Оценка торгового центра «Семеновский» № 1 (стр. 1 )

Общие данные

Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2028 г. составляет 6,8% годовых. Инфляция равняется 8%, премия за риск инвестора — 1,1%, страновой риск для России — 7,50%.

Вариант 1. Оценка торгового центра «Семеновский» № 1

ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь,. Показатели объекта оценки приведены в таблице.

Описание объекта оценки

№ пп	Характеристика	Значение
1	Площадь участка	1,95 га
2	Общая площадь здания	41 000 м2
3	Общая площадь предприятий торговли	23 000 м2
4	Год постройки	1-ая очередь – 1996 2-ая очередь – 2008
5	Коэффициент загруженности помещений	90%
6	Транспортная доступность	отличная
7	Строительный объем	39592 м3
8	Право собственности	полное
9	Условия финансирования	собственные средства
10	Условия продажи	прямая продажа
11	Вместимость автостоянки	250 машиномест
12	Ставка арендной платы	1450 + 10N $/м2 в год

Описание аналогов продаж

Характеристика объекта	Аналоги
ТЦ «XL»	ТЦ «Детский Мир»	ТЦ «Петровский пассаж»	ТЦ на проспекте Андропова	ТК на Варшавском шоссе
Цена продажи (предложения), тыс. $	20 000	30 000	44 500	35 500 (предложение)	5 300 (предложение)
Общая площадь, м2	25 000	60 000	24 600	17 773	4 406
Торговая площадь, м2	7 500	17 000	7 400	5 584	3 832
Дата продажи	сентябрь 2006	февраль 2005	февраль 2005	апрель 2006	июль 2006
Право собственности	полное	полное	полное	Полное	Аренда на 15 лет
Ставка арендной платы, $/м2 в год	1 390	1 900	2 500	1 500	1 250
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	30%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под 15% годовых)	Рыночные
Условия продажи	Прямая продажа	Рассрочка на 2 года под 10%	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа
Расположение	За пределами ТТК	Центр	Центр	За пределами ТТК	За пределами ТТК
Площадь земельного участка, га	4,5	0,50	0,16	0,90	0,60
Процент занятых площадей	85	100	92	75	100
Транспортная доступность	отличная	отличная	хорошая	отличная	хорошая

Средний срок экспозиции торговых помещений — 2 месяца. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 1 542 $/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 1 285 $/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 1500 $/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 150 лет. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, при этом существует возможность реинвестирования дохода по той же ставке доходности. Базовая ставка аренды за земельный участок 29,917 тыс. $/га. Выкуп права аренды земельного участка — 600 тыс. $/га, величина прибыли застройщика — 20%. Операционные расходы — 130 $/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.

Вариант 2. Оценка торгового центра «Семеновский» № 2

ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д. 1. Показатели объекта оценки приведены в таблице.

Описание объекта оценки

№ пп	Характеристика	Значение
1	Площадь участка	1,95 га
2	Общая площадь здания	41 000 м2
3	Общая площадь предприятий торговли	23 000 м2
4	Год постройки	1-ая очередь – 1996 2-ая очередь – 2008
5	Коэффициент загруженности помещений	88%
6	Транспортная доступность	отличная
7	Строительный объем	39592 м3
8	Право собственности	полное
9	Условия финансирования	собственные средства
10	Условия продажи	прямая продажа
11	Вместимость автостоянки	260 машиномест
12	Ставка арендной платы	1200 + 20N $/м2 в год

Описание аналогов продаж

Характеристика объекта	Данные по аналогам
«Гвоздь I»	«Гвоздь II»	«Атриум»	«Пирамида»	«XL»
Цена продажи, млн. $	20	30	150	7	20
Общая площадь, тыс. м2	16	28	103,5	5	32
Торговая площадь, тыс. м2	12	14	10,8	4	22
Дата продажи	Год назад	6 месяцев назад	3 месяца назад	Месяц назад	3 месяца назад
Право собственности	Аренда на 10 лет	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	50%-ное использование заемных средств (кредит на 20 лет под 20%)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Ставка арендной платы, $/м2 в год	800	600	1850	1700	1325
Условия продажи	Прямая продажа	Рассрочка на 3 года под 18 %	Прямая продажа	Рассрочка на 5 лет под 11%	Прямая продажа
Местоположение	За пределами ТТК	За пределами ТТК	Центр	Центр	За пределами ТТК
Транспортная доступность	Плохая	Отличная	Хорошая	Отличная	Отличная
Паркинг, машиномест	150	150	670	—	500
Инженерные коммуникации	Все	Все	Все	Недостаточной мощности	Нет
Процент занятых площадей	75	80	100	100	95
Площадь земельного участка, га	3,0	2,5	3,0	0,8	4,5

Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 1 542 $/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 1 285 $/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 1500 $/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовая ставка аренды за земельный участок 29,917+N тыс. $/га. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 15%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Выкуп права аренды земельного участка — 600 тыс. $/га, величина прибыли застройщика 20%. Операционные расходы — 130 $/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.