Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (стр. 1 )

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ

ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

8.1. Основные тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости

Российский рынок инвестиций в недвижимость в первом полугодии 2013 года вырос на 31% по сравнению с соответствующим периодом 2012 года, говорится в исследовании рынка инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие 2013 года.

В результате общий объем вложений в недвижимость России составил $3,7 млрд., подсчитали аналитики. При этом за второй квартал текущего года в недвижимость было инвестировано $1,7 млрд. (снижение на 8% к аналогичному периоду прошлого года).

Несмотря на сохраняющийся высокий интерес инвесторов к Москве, доля инвестиций в которую составила 89%, наблюдался рост капиталовложений в региональную недвижимость: 7% сделок против 4% от общего объема первого полугодия 2012 года.

По результатам второго квартала 2013 года был замечен рост активности в регионах, инвестиции в «нестоличные» города составили $232 млн. или 13% от общего объема сделок квартала.

В частности, своих инвесторов нашли активы в торговом и гостиничном секторах в таких крупных региональных городах, как Омск, Нижний Новгород и Калининград.

Закрытие еще одной крупной региональной сделки, а именно – продажа ТЦ «Аура» в Новосибирске, ожидается в ближайшее время. Она претендует на звание крупнейшей транзакции в регионах, что также подтверждает спрос на качественные объекты за пределами Москвы, отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ.

В Санкт – Петербурге также был зафиксирован рост: объем инвестиций в недвижимость во втором квартале 2013 года составил $83 млн. (4,8% от общего объема за период) против $5 млн. (0,2% от общего объема) во втором квартале 2012 года.

В целом в первом полугодии 2013 года интерес инвесторов по – прежнему был сосредоточен в офисном и торговом сегментах рынка: их доли в общем объеме вложений составили 49% и 39%, соответственно. Ожидается увеличение доли складов в общем объеме инвестиций по итогам 2013 года.[9]

8.2. Рынок офисной недвижимости города Нижнего Новгорода

Офисный фонд города Нижнего Новгорода распределен неравномерно: около 60% всех площадей расположено на территории Нижегородского и Советского районов. Это обусловлено приоритетным статусом центра деловой активности города. Именно здесь сосредоточено наибольшее количество офисных объектов и бизнес – центров.

Рынок офисных помещений на начало 2013 года в городе Нижнем Новгороде насчитывал около двух миллионов квадратных метров.[10]

Территориально структура предложений на нижегородском рынке офисной недвижимости в июле 2013 года выглядела следующим образом.

Рис. 1. Территориальная структура предложения офисной недвижимости в городе Нижнем Новгороде в июле 2013 года.[11]

Как видно из приведенной ниже диаграммы, ценовая ситуация по административным районам города Нижнего Новгорода была неоднородна – как в сравнении друг с другом, так и внутри отдельно взятого района. Офисы в Нижегородском и Приокском районах в июле 2013 года предлагались дороже, чем в Ленинском, Московском и Сормовском районах примерно на 30%.

Рис. 2. Средние значения цен предложений офисной недвижимости по административным

районам города Нижнего Новгорода в июле 2013 года, рублей за 1 кв. м.

Статистическая обработка полученных данных по офисной недвижимости представлена в таблице 10.

Таблица 10

ОБРАБОТКА СТАТИСТИЧЕСКИХ ДАННЫХ

предложений на рынке офисной недвижимости по

административным районам города Нижнего Новгорода[12]

Район города	Максимальное значение (руб./кв. м)	Минимальное значение (руб./кв. м)	Размах вариации (руб./кв. м)	Среднее арифметическое значение (руб./кв. м)	Линейное отклонение (руб./кв. м)	Линейный коэффициент вариации	Мода (руб./кв. м)	Медиана (руб./кв. м)
Автозаводский		15 000	96 111	65 601	27 344	42%	50 000	68 604
Канавинский		13 173		61 305	24 938	41%	70 000	60 000
Ленинский	84 782	10 000	747 82	49 259	16 725	34%	65000	49 056
Московский		15 294		53 144	19 559	37%	55 000	55 000
Нижегородский		20 348		75 167	27 296	36%	85 000	75 000
Приокский		26 046	73 954	76 658	25 685	34%	88 527	88 527
Советский		22 613		64 036	21 597	34%	60 000	62 000
Сормовский		23 452	79 048	52 396	24397	47%	35 000	39 855
В целом по городу Нижнему Новгороду		10 000		66 390	26 198	39%	85 000	62 784

Максимальное значение удельной цены предложения в июле текущего года составило 202 702 рубля – объект с самым высоким значением цены территориально находился в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода. Объект с самым низким значением цены за один квадратный метр – 10 000 рублей – предлагался в Ленинском районе города Нижнего Новгорода.

