Общие тенденции на нижегородском рынке общественного питания (стр. 1 )

Обзор рынка

Российская Федерация — Город Нижний Новгород — 2012 год

8.4. Общие тенденции на нижегородском рынке общественного питания

В 2011 году оборот рынка общественного питания в России составил 903,3 млрд. рублей, рост составил 6,2% в сопоставимых ценах в сравнении с предыдущим годом.

В 2011 году 28% общероссийского оборота общественного питания приходилось на Центральный федеральный округ – почти 255 млрд. рублей. На втором месте по обороту общественного питания находится Приволжский федеральный округ с оборотом в 173,5 млрд. рублей. Нижегородская область с оборотом 19,8 млрд. рублей занимает 5 место среди регионов ПФО.

В январе – октябре 2012 года оборот общественного питания в РФ вырос на 5,6% до 812,3 млрд. рублей в годовом исчислении.[14]

Рис. 12. Оборот общественного питания в Российской Федерации, млрд. рублей.[15]

В перспективе на развитие рынка окажут существенное влияние международные мероприятия, которые будут проходить в нашей стране, поскольку в крупных городах довольно высокая доля продаж приходится на иностранных посетителей. Также существенное влияние окажет открытие новых торговых развлекательных объектов, в которых традиционно располагается довольно большое количество разнообразных точек общественного питания.

К негативным факторам, оказывающим влияние на развитие рынка общественного питания, в первую очередь, следует отнести ожидание второй волны кризиса и постоянное упоминание об этом в прессе. Также на сокращение рынка оказывают влияние возросшие после кризиса арендные ставки.

Тормозом рынка по прогнозам экспертов отрасли может послужить введение различных ограничений на курение в общественных местах. К тому же уровень и качество сервиса во многих предприятиях общественного питания, особенно это актуально для регионов, оставляют желать лучшего, что также не может не сказаться на дальнейшем развитии рынка общественного питания в России.[16]

На развитие рынка общественного питания влияние оказывают многочисленные сторонние факторы, такие, как развитие туризма и присущей ему инфраструктуры, запрет на продажу алкоголя, действия властей по регулированию парковочных мест в городах, рост цен на недвижимость, ожидание населением новой волны кризиса.

На сегодняшний день на рынке общественного питания наиболее активно развиваются сетевые концепции.

По оценкам РБК. research, по состоянию на первый квартал 2012 года в России действовало 404 сети общественного питания, включая рестораны, кафе, бары, fast – food, кофейни и уличные киоски (street food).[17]

Территориально рынок общественного питания в России развивается достаточно неравномерно. Наибольшую долю российского рынка общественного питания в целом и сетевого сегмента в частности занимает столица. На нее приходится более трети всех сетевых точек общественного питания (37,9%).

По числу заведений также выделяется Санкт – Петербург, на который приходится около 14,1% сетевых ресторанов, кафе, баров и уличных киосков России.

По мере развития российского рынка общественного питания и его насыщения этот дисбаланс будет сокращаться. В ближайшие годы в связи с обострением конкуренции в Москве центр роста будет постепенно смещаться в другие города – миллионеры.

Современный потребительский рынок города Нижнего Новгорода имеет устойчивое состояние и его можно охарактеризовать как стабильный, с соответствующим уровнем насыщенности товарами и услугами, достаточно развитой сетью предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, с очень высокой предпринимательской активностью.

Объем оборота розничной торговли за 2011 год в городе Нижнем Новгороде составил 241,2 млрд. рублей, темп роста оборота розничной торговли в сопоставимых ценах к аналогичному периоду 2010 года составил 113,5%.

Таблица 16

ДИНАМИКА ОБОРОТА РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ И ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ[18]

Наименование показателя / Год	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Объем розничного товарооборота (млн. рублей)	96 686,4	,7	,9	,6	,8	,2	,7
Объем оборота общественного питания (млн. рублей.)	2 063,6	2 307,5	6 231,7	9 965	9 002,1	8 413,8	10 161,6

По состоянию на 01 января 2012 года в Нижнем Новгороде функционировало:

  3 214 предприятий торговли, торговой площадью 1001,9 тысяч кв. м, в том числе: 1111 продовольственных, торговой площадью 301,3 тысяч кв. м и 2103 непродовольственных, торговой площадью 700,6 тысяч кв. м;

  1 163 предприятий мелкорозничной стационарной сети;

  19 розничных рынка на 9,7 тысяч торговых мест;

  1 435 предприятий общественного питания на 89,6 тысяч мест, в том числе: 439 при производственных предприятиях, учреждениях и учебных заведениях и 996 предприятий открытой сети (рестораны, кафе, бары, закусочные, столовые);

  1 856 предприятий бытового обслуживания населения

За 2011 год на территории города Нижнего Новгорода открылось 47 предприятий общественного питания с числом посадочных мест – 2год – 54 предприятия на 2452 посадочных места), в том числе:

  кафе – 29 на 1477 мест;

  рестораны – один на 50 мест;

  бары – 13 на 317 мест (в том числе, суши – 2);

  закусочные – три на 113 мест;

  столовые – одна на 48 мест.

