Права потребителей в ЖКХ (стр. 2 )

<18> См.: п. 51 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 307.

Особо отметим, что помимо вышеназванных прав потребитель также имеет право на возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков оказанных услуг или работ (ст. 14 Закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей"). Вред подлежит возмещению в полном объеме.

Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы или услуги, признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет. Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем.

Исполнитель освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования работ или услуг.

Также потребитель может рассчитывать на компенсацию причиненного ему морального вреда (ст. 15 Закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей").

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Глава 3. КТО УПРАВЛЯЕТ ВАШИМ ДОМОМ

Процесс урбанизации выразился в снижении доли сельского населения и в возрастании числа городских жителей и, как следствие, в строительстве многоквартирных домов. Как и любое имущество, многоквартирные дома требуют управления. Для решения этой задачи в Жилищном кодексе РФ содержится раздел VIII, содержащий сведения об управлении многоквартирными домами. Данный Кодекс предлагает 3 способа управления (см. рис. 2).

┌─────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Управление многоквартирным домом │

└────┬─────────────────────┬────────────────────┬─────────┘

│ │ │

V V V

┌──────────┐ ┌──────────────────┐ ┌────────────────┐

│ │ │ Управляющая │ │Непосредственное│

│ ТСЖ, │ │ организация │ │ управление │

│ ЖСК │ │ (государственная/│ │ собственниками │

│ │ │ муниципальная, │ │ помещений │

└──────────┘ │негосударственная)│ │(общее собрание)│

└──────────────────┘ └────────────────┘

Рис. 2 Способы управления многоквартирным домом

Более подробная информация о выборе способа управления многоквартирным домом представлена в ст. 161 ЖК РФ.

(@) Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом <19>

<19> ЖК РФ. Извлечение.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией согласно ст. 162 ЖК РФ осуществляется на основании договора на управление, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность <20>.

<20> См.: п. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, при этом законодательством предусматривается автоматическое продление срока действия договора <21>.

<21> См.: п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

(!) Следует различать, в чьей собственности находится управляемый многоквартирный дом (см. табл. 3).

Таблица 3. Различия в управлении

многоквартирным жилым домом

Многоквартирный жилой дом
Находится в государственной или муниципальной собственности	Зарегистрировано ТСЖ, ЖСК
Менее 50% жилой площади дома находится в частной собственности (не приватизированы)	Более 50% жилой площади дома (ТСЖ), вся площадь дома (ЖСК) находятся в частной собственности (приватизированы)
Способ управления устанавливается Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ст. 163 ЖК РФ)	Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений (ст. 161 ЖК РФ)
Возможные способы управления: государственная (муниципальная) или частная управляющая компания (выбирается в результате открытого конкурса)	Возможные способы управления: государственная (муниципальная) управляющая компания, частная управляющая компания, управление самим ТСЖ (ЖСК), управление общим собранием собственников
Капитальный ремонт дома проводится за счет бюджетных средств	Капитальный ремонт дома проводится за счет средств ТСЖ, ЖСК

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в настоящее время является наиболее редко встречающимся способом управления. Связано это в первую очередь с тем, что функции управления домом требуют времени, определенных навыков и знаний, а также самостоятельного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Именно поэтому многие собственники все же предпочитают передать функции по управлению домом управляющей компании или правлению ТСЖ (ЖСК), если такие объединения жильцов имеются. Информацию об этом способе управления содержит ст. 164 ЖК РФ.

(@) Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме <22>

<22> ЖК РФ. Извлечение.

(!) Обращаю ваше внимание на то, что в случае непосредственного управления домом собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное <23>.

<23> См.: п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 307.

(@) К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся <24>:

<24> См.: п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся <25>:

<25> См.: ст. 45 ЖК РФ.

