт, возможно увеличение до 200 кВт. Земельный участок 2 950 кв. м в собственности. Территория заасфальтирована, отдельный въезд. Адрес страницы: http://www. *****/supplys/industrialbnaya_nedvizhimostb/prodazha/38798/

http://www. *****/supplys/industrialbnaya_nedvizhimostb/prodazha/38798/?print

Центр Коммерческой Недвижимости

:

8 – ;

8 (8– 9370

8.

Город Нижний Новгород, Канавинский район, Комсомольское шоссе

569

17 000 000 рублей / 29 877 руб./кв. м

Продам помещение, назначение помещения: производство, общая площадь от: 569 кв. м.рублей. Объявление. Продам помещение, назначение помещения: производство, общая площадь от: 569 кв. м. Комсомольское шоссе. Одноэтажное отдельно стоящее здание 569 кв. м под производство пищевое, мебельное и т. д. Выделенная мощность 64 кВт. Территория огорожена забором. Отличные подъездные пути. Нижний Новгород, Комсомольское шоссе, Канавинский район. Регион: Нижегородская область, Нижний Новгород. Общая площадь: 56 9кв. м. Отапливаемое. Охрана. Объявление №

http://nizhniynovgorod. *****/real-estate/commercial-sale/production-warehouses/Prodam-pomeschenie-naznachenie-pomescheniya-advert.html

АН «Сапфир Недвижимость»

Ирина

Телефон: 8 –

9.

Город

Нижний Новгород, Ленинский район

578

30 000 000 рублей / 51903 руб./кв. м

Код 32149. Операция: Продаю. Тип объекта: Коммерческая недвижимость. Назначение: Производство, База, Склад, Офис. Город: Нижний Новгород. Район города: Ленинский. Общая площадь, кв. м: 578. Цена, рублей: 000. Цена, руб./кв. м: 51903. Описание. Производственная база по выращиванию грибов, Ленинский район, 578 м2 – производственное здание на земельном участке 0,3 Га, все в собственности, все коммуникации. Примечание Производственная база по выращиванию различных видов грибов, Ленинский район, 578 м2 – производственное здание на земельном участке – 0,3 Га, все в собственности, все коммуникации, охраняемая, огороженная, асфальтированная территория. Продается как готовый бизнес и как объект недвижимости, рублей. Парковка автомашин: есть. Электричество, кВт: 35. Вода: Есть. Отопление: Есть. Подъезд к объекту: Автодорога. Дата регистрации .

http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=17134

АН «Алгоритм»

Ольга Павловна Телефон:

8 (8– 0794

10.

Город

Нижний Новгород, Советский район, на территории завода шампанских вин

662

18 000 000 рублей / 27 190 руб./кв. м

Продам помещение под сауну, фитнес, пищевое производство. Нижний Новгород. Номер: 993012рублей. Вид помещения: Продажа отдельно стоящих зданий. Площадь: 662 м2. Помещение бывшая столовая и сауна, высота 3,5 м, 65 кВт, земля в собственности, можно частями 395 кв. м, 267 кв. м.

Результаты переговоров с агентом/собственником: На территории завода шампанских вин. 1 этажное здание 395 кв. м – бывшая столовая и 267 кв. м пристроенное к ней двух этажное здание (1 этаж – сауна, 2 этаж – 4 номера). Можно покупать по отдельности, производственная часть будет стоить 30 тысяч рублей за кв. м, можно будет поторговаться. Есть отдельный вход и запасной для разгрузки продуктов. Выходит на переулок Полтавский

http://nizhniy-novgorod. ngr. *****/obyavlenie/prodam-pomeschenie-pod-saunu-fitnes-pischevoe-proizvodstvo-ID6IEMw. html

Елена

Телефон:

8 –

11.

Город

Нижний Новгород, Советский район

662

19 рублей /. 28701 руб./кв. м

Код 32053. Операция: Продаю. Тип объекта: Коммерческая недвижимость. Назначение: Производство, Офис. Город: Нижний Новгород. Район города: Советский. Общая площадь, кв. м: 662. Этаж: 2. Этажность здания: 2. Цена, рублей: . Цена, руб./кв. м: 28701. Описание. Отдельно стоящее здание, 662 кв. м, Советский район, бывшая столовая, земли 2 сотки, все в собственности, 65 кВт, все коммуникации, Цена 18 млн. рублей. Примечание ОСЗ 662 кв. м, Советский район, бывшая столовая, земли 2 сотки, все в собственности, 65 кВт, все коммуникации, 19 млн. рублей. Парковка автомашин: нет. Электричество, кВт: 65. Дата регистрации

http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=17045

АН «Алгоритм»

Елена Ариевна

Телефон:

8 (8– 4067

12.

