Мода по нашей выборке составило 85 000 рублей за один кв. м, медиана – 67 545 рублей за кв. м. Можно сделать вывод, что ценовой диапазон торговой недвижимости в городе Нижний Новгород схож с ценовым диапазоном на рынке офисной недвижимости.
Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей, схожа с ситуацией на рынке офисных помещений, за исключением того, что на периферии города, в спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом.
Среднее значение цены за один квадратный метр в целом по городу в начале июля текущего года составила 944 рубля в месяц, однако это среднее значение также не типично для данной совокупности, так как линейный коэффициент вариации составляет почти 60%. Модальное значение по нашей выборке составляет 500 рублей за один кв. м в месяц, а медианное 797 рублей за один кв. м в месяц.
Максимальные цены – в центре города или района, в престижных районах, минимальные – на окраинах города и в не престижных районах.
Анализируя структуру спроса, изменившуюся под влиянием кризиса, можно отметить, что по – прежнему в спросе доминирует аренда, а в целевом назначении – торговля и услуги. Их совокупная доля в спросе составляет 80%, у офисов лишь 15%, остаток приходится на производственно – складскую недвижимость. В торговле наиболее востребованы площади под продовольственные магазины и аптеки.
Рис. 9. Средние значения арендных ставок для торговой недвижимости по административным
районам города Нижнего Новгорода в июле 2013 года, рублей за 1 кв. м в месяц.
А вот в территориальную структуру спроса кризис не внес существенных изменений. Только 20% заявителей не имеют территориальных предпочтений.
По – прежнему наиболее востребованы нежилые площади в Нижегородском и Советском районах. Их доля в общем числе заявок составляет 60%. Среди заречных районов относительно популярен лишь Сормовский район – 10% заявок.
8.4. Анализ нижегородского рынка гостиничных услуг и гостиничной недвижимости
Основываясь на опыте развитых зарубежных стран, можно сделать вывод, что малый бизнес играет значительную роль в экономике, а экономический рост непосредственно зависит от развития сектора малого бизнеса. Малый бизнес оказывает существенное влияние на производство товаров и услуг необходимого качества, на создание новых рабочих мест, а также на решение многих других экономических и социальных проблем.
В настоящее время в наиболее развитых странах малые предприятия составляют от 70 до 90% от общего числа всех фирм. Экономисты утверждают, что малые экономические структуры оказывают положительное воздействие на поддержание рынка и его гибкость.
Некоторые специалисты судят о способности страны приспосабливаться к меняющейся экономической обстановке по уровню развития малого предпринимательства.
Развитие экономики России невозможно без развития и совершенствования различных форм хозяйствования, одной из которых является и малый бизнес. Он развивается, несмотря на все существующие проблемы, набирая рост и решая социальные, экономические и научно-технические проблемы. Практика показывает, что технический прогресс, наиболее полное и своевременное удовлетворение потребительского спроса сегодня во многом зависят от эффективности работы малых предприятий.[17]
Не исключением является и сфера гостеприимства, где за последние годы отчетливо прослеживается тенденция в сторону увеличения количества малых форм гостиничного бизнеса.
Малый гостиничный бизнес становится одним из самых разветвленных сегментов сферы туризма, который способен удовлетворить постоянно увеличивающийся спрос, возникающий в результате роста туристской активности населения, расширения потока туристов, пребывающих на территории туристско – рекреационной специализации не только с целями отдыха, лечения и оздоровления, но с деловыми и культурно – просветительскими целями.
Разные авторы классифицируют малые гостиницы по следующим признакам.
