Экономика недвижимости (стр. 4 )

— с зачетом имеющегося жилья — за дольщи­ком закрепляется отдельная квартира в строя­щемся доме с указанием метража, оговаривает­ся, сколько метров новой квартиры оплачивает­ся в результате зачета стоимости старой, разни­цу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступ­ности жилья осуществляется через долевое стро­ительство и продажу жилья в рассрочку, функ­ционирование системы строй сбережений, жилищ­ных сберегательных программ, действие регио­нальных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями сво­им сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Методы, финансирования проектов по освое­нию земли. Для такого типа финансирования су­ществуют кредиты под освоение земли — это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. Приобретаемая за счет заемного финансирова­ния земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулуч­шенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие рабо­ты по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтап­ная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

Финансирование недвижимости продажей в рассрочку. Продажа в рассрочку — способ фи­нансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке куп­ли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

5.4. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Проблема активизации инвестиций в недвижи­мость, развития системы долгосрочного ипотеч­ного кредитования требует одновременного при­нятия системы мер. Необходимы действенная за­конодательная база и наличие экономических механизмов, позволяющих развиваться целост­ной системе финансирования недвижимости на основе привлечения долгосрочных ипотечных кре­дитов.

законодательная база в сфере

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Разработка нормативной и законодательной базы в сфере ипотечного кредитования в России еще не закончена. Основными юридическими документами в этой области на сегодняшний день являются:

— Федеральный закон РФ от 01.01.2001 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— Федеральный закон РФ от 01.01.2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Постановление Правительства Российской Федерации о

Лекция 5. Методы оценки инвестиций на рынке недвижимости

Всю совокупность статистических методов оценки эффективности инвестиций можно условно разделить на две группы:

1) методы абсолютной эффективности инвестиций;

2) методы сравнительной эффективности вариантов капитальных вложений.

К первой группе относятся метод, основанный на расчете сро­ков окупаемости инвестиций, и метод, основанный на определе­нии нормы прибыли на капитал.

Ко второй группе - методам сравнительной оценки эффек­тивности инвестиций — относятся:

1) метод накопленного сальдо денежного потока (накоплен­ного эффекта) за расчетный период;

2) метод сравнительной эффективности - метод приведен­ных затрат;

3) метод сравнения прибыли.

Методы оценки эффективности инвестиций, основанные на дисконтировании:

• метод чистой приведенной стоимости (метод чистой дис­контированной стоимости, метод чистой текущей стоимости);

• метод внутренней нормы прибыли;

• дисконтированный срок окупаемости инвестиций;

• индекс доходности;

• метод аннуитета.

Метод оценки эффективности инвестиций исходя из сроков их окупаемости

Срок окупаемости инвестиций - это период времени, ко­торый требуется для возвращения вложенной денежной суммы (без дисконтирования). Иначе можно сказать, что срок окупаемости инвестиций - период времени, за который доходы покры­вают единовременные затраты на реализацию инвестиционных проектов. Этот период затем сравнивается с тем временем, кото­рое руководство фирмы считает экономически оправданным для реализации проекта.

Критерий целесообразности реализации инвестиционного проекта определяется тем, что длительность срока окупаемости инвестиционного проекта оказывается меньшей в сравнении с экономически оправданным сроком его окупаемости.

Недостатки метода окупаемости заключаются в следующем, во-первых, он не учитывает доходы (поступления), которые получит фирма после завершения экономически оправданного срока окупаемости. Поэтому при использовании этого метода как инструмента для принятия управленческих решений не учитываются другие возможные варианты, рассчитанные на более длительный срок окупаемости и требующие больших капиталь­ных вложений. В учет принимаются лишь те проекты, которые обеспечивают быстрый возврат инвестиций. Данный недостаток, как отмечено выше, можно устранить, если руководство фирмы будет располагать информацией об общей продолжительности использования инвестиционного проекта.

Во-вторых, существенный недостаток состоит в том, что при использовании метода окупаемости не учитывается фактор времени, т. е. временной аспект стоимости денег, при котором доходы и расходы, связанные с использованием инвестиционного проекта, приводятся к сопоставимости с помощью дисконтиро­вания. Для решения этой проблемы может быть рекомендован метод определения срока окупаемости инвестиций с учетом их дисконтирования.

