В последние годы отмечается существенная недостаточность обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда.
Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому особое значение имеет вопрос финансового обеспечения.
В результате сравнительного анализа финансово-экономической деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственников жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по сравнению с ДЕЗ.
В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития территорий округов и районов г. Москвы предусмотрены расходы на капитальный ремонт жилищного фонда. Однако не предусмотрено выделение этих средств для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных на базе бывшего муниципального фонда (т. е. если дом передан в управление товариществу, то средства на капитальный ремонт на практике не выделяются).
Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в установленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит зачастую к длительным задержкам перечисления средств.
Не разработана типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.
Деятельность товариществ собственников жилья происходит в условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом достигнет предельного износа, на строительство нового дома или восстановление (если это будет возможно) старого.
Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление дома с большим физическим износом, что является результатом постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их эксплуатации.
Существующая до настоящего времени система управления жилищным фондом и его финансирования была обусловлена государственной формой собственности на жилье. С появлением частной формы собственности на жилье законодательством закреплены обязанности собственника жилья по его надлежащему содержанию и ремонту. Однако пока еще не создана необходимая нормативно-правовая и организационная инфраструктура для полноценной реализации прав и обязанностей собственников жилья и их объединений. В частности, в условиях значительного недофинансирования технической эксплуатации жилых домов собственники жилья не информируются как о самом недофинансировании и его размере, так и о том, к каким последствиям для их собственности может привести недофинансирование, а именно: уменьшение рыночной стоимости жилья, ветхость, аварийность здания и, как следствие, принудительное отселение, а также - об отсутствии государственного механизма накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Большинство собственников жилья, как показал опрос, полагает, что в оплату за техническое обслуживание также входит оплата и за капитальный ремонт, о необходимости амортизационных отчислений знают далеко не многие.
Переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг (в соответствии с задачами жилищно-коммунальной реформы) подразумевает перенос бремени расходов на собственников жилья не только за техническое обслуживание, но и за капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Однако при этом отсутствует доступная и объективная информация о размерах необходимых затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых домов, о размерах недофинансирования, а также о необходимости накопления каждым собственником жилья средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома.
В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (статья 16) за государством сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в домах, которые требовали капитального ремонта на момент приватизации жилья. Данные положения закона могут быть основой для принятия решений об изыскании источников финансирования ТСЖ и создания механизма накопления средств на ремонт и восстановление жилых домов.
Не урегулированы на практике вопросы передачи товариществам в управление объектов нежилого фонда, находящихся в городской собственности и входящих в состав кондоминиума. Многие ТСЖ не могут получить информацию об арендаторах нежилых помещений, находящихся в границах кондоминиума, и, следовательно, не имеют возможности вступить с ними в договорные отношения по вопросам содержания общего имущества.
Товариществам не выделяются нежилые помещения для ведения уставной, хозяйственной деятельности по эксплуатации и техническому содержанию жилых домов. Отсутствуют нормативы предоставления помещений в кондоминиумах для работы с населением, размещения управленческого и обслуживающего персонала, складирования инструментов, материалов, инвентаря.
Существующая практика деятельности товариществ показывает, что многие из них не реализуют предоставленное им законом право на управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций единого заказчика и не осуществляют в полной мере контроль за использованием выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принадлежащего им имущества.
В городе практически отсутствует конкурентная среда в сфере управления и эксплуатации жилья. Рынок профессиональных управляющих в области эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, готовых предложить свои услуги, не создан. Недостаточно количество специалистов, которые знают технологии эффективного управления кондоминиумами, эксплуатации здания и способны разработать технический и финансово-экономический планы организации работ, обеспечить контроль за их выполнением.
Имеются негативные факторы при создании кондоминиумов в домах-новостройках, построенных за счет внебюджетных фондов г. Москвы.
Большая часть квартир в доме-новостройке продается в частную собственность, а другая находится в муниципальном фонде и передается по договору найма гражданам. Данная ситуация вызывает диспропорции в оплате за техническое обслуживание частного и муниципального жилья, что является одной из причин конфликтных ситуаций в кондоминиумах-новостройках, приводящая иногда к ликвидации ТСЖ.