Город

Нижний Новгород, Сормовский район,

Иванова улица

670

24 рублей / 37313 руб./кв. м

Коммерческое предложение – объект № 000. Продажа, склад, производство. Сормовский район, улица Иванова, 1 этаж, площадь объекта: 670 кв. м, стоимость объекта:рублей, стоимость 1 кв. м: 37313 рублей. Продам 2-х этажное кирпичное здание 670 кв. м с участком земли 3500 кв. м. Земля и строение в собственности. Назначение: земли населенных пунктов. На 1 этаже размещению пищевое производство, 2 этаж офисный. 4 телефонные точки и Интернет от Вымпелтелеком. Все коммуникации: центральные отопление, канализация, холодное и горячее водоснабжение. Мощность 70 кВт возможно увеличение. Стоимость 1 кВт – 3,40 рублей в месяц. Собственник физическое лицо. Строение 17 млн. рублей, земля 3 500 кв. м – 8 млн. рублей.

http://www. *****/supplys/industrialbnaya_nedvizhimostb/prodazha/

Центр Коммерческой Недвижимости

Сурикова Людмила

Телефоны:

8 – ,

8 (8– 9370

13.

Город

Нижний Новгород, заречная часть

1 100

Нет данных

Лот № 000. Продажа пищевого производства мясного направления. Собственные площади 1100 м2, все коммуникации, электричество 500 кВт. Вид сделки: Продам. Раздел (ы): Производства. Город / Район области: город Нижний Новгород, заречная часть. Вид объекта: производственно – складское помещение. Характеристики помещения. Площадь. Общая площадь строений, м2:1100. Площадь участка, га: 0,50. Электричество: Мощность, кВт: 500. Цена: договорная. Коммуникации. Отопление: есть. Канализация: есть. Водоснабжение: есть. Газ: нет. Транспортные коммуникации. Подъездные пути для фур: есть. Железнодорожные пути: нет. Дата последнего изменения информации: 02.03.2012г. Пищевое производство. Продажа готового бизнеса – пищевого производства по переработке мяса. Производственные площади 1100 м2, собственность. Современный ремонт, система кондиционирования, новое оборудование. Камеры глубокой заморозки, коптильная печь. Коммуникации: Электроэнергия 500 кВт, собственность. Вода, канализация – центральные сети. Есть жироуловитель. Отопление – центральные сети, новый теплоузел.

http://www. *****/object/16046.html

Телефон:

8 –

E-Mail: *****@***ru.

14.

Город

Нижний Новгород, Сормовский район

1 046

31 000 000 рублей / 29 637 руб./кв. м

Сормовский район :: Коммерческая недвижимость :: Продам. Продаю Базу с производственными и складскими помещениями общей площадью 1046 кв. м, земли 2 473 кв. м (24,73 соток). Под мясное или кондитерское производство и складирование. Хорошие подъездные пути, охрана, мини АТС. По желанию клиента оборудование для мясного производства: шок. холодильник, инъектор, дифлостер, (разморозка) массажер, волчки, мясорубка, пила, тестомес, пельменный аппарат, коптильня. 31 млн. рублей.

http://www. moris. *****/desk. php

Нижегородская доска объявлений

Анна Григорьевна Телефоны:

8 – ,

8 –

15.

Город

Нижний Новгород, Автозаводский район

2 157

47 000 000 рублей / 21 790 руб./кв. м

Действующее пищевое производство. Автозавод. Продам действующее пищевое производство. Описание. Продается действующая производственная база в составе: 2 157 кв. м – современное кирпичное здание, все коммуникации, производственные, административные и бытовые помещения, качественный ремонт, 457,8 кв. м – ангар, металлическая кровля (8 м), стены и ворота, бетонный пол и фундамент, въезд фуры, 138,8 кв. м – гаражи, кирпич, ж/б, 2 446 кв. м – земельный участок в аренде у города. Объекты незавершенного строительства в готовности 100%. Асфальтированная, огороженная территория, удобный подъезд. В данный момент действующее пищевое производство, возможно с оборудованием, цена и условия покупки обсуждаются. Стоимость 47 млн. рублей.

http://www. *****/avtozavod_pisch/?print

Центр Коммерческой Недвижимости

Мамонтов Андрей

Телефон:

8 –

16.