В третьих, еще один и, пожалуй, главный недостаток метода оценки эффективности инвестиционных проектов, исходя, из срока их окупаемости состоит в субъективности подхода руководителей фирм или инвесторов к определению экономически оправданного периода окупаемости инвестиционного проекта. Один из инвесторов может потребовать установить экономичес­ки оправданный срок окупаемости инвестиционного проекта в пять лет; другой - сочтет целесообразным выделить финансовые ресурсы на реализацию инвестиционного проекта лишь в том случае, если срок его окупаемости не превысит трех лет.

Изложенный подход к определению главного критериального показателя - экономически оправданного срока окупаемости инвестиционного проекта - может при­вести к реализации не самых эффективных из множества инвестиционных проектов.

Чтобы избежать ошибок при выборе инвестиционного проекта, наряду с методом, основанном на расчете срока окупаемости инвестиций, целесообразно применять метод определения нормы прибыли на капитал.

Необходимо отметить, что, несмотря на отмеченные недостатки метод окупаемости в экономических исследованиях эффективности инвестиций получил широкое распространение в западноевропейских странах и США.

Метод оценки инвестиций по норме прибыли на капитал

Вторым методом оценки инвестиций без дисконтирования денежных потоков, который применяется в западноевропейских странах и США, является метод с использованием расчетной нормы прибыли, известный под названием «прибыль на капитал». Сущность этого метода состоит в определении соотноше­ния между доходом от реализации инвестиционного проекта и вложенным капиталом (инвестициями на реализацию проекта), или в расчете процента прибыли на капитал.

Одна из методических сложностей в понимании метода расчета нормы прибыли на капитал заключается в том, что в запад­ноевропейских странах существует несколько методов определе­ния понятий «доход» и «вложенный капитал». Однако наиболее общим подходом при расчете нормы прибыли на капитал являет­ся определение понятия «доход» как суммы прибыли и амортиза­ции. В другом случае при расчете нормы прибыли на капитал в Расчет принимается чистый доход, т. е. доход после уплаты налогов и процентов за кредит. В третьем случае в расчет принимается чистая прибыль, т. е. прибыль после вычета налогов и без учета амортизации. Наконец, в четвертом случае под доходом понимается общая масса прибыли.

Как правило, расчет нормы прибыли на капитал может про­водиться двумя способами. При использовании первого способа при расчете нормы прибыли на капитал исходят из общей суммы первоначально вложенного капитала, который состоит из затрат на покупку и установку основных средств и увеличения оборот­ного капитала, требующегося для реализации инвестиций. При использовании второго способа определяется средний размер вложенного капитала в течение всего срока службы инвестиционного проекта. В этом случае учитывается сокращение капитальных вложений в основные средства до их остаточной стоимости. Поэтому для расчета нормы прибыли на капитал можно использовать формулы 2.1, 2.2:

Нпк=∑Д/(Т/К)*100; (2.1)

Нпк=∑Д/Т/(К+Кост)/2*100; (2.2)

где Нпк — норма прибыли на капитал % ;

∑Д — сумма годовых доходов за весь срок использования инвестиционного проекта, руб.;

Т — срок использования инвестиционного проекта, лет;

К - первоначальные вложения на реализацию инвестиционного проекта, руб.;

Кост — остаточная стоимость вложений, руб.;

И — сумма износа основных средств, входящих в первоначальные вложения, за весь срок использования инвестиционного проекта, руб.

Другая проблема возникает, когда используется второй способ расчета средней нормы прибыли на капитал. В этом случае первоначальная сумма инвестиций и их остаточная стоимость усредняются. Значение средней инвестиционной стоимости будет изменяться в зависимости от нормы ежегодной амортизации. Наряду с этим, норма прибыли на капитал будет зависеть от того, какой показатель дохода будет использоваться для расчета нормы прибыли на капитал.

С учетом высказанных соображений следует признать, что норма прибыли на капитал является важным инструментом контроля за эффективностью инвестиций. Метод оценки инвестиций без применения дисконтирования, дополненный исследованием по классам инвестиций, учетом цели инвестиционного проекта и сравнительным анализом нормы прибыли на капитал; предусмотренной в инвестиционном проекте с уровнем, достигнутым в целом по предприятию, находит широкое применение в западноевропейских странах. Это свидетельствует о целесообразности его применения и в России. Вместе с тем, нельзя подходить формально к использованию опыта западных стран. Необходимо учитывать особенности налогообложения предприятий, методы расчета амортизации, себестоимости и прибыли в отечественной практике. Следует также решить вопрос о том, как рассчитывать стоимость основных средств и нематериальных активов при определении нормы при­были на капитал в целом по предприятию — по остаточной или по восстановительной стоимости, т. е. без учета износа. Не менее важно решить вопрос о группировке инвестиций по классам, а также об уточнении целей предприятия и увязке их с целями ин­вестиционного проекта.

