Опыт ипотечного жилищного кредитования в субъектах Северо-Запада Российской Федерации (стр. 2 )

Ключевым фактором, определяющим дальнейшее успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области, является созданная система государственной поддержки - Правительство Калининградской области стимулирует создание льготных ипотечных форм для молодых семей.

По итогам 2007 года в рамках реализации подпрограммы «О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области» целевой программы Калининградской области «Жилище» на годы просубсидированы 1217 молодых семей для улучшения жилищных условий на общую сумму 414,9 млн. рублей, в том числе: 165,4 млн. рублей – за счет средств областного бюджета, 249,5 млн. рублей – из местных бюджетов. Из 1217 молодых семей 1169 молодым семьям оказана государственная поддержка для приобретения (строительства) жилья при получении ипотечного жилищного кредита (займа), 48 молодых семей-участников региональной программы получили дополнительную субсидию в связи с рождением ребенка на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ранее взятому ипотечному жилищному кредиту.

Количество молодых семей, получивших бюджетную субсидию в 2007 году, превысило аналогичный показагода в 3 раза.

Ипотечное кредитование

С момента своего создания в 1999 году, Фонд вел работу по долгосрочному ипотечному кредитованию граждан. На начальном этапе Фонд работал по технологии, разработанной в г. Саров.

В конце 2003 года Фонд, совместно с Администрацией области начал работу по внедрению в регионе Федеральных стандартов ипотечного кредитования граждан. В соответствии с пунктами 2.1. и 2.2. Соглашение по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между администрацией Калининградской области, Некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» и открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Основные усилия Фонда в 2004 году были направлены на создание на местном уровне инфраструктуры функционирования долгосрочного ипотечного кредитования и разработку Целевой областной государственной программы ипотечного жилищного кредитования населения Калининградской области на годы. Необходимо было заключить договоры с первичными кредиторами, страховыми компаниями, независимыми оценочными фирмами, органами юстиции. Все будущие участники должны были соответствовать определенным жестким требованиям и пройти аккредитацию в Федеральном ипотечном агентстве. Был подготовлен и внедрен единый для всех участников документооборот.

В настоящее время, в соответствии с поручениями Правительства Калининградской области и концепцией развития унифицированной системы ипотечного кредитования, одобренной Правительством России 30.05.2005 года, создана развитая инфраструктура ипотечного кредитования по федеральным стандартам, и механизм её успешно функционирует. В систему, помимо Фонда, входят следующие юридические лица:

Банки - первичные кредиторы:

• Филиал «Калининградский» общественным инициативам»,

• Калининградский филиал Банка «Русский Банкирский Дом»,

• Калининградский филиал «Возрождение»,

• Европейский трастовый банк г. Москва,

• Сетевой нефтяной банк г. Калининград,

• Калининградский филиал- - Банк,

Страховые компании:

• Западный филиал общество газовой промышленности»,

• Калининградский филиал компания «Согласие»,

• Калининградский филиал -страховая компания»,

• Калининградский филиал группа «УралСиб»,

• Калининградский филиал ,

• Калининградский филиал государственной СК «Росгосстрах»,

• Калининградский филиал государственной СК «Югория»,

• Калининградский филиал мир».

Оценочные компании:

• фирма «Оценка»,

• Группа Независимой Оценки «ВестБалтКонсалтинг»,

• независимое оценочное бюро «СНОБ»,

• партнеры».

• АНО "Экспертиза и Консалтинг",

• ООО "Профит балт"

• экспертиза»,

• НЦЭС «Балтэкспертиза.

Координацию деятельности данной системы на территории Калининградской области осуществляет Фонд. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов система функционирует следующим образом:

• Фонд проводит всю предварительную работу по привлечению и первичному анализу потенциальных заемщиков. После сбора всех необходимых документов и их проверки Фонд или сам кредитует заемщиков или направляет их в банки - первичные кредиторы;

• банки в Калининграде оформляют и выдают ипотечные кредиты частным лицам (заемщикам) и являются первичными владельцами стандартных закладных;

• Фонд, как региональный оператор, выкупает стандартные закладные у региональных банков и формирует пулы закладных;

- Агентство выкупает, без права регресса ответственности при дефолте закладной, стандартные пулы закладных у Регионального оператора с целью секьюритизации, то есть выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- ипотечные ценные бумаги затем выпускаются на рынок ценных бумаг для свободной продажи инвесторам.

