Практика рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Одобрено Президиумом

Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

(протокол заседания )

Практика рассмотрения споров, связанных с применением

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

,

судья

Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа

,

помощник судьи

Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа

Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Институт государственной регистрации прав в России развивается со времени существования так называемых приказов, в которых была сосредоточена вся информация об имениях, их владельцах и связанных с ними документами.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества).

Цель такой регистрации – установление прочной системы оборота недвижимости.

С моментом государственной регистрации связывают возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав).

В силу статьи 2 Закона государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Важность настоящего института подчеркивается тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, поэтому рассматриваемое имущественное требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.

Изучение данных статистики свидетельствует о том, что количество споров, связанных с государственной регистрацией права, постоянно возрастает.

Исковые требования, направленные на оспаривание зарегистрированного права, имеют различные формулировки, однако цель у истцов одна – освободить правовое поле для регистрации за собой права на недвижимое имущество.

Законодатель не раскрывает понятие «зарегистрированное право», но на основании документов, связанных с регистрацией, следует, что зарегистрированное право имеют свое основание (перечень оснований установлен статьей 17 Закона) – это своеобразный фундамент регистрации, регистрирующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и удостоверяющее эту запись свидетельство (статьи 12, 14 Закона).

Таким образом, по общему правилу при оспаривании зарегистрированного права необходимо оспорить прежде всего основание зарегистрированного права и его составляющие элементы: запись регистрации и свидетельство.

Свидетельство только удостоверяет запись и самостоятельного значения без записи не имеет. Однако практика подтверждает необходимость оспаривания этого документа одновременно с записью, так как при наличии спора недобросовестный хозяйствующий субъект имеет возможность использовать свидетельство в целях совершения новых сделок.

Кроме имущественных споров об оспаривании зарегистрированного права, большую часть составляют споры об обжаловании отказов регистрационной службы в регистрации права, которые рассматриваются по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Анализ рассмотренных споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации прав, свидетельствует о том, что по сравнению с 2006 годом количество таких споров увеличилось на 29 процентов.

Приведем примеры этой категории дел.

Государственной регистрации подлежат права только на недвижимое имущество. Павильон не является объектом недвижимости, поэтому право собственности на него зарегистрировано неправомерно.

Администрация города предоставила Предпринимателю в аренду земельный участок для обустройства мини-рынка. Срок аренды установлен в 12 месяцев.

В ходе строительных работ возведен временный павильон, на который Регистрационная служба осуществила государственную регистрацию права собственности за Предпринимателем.

Администрация посчитала, что регистрация произведена неправомерно, и просила суд признать недействительным зарегистрированное право собственности, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельство.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в удовлетворении иска отказано со ссылкой на правомерность регистрации права собственности на павильон.

Постановлением окружного суда судебный акт апелляционной инстанции отменен, решение суда первой инстанции оставлено в силе по следующим основаниям.

В статье 1 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственной регистрации подлежат права только на недвижимое имущество, в частности на земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В силу статьи 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Основанием оспариваемой регистрации явился акт, который свидетельствовал о принятии в эксплуатацию временного объекта.

Из документов, имеющихся в деле, следовало, что земельный участок предоставлен Предпринимателю лишь для обустройства мини-рынка в составе торговых палаток, лотков и навесов, но не для строительства объектов недвижимости.

Доказательств, подтверждающих наличие разрешений на строительство на указанном земельном участке недвижимости, ответчик не представил.

Из договора на установку и эксплуатацию временного мини-рынка, заключенного с Администрацией, также следует, что Предприниматель построил временный объект.

На основании изложенного окружной суд счел правомерным вывод суда первой инстанции о том, что основание регистрации (акт о принятии в эксплуатацию) не свидетельствовало о принятии в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации, а потому обоснованно признал зарегистрированное право собственности Предпринимателя недействительным (дело /2005-17).

Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество вправе оспорить заинтересованное лицо.

Общество «Альянс» обратилось в суд с иском об оспаривании зарегистрированного за обществом «ТЗК» права собственности на здание трансформаторной подстанции.

Право на иск общество «Альянс» основывало на наличии договора аренды с правом выкупа на спорное имущество, заключенного с иным хозяйствующим субъектом.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что обжалуемая регистрация не нарушала права истца.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца именно ответчиком.

Суд правомерно признал общество «Альянс» лицом, не имеющим право на обращение в суд, поскольку регистрацией права общества «ТЗК» интересы общества «Альянс», как арендатора здания, не нарушены. Истец, со слов его представителя, в настоящий момент эксплуатирует трансформаторную подстанцию без препятствий с чьей-либо стороны.

Заинтересованность общества «Альянс» в рамках арендных правоотношений не определяет заинтересованности в отношениях, обусловленных регистрацией права собственности на объект недвижимости. Права потенциального покупателя не являются основанием для признания регистрации недействительной. Заявитель не наделен процессуальным законодательством полномочиями на предъявление требований в защиту прав действительного собственника (дело /2006-84/30).