Таблица 17

ОТКРЫТИЕ ПРЕДПРИЯТИЙ ОБЩЕПИТА НА ТЕРРИТОРИИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА В 2011 ГОДУ[19]

№ п/п	Район города Нижнего Новгорода	Количество предприятий	Количество мест	Тип предприятия
1.	Автозаводский	18	508	Кафе – 9 Бар – 9
2.	Канавинский	2	264	Кафе – 2
3.	Ленинский	4	194	Бар – 1 Кафе – 3
4.	Московский	3	130	Кафе – 3
5.	Нижегородский	8	421	Ресторан – 1 Кафе – 7
6.	Советский	5	203	Кафе – 1 Бар – 1 Закусочная – 3
7.	Сормовский	3	147	Кафе – 1 Бар – 2
8.	Приокский	4	138	Кафе – 3 Столовая – 1

По месту расположения количество предприятий открытой сети общественного питания в городе к началу 2012 года распределилось следующим образом:

  в жилых комплексах – 41;

  при торговых центрах, магазине – 4;

  при зрелищных, культурно – оздоровительных центрах – 1;

  при общежитиях ВУЗов – 1.

Анализируя рынок общепита Нижнего Новгорода, следует отметить тенденцию роста демократичных предприятий питания. Еще одной новацией явилось активное строительство предприятий стационарного фаст – фуда.

Уже открылись первые заведения московских сетей, и идет развитие нижегородского фаст – фуда в сетевом варианте. А в условиях кризиса в Нижнем Новгороде, как и в целом по России, наиболее устойчивыми оказались именно предприятия фаст – фуда.

Продолжают развиваться предприятия общественного питания такого формата, как чайные, кофейни и шоколадницы, всего их по Нижнему Новгороду насчитывается свыше десяти.

Центр города сейчас насыщен всевозможными кафе, а развивать ресторанный бизнес вне центра гораздо сложнее. Заведения общественного питания, расположенные в спальных районах, должны быть рассчитаны на людей, которые живут в том или ином микрорайоне.

Оборот и прибыль любого общепита зависят от места, клиентуры, брэнда, кухни и концепции заведения. Как правило, покупается не просто недвижимость – покупается бизнес.

Бизнесмены, планирующие открыть предприятие общественного питания, в первую очередь, задумываются не столько о формате заведения, сколько о месте его расположения.

По мнению специалистов компании Becar, для общепита (независимо от района расположения) большое значение имеет наличие так называемого «якоря», обеспечивающего постоянный поток клиентов (например, улица Большая Покровская, центр Сормова, крупные торговые центры и т. п.).

В торговых и торгово – развлекательных центрах ресторанные операторы предпочитают снимать от 20 до 80 кв. м.

Среди площадей на нижних этажах зданий лидируют блоки по 50 – 200 кв. м (для кафе или предприятий быстрого питания) или до 350 кв. м (для ресторанов).[20]

Главная проблема рынка общепита – поиск помещения, отвечающего необходимым параметрам и расположенного в месте c высокой проходимостью.

Рис. 13. Территориальное распределение заведений общепита по районам города Нижнего Новгорода.[21]

Препятствуют развитию сферы общественного питания высокие цены на недвижимость. Подходящие помещения найти несложно, но аренда слишком дорога. Этим объясняется интерес владельцев данной отрасли к торговым центрам – наличием площадей и высоким потоком посетителей.

Арендные возможности в центре Нижнего Новгорода во многом исчерпаны. В спальных районах помещения найти проще, но там кафе и рестораны менее востребованы.

Территориальное распределение заведений общепита по районам Нижнего Новгорода представлено выше, на рисунке 9.

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшее число заведений общественного питания сосредоточено в Нижегородском районе Нижнего Новгорода.

Среди выставленных на продажу и аренду объектов недвижимости под общепит в Нижнем Новгороде не редки случаи продажи кафе/ресторана с оборудованием, кухней и готовым интерьером.