Создание кондоминиумов в домах-новостройках, встроенных в существующую жилую застройку, значительно усложняет и удорожает управление ими, так как невозможно четко установить границы кондоминиума ввиду наличия общей социальной и инженерной инфраструктуры в пределах конкретной жилой застройки.
Решения о продаже нежилых помещений в жилых домах, построенных за счет городского внебюджетного фонда, принимаются без учета их проектного назначения (например, помещений для организации культурно-спортивной и досуговой работы с детьми и взрослым населением). Произвольная продажа социально значимых объектов и нежилых помещений в таких домах приводит к нарушению строительных норм и правил, дисбалансу учреждений обслуживания населения по отношению к объектам торговли и офисам и, как следствие, ухудшает условия внешкольного воспитания и досуга детей, порождает негативные настроения у жителей к идее кондоминиумов, а также затрудняет выполнение городских распорядительных документов, направленных на создание ТСЖ. Товарищество утрачивает возможность разместить свою эксплуатирующую службу. В конечном итоге жители пишут жалобы, проводят собрание и ликвидируют ТСЖ.
При проектировании жилых кварталов и жилых комплексов не закладываются основы для последующего создания кондоминиумов в компактно расположенных жилых домах, имеющих общую инженерную, социальную и иную инфраструктуру с возможностью предоставления в кондоминиуме широкого комплекса не только жилищно-коммунальных, но и социально-бытовых услуг.
В должной мере москвичи не получают информацию о целях и задачах, решаемых ТСЖ, порядке их создания.
Отмечается несбалансированность действий органов городской администрации и управ района в рамках отведенных им компетенций по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления жилищным фондом. Как показывают собеседования со специалистами управ района и префектур административных округов, они слабо ориентируются в методах работы с населением, не воспринимают преимущества самоуправленческих начал в управлении жилищным фондом, некомпетентно ведут разъяснительную и информационную работу, способную вызвать заинтересованность и инициативу жителей-собственников жилья в создании объединений.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
В городе пока не создана четкая система учета и отслеживания процессов создания ТСЖ, формирования кондоминиумов, передачи их в управление товариществам.
Выявленные причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ, послужили основанием для определения приоритетных направлений данной Программы.
II. Основные принципы и приоритетные направления
совершенствования процесса формирования кондоминиумов
и создания ТСЖ в г. Москве
Необходимость развития самоуправления населения в жилищной сфере потребовала разработки единой городской политики в содействии процессам формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ собственников жилья.
В ее основе:
2.1. Повышение роли и ответственности территориальных органов городской администрации и управ района в формировании кондоминиумов, создании и обеспечении деятельности товариществ собственников жилья.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Должна быть обеспечена разработка и реализация специальных программ на уровне административных округов и районов.
Отраслевые органы городской администрации должны оказывать управам района и территориальным органам городской администрации помощь:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ, профессиональных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;
- в развертывании агитационной работы и информировании в средствах массовой информации населения о существующей нормативной базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.
2.2. Совершенствование организационной структуры взаимодействия управ района, отраслевых и территориальных органов городской администрации, товариществ собственников жилья и их объединений.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Предусматривается создание в префектурах и управах района специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность по формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ, консультативно-информационных центров, методических кабинетов по обмену опытом деятельности товариществ.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Координация действий участников Программы осуществляется на двух уровнях: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы - Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
В состав Координационного совета включаются депутаты Московской городской Думы, руководители отраслевых и территориальных органов городской администрации, управ района, объединений домовладельцев.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
В качестве рабочего органа Координационного совета, осуществляющего контроль хода реализации Программы, а также для решения практических задач, связанных с организацией управления кондоминиумами, оказанием экономического и юридического содействия товариществам собственников жилья, созданием системы предоставления услуг в жилищной сфере, создается Центр содействия управлению кондоминиумами.
2.3. Установление в г. Москве нового порядка реализации Закона РФ "О товариществах собственников жилья", который предусматривает первоочередность формирования органами городской администрации земельно-имущественных комплексов в сложившейся жилой застройке города с последующим образованием ТСЖ и передачей комплекса ему в управление.