В целом по городу размах вариации в анализируемом периоде составил 192 702 руб./кв. м, пи этом значение коэффициента вариации всей выборки составило 39%, что превышает ее нормально значение (33%) – из этого можно сделать вывод, что выборка не однородна и среднее арифметическое значение не типично для данной совокупности.

Поскольку рассчитанные нами средние арифметические значения не типичны для данной совокупности, необходимо найти структурные средние, то есть моду и медиану.

Медиана – это величина, которая соответствует варианту, находящемуся в середине ранжированного ряда. В нашем исследовании медианой является значение равное 62784 рубля за один квадратный метр.

Мода – это значение признака, которое встречается наиболее часто у единиц совокупности. Для дискретного ряда модой будет являться вариант с наибольшей частотой.

Мода по нашей выборке составила 85 000 рублей за один кв. м – это значение наиболее часто встречалось на нижегородском рынке предложения офисной недвижимости в июле текущего года.

Рис. 3. Медианные значения цен предложений офисной недвижимости по административным

районам города Нижнего Новгорода в июле 2013 года, рублей за 1 кв. м.

Рис. 4. Значения моды цен предложений на рынке офисной недвижимости по административным

районам города Нижнего Новгорода в июле 2013 года, рублей за 1 кв. м.

В целом по городу в июле текущего года офисы сдавались в аренду в среднем по 776 руб./кв. м в месяц. В центральной части Нижегородского района ставки аренды – традиционно самые высокие в Нижнем Новгороде, что и демонстрирует приведенная ниже диаграмма.

Рис. 5. Средние значения арендных ставок для офисной недвижимости по административным

районам города Нижнего Новгорода в июле 2013 года, руб./кв. м в месяц.

Линейный коэффициент вариации всей выборки составил 113%, что превышает ее нормально значение (33%) в несколько раз – это говорит о том, что вариация является очень сильной, и среднее арифметическое значение не типично для данной совокупности. Разброс цен на ранке аренды можно объяснить приходом новых арендодателей на рынок офисной недвижимости.

Рис. 6. Территориальная структура предложений арендных площадей на рынке

офисной недвижимости в городе Нижнем Новгороде в июле 2013 года.[13]

Мода по нашей выборке составило 500 рублей за один кв. м в месяц; медиана – 625 рублей за один квадратный метр в месяц. Цена на аренду офиса зависит от ряда составляющих, в том числе, конечно, и от класса помещения, однако решающий фактор – его местоположение.

Разумеется, самыми дорогими и востребованными всегда были и остаются офисы «красной линии», которые находятся либо непосредственно рядом с остановкой общественного транспорта или станцией метро либо в пределах нескольких метров. Причем важно и расположение офиса в данном доме: офис, у которого вход со двора, может быть в два раза дешевле, чем офис в том же здании, у которого вход с улицы. Многие арендаторы пользуются такой особенностью рынка и экономят немалую сумму денег, даже с учетом того, что они тратят на установку указателя.

Если помещение находится в бизнес – центре, то при прочих равных условиях выше ценятся офисы, которые имеют отдельный вход – так клиенту легче ориентироваться в здании.

Таблица 11

СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПЛОЩАДИ ОФИСА[14]

Площадь	Обычные офисы	«Красная линия»	«Тихие» офисы
Маленький (от 9 до 15 кв. м)	600 руб. за кв. м	От 600 до 800 руб. за кв. м	От 300 до 400 руб. за кв. м
Средний (от 20 – 40 кв. м)	400 – 600 руб. за кв. м	500 – 900 руб. за кв. м	400 – 500 руб. за кв. м
Большой (от 100 кв. м)	500 – 900 руб. за кв. м	500 – 1000 руб. за кв. м	300 – 500 руб. за кв. м

Предпочтения предпринимателей в данном сегменте рынка в плане аренды или покупки помещений, по мнению экспертов, делятся следующим образом. Для семейного бизнеса (туристическое или event – агентство) руководители стараются купить небольшой офис, крупный бизнес, чаще всего, берет помещения в аренду.[15]

8.3. Рынок торговой недвижимости города Нижнего Новгорода

В сегменте торговой недвижимости в 2012 году было построено 155 тысяч кв. м, самый большой прирост был отмечен в Канавинском и Ленинском районах города. В 2013 году намечен ввод в эксплуатацию еще девяти торговых центров (ТЦ).