Методы сравнительной оценки эффективности инвестиций (капитальных вложений)

Метод сравнительной эффективности приведенных затрат (метод минимума затрат). При использовании этого метода выбор наиболее эффективного варианта (инвестиционного проекта) осуществляется, исходя из минимума приведенных затрат. Иначе можно сказать, что из нескольких вариантов, по которым рассчи­таны приведенные затраты, к внедрению принимается вариант, имеющий наименьшее значение приведенных затрат. Расчет про­водится по формуле 2.3

Сi + Ен * Кi→ min, (2.3)

Сi—текущие затраты по производству конкретных видов продукции в расчете на 1 год по i-му варианту, руб.;

Ен — норма прибыли на капитал — норматив эффективности капиталь­ных вложений, установленный инвестором %;

Кi — капитальные вложения по 1-му варианту инвестиционного проек­та, руб.

К внедрению принимается тот инвестиционный проект, у которого сумма приведенных затрат остается минимальной в расче­те на год. Это, как правило, такие инвестиционные проекты, ре­ализация которых направлена на снижение издержек производ­ства, увеличения выпуска продукции при этом не происходит, или расчет приведенных затрат осуществляется на сопоставимый (одинаковый) выпуск продукции как для нового, так и для базо­вого варианта.

Данный метод наиболее целесообразно внедрять при реализации инвестиционных проектов, направленных на замену изношенных фондов, совершенствование технологии изготовления продукции, внедрение новых способов организации рабочих мест и новых методов управления.

В отдельных случаях при использовании этого метода рассчитывается годовой экономический эффект от реализации наиболее эффективного инвестиционного проекта.

Расчет годового экономического эффекта проводится по формуле 2.4.

Эг = [(Сбi+ Ен * Кбу) - (Снi+ Кну)] * А = (Сбi-Снi)*А-(Кну-Кбу)* Ен*А = ∆Эсi * А ± ∆Ку * А, (2.4)

где Эг — годовой экономический эффект от реализации инвестиционного проекта, руб.;

Сбi, Снi — себестоимость единицы конкретного вида продукции (работ, услуг) по базовому и новому (наиболее эффективному) варианту, руб.;

Кбу, Кну — удельные капитальные вложения по базовому и новому варианту, руб.;

Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

А - сопоставимый объем производства одной и той же продукции в расчете на год, шт.;

∆Эсi - снижение (экономия) себестоимости единицы продукции от реализации наиболее эффективного варианта капитальных вложений, руб.;

Если себестоимость конкретных видов продукции изменяется в разрезе отдельных периодов ее изготовления при исполь­зовании инвестиционных проектов, то предварительно следует рассчитать среднегодовую себестоимость единицы продукции и затем определить годовой экономический эффект или приве­денные затраты.

Данный метод можно применять с учетом следующих ограничений:

• капитальные вложения осуществляются в одинаковые периоды времени по новому и базовому варианту и, как правило, в те­чение одного года;

• по базовому и новому варианту (по сравниваемым инвестиционным проектам) осуществляется выпуск одних и тех же видов продукции, имеющих равные цены.

Метод сравнения прибыли. Этот метод целесообразно применять в тех случаях, когда сравниваемые инвестиционные проек­ты различаются не только размером текущих и единовременных затрат на единицу продукции, но и величиной прибыли, и объе­мом выпуска продукции. От сравнения приведенных затрат следует перейти к сравнению получаемой прибыли. Более выгод­ным и, следовательно, целесообразным к внедрению признается тот вариант, который обеспечивает получение большей массы чистой прибыли за весь срок использования инвестиционного проекта. При этом капитальные вложения должны полностью амортизироваться за весь срок полезного использования инвестиционного проекта. Расчет чистой прибыли за i-и год использования инвести­ционного проекта (Пч it) может быть произведен по формуле 2.5.

ПЧit = Аi-(Цi-Сi)-Кi*Ен, (2.5)

где Цi— цена конкретного вида продукции (работ, услуг) по новому и базо­вому варианту, руб.;

Аi - выпуск конкретных видов продукции в i-том году, шт.;

Сi — себестоимость единицы конкретного вида продукции в i-том году, руб.;

Кi — капитальные вложения на реализацию i - го варианта инвестиционного проекта, руб.;

Ен - норматив эффективности капитальных вложений, устанавливаемый инвестором.