Решение о подготовке документов по жилым домам, в настоящее время находящимся в управлении муниципальных (государственных) жилищных организаций, с целью формирования на их базе кондоминиумов принимается префектурами административных округов по представлению глав управ района или по инициативе самих домовладельцев после принятия ими решения о способе управления кондоминиумом.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Префектуры административных округов ежегодно утверждают перечень домов, в которых в частной собственности находится более 50% площади и имеются социальные и технико-экономические предпосылки для передачи кондоминиумов в управление домовладельцам.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
В приоритетном порядке в перечень включаются дома, в которых домовладельцы зарегистрировали ТСЖ или начали процесс его создания, а также дома ЖК и ЖСК.
Данный перечень является основанием для оформления заявок на проведение работ по определению земельных участков и формированию технических паспортов кондоминиумов.
Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой документов для формирования кондоминиумов, утверждается Правительством Москвы.
По объектам перспективной застройки, в которых помещения предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика (застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномоченную им организацию.
2.4. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов и использование данных учетных сведений для регистрации прав домовладельцев на объекты, помещения, земельный участок в кондоминиуме.
Сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ, являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума как единого комплекса в фиксированном составе, установленных границах земельного участка и с указанием функционального назначения помещений, строений, домов, входящих в состав этого комплекса.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на основании данных БТИ производит в установленном федеральными органами порядке запись в Едином государственном реестре прав, что здания, сооружения и земельный участок входят в состав конкретного кондоминиума.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
2.5. Создание благоприятных организационно-экономических условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья.
Программой предусматривается:
- совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;
- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;
- создание нормативов и методики расчета затрат на техническую эксплуатацию кондоминиумов;
- стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК путем предоставления широкого спектра льгот при использовании объектов общей долевой собственности и земельных участков;
- создание механизма накопления амортизационных отчислений с жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;
- проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной работы среди собственников жилья о нормативной стоимости технической эксплуатации жилых домов, о необходимости накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;
- передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации деятельности товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.
При наличии в кондоминиуме собственности г. Москвы уполномоченным представителем собственника в товариществе по жилым помещениям является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы , а по объектам нежилого фонда Департамент имущества города Москвы .
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Для получения и/или накопления товариществами финансовых средств на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов кондоминиума предусматривается:
- образование специального фонда, обеспечивающего гарантию займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиума;
- участие города и других собственников в финансировании работ пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.
Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ, обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегающих проектов, предусматривающих:
- возможность контроля за фактическим потреблением ресурсов (установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием базы для их обслуживания, ремонта и проверки;
- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию дома (механизированная уборка, утилизация отходов и т. д.);
- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.
2.6. Развитие конкурентной среды и договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг, подготовка специалистов - управляющих домами.
Обеспечивается создание условий для деятельности профессиональных управляющих компаний, которым ТСЖ могут передавать функции (часть функций) по управлению кондоминиумами.
Наличие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда способствует повышению эффективности выполнения различных ремесленных работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг. В конечном счете у управляющей организации появляется реальная возможность выбрать подрядчика для выполнения тех или иных работ с наилучшим соотношением цены и качества.
Внедрение системы договорных отношений создает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны - условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.
Для успешного становления профессионального управления недвижимостью предъявляются определенные требования и к уполномоченной городом службе заказчика, которая, будучи балансодержателем жилищного фонда г. Москвы, отвечает перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Ее предприятия должны:
- создаваться как хозяйствующие субъекты;
- выполнять работы по управлению жилищным фондом г. Москвы на основании договоров с управами района (или префектурами), а по управлению жилищным фондом, находящимся в другой форме собственности, - на основании договоров с собственниками или уполномоченными ими представителями;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующими субъектами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги;
- финансироваться исходя из стоимости жилищно-коммунальных услуг и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качества.
Наряду со становлением предприятий службы заказчика рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен быть открыт для частного бизнеса.
2.7. Совершенствование политики формирования кондоминиумов и создания ТСЖ на базе объектов перспективной застройки.
