Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы, октябрь 2011

Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы. Октябрь 2011

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2011 г.

Рынок в целом. Стабильность и плавный рост.

Стабильность остается основной тенденцией рынка. Объем предложения, цены, сроки экспонирования – изменение всех этих показателей от месяца к месяцу остается незначительным и связанным с сезонными или структурными явлениями. В то же время сравнение с характеристиками рынка годичной давности (когда рынок уже можно было называть «посткризисным») позволяет сделать вывод о том, что рынок имеет явную тенденцию к плавному росту.

«Следует отметить, что стабильность – главная черта посткризисного рынка недвижимости. – считает Председатель Совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Игроки рынка не делают «резких движений», даже в период скачков валютного курса или под влиянием негативных новостей из-за рубежа. В такие моменты потенциальные арендаторы или собственники могут занимать выжидательную позицию, чтобы осознать ситуацию. Но быстрых реакций, выражающихся, например, в ажиотажном спросе или резком росте арендных ставок, как это было до кризиса, или обвальное падение в начале кризиса года, мы не наблюдаем. Причин три – «запас прочности»: ставки ниже докризисных показателей на 25-35%; опыт приобретенный в кризис; низкая ликвидность недвижимости (сроки экспозиции измеряются месяцами).»

Объем предложения на рынке аренды в октябре в силу продолжения постепенного оживления рынка вырос на 5% как по количеству сдаваемых объектов, так и по общей площади. Всего в течение месяца экспонировалось 3 347 объектов общей площадью 2 398 тыс. кв. м.

Средняя арендная ставка по сравнению с сентябрем практически не изменилась и составила 522$/кв. м./год. При этом годовой рост цен на аренду составил 6%.

Лидером по объему предложения в октябре остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (12%).

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	3 347	1 093	2 398	0,72	522
к сентябрю 2011	+ 5%	+ 5%	+ 5%	− 0%	0%
к октябрю 2010	− 13%	− 11%	− 19%	− 7%	+ 6%

Торговая недвижимость. Арендная ставка в периферийной части за год выросла на 10%.

Торговый сегмент остается самым востребованным сегментом с точки зрения уровня вакантных площадей. Так, объем предложения в пределах Садового Кольца за год снизился почти вдвое: суммарная площадь предлагаемых в аренду объектов уменьшилась по сравнению с октябрем 2010 года на 42%. В то же время ни поглощение рынком значительного количества площадей, ни решения московского правительства относительно прекращения строительства крупных объектов в центральной части Москвы, не сказались на арендных ставках: в октябре 2011 года они остались на уровне октября предыдущего года.

В периферийной части столицы – напротив – объем предложения остался практически на уровне прошлого года, а арендная ставка выросла на 10%.

Тем не менее, по сравнению с сентябрем 2011 года в октябре объем предложения торговой недвижимости вырос на 13% по количеству объектов, и на 12% по общей площади предложения. При этом средняя арендная ставка снизилась на 6%. Впрочем, эксперты считают, что такие резкие колебания – это следствие не рыночных тенденций, а небольшого объема предложения и очень большой разницы в качестве экспонируемых объектов. «Когда весь рынок оставляет менее ста объектов (внутри Садового кольца), то уход из рекламы или – наоборот – появление какого-либо крупного помещения может полностью изменить показатели, - поясняет Денис Колокольников. – особенно, если цена этого объекта серьезно отличается от средней в ту или в другую сторону. На графике видно, как серьезно меняется цена в пределах Садового Кольца и насколько плавно идет «кривая» арендной ставки в периферийной части. Поэтому более правильным применительно к торговому сегменту в центре ориентироваться по долгосрочным данным, т. е. линии тренда.»

Всего в октябре экспонировалось 674 объекта площадью 290 тыс. кв. м., из них 86 объектов предлагалось в центре и 588 – за пределами Садового Кольца.

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в октябре по сравнению с сентябрю снизилась на 6% и составила 1 587 $/кв. м./год, что было обусловлено выходом в октябре ряда довольно дешевых объектов в центре со ставкой ниже 750 $/кв. м./год (в частности, по $/кв. м./год), на Подсосенском пер. (415 кв. м., 702 $/кв. м./год), на 1-м Неопалимовском пер. (110 кв. м., 600 $/кв. м./год). Кроме того, на 4% подешевели объекты, которые экспонируются уже не первый месяц. Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в октябре уменьшилась на 1% до уровня 750 $/кв. м./год.

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	86	45	27	0,32	1 587
к сентябрю 2011	+ 15%	+ 12%	+ 4%	− 9%	− 6%
к октябрю 2010	− 26%	− 37%	− 42%	− 21%	+ 0%

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	588	182	263	0,45	750
к сентябрю 2011	+ 12%	+ 13%	+ 13%	+ 0%	− 1%
к октябрю 2010	+ 5%	+ 5%	− 2%	− 7%	+ 10%

Офисная недвижимость. Центр в цене.

В сегменте офисной недвижимости октябрь стал «продолжением» сентября. Объем предложения по количеству по сравнению с сентябрем вырос на 1% в центре и на 3% за его пределами. Объем предложения по общей площади в центре снизился на 2%, а за пределами Садового Кольца – вырос на 6%. Всего объем предложения составил 2 112 объектов общей площадью 1 385 тыс. кв. м., из них 393 объектов – в центре и 1 719 объектов – за его пределами.

Средняя ставка по офисной недвижимости в центре выросла на 1% и составила 752 $/кв. м./год, а на периферии – снизилась на 1% до 445 $/кв. м./год.

При этом данные за год позволяют отметить явную тенденцию к росту арендных ставок, особенно в центральной части города. В сравнении с октябрем 2010 года средняя арендная ставка на офисные площади в пределах Садового Кольца выросла на 15%, за пределами Садового Кольца – на 7%.

«Спрос в офисном сегменте остается стабильным и приемлемо высоким в течение последних полутора лет. Влияние кризиса и миграция арендаторов из одного объекта в другой предопределяет тот факт, что уровень вакантных площадей в офисной недвижимости по-прежнему достаточно высок. Однако, в текущем году поглощение происходит с планомерным приростом темпов, - уверен Денис Колокольников. – Спрос на качественные объекты распространяется не только на центральные районы, но и за пределы ТТК: только в октябре прошло несколько крупных сделок по аренде. А дополнительным стимулом спроса и роста арендных ставок в центре стал переход качественных бизнес-центров в разряд «невосполнимых ресурсов» в силу запрета на новое строительство коммерческой недвижимости.»

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	393	184	231	0,59	752
к сентябрю 2011	+ 1%	− 0%	− 2%	− 3%	+ 1%
к октябрю 2010	− 33%	− 19%	− 30%	+ 4%	+ 15%

Офисные вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	1 719	541	1 154	0,67	445
к сентябрю 2011	+ 3%	+ 6%	+ 6%	+ 2%	− 1%
к октябрю 2010	− 14%	− 11%	− 21%	− 8%	+ 7%

Производственно-складские помещения

Всего в октябре экспонировался 561 производственно-складской объект общей площадью 723 тыс. кв. м., что на 4% выше объема предложения сентября по количеству, и на 3% - по общей площади.

Средняя ставка по производственно-складской недвижимости осталась на уровне сентября и составила 191 $/кв. м./год.

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	561	141	723	1,29	191
к сентябрю 2011	+ 4%	+ 1%	+ 3%	− 2%	0%
к октябрю 2010	− 5%	− 8%	− 17%	− 12%	+ 7%