Метод накопленного эффекта за расчетный период использова­ния инвестиционного проекта. Методика расчета накопленного эффекта за расчетный период использования инвестиционного проекта состоит в следующем.

1. Рассчитывается денежный поток от операционной деятель­ности по годам использования инвестиционного проекта. Под операционной деятельностью подразумевается получение чисто­го дохода от использования инвестиционного проекта. Чистый доход включает сумму чистой прибыли и амортизации по годам использования инвестиционного проекта.

2. Рассчитывается сальдо инвестиционной деятельности предприятия, как алгебраическая сумма притоков и оттоков денежных средств, обусловленных реализацией инвестиционного проекта. Методика расчета сальдо инвестиционных потоков зависит от структуры источников финансирования инвестиционного проек­та (соотношения собственных и заемных средств). Если одним из источников финансирования инвестиционных проектов является заем, то следует проводить расчет процентов по кредиту в зависи­мости от процентной ставки, суммы самого кредита и сроков его погашения.

3. Перед расчетом денежного потока от операционной деятельности предварительно необходимо рассчитать базу налогооб­ложения и налоговые вычеты по каждому сроку использования инвестиционного проекта.

4. Рассчитывается размер ежегодного взноса в счет погашения кредита. Размер ежегодного взноса в счет погашения кре­дита определяется таким образом, чтобы сальдо между чистым доходом от операционной деятельности, с одной стороны, и суммой процентов за кредит, а также ежегодным размером по­гашаемого кредита, с другой - имело нулевое или положитель­ное значение.

5. Рассчитывается суммарное сальдо денежного потока по инвестиционной и операционной деятельности по каждому году использования инвестиционного проекта.

6. Рассчитывается сальдо накопленного денежного потока от операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом, начиная с «нулевого года», когда были произведены инвестиционные затраты и, кончая последним годом использова­ния инвестиционного проекта.

7. Принимается управленческое решение о целесообразности реализации того инвестиционного проекта (того варианта капитальных вложений), который обеспечивает получение макси­мальной суммы накопленного эффекта за весь срок использова­ния инвестиционного проекта.

Суммарный эффект от операционной и инвестиционной дея­тельности, или чистый доход от реализации инвестиционного про­екта, включает сумму чистой прибыли и амортизации за вычетом инвестиционных затрат. Чистая прибыль при этом рассчитывается как разность между прибылью от операционной деятельности и величиной налогов, уплачиваемых из прибыли в бюджет.

Под прибылью от операционной деятельности понимается прибыль от реализации инвестиционного проекта. Она рассчитывается в виде разности между выручкой от реализации продук­ции без косвенных налогов и ее себестоимостью, обусловленной операционной деятельностью или, точнее, обусловленной реали­зацией инвестиционного проекта.

Суммарный эффект от операционной и инвестиционной деятельности, или чистый доход от реализации инвестиционного проекта, включает сумму чистой прибыли и амортизации за вычетом инвестиционных затрат. Чистая прибыль при этом рассчитывается как разность между прибылью от операционной деятельности и величиной налогов, уплачиваемых из прибыли в бюджет.

Под прибылью от операционной деятельности понимается прибыль от реализации инвестиционного проекта. Она рассчи­тывается в виде разности между выручкой от реализации продук­ции без косвенных налогов и ее себестоимостью, обусловленной операционной деятельностью или, точнее, обусловленной реали­зацией инвестиционного проекта.

Метод чистой приведенной стоимости. Чистая приведенная (дисконтированная) стоимость — разница между приведенным (дисконтированным) денежным дохо­дом от инвестиционного проекта и единовременными затратами на инвестиции. Денежные доходы в данном случае понимаются как разность между стоимостью продукции по продажным ценам и издержками на ее производство. В издержки, как правило, не включаются затраты на амортизацию. Из дохода предварительно вычитается налог на прибыль, поэтому на практике доход определяется путем суммирования массы прибыли за вычетом налога на прибыль и амортизации.

Для исчисления чистой приведенной стоимости необходимо располагать информацией не только о движении денежных средств, обусловленном формированием денежных доходов, но и о движении денежных средств, связанном с инвестиционными издержками, необходимыми для реализации инвестиционного проекта.

Метод оценки эффективности инвестиционного проекта на ос­нове чистой приведенной стоимости позволяет принять управлен­ческое решение, о целесообразности реализации инвестиционного проекта исходя из сравнения суммы будущих дисконтированных доходов с требуемыми для реализации инвестиционными издержками (капитальными вложениями).