Для граждан, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита, система функционирует в следующем порядке. На начальном этапе специалисты Фонда осуществляют первичную консультацию включающую расчет платежеспособности. В том случае, если предлагаемые условия кредитования устраивают заявителей, они получают перечень документов, необходимый для вынесения положительного решения. После предоставления документов граждане направляются в кредитную организацию для дальнейшего вынесения решения, либо документы направляются на рассмотрение кредитного комитета Фонда. Банк, в соответствии с федеральными стандартами, проводит дополнительный анализ доходов, имущества, кредитной истории заемщика и на основании полученных данных принимает решение о возможности выдачи кредита, его размерах, а также размерах ежемесячных выплат. После принятия положительного решения банком, с помощью специалистов Фонда заемщик подбирает себе квартиру. Оценку рыночной стоимости квартиры осуществляет независимый оценщик. Затем между заемщиком и банком происходит заключение Договора об ипотеке квартиры, составление закладной. После этого заемщик оплачивает часть стоимости приобретаемой квартиры собственными средствами (по стандартным условиям Агентства не менее 10-30 % от стоимости квартиры). Сделка регистрируется в органах юстиций; при этом возникает ипотека в силу закона.

Постоянно ведется подготовка персонала, так как по требованию Федерального агентства все сотрудники Регионального оператора должны иметь установленные стандартами сертификаты. За прошедшее время были отправлены в командировки на курсы повышения квалификации по программе «Управление системами ипотечного жилищного кредитования по Стандартам по ипотечному жилищному кредитованию» девять сотрудников.

В настоящее время в достаточной степени сформирована законодательная база ипотечного кредитования, регулирующая отношения участников в области ипотеки как на федеральном, так и на региональном уровне. Фонд постоянно принимает участие в подготовке проектов местных законодательных актов по тематике ипотечного кредитования и строительства.

Начиная с четвертого квартала 2005 года Фонд, помимо выкупа закладных у банков - первичных кредиторов, начал самостоятельно за счет собственных и заемных средств кредитовать граждан по процедуре, предусмотренной федеральными стандартами ипотечного кредитования. В том числе и на период участия заемщика в долевом строительства жилья. Начиная со второй половины 2007 года Фонд значительно увеличил объему предоставления ипотечных займов. Это произошло благодаря получению Фондом банковского кредита обеспеченного гарантией Правительства Калининградской области в размере 360 млн. рублей для предоставления Фондом ипотечных займов и выкуп закладных у банков – первичных кредиторов с последующим формированием пулов закладных для реализации их . Получение кредита позволило Фонду значительно увеличить кредитование граждан на этапе строительства, что несомненно является положительным моментом, так как коммерческие банки зачастую отказываются предоставлять кредитные средства под договоры долевого участия.

Однако увеличение объемов предоставляемых кредитов на этапе строительства наблюдается только в тех городах области, где ведется активное строительство (Калининград, Гурьевск, Пионерский), что несомненно, замедляет развитие системы ипотечного кредитования на территории Калининградской области, так как рынок вторичного жилья во многом состоит из объектов с высокой степенью износа и зачастую не соответствует требованиям кредитных организаций

Показатели работы Фонда

Федеральным стандартам ипотечного кредитования

	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год
	Кол-во	Сумма, руб.	Кол-во	Сумма, руб.	Кол-во	Сумма, руб.	Кол-во	Сумма, руб
Выдано ипотечных кредитов, всего	23	,00	59	,00	303	,98	564	582 214 643,95
-в том числе ипотечные займы Фонда	0	0,00	10	400	95	,58	308	297 165 995,95
- в том числе договоры долевого участия	0	0,00	0	0,00	32	,00	113	121 385 767,95
Выкуплено закладных у банков	17	800	43	,00	121	,00	235	252 470 224,75
Рефинансировано закладных за счет федеральных средств	14	600	39	,00	172	,54	263	240 820 365,20