Город

Нижний Новгород

2 870

55 000 000 рублей / 19 164 руб./кв. м

Пищевое производство. Нижний Новгород. Действующее пищевое производство, площадь – 2870 м2. Продажа, 2870 м2, по договорной цене. Продается действующее пищевое производство на собственных площадях 2870 м2 (производственные, складские, офисные площади). Современное оборудование, высокое качество продукции, большая клиентская база. Активы: Имеется 3 зарегистрированные торговые марки. Пакет разрешительной документации (СЭС, Госстандарт, проект по охране окружающей среды и прочие необходимые сертификаты соответствия). Большая клиентская база. Оборудование: Список оборудования высылается по запросу. Объем выпускаемой продукции: 60 – 80 т в месяц. Выручка в месяц: 6 – 8 млн. рублей. Прибыль в месяц: 1,5 – 2 млн. рублей. Цена объекта: 55 млн. рублей Все подробности по телефону: 8 – .

http://*****/c.html

Доска бесплатных объявлений *****

Телефон:

8 – .

17.

Город

Нижний Новгород, заречная часть

2 870

47 000 000 рублей (с оборудованием) / 16 376 руб./кв. м.

39 000 000 рублей (без оборудования) / 13 589 руб./кв. м

Лот № 000. Продается действующее пищевое производство на собственных площадях 2870 м2 (производственные, складские, офисные площади). Современное оборудование, высокое качество продукции, большая клиентская база. Возможна продажа части бизнеса. Вид сделки: Продам. Раздел (ы): Производства, Склады. Город / Район области: город Нижний Новгород, заречная часть. Вид объекта: производственно – складской комплекс. Характеристики помещения. Площадь. Общая площадь строений, м2:2870. Площадь участка, га: 0,34. Полезная площадь, м2:2870. Высота потолков, м: 6. Электричество. Мощность, кВт: 200. Цена (общая), рублей:47 000 000. Коммуникации. Отопление: есть. Канализация: есть. Водоснабжение: есть. Газ: нет. Транспортные коммуникации. Подъездные пути для фур: есть. Железнодорожные пути: нет. Другая информация. Продается действующее пищевое производство на собственных площадях 2870 м2 (производственные, складские, офисные площади). Современное оборудование, высокое качество продукции, большая клиентская база. Возможна продажа части бизнеса. Дата последнего изменения информации16.07.2012г. Действующее пищевое производство, площадь – 2870 м2. Продажа, 2870 м2 по цене 47 млн. рублей (с оборудованием), 39 млн. рублей (без оборудования). Возможна продажа части бизнеса. Активы: Имеется 3 зарегистрированные торговые марки. Пакет разрешительной документации (СЭС, Госстандарт, проект по охране окружающей среды и прочие необходимые сертификаты соответствия). Оборудование: Список оборудования высылается по запросу. Обособленная благоустроенная территория, КПП, площадка для стоянки автотранспорта. Коммуникации: центральное водоснабжение, отопление, канализация (бытовая, производственная), электроэнергия 200 кВт, имеется возможность увеличения.

http://www. *****/object/8973.html

Телефон:

8 –

E-Mail: *****@***ru.

18.

Город

Нижний Новгород, заречная часть

3 200

25 000 руб./кв. м

Лот № 000. Продается 3-х этажное здание – бывшая столовая, общей площадью 3 200 м2 под пищевое производство. Состояние здания и коммуникаций хорошее, ремонта не требуется. Ценаруб./м2. Вид сделки: Продам. Раздел (ы): Производства. Город / Район области: город Нижний Новгород, заречная часть. Вид объекта: производственно – складское здание. Характеристики помещения. Общая площадь строений, м2: 3 200. Площадь участка, га: 0,25. Высота потолков, м: 4. Электричество. Мощность, кВт: 300. Коммуникации. Отопление: есть. Канализация: есть. Водоснабжение: есть. Газ: нет. Земля. Назначение земли: промышленности. Транспортные коммуникации. Подъездные пути для фур: есть. Железнодорожные пути: нет. Продается 3-х этажное здание – бывшая столовая, общей площадью 3 200 м2 под пищевое производство. Состояние здания и коммуникаций хорошее, ремонта не требуется. Дата последнего изменения информации: 19.06.2012г. Здание имеет 3 входа – каждый может использоваться для погрузки/разгрузки. В здании есть два грузовых лифта. Все коммуникации – в рабочем состоянии: электричество 300 кВт, есть реальная возможность увеличения; отопление – центральное; вода, канализация – центральные. Цена 25 тыс. руб./м2, аргументированный торг.

http://www. *****/object/14312.html

Телефон:

8 –

E-Mail: *****@***ru.