- ежегодное очередное в обязательном порядке (сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников);

- внеочередное (может быть созвано по инициативе любого из данных собственников).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании <26>. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать это решение в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

<26> См.: ст. 46 ЖК РФ.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме <27>. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время такими единственными собственниками многоквартирных домов являются государственные (муниципальные) органы.

<27> См.: п. 7 ст. 46 ЖК РФ.

Вы уже сталкивались в этой книге с понятиями "жилищно-строительный кооператив (ЖСК)" и "товарищество собственников жилья (ТСЖ)". Общие сведения, что из себя представляют эти объединения собственников помещений, изложены в ст. 110 и ст. 135 ЖК РФ.

(@) Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы <28>

<28> ЖК РФ. Извлечение.

(@) Статья 135. Товарищество собственников жилья <29>

<29> ЖК РФ. Извлечение.

Законодательно закреплено право двух и более товариществ собственников жилья на создание объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах <30>. Это позволяет снизить затраты на управленческие функции, консолидировать отчетность по управленческой деятельности. Положений об объединении ЖСК для совместного управления имуществом Жилищный кодекс РФ не содержит.

<30> См.: ст. 142 ЖК РФ.

Глава 4. ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Жилищный кодекс РФ устанавливает обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная обязанность является одной из основных обязанностей потребителя. Другие обязанности потребителя будут рассмотрены далее.

(@) Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у <31>:

<31> См.: п. 2 ст. 153 ЖК РФ.

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. табл. 4).

Таблица 4. Структура платы за жилое

помещение и коммунальные услуги

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда	для собственника помещения в многоквартирном доме
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.	1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Законом установлено, что для своевременной оплаты потребителю не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, должны быть представлены платежные документы. Однако договором управления может быть установлен и иной срок. Этой же статьей регулируются и организации - получатели платы за жилищно-коммунальные услуги (см. табл. 5).

Таблица 5. Организации - получатели платы

за жилищно-коммунальные услуги

Организации - получатели платы за жилищно-коммунальные услуги
	Плата за пользование жилым помещением	Коммунальные услуги	Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, содержание и ремонт жилого помещения
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда	наймодатель помещения	Управляющая организация	Управляющая организация (кроме капитального ремонта)
В созданном ТСЖ, ЖСК, ином специализированном потребительском кооперативе: члены	-	в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива	в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива
В созданном ТСЖ, ЖСК, ином специализированном потребительском кооперативе: не члены - собственники помещений	-	в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом	в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Собственники помещений в многоквартирном доме (не ТСЖ или ЖСК), управление которым осуществляется управляющей организацией	-	Управляющая организация	Управляющая организация
Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление	-	в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности	в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности

(!) Обратите внимание, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации <32>.

<32> См.: п. 11 ст. 155 ЖК РФ.

(@) Норматив потребления коммунальных услуг - месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также в иных случаях, указанных в Правилах <33>.

<33> См.: п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 307.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (п. 12 ст. 155 ЖК РФ).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Таблица 6. Размер платы за жилищно-коммунальные услуги

Размер платы за жилищно-коммунальные услуги
	Плата за пользование жилым помещением	Коммунальные услуги	Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, содержание и ремонт жилого помещения
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда	Размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и С.-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)	Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт - Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), в порядке, установленном федеральным законом	Размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и С.-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)
В созданном ТСЖ, ЖСК, ином специализированном потребительском кооперативе: члены		Размер платы определяется органами управления ТСЖ, ЖСК
В созданном ТСЖ, ЖСК, ином специализированном потребительском кооперативе: не члены - собственники помещений		Размер платы определяется на общем собрании собственников
Собственники помещений в многоквартирном доме (не ТСЖ или ЖСК), управление которым осуществляется управляющей организацией		Размер платы определяется на общем собрании собственников с учетом мнения управляющей организации
Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление		Размер платы определяется на общем собрании собственников

Отдельным категориям граждан могут предоставляться субсидии или компенсироваться расходы по оплате жилищных и коммунальных услуг <34>.