АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА
о практике рассмотрения судами дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
за I полугодие 2011 г.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) обобщена практика рассмотрения судами дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории Республики Саха (Якутия).
За I полугодие 2011 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление) поступило 124 исков (заявлений), из них: подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) – 73; в судах общей юрисдикции – 51.
В сравнении со II полугодием 2010 г. (100 исков (заявлений) количество поступивших исков (заявлений) значительно увеличилось.
Вступило в законную силу в отчетном периоде судебных решений, вынесенных в пользу Управления – 19;
Вступило в законную силу в отчетном периоде судебных решений, вынесенных не в пользу Управления – 4;
Количество заявлений, предъявленных к Управлению, оставленных без рассмотрения или производство по которым прекращено в отчетном периоде – 10.
1. По категориям заявленные к Управлению требования распределились следующим образом:
Категория дел | Арбитражный суд | Суды общей юрисдикции |
Обжалование отказов (приостановлений) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество | 7 | 7 |
О признании недействительными зарегистрированных прав, признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записей о государственной регистрации) | 1 | 2 |
Об истребовании имущества из чужого незаконного владения | 0 | 0 |
О признании прав на недвижимое имущество | 4 | 4 |
О государственной регистрации перехода права собственности в связи с уклонением одной из сторон сделки | 7 | 1 |
О признании сделок недействительными | 0 | 0 |
Об оспаривании действий (бездействий) должностного лица | 1 | 1 |
О признании незаконными действий (бездействий) Управления | 8 | 4 |
О взыскании денежных средств (возмещение ущерба, судебных расходов) с Управления | 3 | 0 |
Прочие | 0 | 4 |
По сравнению со II полугодием 2010 г. соотношение категорий судебных споров несколько изменилось.
Количество заявлений об обжаловании отказов (приостановлений) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не изменилось.
Количество заявлений о признании недействительными зарегистрированных прав, признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записей о государственной регистрации), как в арбитражных судах, так и судах общей юрисдикции значительно уменьшилось.
Относительно предыдущего отчетного периода значительно увеличилось количество заявлений о государственной регистрации перехода права собственности в связи с уклонением одной из сторон сделки.
2. По процессуальному положению Управления в судебных процессах за I полугодие 2011 г. дела распределились следующим образом:
Истец (заявитель) – 1;
Ответчик (заинтересованное лицо) - 85;
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - 39.
По сравнению с предыдущим отчетным периодом:
за II полугодие 2010 г.:
Истец (заявитель) – 0;
Ответчик (заинтересованное лицо) - 41;
3 лицо, не заявляющее самостоятельных требований - 59.
Как мы видим, количество привлечений Управления в качестве ответчика (заинтересованного лица) увеличилось, однако существенно снизилось количество привлечений Управления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.
Кроме того, значительно улучшилось взаимодействие с судебными органами: если раньше для получения информации из ЕГРП либо для дачи пояснений по вопросам государственной регистрации прав суды по своей инициативе привлекали Управления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, то в настоящее время суды направляют соответствующие запросы, на которые в кратчайшие сроки отвечает Управление.
В целом, при анализе судебной практики Управления за I полугодие 2011 г. можно выделить что, количество заявлений о признании недействительными зарегистрированных прав, признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записей о государственной регистрации, свидетельств о государственной регистрации и пр.) снижается.
Учитывая сформированную судебную практику по данному вопросу, доводы Управления принимаются Судом во внимание. Также указывается, что способ защиты гражданских прав должен быть установлен специальным законом, а такого способа защиты нарушенного права как признание незаконной государственной регистрации, записи в ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации не указано в статье 12 ГК РФ.
Наиболее интересные, с точки зрения формирования единой судебной практики, судебные дела Управления в I полугодии 2011 г.:
Наиболее интересные, с точки зрения формирования единой судебной практики судебные дела, с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в I полугодии 2011 года:
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) удовлетворены требования С… А. В. к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру. На указанный судебный акт Управлением была подана кассационная жалоба. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) решение отменено, дело отправлено на новое рассмотрение. Результатом повторного рассмотрения стало принятие решения об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
02.08.2010 г. М… О. Г., действующая от имени Н… А. И. на основании доверенности от 01.01.2001, и С… А. В. обратились с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 01.01.2001 и перехода права собственности на квартиру №… по ул. Ярославского, … г. Якутска. 04.08.2010 г. в Управление от Н… А. И. поступило нотариально удостоверенное заявление о прекращении доверенности от 01.01.2001, выданной М… О. Г. на право проведения государственной регистрации в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия).