Оспаривание зарегистрированного права предполагает необходимость оспаривания основания регистрации.

1. Учреждение обратилось в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью на автозаправочную станцию.

Суд отказал в удовлетворении иска, указав на наличие документов, подтверждающих сооружение нового объекта, и на отсутствие доказательств оспаривания основания регистрации.

Регистрационная служба зарегистрировала право собственности общества с ограниченной ответственностью на автозаправочную станцию общей площадью 4,9 квадратного метра.

Основанием регистрации явился акт от 01.01.2001 приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, утвержденный распоряжением администрации от 01.01.2001.

Суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку основание регистрации права собственности не является недействительным и никем не оспорено (дело /2005-К-1).

2. Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее - Общество) обратилось в суд с заявлением об оспаривании зарегистрированного за другим хозяйствующим субъектом (Компанией) права собственности на подъездной путь протяженностью 643 погонных метра.

Поводом для обращения в суд с настоящим заявлением послужило внесение Регистрационной службой записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Компании на внутриплощадочные железнодорожные пути протяженностью 643 погонных метра, которые, как полагает истец, являются частью производственно-технологического комплекса, принадлежащего ему на праве собственности.

Сославшись на то, что при таких обстоятельствах реестр содержит две взаимоисключающие записи о регистрации права на один и тот же объект недвижимости за разными субъектами, Общество  обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В статье 2 (пункте 1) Закона о государственной регистрации права установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основанием для регистрации права собственности Компании на указанные пути послужил план приватизации предприятия (правопредшественника ответчика) 1992 года. Согласно акту оценки (приложение к плану приватизации)  внутриплощадочные пути введены в эксплуатацию в декабре 1974 года. С этого периода они находились в хозяйственном ведении предприятия, которое приватизировало их.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из технического паспорта, представленного Обществом на производственно-технологический комплекс следует, что в  состав комплекса входит железнодорожный подъездной путь необщего пользования протяженностью 1417,9 погонного метра. Внутриплощадочные пути протяженностью 643 погонных метра в составе комплекса не указаны.   Таким образом, из документов, представленных в материалы дела,  не следует, что спорные внутриплощадочные пути протяженностью 643 погонных метра  входят в состав упомянутого  комплекса.

Отсутствие доказательств, подтверждающих право истца на спорный объект, повлекло обоснованные выводы суда об отсутствии нарушения прав Общества  и правомерности регистрации права собственности Компании на внутриплощадочные железнодорожные пути.

Довод заявителя о том, что сделка приватизации ответчика ничтожна в силу прямого указания закона (постановления Верховного Совета Российской Федерации -1), признан не состоятельным в силу следующего.

Сделки приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.  Согласно приложению 1 постановления  № 000-1  к федеральной собственности относятся предприятия и объекты отраслей железнодорожного транспорта (кроме вошедших в приложение 3).  Сведений о том, что спорные пути относились к имуществу предприятия железнодорожного транспорта, не имеется. Внутриплощадочные железнодорожные пути были построены ответчиком, находились в его хозяйственном ведении, а затем приватизированы им.  План приватизации ответчика в части включения в него внутриплощадочных путей протяженностью 643 погонных метра (основание регистрации права собственности) никем не оспорен.  Из содержания статьи 2 Устава железнодорожного транспорта Российской Федерации  следует, что владельцами инфраструктуры железнодорожного транспорта и железнодорожных путей необщего пользования могут быть в том числе юридические лица и индивидуальные предприниматели.

При указанных обстоятельствах оснований для признания недействительной государственной регистрации права собственности Компании на внутриплощадочные железнодорожные пути не имелось
(дело /2006).

Недействительность основания регистрации права свидетельствует о правомерности признания недействительным зарегистрированного права.

Общество с ограниченной ответственностью в суд с иском к акционерному обществу о признании недействительным его зарегистрированного права собственности на нежилое пристроенное помещение.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены.

Судебные инстанции исходили из того, что право собственности ответчика основано на недействительной сделке купли-продажи от 01.01.2001, а потому зарегистрированное право собственности правомерно признано недействительным.

Согласно статье 17 (части 1) Закона о государственной регистрации права основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

Из материалов дела следовало, что первоначальный договор купли-продажи признан недействительным. В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Недействительность договора купли-продажи свидетельствует о недействительности договора купли-продажи от 01.01.2001 , а потому о правомерности вывода суда об отсутствии основания для зарегистрированного права собственности ответчика.

На основании приведенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о невозможности сохранения записи о государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимого имущества и обоснованно признал зарегистрированное право недействительным (дело
№ А/3)

При проведении правовой экспертизы, осуществляемой в соответствии со статьей 13 Закона о государственной регистрации прав, регистрационная служба не вправе отказывать в регистрации права по признаку оспоримости основания регистрации.

Управление муниципальным имуществом города (далее – УМИ) обратилось в суд с заявлением к Регистрационной службе о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.

