Экономика недвижимости (стр. 1 )

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» ХАКАССКИЙ ФИЛИАЛ

«Экономика недвижимости»

Курс лекций

Абакан 2011

Содержание

Модуль 1. Финансовые аспекты рынка недвижимости …………	3
Модуль 2. Оценка объектов недвижимости…………………….	11
Модуль 3. Инвестиции на рынке недвижимости …………………	16
Модуль 4. Анализ вариантов инвестирования и финансирования недвижимости…………………………………….	21
Модуль 5. Реализация процесса финансирования недвижимости	35

Модуль 1. Финансовые аспекты рынка недвижимости

1.1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Недвижимость – это особый вид собственности с особыми правами, являющийся довольно привлекательным объектом инвестирования. В России термин недвижимое и движимое имущество появился в законодательстве во времена правления Петра 1 в указе от 01.01.01 года.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д.

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:

— недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

— существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

— каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

— недвижимость фундаментальна — ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

— стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли — сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

— низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

— долговечность объекта инвестирования;

— потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

— полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;

— возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на сто­имость прилегающих земель, зданий;

— существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

— существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

— необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;

—  высокий уровень издержек на проведение сделок;

существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью

Недвижимое имущество – к нему относятся вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

Привлекательность инвестирования в недвижи­мость объясняется следующими факторами:

— в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

— сохранность вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость не­возможно потерять, портить) и от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

—  возможность получить от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и т. п.

Однако ликвидность недвижимости низкая, интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономи­ческой ситуации может быть неточен, что стимулирует к вложению денежных средств в другие сферы.

Итак, недвижимость — это особый вид собственности с особыми правами, являющийся довольно привлекательным объектом инвестирования. Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами времени и финансовых ресурсов при возможном дроблении капитала на несколько долей, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем у других направлений инвестиционных вложений. Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Типы недвижимости

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	·  Для жилья; дома, коттеджи, квартиры; ·  Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, заводы, склады; ·  Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; ·  Для специальных целей: школы, церкви, больницы, дома престарелых, административные учреждения.
По целям владения	·  Для ведения бизнеса; ·  Для проживания владельца; ·  В качестве инвестиций; ·  Для освоения и развития; ·  Для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	·  Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьими лицами или продается на открытом рынке для продолжения его существующего использования): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки. ·  Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	·  Введенные в эксплуатацию; ·  Требующие реконструкции и капитального ремонта; ·  Незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	·  Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; ·  Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

1.2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т. д.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (вследствие неизменяемого ме­стоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объек­та, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, пред­приятий торговли и. битового обслуживания, мест отдыха и т. д.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на под­держание объекта недвижимое в функциональ­но пригодном состоянии (ремонт, эксплуатаци­онные расходы и др.); ежегодной налог на владе­ние недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке не­движимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложении бывает сложно, так как здания строятся долго - от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоящем рынка недви­жимости. Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на этом рынке:

— экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

— социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

— административные: ставки налогов и зональные ограничения;

— экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Формирование рынка недвижимости в России: стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственны! собственником подавляющего числа объектов не движимости.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность (табл. 1.2).

Таблица 1.2 Основные особенности рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти разных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в разных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Скрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой.	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основывается не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов.

Рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно финансовые учреждения, инвесторы. Государство и общественные организации (ассоциации риэлтеров, оценщиков и т. п) обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты, нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии. Инвесторов можно разделить на два типа:

1.  активные – функционируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2.  пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению проектов в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

Рынок ценных бумаг

В целом финансовый рынок – это система отдельных самостоятельных рынков.

Модуль 2. Оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Профессиональная оценка необходима при решении вопросов о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и пр.

Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. — Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. возник Виртуальный клуб оценщиков, где заинтересованные лица могут поделиться своими мнениями и предложениями.

Существует четыре компонента стоимости:

1.  Спрос

2.  Полезность

3.  Дефицитность

4.  Возможность отчуждаемости объектов

Спрос – количество данного товара или услуги, находящиеся на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания.

Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждения объекта – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости:

1.  Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

2.  Стоимости воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на которую производится оценка имущества.

3.  Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, которая определяется исходя из существующих условий и цели его использования.

4.  Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремиться получить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал.

5.  Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

6.  Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

7.  Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

8.  Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

9.  Залоговая стоимость – стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита.

10.  стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.

Принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории:

Принцип наилучшего и наиболее эффектив-ного использо-вания	Принципы, отражающие компоненты объекта	Принципы, основанные на представлениях пользователя	Принципы, связанные с рыночной средой
-вклада; -предельной продуктивности; -сбалансированности;	-замещения; -ожидания; -полезности;	-внешних воздействий; -изменения; -спроса и предложения; -соответствия; -конкуренции

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Принципы, отражающие компоненты объекта:

·  вклада - этот принцип основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

·  предельной продуктивности – заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. (Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта).

·  Сбалансированности – он основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. (Например, жилой дом с хорошей планировкой имеет большую стоимость, чем с планировкой хуже).

Принципы, основанные на представлениях пользователя

·  Замещения – гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. (Например, вместо трех дешевых автостоянок на окраине города, предприниматель может приобрести одну дорогую стоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи)

·  Ожидания – основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. (Ожидаемое строительство станции метро в большом городе повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физического изменения).

·  Полезности – основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке (так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных).

Принципы, связанные с рыночной средой:

·  внешних воздействий – основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды (экономические, политические, социальные, административные, экологические).

·  изменения – основан, на учете изменений соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом.

·  спроса и предложения – основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

·  соответствия – основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместных гармонирующих объектов при совместном характере землепользования. ( Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости).

·  конкуренции – основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная:

1.  массовая оценка недвижимости – это оценка большего числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

2.  индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов:

Определение проблемы:
Описание объекта	Имущественные права	Дата оценки	Цель оценки	Вид стоимости	Ограничивающие условия
Предварительный осмотр и план оценки
Тип данных	Источники данных	Персонал	План оценки	Договор об оценке	Оплата
Сбор и обработка данных
Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования
Предположительно вакантного земельного участка	Земельного участка с имеющимися улучшениями
Оценка земельного участка
Применение подходов к оценке
Сравнительный	Затратный	Доходный
Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

Составление отчета об оценке

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.