20.08.2010 г. Управление отказало в государственной регистрации со ссылкой на абзац 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 01.01.2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации).
В соответствии со статьей 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность. В соответствии с п.2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п.1 и 7 статьи 16 Закона о государственной регистрации регистрационные действия осуществляются на основании заявлений сторон договора. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п.2 статьи 17 Закона о государственной регистрации органом осуществляющим государственную регистрацию прав осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов
В соответствии с абз.3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо. Как усматривается из материалов дела, доверенностью от 01.01.2001 г. М… О. Г. была уполномочена гражданином Н… А. И. зарегистрировать сделку и переход права собственности на квартиру в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия). В своем заявлении от 01.01.2001 г. об аннулировании данной доверенности Н… А. И. указывает, что им отзывается доверенность на право регистрации сделки и перехода права собственности.
При таких обстоятельствах, Управление узнало об аннулировании доверенности до истечения установленного законом месячного срока в который должна была быть произведена государственная регистрация (п.3 статьи 13 Закона). На момент принятия государственным регистратором соответствующего решения полномочия М… О. Г. были прекращены, в связи с чем она являлась ненадлежащим лицом, что в соответствии с абз.3 п.1 статьи 20 Закона о регистрации влечет отказ в государственной регистрации.
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) удовлетворено заявление С… Л. Н. к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на гаражный бокс. На указанный судебный акт Управлением была подана кассационная жалоба. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) решение оставлено в силе.
06.09.2010 г. С… Л. Н., действующая от своего имени и от имени своего супруга К… В. В., на основании доверенности, обратилась в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) за государственной регистрацией права совместной собственности на гаражный бокс, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. …, ГПК «…», бокс №…. В качестве документа, обосновывающего наличие права совместной собственности на вышеуказанный объект, заявителем был представлен договор купли-продажи гаража от 01.01.2001 г.
Сообщением от 01.01.2001 г. Управление отказало заявительнице в государственной регистрации со ссылкой на абзац 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)- «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства».
Суд, при принятии решения исходил из следующего. В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данная норма закона продавцами и покупателями была соблюдена. Так в п. 1 договора указан конкретный гараж, его характеристики, адрес, по которому он расположен. По этим же данным запись о праве собственности продавца была внесена в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
Касаемо требований об указании вида права, на основании которого земельный участок, на котором расположен гараж, принадлежит правообладателю, то данного требования статья 554 ГК РВ не содержит.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности на гараж у продавцов возникло на законных основаниях и зарегистрировано в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) отказал в удовлетворении заявления Министерства имущественных отношений РС (Я) к Управлению об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Министерство обратилось в суд с требованием об обязании Управления зарегистрировать переход права собственности к Республике Саха (Якутия) на здание общежития, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Алданский район, г. Алдан, ул. 26 Пикет, д. …, в связи с ликвидацией второй стороны сделки, в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ.
При принятии решения Суд исходил из следующего. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Управление не являлось стороной договора-купли и не уклонялось от осуществления государственной регистрации, в связи с чем оно не может выступать ответчиком по исковым заявлениям о государственной регистрации перехода права в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Применение судами аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае ликвидации продавца осуществлялось до принятия постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Как разъяснено в п. 62 указанного постановления, в случае ликвидации продавца – юридического покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, указанным постановлением разъяснен порядок обращения в суд и способы защиты прав в случае отказа в государственной регистрации по причине отсутствия продавца - юридического лица, а именно обжалование решения об отказе по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.
Перечень способов защиты гражданских прав, установленных ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.
В связи с тем, что истцом выбран неверный способ защиты своего нарушенного права суд в удовлетворении заявленных требований отказал.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего к Управлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора о передаче имущества, заключенного между и гр. И… Г. А.
С заявлением в Управление о государственной регистрации договора о передаче имущества и перехода права собственности обратились конкурсный управляющий и гр. И… Г. А.
В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что договор о передаче имущества не соответствует требованиям действующего законодательства.
Данный договор заключен между конкурсным управляющим и гр. И… Г. А., в соответствии с которым гр. И… А. Г. на безвозмездной основе в собственность передается имущество, принадлежащее , что противоречит нормам Закона о банкротстве, регулирующего порядок реализации имущества должника во время конкурсного производства.
Решением государственного регистратора в государственной регистрации прав было отказано на основании абз. 4 п. 1. ст. 20 Закона о госрегистрации.