По сформированной выборке была исследована зависимость цены 1 кв. м объектов под пищевое производство от площади. Результаты исследования представлены на рисунке 20. В качестве аппроксимирующей модели была выбрана степенная зависимость. Параметры уравнения регрессии рассчитаны методом наименьших квадратов. Уравнение регрессии приводится на диаграмме.

Анализ распределения точек на графике показывает, что цена объектов под пищевое производство слабо зависит от их площади.

Рис. 20. Зависимость удельных цен предложений объектов под пищевое производство от площади.

Следует отметить, что на сегодняшний день уже сложился определенный сегмент рынка аренды помещений столовых, расположенных в образовательных учреждениях города Нижнего Новгорода и Нижегородской области, а арендаторы этих помещений на конкурсной основе, как правило, ежегодно перезаключают договора аренды.

В целом по городу в ноябре текущего года помещения под пищевое производство сдавались в среднем по 228 руб./кв. м в месяц.

Сложность подбора аналогов для Объектов аренды, как уже было отмечено выше, заключается в том, что изначально оцениваемые помещения не были приспособлены для коммерческого использования и изначально использовались ГБОУ СПО «НДТ» для нужд учебного заведения.

Кроме того, следует отметить, что на рынке недвижимости крайне редки случаи сдачи в аренду помещений под учебно – образовательную деятельность. Поэтому Оценщики вынуждены были использовать в качестве аналогов для Объектов аренды №№ 2, 3 выставленные на продажу и в аренду нежилые встроенные помещения офисного назначения, как наиболее близкие по типу использования.

Изучение рынка коммерческой недвижимости Ленинского района Нижнего Новгорода показало, что встроенные помещения под коммерческое использование в большинстве случаев были представлены несколькими основными сегментами:

*  первый сегмент – нежилые встроенные помещения, расположенные в административных зданиях советской постройки или в административных зданиях предприятий или складских баз (и в этих случаях – на охраняемых территориях);

*  второй сегмент – нежилые встроенные помещения, расположенные офисных центрах;

*  третий сегмент – помещения нижних этажей новостроек, изначально предназначенные под коммерческое использование;

*  четвертый сегмент – квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, переведенные или требующие перевода в статус нежилых помещений, с отдельным входом или с возможностью оборудования такового.

На рынке офисной недвижимости Ленинского района мала доля предложения качественных офисных площадей – как в аренду, так и в продажу в основном предлагались помещения, расположенные либо в старых административных зданиях советского периода постройки, либо на нижних этажах жилых домов.

Цены предложений выставленных на продажу и в аренду объектов, расположенных не на центральных улицах города и не вдоль «красной линии», или на улицах с низкой интенсивностью транспортных и людских потоков, а также для объектов, находящихся вблизи крупных транспортных артерий и деловых центров, но на второстепенных улицах, значительно ниже среднего уровня цен по району.

Влияние на цену оказывает этаж здания, на котором расположен объект, и наличие отдельного входа. Существенная разница в цене наблюдается между помещениями, расположенными на первых, цокольных (подвальных) этажах и этажах выше первого.

По более высоким ценам традиционно на дату оценки предлагались в продажу помещения с хорошим ремонтом, расположенные на проспекте Ленина.

На цену оказывает влияние и престижность местоположения, планировка, а также состояние здания, в котором расположено помещение. Дифференциация цен в зависимости от этажа здания, на котором расположено помещение, чаще наблюдается при сдаче объекта в аренду, чем на продажу.

8.6. Анализ сегмента рынка пищевого оборудования для общественного питания и торговли, к которому относятся Объекты аренды

В настоящее время пищевая индустрия (производство и торговля продуктами питания, общественное питание, пищевое оборудование и др.) – наиболее динамично развивающаяся отрасль

Оборудование для общепита востребовано в связи с бурным развитием сферы общественного питания, организаций, оказывающих услуги в питании и организации досуга.