Предусматривается создание нормативно-правовых актов, требующих при проектировании и строительстве создания служебных помещений для размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ, хранения материалов и инвентаря для технического обслуживания и ремонта кондоминиумов. Стоимость строительства этих помещений необходимо включать в стоимость продаваемых жилых и нежилых помещений и присваивать им статус объектов общей долевой собственности.
2.8. Дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы.
Основной концепцией совершенствования нормативно-правовой базы в сфере ТСЖ является:
- поэтапная взаимная адаптация ТСЖ и существующей системы управления;
- корректировка и доведение нормативно-правовых и распорядительных актов до состояния, пригодного к практическому применению на территориях.
Предусматривается разработка Закона города Москвы "О самоуправлении в жилищной сфере", документов по упорядочению земельных отношений, в том числе по определению земельных участков кондоминиумов и межеванию территорий микрорайонов (кварталов), а также использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах. Разработке подлежат примерные формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный участок или долю в праве, порядок расчета земельных платежей и принципы их взимания с различных категорий домовладельцев.
III. Функции управ района, территориальных
и отраслевых органов городской администрации
по реализации Программы
(в ред. постановления Правительства Москвы
от 01.01.2001 N 550-ПП)
3.1. Управы района:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- разрабатывают и реализуют соответствующие районные программы;
- представляют префектуре административного округа на утверждение перечни домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для формирования на их базе кондоминиумов;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- заключают с АПУ административного округа договоры на подготовку заключений по земельным участкам, к которым относятся дома, включенные в перечни;
- составляют общее описание кондоминиумов, представляют их на рассмотрение межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда и утверждение его префектом;
- оформляют заявки на подготовку технических паспортов кондоминиумов в территориальном органе БТИ;
- утверждают заявки на подготовку документов для оформления товариществами права аренды сверхнормативного земельного участка;
- организуют информационную, разъяснительную и агитационную работу среди собственников помещений о преимуществах существующих форм самоуправления, а также проведение общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумом;
- оказывают содействие инициативным группам в регистрации и создании ТСЖ;
- предлагают домовладельцам уполномоченную городом службу заказчика, если решение о создании ТСЖ ими не принято;
- при необходимости помогают ТСЖ в подборе управляющего или управляющей организации любой организационно-правовой формы;
- передают технический паспорт кондоминиума товариществу собственников жилья или уполномоченной городом службе заказчика, заключившей с домовладельцами договор и получившей полномочия домовладельцев оформить их права на земельный участок.
3.2. Префектуры административных округов:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- обеспечивают реализацию программы на территории округа;
- разрабатывают и реализуют соответствующие окружные программы, обеспечивают их финансирование;
- по предложениям глав управ района утверждают перечень домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для передачи их в управление собственникам помещений;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- выпускают распоряжения о проведении управами района разъяснительной и организационной работы с населением в домах, включенных в утвержденный перечень, и подготовке технических паспортов кондоминиумов, формируемых на базе этих домов;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- утверждают общее описание кондоминиумов;
- координируют работу окружных служб, управ района и специального окружного подразделения по финансово-экономическому и юридическому содействию ТСЖ;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- формируют планы капитального ремонта жилой и нежилой площади, входящей в кондоминиумы.
3.3. Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере:
- формирует единую городскую политику по развитию самоуправления в жилищной сфере, рассматривает и утверждает способы ее реализации;
- координирует работу городских структур по развитию самоуправления в жилищной сфере, заслушивает ежеквартально отчеты префектур административных округов;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- контролирует ход реализации Программы, рассматривает возникающие вопросы и принимает необходимые решения;
- устраняет разногласия городских органов управления, возникающие при реализации Программы.
3.4. Центр содействия управлению кондоминиумами:
- является рабочим органом Координационного совета при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере;
- участвует в формировании кондоминиумов и подготовке предложений по управлению ими на основании договоров с управами района или территориальными органами городской администрации, частными застройщиками;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- оказывает услуги инициативным группам домовладельцев по подготовке уставных и регистрационных документов, составлению бизнес-планов;
- оказывает услуги ТСЖ по ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности;
- осуществляет юридическую, экономическую, организационную и другую консультационную деятельность;
- обучает профессиональных управляющих жилищным фондом, председателей ТСЖ, бухгалтеров;
- организует конкурсы управляющих компаний;
- подготавливает и распространяет методические материалы;
- разрабатывает концепции и программы в сфере управления жилищным фондом, находящимся в общей долевой собственности граждан и юридических лиц;
- подготавливает и проводит семинары и конференции по проблемам формирования кондоминиумов, образования и деятельности ТСЖ;
- организует рекламу, пропагандирует и пр.;
- формирует специальный фонд, обеспечивающий гарантию займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиума;
- совместно с префектурами создает свои территориальные подразделения.