Конкурсный управляющий, оспаривая отказ, указывал, что в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Заявитель считает, что единственным выходом является передача в собственность имущества одному из работников должника, для его последующей продажи и пропорционального погашения из вырученных средств текущей задолженности по заработной плате работников должника и вознаграждения конкурсного управляющего за время конкурсного производства.
Суд доводы заявителя отклонил, признав решение об отказе в государственной регистрации законным и не нарушающим прав и интересов заявителя, указав следующее.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» является специальной нормой, регулирующей порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, в т. ч. порядок отчуждения имущества должника в ходе конкурсного производства.
В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 Закона о банкротстве.
Глава 7 Закона о банкротстве не предусматривает возможность передачи имущества должника в собственность третьих лиц для последующей его реализации и погашения текущих платежей должника с вырученных денежных средств.
В соответствии с главой 7 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан продать имущество должника в рамках процедуры конкурсного производства, а в случае невозможности реализации имущества и при отказе кредиторов от принятия имущества для погашения своих требований, конкурсный управляющий обязан передать указанное имущество органам местного самоуправления по месту нахождения имущества должника или в соответствующий федеральный орган исполнительной власти.
Следовательно, договор о передаче имущества, заключенный между конкурсным управляющим и гр. И… Г. А. не соответствует нормам Закона о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) удовлетворено заявление ИП Г… Ф. М. к Управлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания пивзавода. На указанный судебный акт Управлением была подана апелляционная жалоба, оставленная без удовлетворения.
ИП Г… Ф. М. и конкурсный управляющий обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на часть здания пивзавода, представив при этом договор купли-продажи имущества, протокол подведения итогов по продаже имущества в торгах, квитанцию об уплате госпошлины.
В ходе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, было установлено, что в ЕГРП имеется запись об ограничении права – ипотека. В связи с чем для погашения указанной записи государственный регистратор в уведомлении о приостановлении государственной регистрации указал представить заявление владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, поскольку статьей 25 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Аналогичное положение содержится в п.42 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 01.01.2001 г. № 000.
В пункте 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации закреплена норма, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
В установленный срок заявитель ИП Г… Ф. М. не представила указанные в уведомлении о приостановлении документы, что явилось основанием для отказа в государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании абз. 10 п.1 ст. 20 Закона о госрегистрации.
Суд первой и апелляционной инстанций, при принятии решения о незаконности как приостановления, так и отказа в государственной регистрации, исходили из следующего.
В соответствии с п.1 ст. 126, 131 ФЗ от 01.01.2001 г. «О несостоятельности (банкротстве)» со дня принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжения данным имуществом. Имущество должника, являющееся предметом залога, входит в конкурсную массу.
Согласно п.12 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.01.2001 г. №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 ст. 110, п.3 ст. 111, абз. 3 п. 4 ст. 138) приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к п. п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах, продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке п. п.4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, и обременения, которые вытекают из залога (ипотеки), также прекратились, а отсутствие в ЕГРП отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке в рассматриваемом случае не препятствует регистрации перехода права собственности.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) отказал в удовлетворении заявления «Саханефтегаз» к Управлению о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.
«Саханефтегаз» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Управлению о признании права собственности на недвижимое имущество – деревообрабатывающий цех в силу приобретательной давности и обязании Управление зарегистрировать право собственности на указанное недвижимое имущество.
Свои доводы Общество обосновывало тем, что с 21.10.2004 г. (с даты составления акта приема-передачи деревообрабатывающего цеха) добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным указанным недвижимым имуществом, что в связи ликвидацией предприятия - ТОО «С…», передавшего имущество в счет погашения займа, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанное имущество. При этом заявитель ссылается на статью 234 ГК РФ, согласно которой, лицо, гражданин или юридическое лицо – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что истец избрал неверный способ защиты гражданских прав.
Как установлено на судебном заседании, истцу не был известен прежний собственник имущества, кроме того, из материалов дела также не усматривается право собственности ТОО «С…» на спорный объект недвижимости. Правоустанавливающие документы на объект, позволяющие установить право собственности истца, в материалы дела не представлены.
Кроме того, объект недвижимости, указанный в актах приема-передачи невозможно идентифицировать с объектом, на который истец просит признать право собственности.
В соответствии с п.16 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 01.01.2001 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статей 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности, а также на бесхозяйное имущество.
Пунктом 19 указанного постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник имущества не был известен и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Отдел правового обеспечения
Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия)
8 (41