На отечественном рынке представлен широкий спектр пищевого оборудования для общественного питания отечественного и иностранного производства.

Для оснащения предприятий кафе, ресторанов, столовых используются как отдельные виды пищевого оборудования: (мясорубки, плиты, пароконвектоматы, электрические сковороды и жарочные поверхности, грили, холодильные витрины и многое другое), так и технологические линии (линии раздачи, линии быстрого приготовления пищи и др.).

В последнее время произошли качественные изменения на рынке пищевого оборудования.

Значительную долю на российском рынке занимает импортное пищевое оборудование.

Отечественные производители тоже повышают мощности и качество производства аналогичных машин, стараясь универсальностью, быстрой окупаемостью техники завоевать себе место на рынке. Клиентами становятся бары и рестораны, кафе, предприятия фаст – фуда, комбинаты питания, пекарни, кондитерские цеха, пиццерии, фабрики кухонь, гостиницы и учебные столовые, санатории, учебные центры – любые предприятия общественного питания.

Пищевое оборудование сейчас предлагает большое количество поставщиков: от собственно заводов – изготовителей до многочисленных посредников.

Вопрос цены при выборе оборудования для большинства покупателей первостепенный. Условно можно разделить представленное на рынке оборудование для общепита на три категории (рисунок 21).

Рис. 21. Структура рынка пищевого оборудования в России.[35]

К первой категории (дорогой сегмент или «премиум») относится оборудование для оснащения ресторанов, кафе, баров, столовых известных брендов иностранных производителей (например, немецких), которое отличается высокой стоимостью, современным дизайном, использованием новейших технологий. Помимо высокой цены на подобное оборудование определенным ограничителем для покупателей является дороговизна комплектующих и вспомогательных материалов, а также значительный срок их поставки в Россию (в некоторых случаях он может достигать несколько месяцев). Поэтому высококлассное и дорогостоящее импортное оборудование могут позволить себе немногие компании.

Оборудование, которое относится ко второму сегменту обладает рядом преимуществ для покупателей, по сравнению с оборудованием класса премиум. Оно пользуется значительно большим спросом благодаря умеренно высокой цене, хорошему современному дизайну, сравнительно недорогими комплектующими, наличию большого количества оборудования и комплектующих на складе поставщиков в России. Ко второй ценовой категории можно отнести и некоторую часть оборудования отечественного производства. Как правило, эти модели отличаются сочетанием сравнительно высокого качества и невысокой стоимости.

Преимуществом отечественного оборудования перед иностранным являются оперативные поставки комплектующих, запчастей и возможность доукомплектации технологических линий. Кроме того, данное оборудование характеризуется высокой ремонтопригодностью. Необходимо отметить, что значительная часть этих отечественных производителей использует импортные материалы (например, нержавеющую сталь) и комплектующие (ТЭНы, электронные блоки и т. д.).

В силу объективных причин (более низкая стоимость рабочей силы, энергоресурсов, сырья, особенности налогообложения) стоимость оборудования получается существенно ниже импортного, и поэтому, оно является вполне конкурентоспособным.

Среди известных российских и импортных производителей, создающих пищевое оборудование высокого качества, можно выделить следующие: Атеси, Чувашторгтехника, Станкостроитель, Пензмаш, Rational, Эльф4М, КАМИК, Unox, Ergo, ZANOTTI, Интертехника, Polair и другие.

Среди иностранных производителей оборудования второй ценовой категории можно выделить тепловое оборудование итальянских фирм Berto’s и Tecnoinox, конвекционные печи и расстойные шкафы Garbin (Италия), пароконвектоматы итальянской фирмы Foinox и французской Bourgeois, оборудование фирмы Fimar (Италия), всемирно известные овощерезки и кухонные комбайны французской фирмы Robot coupe, кофемашины Saeco, Nuova Simonelli, La Cimbali (Италия) u Yura (Швейцария), холодильное оборудование Gram (Дания) и Afinox (Италия), линии раздачи Artserf (Италия), соковыжималки Friul, посудомоечное оборудование фирмы Elettrobar (Италия).

Основную же часть оборудования российских производителей следует отнести к третьей ценовой нише ( «Проммаш» (Саратов); (Тула); «Гомельторгмаш» (Гомель) и ряд других).