В зависимости от количества номеров выделяют микрогостиницы (до 10 – 15 номеров в нежилом фонде); малые отели квартирного типа (обычно не более 6 – 7 и максимум до 10 – 15 номеров в жилом фонде); малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров). По уровню предоставляемых услуг малые отели можно поделить на демократичные (хостелы, домашние отели); отели эконом - и бизнес – класса; апарт – отели; бутик – отели. По форме собственности предприятия малого бизнеса относятся в основном к негосударственным.[18]
Обеспечение туристских дестинаций достаточным количеством мест размещения зачастую связано с поиском и привлечением больших инвестиций. Это обусловлено тем, что предприниматели предпочитают строить большие гостиничные комплексы среднего класса и выше, рассчитывая на быструю окупаемость. Но гостиничный бизнес в последнее время привлекает к себе внимание не только крупных корпораций или муниципальных объединений, но и достаточно мелких компаний и даже частных предпринимателей. При этом все большей популярностью пользуются не многомиллионные проекты больших гостиничных комплексов, а так называемые малые гостиницы.
Десятилетняя эволюция европейского гостиничного бизнеса привела к появлению эмпирической пропорции: 60% постояльцев обслуживают крупные отели, 40% потока туристов – гарантированная доля малого гостиничного бизнеса.
В России малые гостиницы стремительно развиваются с каждым годом. За последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15–20% именно за счет развития малых гостиниц в регионах. Особенно активно подобный формат размещения развивался на юге России (в Геленджике, Анапе, Сочи), а также в Санкт – Петербурге и городах Золотого кольца. В целом по стране объем ввода таких объектов ежегодно прирастает на 50%. Строительство мини – отелей высокими темпами идет в Санкт – Петербурге и Калининграде, где они составляют более 70% от общего числа гостиниц.
По данным Центра развития малых отелей, в Санкт – Петербурге насчитывается более 500 малых отелей. Здесь создана Ассоциация малых гостиниц, По оценкам экспертов, последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15–20%.[19]
Гостиничная база города Нижнего Новгорода насчитывает в настоящее время порядка 70 объектов вместимостью 2897 номеров. На рынке представлены как гостиницы эконом – класса, так и отели класса люкс. Территориальное расположение гостиниц по административным районам города представлено на рисунке 10.
Рис. 10. Территориальное расположение гостиниц по административным районам
города Нижнего Новгорода, %.[20]
Объем нижегородского рынка гостиничных услуг в 2012 году составил около 1,75 млрд. рублей что на 10% больше, чем в 2011 году, при этом объем услуг по отрасли «Туризм» в 2012 году составила 6,3 млрд. рублей.
Таблица 13
ГОСТИНИЦЫ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
прошедшие звездную классификацию по состоянию на апрель 2013 года[21]
Название | Квалификация | Номерной фонд | Район Нижнего Новгорода |
Ibis | ¶¶ | 220 | Нижегородский |
Нижегородский (Азимут отель) | 157 | ||
Rest Home | 7 | ||
Русский капитал | 116 | Автозаводский | |
Автозаводская | 72 | ||
Марисабель | 13 | Канавинский | |
Маринс Парк Отель | ¶¶¶ | 500 | |
Заречная | 109 | Ленинский | |
Николь | 48 | Московский | |
Шато | 13 | Советский | |
Гостиный дом | 12 | Нижегородский | |
У домика Петра | 11 | ||
Двенадцать месяцев | 12 | ||
Троицкая | 22 | ||
Дипломат | 33 | ||
Воробей | 12 | ||
Александровский сад | ¶¶¶¶ | 49 | |
Ока | 419 | Советский | |
Волна | 198 | Автозаводский |
В Нижнем Новгороде 70 отелей, из них 3 четырехзвездочных отеля, 10 трехзвездочных отелей, 6 двухзвездочных и 51 отель без звезд, в процентном соотношении эта ситуация отражена на рисунке 11.
Рис. 11. Класс отелей по звездам на территории города Нижнего Новгорода.
В городе Нижнем Новгороде наблюдается дефицит сетевых гостиничных операторов. В настоящее время в Нижнем Новгороде функционируют сетевые отели Ibis, Azimut Hotel, Marins Park Hotel.
