О вопросах взаимодействия собственников жилья и управляющих организаций (стр. 2 )

Рекомендуемая форма договора управления многоквартирным домом, разработанная Самарской Губернской Думой, размещена на сайте Думы городского округа Чапаевск

Как выбрать управляющую организацию?

1. Организационная состоятельность:

срок существования компании;

состав учредителей компании;

объем уставного фонда компании;

сведения о финансово-экономическом состоянии компании;

наличие офиса, телефона;

состав штатного состава компании.

2. Опыт деятельности по управлению домами:

длительность работы компании на рынке жилищно-коммунальных услуг;

наличие отзывов и рекомендаций о деятельности УО;

опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом;

взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищной службой.

3. Жилищный фонд, находящийся в управлении организации:

наличие данных об объеме жилищного фонда, которым управляет данная УО;

наличие адресных и контактных данных о домах, которые находятся в управлении компании;

полнота обладания информацией о доме;

наличие экономического анализа ситуации в доме;

представление о составе собственников и видах помещений;

четкое представление о проблемах дома, способах их решения;

система взаимодействия с поставщиками ресурсов;

наличие конкретных предложений по начальному этапу управления домом;

сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).

4. Уровень документальной готовности к управлению домом:

наличие типового договора с собственниками;

наличие перечня обязательных работ и услуг;

наличие перечня дополнительных работ и услуг.

5. Кадровый состав компании:

опыт и квалификационные возможности персонала компании;

наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в доме;

соотношение численности офисного и технического персонала.

6. Материальные ресурсы, которыми обладает компания:

наличие материального обеспечения ведения работ в доме, в том числе специальной техники;

возможности ведения аварийных работ;

наличие субподрядчиков - по видам работ и услуг.

7. Открытость и прозрачность компании:

готовность предоставить сведения о домах, которые находятся в управлении компании;

готовность предоставить сведения о финансовом положении, учредителях компании и учредительных документах;

сведения о размере планируемого вознаграждения УО и их обоснованность;

степень документального подтверждения предоставляемых сведений.

8. Доступность для жителей:

наличие предварительного контакта с собственниками, с инициативной группой;

степень удаленности офиса от объекта управления;

наличие диспетчера.

9. Качество реагирования на запросы собственников:

готовность к контактам с инициативной группой и отдельными собственниками;

готовность к ведению переговоров по совершенствованию договора и приложений к нему;

готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.

10. Видение перспектив развития дома:

предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории;

предложения по экономии энергоресурсов.

Как сменить управляющую организацию?

В соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ управляющая организация (управляющая ораганизация, далее - УО) управляет многоквартирным домом на основании договора управления, который заключается между УО и всеми собственниками помещений в этом доме (либо с ТСЖ, ЖСК, если они созданы в этом доме) на срок не менее 1 года и не более 5 лет. Если срок действия договора не истек, то, чтобы сменить УО, необходимо расторгнуть договор управления многоквартирным домом с прежней УО и заключить договор с новой УО. Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

по соглашению сторон; по основаниям, предусмотренным в самом договоре; по основаниям, предусмотренным ГК РФ; по основаниям, предусмотренным другими законами; по решению суда.

1. По соглашению сторон.

Это предполагает, что и УО, и все собственники помещений (ТСЖ, ЖСК) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу не имеется. В этом случае с прежней УО подписывается соглашение о расторжении договора. Необходимо обратить особое внимание на его содержание, поскольку в нем должен быть определен порядок передачи новой УО:

- технической документации на дом;
- иных документов, связанных с управлением домом;
- средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УО;
- средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УО.

С новой УО заключается договор управления многоквартирным домом.

2. На основаниях, предусмотренных в самом договоре.

Самим договором с УО могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, может быть предусмотрено расторжение договора, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УО о своем намерении расторгнуть договор.

3. На основаниях, предусмотренных ГК РФ.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

4. На основаниях, предусмотренных другими законами.

Статья161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. По смыслу нормы закона, такое решение должно повлечь расторжение договора с УО, в соответствии с которым эта УО управляла домом. Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УО в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом.

5. Расторжение договора по решению суда.

Это возможно при существенном нарушении договора УО. В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Очевидно, к таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях установленной стандартами температуры в отопительный сезон (+18º, а в угловых помещениях +20º), либо систематические перебои в водоснабжении, неисправные лифты и т. п. Безусловно, что все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально.