Невысокий уровень цен определяет нацеленность этой категории оборудования на предпринимателей малого и среднего бизнеса. Производители стремятся к тому, чтобы совершенствовать свою продукцию, улучшать внешний вид, расширять ассортимент, и при этом оставаться в своем ценовом сегменте.

В зависимости от назначения и вида обрабатываемых продуктов, машины и агрегаты предприятий общественного питания можно разделить на несколько групп:

*  тепловое оборудование (электроплиты, аппараты для жарки, грили, аппараты для выпечки, пищеварочные котлы и мн. др.);

*  механическое оборудование (машины для обработки овощей, мяса, рыбы, для приготовления и обработки теста (тестомесы) и т. д.);

*  холодильное оборудование (морозильные камеры низко– и среднетемпературные, морозильные лари, холодильные шкафы);

*  торгово – раздаточное оборудование (витрины, прилавки, линии раздачи);

*  а также нейтральное и вспомогательное оборудование.

Тепловое оборудование пользуется устойчиво высоким спросом. Самым недорогим оборудованием (дешевый сегмент), как правило, комплектуются небольшие предприятия, передвижные киоски, тележки, а агрегатами среднего и высокого класса оснащены стационарные кафе, бары, рестораны. По мнению экспертов, в дальнейшем спрос на тепловое оборудование будет формироваться преимущественно за счет расширения сетей «быстрого питания» в столице и развития предприятий общепита в регионах.

Электромеханическое оборудование предназначено для первичной обработки продуктов и приготовления полуфабрикатов. По оценкам специалистов, применение машин и механизмов этой группы в стационарных предприятиях общепита позволяет значительно повысить производительность труда, облегчить работу персонала, уменьшить травматизм на рабочем месте.

По сравнению с тепловым оборудованием, количество предприятий, выпускающих данные агрегаты, и ассортиментный перечень оборудования меняются незначительно. Принимая во внимание тенденцию развития отрасли, можно предположить, что спрос на механическое оборудование может поступательно расти за счет открытия все новых предприятий общественного питания.

Холодильное оборудование разнообразно по конструкции, рабочей температуре хранения, способу охлаждения и представлено как иностранными, так и отечественными производителями. Продукция отечественных предприятий часто не уступает по качеству и мощности импортным аналогам, а также успешно конкурирует с ними по цене. К сожалению, российские производители до последнего времени не уделяли достаточного внимания вопросам расширения ассортимента, в частности разработке новых моделей холодильных кондитерских прилавков, охлаждаемых и морозильных столов и др. Также с развитием сетей ресторанов и предприятий фаст – фуд на рынке востребованы некоторые новые виды оборудования, например, аппараты шоковой заморозки и охлаждения.

Оборудование для раздачи, демонстрации, нейтральное и вспомогательное оборудование предназначено для кратковременного хранения и демонстрации продукции, ее обработки, хранения столовой посуды, комплектации обедов и отпуска блюд посетителям. Поскольку раздаточные линии комплектуются из различных видов оборудования – вспомогательного, теплового, холодильного, немеханического и транспортирующего – производство таких линий освоено немногим фирмами.

В ценовом секторе премиум выделяются оригинальные итальянские линии, отличающиеся высокотехнологичным исполнением, стильным дизайном, использованием качественных материалов.

Среднеценовой сегмент представлен продукцией некоторых отечественных фирм – «Атеси», «Чувашторгтехника» и другие.

Многие специалисты отрасли отмечают высокий спрос на оборудование среднего класса и, принимая во внимание темпы развития сетей «быстрого питания», в ближайшие годы прогнозируют его стабильный рост. Кроме того, с развитием ресторанного рынка появляется все больше клиентов, которые готовы тратить значительные средства за дорогостоящие импортные линии раздачи, которые отличает высокое качество, эффективный и продуманный функционал и чрезвычайно привлекательный внешний вид. К таким клиентам относятся многие крупные и богатые компании, которые закупают такие линии раздачи для столовых своих предприятий и офисов, а также некоторые предприятия фаст–фуд, стремящиеся как – то выделиться среди своих конкурентов.