3.5. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- готовит предложения по развитию самоуправления в жилищной сфере для рассмотрения на Координационном совете при Мэре;
- совершенствует систему организационно-финансового обеспечения управления кондоминиумами;
- взаимодействует с ТСЖ, жилищными ассоциациями и движениями, оказывает им практическую помощь в работе;
- организует учебу председателей ТСЖ, профессиональных управляющих кондоминиумами;
- организует деятельность Центра содействия управлению кондоминиумами;
3.6. Департамент экономической политики и развития города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- участвует в разработке, совершенствовании и реализации системы предоставления бюджетных дотаций на содержание ТСЖ.
3.7. Департамент имущества города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- обеспечивает передачу в управление ТСЖ объектов нежилого фонда, являющихся собственностью г. Москвы;
- осуществляет по заявкам ТСЖ продажу нежилых помещений в домах, входящих в состав кондоминиумов;
- представляет ТСЖ (по запросам), управляющим кондоминиумами сведения, касающиеся договоров аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности г. Москвы;
3.8. Департамент земельных ресурсов города Москвы (ТОРЗы административных округов):
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- по заключениям АПУ административных округов отражает земельные участки кондоминиумов в государственном земельном кадастре;
- оформляет договоры аренды и решения о передаче домовладельцам земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
3.9. Департамент финансов города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- осуществляет дотационное финансирование ТСЖ (через территориальные финансовые органы или другие уполномоченные организации) с учетом городской доли доходов от аренды нежилых помещений, входящих в состав кондоминиумов и являющихся собственностью города.
3.10. Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- готовит предложения по формированию кондоминиумов, исходя из замкнутости инженерных сетей домовладений;
- разрабатывает проекты ресурсосбережения для фонда ТСЖ.
3.11. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- регистрирует права домовладельцев на помещения и земельный участок в кондоминиуме;
- предоставляет сведения по собственникам, арендаторам и иным пользователям нежилых помещений в составе кондоминиума.
3.12. МосгорБТИ:
- осуществляет технический учет кондоминиумов;
- по заявкам управ района на основании заключений по земельным участкам и общих описаний кондоминиумов, утвержденных префектурой административного округа, формирует их технические паспорта;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- выдает паспортную информацию на строения, сооружения и отдельные помещения в кондоминиуме, в т. ч. поэтажные планы и экспликации, технические паспорта на строения.
3.13. Москомархитектура:
- разрабатывает проекты межевания жилых микрорайонов (кварталов);
- готовит заключения по земельным участкам кондоминиумов для оформления имущественных и земельных отношений. Указывает градостроительные требования по использованию участков.
3.14. Московская лицензионная палата:
- осуществляют лицензирование деятельности юридических и физических лиц по управлению кондоминиумами.
3.15. Департамент территориальных органов исполнительной власти города Москвы:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- разрабатывает рекомендации и оказывает методическую помощь префектурам, управам района по работе с населением, ТСЖ;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- осуществляет контроль за деятельностью Управ по реализации районных программ;
- организует информирование населения о преимуществах самоуправления граждан в жилищной сфере, распространение опыта ТСЖ, добившихся положительных результатов.
КонсультантПлюс: примечание.
При применении документа следует учитывать, что Московская регистрационная палата ликвидирована на основании постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 65-ПП, которым реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных на территории города Москвы с 1992 года, передан Управлению Правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы.
3.16. Московская регистрационная палата:
- осуществляет регистрацию ТСЖ как юридических лиц, а также изменений и дополнений в учредительные документы образованных товариществ собственников жилья;
- направляет сведения о регистрации образованных товариществ собственников жилья в Государственную налоговую инспекцию, банк, фонды: занятости населения, социального страхования, пенсионный, обязательного медицинского страхования.