Закладные на балансах банков, которые

не были выкуплены Фондом в 2007 году

	Кол-во	Сумма, руб.
Всего на балансе у банков	118	109 761 706,00
в том числе:
"Европейский трастовый банк"	16	14 649 489,00
АБ "Сетевой Нефтяной Банк"	6	3 507 000,00
АБ "Сетевой Нефтяной Банк" г. Советск	10	4 417 000,00
АКБ "Русский межрегиональный банк развития"	34	32 257 221,00
КЛФ Банка "Русский Банкирский Дом"	45	42 275 897,00
ЧФ АБ "Сетевой Нефтяной Банк"	7	3 310 000,00

Всего за предоставлением ипотечного кредита в Фонд в 2007 году обратилось около 4100 человек. В их числе за получением субсидий обратилось около 2 220 молодых семей.

Реализация региональной программы поддержки молодых семей в соответствии Постановлением Правительства Калининградской области № 000 от 01.01.01 года «Об установлении порядка предоставления молодым семьям субсидий при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение (строительство) жилья»

НО «Фонд жилищного социального строительства Калининградской области» являясь уполномоченной организацией, осуществляет реализацию Постановления Правительства Калининградской области № 000 от 01.01.01 года «Об установлении порядка предоставления молодым семьям субсидий при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение (строительство) жилья». Хотелось бы заметить, что реализация региональной программы поддержки молодых семей является приоритетным направлением деятельности нашей организации в области ипотечного кредитования. Согласно проведенным ранее Фондом исследованиям, основной причиной отказов граждан от приобретения жилья с использованием ипотечного кредита являлось отсутствие у них средств для оплаты первоначального взноса. Возможность получения бюджетной субсидии для многих явилось решающим фактором в пользу приобретения собственного жилья.

В целях расширения существующей региональной сети представительств Фонда в Калининградской области (Светлый, Пионерский, Гвардейск, Черняховск, Гусев и Советск) были открыты дополнительные представительства в городе Мамоново и Янтарном.

На 29 декабря 2007 года в Фонд обратилось 2 213 молодых семей желающих принять участие в Программе.

За период реализации Постановления в 2007 году Муниципальными образованиями, участвующими в реализации Постановления участникам программы выдано 1 218 (одна тысяча двести восемнадцать) Свидетельств о праве на получение бюджетных субсидий, из них Молодыми семьями предоставлено в Фонд 655 Свидетельств

Муниципальные образования	выдано свидетельств о праве на получение бюджетных субсидий для предоставления в Фонд
г. Калининград	341
г. Светлый	31
г. Пионерский	25
г. Гвардейск	12
г. Черняховск	64
г. Гусев	20
г. Советск	32
г. Неман	37
г. Зеленоградск	3
г. Полесск	3
г. Багратионовск	13
г. Гурьевск	30
пос. Янтарный	8
г. Озерск	10
г. Мамоново	4
г. Славск	3
г. Краснознаменск	3
г. Светлогорск	2
г. Балтийск	2
г. Нестеров	9
г. Правдинск	3
ВСЕГО	655

Как показывает практика, большинство граждан, обратившихся в Фонд за получением ипотечного кредита, изъявили желание принять участие в Программе. Так, по итогам 2007 года Фондом выдано 564 ипотечных кредитов на сумму 582 214,6 тыс. рублей, из которых 407 кредитов на сумму 364 294,3 тыс. рублей выдано «Молодым семьям». Это обусловлено, прежде всего, тем, что условия участия в программе распространяются на наиболее трудоспособную и платежеспособную часть населения, так как возрастные ограничения расширены до 36 лет одного из супругов (относительно до 30 лет обоим супругам по условиям предыдущей программы).