Критерий принятия управленческих решений о целесообразнос­ти реализации инвестиционного проекта одинаков для любых видов инвестиций и организаций: если чистая приведенная стоимость по­ложительна (ее значение больше нуля), инвестиционный проект следует принять, и наоборот. Положительное значение чистой приведен­ной стоимости означает, что текущая стоимость доходов превышает инвестиционные затраты и, как следствие, обеспечивает получение дополнительных возможностей для увеличения благосостояния ин­весторов. Нулевое значение чистой приведенной стоимости является недостаточным основанием для принятия решения о реализации инвестиционного проекта.

Для использования метода чистой приведенной стоимости необходимо располагать следующей информацией:

• о затратах на реализацию инвестиционного проекта;

• о будущей сумме возможных доходов от реализации инвес­тиционного проекта;

• об ожидаемом экономически целесообразном сроке исполь­зования инвестиционного проекта;

• о требуемой норме прибыли (дисконтной ставке), по кото­рой рассчитывается чистая приведенная стоимость.

Обоснование нормы прибыли (дисконтной ставки) выступает наиболее важным моментом при расчете чистой приведенной стоимости. За ставку дисконтирования (норму прибыли), как правило, принимается минимальная норма прибыли, которая не­редко приравнивается к проценту на долгосрочные вклады на де­позитных счетах в банках. Эта норма отражает минимальный уро­вень доходов, ниже которого фирмы считают нецелесообразным вкладывать свой капитал в реализацию инвестиционного проекта. Более подробно эта проблема будет изучена в дальнейшем.

Методы оценки эффективности по индексу доходности и дисконтированному сроку окупаемости инвестиций

Оценка эффективности инвестиционного проекта по методу рентабельности. Рентабельность — индекс доходности - отноше­ние приведенных денежных доходов к инвестиционным расходам. Важное и другое определение рентабельности (индекса доходности) - это отношение приведенных денежных доходов к приведенным на начало реализации инвестиционного проекта инвестиционным расходам. Последнее определение применимо ситуациям, когда капитальные вложения в инвестиционный проект осуществляются в течение ряда лет.

Для расчета индекса доходности используется та же информация о дисконтированных денежных потоках, что и при исчислении чистой приведенной стоимости.

Общая формула для расчета индекса доходности (Iд) выглядит следующим образом:

Iд= Добщ/К или Iд=Добщ/Кд (2.6)

где Добш - общая сумма дисконтированного дохода за весь срок реализации инвестиционного проекта, руб.;

К - первоначальные затраты (инвестиционные издержки) на реализацию инвестиционного проекта, руб.;

Кд - приведенные капитальные затраты к началу реализации инвестиционного проекта, если инвестиции осуществляются в течение ряда лет, руб.

В этом случае проект принимается при дополнительных исследованиях, например, если норма прибыли, заложенная при расчете эффективности инвестиционного проекта, будет больше, чем норма прибыли на капитал, рассчитанная в целом по фирме.

Дисконтированный срок окупаемости инвестиций. Этот срок, за который окупятся первоначальные затраты на реализацию проекта за счет доходов, дисконтированных по заданной процентной ставке (норме прибыли) на текущий момент времени.

Первоначальные затраты — затраты на приобретение, уста­новку и пуск основных средств. Для упрощения считается, что первоначальные затраты возникают одновременно в момент пу­ска в эксплуатацию оборудования или других основных средств. К первоначальным затратам могут относиться и оборотные сред­ства, необходимые для реализации инвестиционного проекта.

Сущность метода дисконтированного срока окупаемости со­стоит в том, что из первоначальных затрат на реализацию инвестиционного проекта последовательно вычитаются дисконтирован­ные денежные доходы с тем, чтобы окупились инвестиционные издержки. Таким образом, дисконтированный срок окупаемости включает такое количество лет реализации инвестиционного проекта, которое необходимо для его окупаемости. Достоинство мето­да состоит в том, что он имеет четко выраженный критерий прием­лемости инвестиционных проектов.

Метод аннуитета Метод равномерного распределения общей суммы плате­жей по годам использования инвестиционного проекта называется аннуитетом. Иначе его называют методом ежегодного взноса в счет погашения долга.

Коэффициент аннуитета показывает размер постоянных ежегодных платежей, современная стоимость которых равна 1 руб. для заданного количества лет при заданной процентной ставке.