3.17. ГУП "Мосжилкомплекс":
- содействует регистрации кондоминиумов и созданию ТСЖ на объектах, финансируемых Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы;
- обеспечивает управление и эксплуатацию указанных объектов.
3.18. ГУП "Жилкооперация":
- осуществляет финансирование расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ, в котором нет государственной собственности г. Москвы;
- осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных средств.
3.19. Городской центр жилищных субсидий:
- возмещает товариществам собственников жилья убытки, связанные с предоставлением гражданам льгот и компенсаций по оплате жилищно-коммунальных услуг.
3.20. Дирекции единого заказчика:
- предоставляют ТСЖ сведения о нанимателях и арендаторах жилых помещений;
- осуществляют управление кондоминиумами на основании договоров с домовладельцами;
- по поручению домовладельцев представляют документы в Департамент земельных ресурсов города Москвы для оформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в кондоминиумах;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
- осуществляют финансирование расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ.
3.21. Государственная жилищная инспекция г. Москвы:
- осуществляет контроль за соблюдением сроков передачи кондоминиумов в управление ТСЖ.
IV. План основных мероприятий 1-го этапа реализации
Программы ( годы)
N | Наименование мероприятий | Срок | Исполнители |
I. Повышение роли и ответственности территориальных органов | |||
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
1.1. | Уточнение окружных | IV кв. | Префектуры |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
1.2. | Подготовка | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
II. Совершенствование организационной структуры взаимодействия | |||
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.1. | Разработка Положения | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.2. | Разработка предложений | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.3. | Создание Центра | II кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.4. | Привлечение к работе | Постоянно | Префектуры |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.5. | Проведение ежегодного | Один раз | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.6. | Пропаганда | Постоянно | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
2.7. | Разработка концепции | IV кв. | Комитет |
III. Установление в г. Москве нового порядка формирования | |||
3.1. | Подготовка | Ежегодно | Главы управ района, |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
3.2. | Подготовка по заявкам | Согласно | Москомархитектура |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
3.3. | Подготовка по заявкам | Согласно | МосгорБТИ |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
3.4. | Проведение | Согласно | Главы управ района, |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
IV. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов | |||
4.1. | Разработка порядка | Сентябрь | МосгорБТИ |
4.2. | Осуществление | Постоянно | МосгорБТИ |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
4.3. | Осуществление | Октябрь | МосгорБТИ, |
4.4. | Согласование порядка | Сентябрь | Москомрегистрация, |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
V. Создание благоприятных организационно-экономических | |||
5.1. | Организация подготовки | III кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
5.2. | Проведение мониторинга | Постоянно | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
5.3. | Подготовка предложений | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
5.4. | Содействие ТСЖ | Постоянно | Департамент жилищно - |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
5.5. | Подготовка предложений | I кв. | Департамент жилищно - |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
5.6. | Подготовка предложений | II кв. | Департамент жилищно - |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
VI. Развитие конкурентной среды в сфере предоставления | |||
6.1. | Проведение конкурсов | Постоянно | Главы управ района, |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
6.2. | Разработка реестра | IV кв. | Московская лицензионная |
VII. Совершенствование нормативно-правовой базы | |||
7.1. | Разработка Закона города | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
7.2. | Разработка требований | IV кв. | Москомархитектура, |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
7.3. | Разработка Положения, | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
7.4. | Подготовка Положения | III кв. | Москомархитектура, |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 | |||
7.5. | Подготовка обращения | IV кв. | Департамент |
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 |
Приложение 2
к постановлению Правительства
Москвы
от 01.01.01 г. N 690
ПОЛОЖЕНИЕ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ
ДЛЯ ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА КОНДОМИНИУМОВ
I. Общие положения
1.1. Положение устанавливает порядок подготовки городскими службами и ведомствами документов, определяющих земельный участок, состав, технические и стоимостные характеристики объектов кондоминиума.
1.2. Земельный участок формируется в пределах нормативных размеров с учетом межевания квартала (микрорайона) с последующим оформлением на него прав домовладельцев в установленном порядке.