Таблица 14
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НОМЕРНОГО ФОНДА
по районам города Нижнего Новгорода по состоянию на апрель 2013 года [22]
Район Нижнего Новгорода | Число гостиниц | Номерной фонд | ||
Единиц | % | Единиц | % | |
Автозаводский | 5 | 7% | 409 | 14% |
Нижегородский | 32 | 46% | 887 | 31% |
Советский | 8 | 12% | 589 | 20% |
Приокский | 4 | 4% | 61 | 2% |
Канавинский | 11 | 16% | 652 | 22% |
Сормовский | 3 | 4% | 46 | 2% |
Московский | 5 | 7% | 102 | 4% |
Ленинский | 3 | 4% | 151 | 5% |
Нагорная часть | 44 | 62% | 1537 | 53% |
Заречная часть | 27 | 38% | 1360 | 47% |
Город Нижний Новгород | 71 | 100% | 2897 | 100% |
Как видно из представленных данных, география размещения гостиниц Нижнего Новгорода носит неравномерный характер. Почти половина всех гостиниц города находится на территории Нижегородского района – 46%, а вместе с ближайшим к нему Советским районом (12%) – почти 60%.
Неравномерность развития районов и загруженность исторического центра является одной из актуальных проблем города. На уровне администрации города неоднократно поднимался вопрос о необходимости переноса деловой активности – назывались Канавинский (район «старого Канавино») и Ленинский (площадь Комсомольская – географический центр города) районы.
В остальных районах отели распределены относительно равномерно, выделяется разве что Канавинский район. С точки зрения распределения номерного фонда между Нагорной и Заречной частью, картина выглядит более сбалансированной – 53% и 47% соответственно.
Примечательно, что в этой связи, помимо перечисленных ранее административно-территориальных образований, можно выделить ещё и Автозаводский район – 5 гостиниц на 409 номеров. Это объясняется присутствием «Горьковского автомобильного завода» на его территории, пользующегося государственной поддержкой и привлекающий к работе иногородних и зарубежных специалистов.
Основная масса постояльцев нижегородских отелей – бизнес – туристы, участники деловых мероприятий.
В городе ведется достаточно активная культурная и деловая жизнь – функционируют крупные предприятия (автомобильный завод «ГАЗ», фармацевтический завод «Нижфарм», инновационные центры Intel, MERA Networks, нефтеперерабатывающий завод «Лукойл» и другие), ведущие межрегиональную и международную деятельность, реализуются масштабные проекты (строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры, транспортных развязок, реконструкция аэропорта и др.) здесь проходят важные выставки (такие как международный форум «Россия единая», международная выставка «Российский Архитектурно – строительный форум», международный научно – промышленный форум «Великие реки» и др.).
В качестве сопутствующих факторов внешней среды, способствующих увеличению пассажирского потока (в том числе: бизнес – туризма, внутреннего туризма) в Нижний Новгород, можно назвать его транспортную доступность: наличие скоростного «Сапсана», модификация аэропорта, обновление пароходного фонда.
Среднегодовая загрузка отелей в Нижнем Новгороде оценивается на уровне 40%. В зависимости от района она может отличаться на 10 – 20%. В периоды проведения крупных мероприятий в близлежащих отелях она может достигать 80%, в редких случаях – 90%.
Средняя длительность пребывания в отеле, как правило, попадает в один из двух интервалов: 2 – 3 дня или 3 – 5 дней. Основной спрос на стандартные одноместные номера.
Таблица 15
СРЕДНЕГОДОВАЯ ЗАГРУЗКА ГОСТИНИЦ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА, АПРЕЛЬ 2013 [23]
Район Нижнего Новгорода | Число гостиниц, единицы | Номерной фонд, единицы | Среднегодовая загрузка, % |
Автозаводский | 5 | 409 | 50% |
Нижегородский | 32 | 887 | 60% |
Советский | 8 | 589 | 50% |
Приокский | 4 | 61 | 30% |
Канавинский | 11 | 652 | 60% |
Сормовский | 3 | 46 | 30% |
Московский | 5 | 102 | 25% |
Ленинский | 3 | 151 | 30% |
Нагорная часть | 44 | 1537 | 47% |
Заречная часть | 27 | 1360 | 39% |
Нижний Новгород | 71 | 2897 | 40% |
Как отмечалось выше, Нижегородский и ближайшие улицы Советского района в Нагорной части – это исторический центр и центр деловой активности Нижнего Новгорода. Отели, расположенные здесь ориентированы в первую очередь на участников деловых мероприятий и туристов.