Оцениваемое оборудование представляет собой пищевое оборудование, относящееся к разным группам – тепловому (водонагреватель Ariston SL – Slim 50V 1,5 кВт – Объект аренды № 5, электрический бак 20 л – Объект аренды № 10), торгово – раздаточному оборудованию (мармитная линия для вторых блюд – Объект аренды № 6), механическому (тестомес – Объект аренды № 7), холодильному (холодильный агрегат – Объект аренды № 8), к нейтральному (ванная моечная ВМО 2/430 – Объект аренды № 4). Все оборудование изготовлено отечественными производителями.

Вторичный рынок пищевого оборудования для торговли и общественного питания в России развит довольно слабо. Предложения о продаже использовавшегося ранее оборудования имеются, но чаще всего оборудование для общественного питания предлагается в комплексе – продается либо целая раздаточная линия, либо распродается имущество столовых, кафе или ресторанов, которое с точки зрения оптимизации затрат выгоднее приобретать оптом, а не поодиночке.

Причиной слабого развития вторичного рынка пищевого оборудования служит тот факт, что подобное оборудование приобретается, как правило, юридическими лицами и, если продается, то в основном, либо в составе бизнеса (если речь идет о продаже предприятия общепита) или недвижимости (если продается помещение бывшего кафе, ресторана и т. п.).

ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:

По мере исчезновения спекулятивных объектов инвестиций, вызванных перекосом финансовой системы и ее ручной корректировкой, снижения банковских ставок и увеличения сроков кредитов, по мере оздоровления мировой экономики, появления локального спроса и сокращения вакантных площадей, интерес к коммерческой недвижимости со стороны инвесторов будет возвращаться.

[14] http://www. *****/rus/news/2012/november/30/ns_4235869.htm

[15] http://www. *****/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/enterprise/retail/

[16] http://www. *****/blogs/84464/9153/

[17] Сетью в рамках данного обзора считается бренд, объединяющий 3 и более точки общественного питания. Источник: http://marketing. *****/research/.shtml

[18] http://www. admgor. *****/gorod/biznes/potrebitelskiy-rinok/sostoyanie-i-perspektivi-razvitiya-potrebitelskogo-rinka-gor/

[19] http://www. admgor. *****/gorod/biznes/potrebitelskiy-rinok/analiz-razvitiya-predpriyatiy-potrebitelskogo-rinka-goroda-n/

[20] http://www. *****/actual/hottopics/issledovaniya/restoranny_biznes_nignego_novgoroda_obzor_aktualnyh_tendency/

[21] Построена специалистами на основе данных сайта «Кафе и рестораны Нижнего Новгорода», http://menu. *****/area/nizhegorod/?pagearea=18

[22] Данные .

[23] http://www. moris. *****/desk. php, продавец Светлана, телефон: 8 –

[24] http://www. *****/nizhniy_novgorod/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_kafe_gotovyj_biznes_154m2_lenina_pl_, продавец Ирина Вячеславовна (агентство), телефон: 415 – 882.

[25] http://www. *****/?id= продавец Марина Андреевна, телефон: (831)291 – 0429.

[26] http://www. moris. *****/desk. php, продавец Светлана, телефон: 8 –

[27] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=17045, агентство АН «Алгоритм», продавец Елена Ариевна, телефон: 8 (8– 4067.

[28] http://www. *****/object/14312.html, , телефон: 8 – .

[29] http://www. *****/?id= продавец , АН «Риэлти Груп», телефоны: 8 – , 281 – 8180

[30] http://www. *****/supplys/industrialbnaya_nedvizhimostb/prodazha/38798/, Коммерческой Недвижимости», Палашинович Ольга, телефоны: 8 – ; 8(8– 9370.

[31] На период исследования общее число предложений объектов на нижегородском рынке недвижимости под пищевое производство составило 33, из них 18 объектов предлагалось в аренду, 15 – на продажу (данные ).

[32] http://nizhniynovgorod. *****/real-estate/commercial/production-warehouses/Arenda-pomescheniya-naznachenie-pomescheniya-advert.html, Истейт», Викулова Ирина, телефон: 8 – .

[33] http://ru. *****/object/91660.html, компания «РЕСПЕКТ», Александр, телефон: 8 – ,

[34] http://www. *****/supplys/industrialbnaya_nedvizhimostb/arenda/39072, коммерческой недвижимости», Палашинович Ольга, телефоны: 8 – ; 8 (8– 9370.

[35] http://www. *****/articles/cat/0/subcat/0/aid/805/

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2