Если фактическая площадь земельного участка в сложившейся застройке меньше нормативных размеров, размеры земельного участка устанавливаются исходя из фактически имеющихся земельных ресурсов пропорционально нормативу.
После образования товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) возможно заключение договора аренды сверхнормативного земельного участка (при его наличии) исходя из интересов города и товарищества, если данный земельный участок в соответствии с утвержденной в городе градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использован в качестве самостоятельного объекта.
(п. 1.2 в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
1.3. Технический учет кондоминиумов осуществляется органами БТИ с оформлением технического паспорта домовладения, открытием инвентарного дела и занесением требуемых сведений в специальный реестр. При необходимости с целью обновления данных проводятся дополнительные обследования зданий, входящих в состав кондоминиума.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
1.4. Технический паспорт домовладения формируется на основании заключения по земельному участку, входящему в его состав, общего описания кондоминиума (приложение 1) и включает в себя:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
- дефис исключен. - Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП.
- технические паспорта на здания (здание), входящие в состав кондоминиума;
- поэтажные планы и экспликации на здания (здание).
Заключение по земельному участку является обязательным приложением технического паспорта домовладения.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
1.5. Общее описание кондоминиумов, формируемых на базе домов сложившейся застройки, составляется управами района на основании технических паспортов на здания, поэтажных планов и экспликаций, а также заключений по земельным участкам.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Общее описание кондоминиума рассматривается на межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда административного округа и утверждается распоряжением префекта.
Общее описание кондоминиумов, формируемых на базе объектов перспективной застройки, составляется по проектно-сметной документации заказчиком (застройщиком) или уполномоченной им организацией, согласовывается с управой района и после рассмотрения на межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда административного округа утверждается распоряжением префекта.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
1.6. Финансирование работ по подготовке документов, необходимых для технического учета кондоминиумов, осуществляется в соответствии с порядком, утвержденным Правительством Москвы.
II. Порядок оформления документов, необходимых
для технического учета кондоминиумов в домах
сложившейся застройки
2.1. Префектура административного округа:
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
2.1.1. По предложениям глав Управ, заявкам ТСЖ, ЖК, ЖСК, ведомств ежегодно в третьем квартале готовит перечень жилых домов, в которых имеются экономические и социальные предпосылки для передачи их в управление домовладельцам.
2.1.2. Выпускает распоряжение о проведении управами района разъяснительной и организационной работы с населением в домах, включенных в утвержденный перечень (п. 2.1.1), и формировании на базе этих домов кондоминиумов. Распоряжение является основанием для заключения управами района договоров на подготовку документов, необходимых для технического учета кондоминиумов.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
2.2. На основании утвержденных перечней (п. 2.1.1) управы района, выполняя функции заказчика, заключают договоры с ГлавАПУ на подготовку заключений для оформления земельных отношений по адресам, включенным в перечни. При отсутствии в утвержденном перечне адреса дома ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе самостоятельно выступить заказчиками на подготовку указанных заключений за счет собственных средств.
(п. 2.2 в ред. постановлений Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП, от 01.01.2001 N 550-ПП)
2.3. ГлавАПУ изготавливает в установленном порядке заключение для оформления земельно-правовых отношений на основе проекта разделения жилых кварталов на участки зданий и сооружений, подготовленного Москомархитектурой.
(п. 2.3 в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
2.4. Подготовка общих описаний кондоминиумов, в которых имеется государственная собственность города Москвы, включенных в утвержденный префектурой административного округа перечень, осуществляется управами района (при наличии в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК - с их участием). По домам, не включенным в перечень, общее описание кондоминиума управа района готовит на основании письменного заявления ТСЖ, ЖК, ЖСК и с их участием с приложением заключения для оформления земельных отношений ГлавАПУ, оформленного в установленном порядке. По домам, в которых все жилые и нежилые помещения находятся в частной собственности, подготовка общего описания кондоминиума осуществляется управляющей организацией, а при наличии ТСЖ, ЖСК, ЖК - указанными организациями, по реконструируемым домам и домам-новостройкам - организацией, уполномоченной заказчиком-застройщиком (инвестором).
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Управа района (соответственно управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК) представляет общее описание кондоминиума (приложение 1) на рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда административного округа и последующее утверждение распоряжением префекта.