Обеспеченность торговыми площадями в Нижнем Новгороде составляет 410 кв. м на тысячу человек (средняя позиция среди крупных городов России), в Москве этот показатель ниже – 300 – 310 кв. м, а в таких городах, как Санкт – Петербург, Казань и Краснодар, выше – порядка 600 кв. м на 1000 человек.

В настоящее время в городе функционирует более 50 крупных объектов торговли, в том числе, 6 торгово – развлекательных центров с современными формами и методами торговли (гипермаркеты, супермаркеты, зоны фуд – корта) и широким спектром дополнительных услуг (многозальные кинотеатры, детские парки развлечений, спортивные клубы, автостоянки и др.).

Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.

Действующие торговые центры сосредоточены на важных связующих транспортных артериях и в центрах густонаселенных районов Нижнего Новгорода.

Территориально структура предложений на нижегородском рынке торговой недвижимости в июле 2013 года выглядела следующим образом.

Рис. 7. Территориальная структура предложения торговой недвижимости

города Нижнего Новгорода в июле 2013 года.

Как видно из приведенной выше диаграммы, наибольшее количество торговых площадей традиционно предлагалось в Нижегородском районе.

В разных частях Нижнего Новгорода для торговой недвижимости справедливы два общих принципа ее территориальной организации:

  объекты, сосредоточенные на локальном участке территории с высокой степенью концентрации, образует единую торговую зону;

  объекты, расположенные с высокой степенью концентрации вдоль одной улицы, образуя так называемый торговый коридор. Свои торговые зоны присутствуют во всех административных районах города.

Наибольшая степень концентрации предложений объектов торговой недвижимости характерна для Нижегородского, Канавинского и Советского районов города.

Торговая недвижимость – самый доходный и наиболее привлекательный для девелоперов сегмент рынка коммерческой недвижимости. В июле 2013 года средняя цена предложения торговой недвижимости в целом по городу Нижнему Новгороду составиларублей за один квадратный метр.

Рис. 8. Средние значения цен предложений торговой недвижимости по административным

районам города Нижнего Новгорода в июле 2013 года, рублей за 1 кв. м.

В таблице 12 приведены результаты изучения имеющихся статистических данных для более детального анализа рынка торговой недвижимости.

Таблица 12

ОБРАБОТКА СТАТИСТИЧЕСКИХ ДАННЫХ

предложений на рынке торговой недвижимости

по административным районам города Нижнего Новгорода[16]

Район	Максимальное значение (руб./кв. м)	Минимальное значение (руб./кв. м)	Размах вариации (руб./кв. м)	Среднее арифметическое значение (руб./кв. м)	Линейное отклонение (руб./кв. м)	Линейный коэффициент вариации	Мода (руб./кв. м)	Медиана (руб./кв. м)
Автозаводский		18 421		73 381	26 085	36%	50 000	70 175
Канавинский		20 833		66 253	23 117	35%	70 000	65 000
Ленинский		10 000		58 841	19 563	33%	65 000	60 000
Московский		15 294		63 720	34 605	54%	55 000	55000
Нижегородский		26 046		81 961	32 489	40%	85 000	84 669
Приокский		17 692		57 272	26 439	46%	55 000	55 000
Советский		22 613		70 785	26 499	37%	60 000	64 161
Сормовский		23 452		60 741	28 943	48%	85 000	55 364
В целом по городу Нижнему Новгороду		10 000		71 565	29 816	42%	85 000	67545

Линейный коэффициент вариации всей выборки составил 42% и превышает ее нормально значение (33%) – из этого можно сделать вывод, что выборка не однородна. Рассчитанное нами среднее арифметическое значение не типично для данной совокупности.