Действия по приему-передаче дома в управление (рекомендации)

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом имеет ряд особенностей:

• управление осуществляется собственниками опосредованно через органы управления ТСЖ (ЖСК, ЖК);
• высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ (ЖСК, ЖК);
• текущая деятельность по управлению домом осуществляется выборным органом - правлением, возглавляемым председателем.

ТСЖ (ЖСК, ЖК) вправе:
• управлять многоквартирным домом как самостоятельно (силами правления или специалиста по управлению домом - на основании трудового договора);
• привлекать управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления.

ТСЖ обязано:
• заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ.

Преимущества этой формы управления:
• ТСЖ защищает интересы только собственников помещений в своем дом, более ничьи;
• ТСЖ обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;
• ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей;
• товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов.

Образец уведомления

о проведении собрания собственников

Уважаемый собственник кв. №____

_____________________________________________________

“____”____________ 200__г. в _______ часов

в__________________________________________ (где) состоится очное общее собрание собственников жилых и нежилых помещений по созданию товарищества собственников жилья (ТСЖ) в доме _______________________.

Повестка собрания:

1. О создании товарищества собственников жилья.

2. Утверждение Устава ТСЖ

3. Выборы правления ТСЖ.

4. Выборы председателя правления ТСЖ.

5. Выборы ревизионной комиссии ТСЖ.

Сведения о лицах, по инициативе которых созывается собрание –___________________________________________

С Уставом ТСЖ и материалами, которые будут представлены на собрании, можно ознакомиться – адрес _____________________________________________________

Инициативная группа,

тел.________________

ПРОТОКОЛ №1

заседания правления товарищества собственников жилья

“______________________”

г. Чапаевск «__» _________ 200__ г.

Присутствовали члены правления товарищества собственников жилья “_____________________”:

____________________(ФИО)

____________________(ФИО)

____________________(ФИО)

ПОВЕСТКА ЗАСЕДАНИЯ:

1. Избрание председателя правления товарищества собственников жилья “___________________”.

СЛУШАЛИ по 1-му вопросу:

____________________(ФИО) об избрании председателя товарищества собственников жилья “____________________”.

РЕШИЛИ:

1. Избрать председателем правления товарищества собственников жилья “____________________” ____________________(ФИО).

ГОЛОСОВАЛИ:

“ЗА” - единогласно

“ПРОТИВ” - нет

“ВОЗДЕРЖАЛИСЬ” - нет

Председатель правления __________________ (ФИО)

СПИСОК СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО АДРЕСУ: ________________________

№ п/п	№ квартиры/ наименование нежилых помещений	ФИО/ наименование собственника – физического или юридического лица - полностью	Общая площадь жилых/нежилых помещений, находящихся в собственности, м2	Количество зарегистриро-ванных в данном помещении (для юридических лиц – количество штатных сотрудников)	Количество фактически проживающих в данном помещении (для юридических лиц – фактическое количество постоянных сотрудников)	Примечания (например – данная квартира или нежилое помещение сдается в аренду)
1
2
3
…
	ВСЕГО

Составление такого списка – основа будущего делопроизводства ТСЖ. Рекомендуется вести такой список в электронном виде. Полученная информация может быть использована при расчете доли в общедолевой собственности, определении количества числа голосов собственников, составлении ведомостей для голосования и т. п. Составление списка производится на основании официальных документов, свидетельствующих о праве на занимаемое помещение.

Полученные данные позволят инициативной группе сделать примерные экономические расчеты, исходя из муниципальных тарифов – ведь все тарифы ориентированы на оплату жилищно-коммунальных услуг исходя из занимаемой общей площади, или из числа проживающих.

Инициативная группа собственников по адресу: ______________

АНКЕТА

Предлагаемая Вам анкета имеет своей целью выявить отношение собственников жилых и нежилых помещений дома по адресу: ______________ к выбору способа управления нашим многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, созданная собственниками жилых и нежилых помещений для управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.

Что дает гражданам образование ТСЖ? Прежде всего, то, что все платежи граждан, проживающих в данном доме будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на содержание и эксплуатацию данного многоквартирного дома.

Задачи ТСЖ:

- эффективное управление общим имуществом и улучшение качества его обслуживания (главная задача),

- обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

- обеспечение проживающих в доме коммунальными и прочими услугами; контроль качества предоставляемых услуг;

- ресурсосбережение; обеспечение сохранности общего имущества дома;

- приращение общедолевой собственности;

- извлечение доходов в интересах собственников от использования общего имущества дома;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей;

Управляющая организация - коммерческая компания или индивидуальный предприниматель, предоставляющие услуги по управлению и обеспечению эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.