Заявленные требования мотивированы тем, что регистратор без правовых на то оснований оценил процедуру проведения торгов по программе приватизации муниципального имущества и не принял в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 01.01.2001 нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, требования заявителя удовлетворены в полном объеме. Суд установил несоответствие отказа Регистрационной службы положениям статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 18 и 20 Закона о государственной регистрации прав и пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как видно из документов и установил суд, в результате проведения 28.12.2004 коммерческого конкурса по приватизации муниципального имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: город Владимир, улица 2-я Никольская, дом 2/9, общей площадью 427,3 квадратного метра, УМИ и победитель конкурса – -плюс» заключили договор купли-продажи помещений от 01.01.2001; в тот же день имущество получено по передаточному акту.

Итоги конкурса являются действующими, поскольку в установленном порядке они не оспорены и не признаны недействительными.

Сообщением регистрационной службы от 01.01.2001
№ 01/302 в регистрации права собственности на поименованную недвижимость за -плюс» отказано по мотиву представления документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Ликвидация правовых последствий торгов при наличии нарушений их проведения возможна только в судебном порядке, о чем свидетельствует общая отсылка к правилам об оспоримых сделках. Без соответствующего судебного решения торги даже при наличии допущенных нарушений будут порождать соответствующие правовые последствия.

Таким образом, заключенный с победителем конкурса договор не может быть квалифицирован регистрационной службой как ничтожный по основаниям, связанным с нарушением порядка проведения торгов, а признание оспоримой сделки приватизации недействительной – прерогатива судебных органов. Основания для отказа в регистрации права отсутствовали (дело
№ А/2005-К1-14/776/22).

Отсутствие основания для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества повлекло правомерный отказ в регистрации права.

Предприниматель обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения Регистрационной службы об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к заявителю на здание магазина.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Обе судебные инстанции исходили из того, что у муниципального унитарного предприятия «Оричевское торфопредприятие» (продавца по договору от 01.01.2001 купли-продажи здания) отсутствовало право распоряжения недвижимым имуществом, поскольку право хозяйственного ведения на недвижимое имущество оно зарегистрировало только 20.01.2006.

Как видно из материалов дела, за муниципальным унитарным предприятием «Оричевское торфопредприятие» (далее – Предприятие) распоряжением собственника от 01.01.2001 закреплено на праве хозяйственного ведения имущество, в том числе спорное здание магазина.

Не осуществив регистрацию права хозяйственного ведения на указанный объект, Предприятие продало здание магазина по договору купли-продажи от 01.01.2001 Предпринимателю.

В соответствии со статьей 20 (пунктом 1) Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Согласно статье 131 Кодекса право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения на здание магазина осуществлена Регистрационной службой по заявлению Предприятия только 30.01.2006. На дату заключения договора купли-продажи от 01.01.2001  указанное право у продавца отсутствовало.

На основании изложенного окружной суд счел обоснованным вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что на момент заключения договора от 01.01.2001 купли-продажи здания магазина Предприятие не имело права распоряжаться названным объектом недвижимости в связи с отсутствием государственной регистрации права хозяйственного ведения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной. Отсутствие  основания для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества повлекло правомерный отказ в регистрации  права (дело //12)

Понуждение к регистрации перехода права собственности не может быть осуществлено на основании незаключенной сделки.

Предприниматель обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - Общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения №антресольного этажа и №первого этажа здания.

Заявленное требование основано на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 16 Закона о государственной регистрации прав и мотивировано тем, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 01.01.2001.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Регистрационная служба.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Обе судебные инстанции исходили из того, что договор от 01.01.2001 является не заключенным в связи с отсутствием в нем согласования воли сторон  по цене и предмету сделки.

Как видно из документов и установил суд, 28.05.2004 Общество (продавец) и Предприниматель (покупатель) подписали договор купли-продажи 15 комнат общей площадью 314,5 квадратного метра в здании химической чистки. Нумерация комнат определена по техническому паспорту (№ 11 – 15 антресольный этаж, №и первый этаж). Цена имущества установлена врублей.

Ответчик уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на комнаты №и, расположенные на первом этаже и относящиеся к помещениям котельной, в связи с чем Предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суды обеих инстанций исследовали и оценили два экземпляра договора от 01.01.2001 купли-продажи, в которых имеются расхождения по цене продажи спорных комнат:  в экземпляре, представленном истцом, указана ценарублей, в экземпляре ответчика -рублей. Кроме перечисленных документов, суду  представлен еще один договор, имеющий отношение к спорной недвижимости, - договор купли-продажи от 01.01.2001, в соответствии с условиями которого  Общество продало Предпринимателю часть спорных нежилых помещений площадью 197,7 квадратного метра в здании химической чистки.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре продажи недвижимости должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В пункте 1 статьи 555  Кодекса  прописано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Приняв  во внимание имеющиеся в текстах договоров от 01.01.2001 противоречия по предмету и цене продаваемого имущества, окружной суд счел обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности сделки купли-продажи недвижимости от 01.01.2001.

Данное обстоятельство свидетельствовало об отсутствии основания для регистрации перехода права собственности, поэтому  суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования (дело № А//22).