Оценка торгового центра «Семеновский» № 1 (стр. 2 )

Вариант 3. Оценка торгового центра «Семеновский» № 3

ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке по адресу: Семеновская площадь, д. 1 в непосредственной близости от станции метро. Показатели объекта оценки приведены в таблице.

Описание объекта оценки

№ пп	Характеристика	Значение
1	Площадь участка	1,95 га
2	Общая площадь здания	41 000 м2
3	Общая площадь предприятий торговли	23 000 м2
4	Год постройки	1-ая очередь – 1996 2-ая очередь – 2008
5	Коэффициент загруженности помещений	95%
6	Транспортная доступность	отличная
7	Строительный объем	39592 м3
8	Право собственности	полное
9	Условия финансирования	собственные средства
10	Условия продажи	прямая продажа
11	Вместимость автостоянки	400 машиномест
12	Ставка арендной платы	2000 + 10N $/м2 в год

Описание аналогов продаж

Характеристика объекта	Данные по аналогам
«Золотой Вавилон»	«Маркткауф»	«IKEA-Kutuzovsky»	«IKEA-Kommunarka»	«Рамстор-IV»
Цена продажи, млн. $	35	40	300	45	18
Общая площадь, тыс. м2	38	35	70	31	40
Торговая площадь, тыс. м2	34,7	26,5	35	17,5	30
Дата продажи	Год назад	Год назад	Полгода назад	Месяц назад	3 месяца назад
Право собственности	Полное	Аренда на 7 лет	Полное	Полное	Аренда на 10 лет
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	50%-ное использование заемных средств (кредит на 20 лет под 20%)	Рыночные	Рыночные
Ставка арендной платы, $/м2 в год	950	700	1300	1000	900
Условия продажи	Прямая продажа	Рассрочка на 6 лет под 17% годовых	Прямая продажа	Рассрочка на 10 лет под 15% годовых	Прямая продажа
Местоположение	За пределами ТТК	За МКАД	Центр	За МКАД	За пределами ТТК
Количество этажей	2	4	4	2	8
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Отличная	Хорошая	Отличная
Паркинг, машиномест	800	2300	500	1950	500
Процент занятых площадей	80	100	100	100	95

Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 1 542 $/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 1 285 $/м2 в год, за пределами МКАД 1 040 $/м2. Средняя стоимость строительства торговых помещений 1500 $/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовая ставка аренды за земельный участок 29,917 тыс. $/га. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником (иностранным инвестором) составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 20%. Рефинансирование получаемого дохода не предусматривается. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Выкуп права аренды земельного участка — 600+N тыс. $/га, величина прибыли застройщика 15+N %. Операционные расходы — 150 $/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.

Вариант 4. Оценка бизнес-центра Соколиная Гора.

Объект оценки занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северо-запада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию.

Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая отличный подъезд сотрудников и посетителей.

Технико-экономические показатели проекта

№ пп	Наименование показателей	Единица измерения	Всего
1	Площадь земельного участка	га	0,4830
2	Площадь застройки надземной части	м2	1037
3	Общая площадь административно-делового здания, всего	м2	31522
в том числе:
а) общая площадь входной группы	м2	800
б) общая площадь офисов	м2	24512
в) подземный гараж стоянка в 3-х уровнях	м2	6210
4	Этажность	этажей	30
5	Стоянки автомашин, всего:	м/м	299
в том числе:
а) закрытые	м/м	276
б) открытые	м/м	23
6	Класс		А
7	Коэффициент занятых площадей	%	90+N
8	Ставка арендной платы	$/м2 в год	570
9	Год постройки		2000

Описание аналогов продаж

Характеристика объекта	Данные по аналогам
Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. $	150	110	17,5	7,4	55,3
Общая площадь, тыс. м2	30	21,7	7	5,2	13
Дата продажи	Февраль 2007	Февраль 2007	Апрель 2007	Март 2007	Июнь 2007
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Аренда на 5 лет	Полное
Условия финансирования	Рыночные	70%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N%)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Ставка арендной платы, $/м2 в год	850	720	450	420	750
Условия продажи	Прямая продажа	Рассрочка на 6 лет под 17% годовых	Прямая продажа	Рассрочка на 10 лет под 15% годовых	Прямая продажа
Местоположение, район	Замоскворечье	Шаболовский	Новослободский	Шаболовский	Новослободский
Класс	А	А	В	В	А
Транспортная доступность	отличная	отличная	хорошая	хорошая	отличная
Паркинг, машиномест	300	500	50	50	200
Процент занятых площадей	90	94	100	95	96

Стоимость выкупа права аренды земельного участка $727 859, величина ежегодной арендной платы — $ 35 402, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Средние ставки аренды в офисных помещениях в Замоскворечье 900 $/м2, в Шаболовском —700, Новослободском — 650, а в Районах, не вошедших в классификацию — 600 $/м2 в год. Средние ставки аренды в офисах класса В примерно на 45% ниже ставок в офисах класса А. Средняя стоимость строительства торговых помещений 1250+10N $/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 150 лет. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. Рынок офисных помещений за это время должен вырасти на 50%, а доходы от объекта будут инвестированы в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 2 месяца. Операционные расходы — 150+N $/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.