Что дает гражданам выбор управляющей организации? В идеале это профессиональное управление, наличие значительной ресурсной базы и квалифицированных кадров для качественного выполнения всех работ в доме, своевременного оказания услуг. Создание ТСЖ не исключает в последующем возможности выбора управляющей организации и заключения с ней соответствующего договора от имени ТСЖ.

Заполнение анкеты - первый шаг к выбору способа управления в нашем доме. Необходимо внимательно прочитать вопрос и варианты ответа на него. Нужно обвести кружком цифру, стоящую перед тем вариантом ответа, который наиболее соответствует Вашему мнению.

ВОПРОС 1. Удовлетворены ли Вы состоянием своего дома?

1.1. Полностью.

1.2 Не совсем.

1.3. Не удовлетворяет.

1.4. Что именно не удовлетворяет:_____________________________

ВОПРОС 2. Какие проблемы надо решать в Вашем доме:

2.1. Состояние крыши.

2.2. Канализация.

2.3. Электричество.

2.4. Случаи аварий из-за соседей.

2.5. Пользование общими помещениями (подъезд, подвал, чердак, инженерные сети и коммуникации).

2.6. Отопление.

2.7.Горячая вода.

2.8. Холодная вода.

2.9. Освещение.

2.10. Лифт.

2.11.Мусоропровод.

2.12. Вывоз мусора.

2.13. Газ.

2.14. Вопросы капитального и текущего ремонта дома.

2.15. Проблема парковки автомобилей.

2.16. Проблема выгуливания животных.

2.17. Территория для детских игр.

2.18. Озеленение территории. 2.19. Установка приборов учета.

ВОПРОС 3. Какой способ управления домом Вы считаете наиболее целесообразным?

3.1 Товарищество собственников жилья.

3.2. Управляющая организация.

3.3. Затрудняюсь ответить.

ВОПРОС 4. На каком уровне Вы могли бы работать в товариществе собственников жилья?

4.1. Председатель.

4.2. Правление.

4.3. Ревизионная комиссия.

4.4. Бухгалтер.

4.5. Обслуживающий персонал.

4.6. Не имею возможности.

Ф. И.О. собственника жилого помещения__________________________

Квартира № _______ Общая площадь квартиры ____ кв. м.

Телефоны (домашний, мобильный)_______________________

Инициативная группа благодарит Вас за полные и искренние ответы на нашу анкету и надеется на плодотворное сотрудничество в выборе формы управления нашим домом.

Руководитель инициативной группы

_______________________________________ , телефон:_____________

Анкету просим направить (передать) по адресу: ______________________________

Как правильно читать и понимать квитанцию по оплате жилищных и коммунальных услуг.

Ежемесячно все мы получаем от управляющей организации или от ТСЖ, ЖСК квитанции на оплату жилищных и коммунальных расходов за нашу квартиру. Из каких показателей складываются наши платежи? Почему мы должны столько платить?

Платежи бывают:

а) за жилищные услуги - рассчитываются исходя из расчета на 1м2 общей площади.

б) за коммунальные услуги - рассчитываются исходя из нормативов, количества проживающих и тарифов (куб. м.Гкал, квт/час.)

Жилищные платежи (плата за жилое помещение) - это плата за работы, производимые по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома.

Статья 154 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение:

а) плату за услуги и работы по управлению домом;

б) плату за содержание жилья;

в) плату за текущий ремонт общего имущества;

г) плату за капитальный ремонт общего имущества.

Коммунальные платежи - это плата за услуги, которые поступают в наш дом, создавая благоприятные условия для жизни.

Статья 154 ЖК РФ. Плата за коммунальные услуги включает в себя:

- плату за холодное водоснабжение;

- плату за горячее водоснабжение;

- плату за водоотведение;

- плату за электроснабжение;

- плату за газоснабжение;

- плату за отопление.

КВИТАНЦИЯ за январь 2011 г.

Общая площадь 53,00 Прописано/факт:2/2

УСЛУГИ	Ед. изм.	Кол-во	Стоим.	Начисл.	Льгота	Коррек. +/-	К оплате
Содержание	м2	53,00	7,88	417.64			417.64
Ремонт	м2	53,00	6,46	342.38			342.38
ТО ВДГО	м2	53,00	0,50	26.5			26.5
Найм	м2	53,00	0,25	13.25			13.25

Итого: 799,77

Водоснабжение	Чел.	2	107,89	215.78			215.78
Отопление	м2	53,00	21,75	1152,75			1152,75
Горячая вода	Чел.	2	298,49	596,98			596,98
Водоотведение	чел.	2	33,23	66,46			66,46

Итого: 2031,97