В Канавинском районе располагается Всероссийское ярмарка» и железнодорожный вокзал, обеспечивающие поток бизнес – туристов. Остальные районы в Заречной части характеризуются обилием промышленных зон.
Здесь останавливаются преимущественно командированные сотрудники и делегации действующих производств. Как правило, между крупными гостиницами и организациями имеется договоренность о размещении гостей города.
Гостиницы Нижнего Новгорода широко востребованы в качестве площадок для проведения деловых мероприятий. В конференц – залах, разместившихся на территории нижегородских отелей, регулярно проводятся конференции, презентации, переговоры и семинары. Нижний Новгород считается одним из самых динамично развивающихся городов России, в связи с чем, город с каждым годом становится все более привлекательным для деловых путешественников.[24]
Средняя стоимость номера в гостиницах города составляет 3535 рублей, при этом средняя цена одноместного номера – 3618 рублей, двух местного – 3756 рублей.
Средняя стоимость номера в Нагорной части составляет 3446 рублей, при этом средняя стоимость одноместного номера – 3813 рублей, двухместного – 3420 рублей.
Средняя стоимость номера в Заречной части составляет 3588 рублей, при этом средняя стоимость одноместного номера – 3520 рублей, двухместного – 3957 рублей.[25]
Самые дешевые номера в отелях города находятся в Приокском и Сормовском районах. Одноместные номера в них не представлены. Примечательно, что в Автозаводском районе, несмотря на малое число гостиниц, средняя стоимость одноместного номера одна из самых высоких и находится примерно на одном уровне с Нижегородским и Канавинским, и самая дорогая цена на двухместный номер за счет присутствия четырех - здездочного отеля «Волна». При этом в центральном Нижегородском районе усредненная стоимость одноместных номеров одна из самых низких из-за обилия предложений гостиниц различных форматов и ценовых категорий.
Рис. 12. Средняя стоимость номера в гостинице по районам
города Нижнего Новгорода, апрель 2013.
У отеля «Парус» удачное месторасположение – десять минут от главной пешеходной улицы города – Большая Покровская, на которой расположено множество кафе, ресторанчиков, бутиков, выставок, кинотеатров, театров. В гостиничных номерах прекрасный интерьер, созданный талантливым дизайнером, авторский текстиль, мебель, изготовленная индивидуально для каждого номера, матрас той жесткости, которая предпочтительна клиентам, изысканное, белоснежное постельное белье, нежные полотенца, кондиционер, телефон, холодильник, телевизор с плазменным экраном, рабочее место, фен, сейф, Wi-Fi.
Для некурящих гостей существует отдельный гостиничный корпус.
В октябре 2011 года к уже существующим объектам: гостиница, бильярдный клуб «Бермудский треугольник», ресторан, стрип – бар, прибавились: караоке – бар, конференц – зал и саун – клуб.
Все разговоры о перспективах развития рынка гостиничной недвижимости города Нижнего Новгорода, так или иначе в конечном счете связаны со спортивным мероприятием в 2018 году: город вошел в число 11 городов, принимающих чемпионат мира по футболу – 2018. Одно из замечаний, сделанных международной комиссией ФИФА, касалось недостаточного количества в городе предприятий гостиничного бизнеса.
В рамках первого этапа реализации городской программы «Развитие туризма» к 2014 году на территории Нижнего Новгорода планируется построить семь отелей.