Анализ нижегородского рынка недвижимости показал, что все предложения объектов под общепит можно разделить на два сегмента.

Первый сегмент – продажа бывших и/или действующих предприятий кафе и ресторанов. В первом случае речь идет о продаже помещений, в которых ранее располагалось кафе/ресторан (бизнес арендаторов), во втором, как правило, речь идет о продаже помещения вместе с действующими арендаторами, реже – о продаже готового бизнеса.

На период исследования – ноябрь 2012 года – на продажу было выставлено около 15 подобных объектов.

В целом по Нижнему Новгороду в ноябре текущего года действующие кафе предлагались по 62 000 рублей за один квадратный метр.[22] При этом диапазон удельных цен предложений был весьма значителен – отруб./кв. м (Сормовский район, кафе действующее, здание два этажа 400 кв. м, в собственности, земля 30 соток, 14 000 000 рублей[23]) – до руб./кв. м (продаю готовый бизнес кафе 154 м2, в районе площади Ленина, цоколь, хороший ремонт, 6 столиков, 4 бильярдных зала, хороший ремонт, высокий пешеходный и автомобильный трафик, 20 500 000 рублей [24]).

Разброс площадей действующих кафе и ресторанов, выставленных на продажу в ноябре текущего года, был также широкий – от 52 кв. м (продажа помещения, Автозаводский район, улица Раевского, 5000000 рублей, действующее мини – кафе, 1/5 кирпичного жилого дома, с отдельным входом, хороший ремонт, на пересечении двух красных линий, проходное и проездное место, центральное отопление, водопровод, канализация, два сан/узла, можно под кафе – сидят арендаторы)[25] до 400 кв. м[26].

Второй сегмент – это нежилые помещения и здания универсального назначения, одним из возможных вариантов использования которых, является размещение в них точки общепита – кафе, ресторана и т. п. Число таких объектов существенно выше – это и понятно, потому что изначально они не были оборудованы под общепит, и это обстоятельство не накладывает существенных ограничений на возможные варианты их использования. Как правило, подобные объекты чаще всего позиционируются на рынке как торговые или многофункционального назначения, и цены предложения на них близки к ценам торговых помещений.

Третий сегмент – это здания (редко – помещения) бывших столовых, и здания под пищевое производство. Анализ нижегородского рынка недвижимости показал, что предложение в продажу бывших столовых весьма ограничено.

В советские времена столовые, как правило, размещались либо в зданиях учебных и научных учреждений (НИИ, ВУЗы, техникумы, школы, и т. д.), либо в отдельно стоящих зданиях на территории заводов и фабрик. Предприятия продают такие объекты крайне редко – обычно лишь при распродаже имущественного комплекса по частям, или в составе здания, в котором была размещена столовая (в случае если столовая представляет собой встроено – пристроенные помещения).

Как правило, бывшие столовые предлагаются под размещение пищевого производства любой направленности – от мясного до кулинарного, что вполне объяснимо, поскольку технические и физические параметры таких объектов наилучшим образом приспособлены для изготовления, хранения и реализации продуктов питания.

На дату оценки в Нижнем Новгороде на продажу было выставлено всего два здания – бывшие столовые:

1. Отдельно стоящее здание, 662 кв. м, Советский район, бывшая столовая, земли 2 сотки, все в собственности, 65 кВт, все коммуникации, 19 млн. рублей илируб./кв. м;[27]

2. Трехэтажное здание – бывшая столовая, общей площадью 3 200 м2 под пищевое производство, состояние здания и коммуникаций хорошее, ремонта не требуется, ценаруб./кв. м, заречная часть города Нижнего Новгорода.[28]

Разброс цен предложений выставленных на продажу объектов недвижимости под пищевое производство на дату исследования (14 ноября 2012 года) лежал в диапазоне отруб./кв. м (производственно – складское помещение в районе улицы Героя Попова, можно использовать под производство, было производство пищевых добавок, канализация, вода есть, отопление отсутствует, возможность обогрева через электричество, при договоренности с другими собственниками, имеется возможность провести газ, помещение располагается на 2 этаже двухэтажного здания, общий вход, площадь общая 231,3 кв. м, ценаруб./кв. м[29]) до 100 000 руб./кв. м (продается отдельно стоящее здание под производство, склад, в настоящий момент колбасный цех с холодильными камерами до 70 т и оборудованием, высота потолка 3 м, ворота под «Газель», подъезд еврофуры возможен, но затруднен, газ, котельная, центральное водоснабжение и канализация, электрические мощности 150 кВт, возможно увеличение до 200 кВт, земельный участок 2950 кв. м в собственности, территория заасфальтирована, отдельный въезд, Приокский район, Геологов улица, 1 этаж, площадь объекта: 500 кв. м, стоимость объекта:рублей, стоимость 1 кв. м: рублей[30]).