(п. 2.4 в ред. постановлений Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП, от 01.01.2001 N 550-ПП)
2.5. После утверждения общих описаний кондоминиумов организация, осуществляющая описание общего имущества кондоминиума направляет заявки в территориальный орган БТИ на подготовку технических паспортов домовладений и осуществление их технического учета в соответствии с п. 1.3 настоящего Положения. К заявкам прилагаются заключения по земельным участкам и общие описания кондоминиумов, утвержденные распоряжениями префектур административных округов.
(в ред. в ред. постановлений Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП, от 01.01.2001 N 550-ПП)
2.6. Территориальные подразделения МосгорБТИ на основе утвержденных распоряжениями префектов общих описаний кондоминиумов обеспечивают внесение утвержденных данных в техническую документацию (п. 1.4).
(п. 2.6 в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
2.7. Копия технического паспорта домовладения и здания с внесенными сведениями о кондоминиуме представляется в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке главой управы, а при наличии ТСЖ, ЖСК, ЖК - его председателем в Москомрегистрацию для внесения информации о кондоминиуме в Единый государственный реестр прав.
(п. 2.7 в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
2.8. На основании распоряжения префектуры административного округа (п. 2.1.2) и подготовленных документов главы Управ организуют разъяснительную работу среди домовладельцев и проведение общих собраний по выбору способа управления кондоминиумами (ст.20 Закона Российской Федерации от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
КонсультантПлюс: примечание.
При применении документа следует учитывать, что Московская регистрационная палата ликвидирована на основании постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 65-ПП, которым реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных на территории города Москвы с 1992 года, передан Управлению Правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы.
2.9. При принятии домовладельцами решения о создании ТСЖ глава Управы на основании протокола их общего собрания и заявления передает инициативной группе технический паспорт домовладения для регистрации ТСЖ в качестве юридического лица в Московской регистрационной палате.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
2.10. При отказе домовладельцев образовать ТСЖ на общем собрании должно быть принято решение об оформлении договоров с уполномоченной городом службой заказчика на управление жилищным фондом и передаче ей полномочий на оформление прав домовладельцев на земельный участок.
Оформленные договоры являются основанием для передачи службе заказчика подготовленных технических паспортов домовладений.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
2.11. Вопрос об оформлении сверхнормативного земельного участка рассматривается на имущественно-земельной комиссии административного округа по обращению ТСЖ.
При положительном решении комиссии глава Управы утверждает заявку в АПУ административного округа на подготовку документов для оформления товариществом права аренды данного земельного участка.
III. Особенности оформления документов, необходимых
для технического учета кондоминиумов на базе
объектов перспективной застройки
3.1. Заявителями на подготовку технических паспортов домовладений для объектов перспективной застройки являются заказчики (застройщики), имеющие разрешение на застройку, или уполномоченные ими организации.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
3.2. Технический учет кондоминиумов осуществляется органами БТИ после утверждения актов государственной приемки домов.
3.3. Копии технических паспортов заказчики (застройщики) или уполномоченные ими организации представляют в Москомрегистрацию в установленном законом порядке для внесения информации о кондоминиумах в Единый государственный реестр прав.
3.4. После оформления в собственность более 50% площади помещений кондоминиума и проведения общего собрания домовладельцев заказчик (застройщик) передает новому правлению ТСЖ технический паспорт домовладения.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 940-ПП)
Приложение 1
к Положению
ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ КОНДОМИНИУМА <*>
Адреса зданий, входящих в состав кондоминиума:
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Площадь земельного участка: __________ Кадастровый номер ______
Технические характеристики зданий:
тип здания _______________________
этажность ____________
общая площадь здания _______________
общая площадь жилых помещений _________________
общая площадь и состав нежилых помещений (объектов нежилого
фонда) _______________
общая площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему
имуществу кондоминиума _______________
<*> Общее описание кондоминиума утверждается распоряжением
префектуры административного округа.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 N 550-ПП)
Приложение 2
к Положению
СОСТАВ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ КОНДОМИНИУМА
Исключены. - Постановление Правительства Москвы
от 01.01.2001 N 940-ПП.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 |