Предполагается, что в ближайшие два года новые гостиницы появятся на площади Театральной, набережной Гребного канала, в районе улицы Большая Печерская и площади Сенной, а также на улицах Марата и Ильинской. Еще два отеля по плану должны открыться на Верхне – Волжской набережной.[26]
По прогнозам городской администрации, объем инвестиций в строительство указанных объектов составит 8,6 млрд. рублей. До 2017 года город рассчитывает получить еще 26 гостиничных комплексов с номерным фондом 2612 единиц, что обеспечит возможность приема гостей к чемпионату мира по футболу в соответствии с требованиями ФИФА.[27]
Согласно перечню инвестиционных проектов, размещенному на сайте регионального профильного министерства, в период 2008 – 2012 годов 16 инвесторов получили земельные участки в Нижнем Новгороде под строительство гостиничных комплексов. Большинство проектов планируется реализовать в центре города, но некоторые из них предусмотрены в Сормовском, Московском, Ленинском и Приокском районах.[28]
К 2020 году в Нижнем Новгороде будут построены 30 новых отелей. Гостиничные объекты, строительство которых запланировано в городе, будут относиться к различному уровню. Общий номерной фонд этих пятнадцати гостиниц будет насчитывать порядка трех тысяч номеров.[29]
Новые отели, которые появятся в городе, будут использоваться, в том числе, для размещения гостей футбольного чемпионата 2018 года.
Новые гостиницы в Нижнем Новгороде должны появиться в Автозаводском районе и на Стрелке. Также новые отели в городе будут построены на Сенной площади, в районе Московского вокзала и в исторической части города. В городе уже работают гостиничные предприятия европейского уровня. При этом загрузка сетевых отелей в городе на данный момент уступает только отелям Москвы.
[9] http://www. *****/realty/realtyinf. asp? id=316613&sec=1461
[10] http://www. *****/news/rynok_kommercheskoj_nedvizhimosti_nizhnego_novgoroda_javljaetsja_deficitnym__averbah. html
[11] Рассчитано специалистами на основе статистической обработки 659 предложений базы данных сайта http://www. *****.
[12] Рассчитано специалистами на основе статистической обработки 659 предложений базы данных сайта http://www. *****.
[13] Рассчитано специалистами на основе статистической обработки 560 предложений аренды базы данных сайта http://www. *****.
[14] http://ppl. *****/content/6630
[15] http://www. *****/news/rynok_kommercheskoj_nedvizhimosti_nizhnego_novgoroda_javljaetsja_deficitnym__averbah. html
[16] Рассчитано специалистами на основе статистической обработки 560 предложений аренды базы данных сайта http://www. *****.
[17] , , Хостелы как перспективная форма развития малых средств размещения эконом – класса: Известия Сочинского государственного университета. 2013. № 1 (23)
[18] , , Хостелы как перспективная форма развития малых средств размещения эконом – класса: Известия Сочинского государственного университета. 2013. № 1 (23)
[19] , , Хостелы как перспективная форма развития малых средств размещения эконом – класса: Известия Сочинского государственного университета. 2013. № 1 (23)
[20] Журнал «Деловой квартал» № 13 от 01.01.2001 г.
[21] http://www. *****/site_upload/news/pdf/_gostinica. pdf
[22] http://www. *****/site_upload/news/pdf/_gostinica. pdf
[23] http://www. *****/site_upload/news/pdf/_gostinica. pdf
[24] Pro hotel портал про гостиничный бизнес: http://*****/news-207983/0/
[25]http://www. *****/site_upload/news/pdf/_gostinica. pdf
[26] Газета «Биржа» №декабря 2012: http://www. *****/newspapers/birzha/gorod/9326/?date=01.05.2013
[27] Газета «Биржа» №декабря 2012: http://www. *****/newspapers/birzha/gorod/9326/?date=01.05.2013
[28] Газета «Биржа» №декабря 2012: http://www. *****/newspapers/birzha/gorod/9326/?date=01.05.2013
[29] Pro hotel портал про гостиничный бизнес: http://*****/news-207983/0/
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 |