В среднем здания под пищевое производство в ноябре 2012 года предлагались по 36 366 руб./кв. м.

Следует отметить, что довольно часто здания/помещения под пищевое производство выставляются на продажу с имеющимся оборудованием, как правило – это бывшие или действующие пищевые производства.

В результате исследования было выявлено, что под пищевое производство в основном на продажу предлагались объекты, площадь которых превышала 200 кв. м (диапазон составил от 231,2 кв. м до 3200 кв. м). Это и вполне понятно – пищевое производство предполагает наличие как минимум одного – двух цехов, подсобных помещений, санитарно – технических узлов.

Что же касается аренды помещений под пищевое производство, то количество таких объектов весьма ограничено, хотя и превышает число аналогичных объектов, выставленных на продажу (на дату оценки соотношение составило: 55% и 45% соответственно[31]).

В аренду помещения и здания под пищевое производство, в том числе и бывшие столовые в целом по городу в ноябре 2012 года среднем предлагались по 228 руб./кв. м.

При этом диапазон арендных ставок составил от 130 – 140 руб./кв. м в месяц (нижняя граница интервала) до 296 – 400 руб./кв. м в месяц (верхняя граница интервала).

Площадь предлагаемых в аренду объектов недвижимости под пищевое производство в основном лежала в диапазоне от 227,3 кв. м до 1200 кв. м, минимальная площадь объекта составила 65 кв. м.

Зависимости ставки аренды от площади объекта, как и в случае с продажей, не выявлено.

Например, помещение площадью 65 кв. м предлагалось в аренду по 150 руб./кв. м в месяц (помещение под пищевое производство, возможно увеличение площади, есть вода, канализация, Нижний Новгород, улица Ю. Фучика, общая площадь от: 65 кв. м, 150 рублей[32]).

В тоже время помещение площадью 1200 кв. м сдавалось в аренду по цене 250 руб./кв. м (помещение столовой 1200 кв. м, 250 руб. кв. м, 2 этаж производственно – складского корпуса, охраняемая территория предприятия;[33] коммерческое предложение – объект N 39072, Ленинский район, Молитовка, 1 этаж, площадь объекта: 1200 кв. м, стоимость объекта: рублей, стоимость 1 кв. м: 250 рублей, сдается в аренду 2-х этажное здание под пищевое производство, склад на территории базы, недалеко от завода «Coca – Cola»,ворота, удобный подъезд для еврофуры, полы бетонные. 2 подъемника грузоподъемностью 1 т каждый, подведены все коммуникации, есть электрические мощности 300 кВт, дополнительно можно арендовать холодильную камеру 120 м2, температурный режим до –180С, по 750 руб./м2, высота потолка 3,5 м, офисы в административном здании; по арендной ставке возможен торг[34]).

Структура арендных ставок для объектов под пищевое производство неоднородна – в нее могли входить НДС и коммунальные платежи, либо только НДС, а оплата коммунальных услуг отдельно, встречались и другие варианты. Влияние данного факторы сказалось на формировании средней величины арендной ставки для данного сегмента нижегородского рынка недвижимости.

В ходе исследования нижегородского рынка недвижимости под пищевое производство, было выявлено следующее:

  наибольшее количество предложений по аренде объектов под пищевое производство сконцентрировано в заречной части города;

  отличительной чертой рынка аренды является тот факт, что в данном сегменте присутствуют объявления о сдаче в аренду столовых, тогда как в продаже таких объектов почти не встречается;

  большую долю в структуре предложений на продажу занимают предложения отдельно стоящих производственных зданий под размещение пищевого производства;

  структура арендных ставок для объектов под пищевое производство неоднородна.

8.5. Анализ сегмента рынка коммерческой недвижимости, к которому относятся Объекты аренды

Объекты аренды расположены в Ленинском районе города Нижнего Новгорода, на улице Адмирала Нахимова, дом № 10А, на первом этаже учебного корпуса Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Нижегородский дизелестроительный техникум».

Отличительной чертой рынка недвижимости в районе расположения Объекта аренды является ограниченность предлагаемых как в аренду, так и в продажу объектов коммерческого назначения.