Обобщение практики рассмотрения судами Томской области дел об оспаривании сделок купли-продажи объектов недвижимости, по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области выступало в качестве ответчика, третьего лица

Обобщение практики рассмотрения судами Томской области дел об оспаривании сделок купли-продажи объектов недвижимости, по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области выступало в качестве ответчика, третьего лица

1. Согласно ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, стать собственником или арендатором земельного участка имеет право лишь те граждане и юридические лица, которые являются собственниками расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.

1.1. в Арбитражный суд Томской области с иском к Территориальному управле­нию Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Томской об­ласти (далее – Территориальное управление) и ООО, в котором просило признать недействительным договор купли-продажи находящегося в государ­ственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Распоряжением Правительства РФ спорный земельный участок был включен в перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Право собственности Российской Феде­рации на данный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке в 2005 году. В 2008 году между Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» и заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собствен­ности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приоб­ретенные в собственность (далее по тексту - Договор). Земельный участок был передан акту приема-передачи, была осуществлена государственная регистрация права собственности указанный земельный участок.

В обоснование требования о признании Договора недействительным , что на земельном участке, принадлежащем ООО, находится принадлежащее (газопровод), причем из представленных в материалы дела документов не явст­вует, что по территории спорного земельного участка пролегает только подземная часть указанного газо­провода. Также указало, что в Земельном кодексе РФ содержится понятие земельного участка - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом. Полагало, что земельный участок - поверхностный слой земной коры, в связи с чем необходимо соотносить понятие земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ с законодательством о недрах.

По мнению ЗАО, предоставление земельного участка исключает право истца на приватизацию спорного земельного участка; сделка купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, совершенная в обход прав и интересов собственника газопровода, расположенного на спорном земельном участке, незаконна.

Представители Территориального управления заявленные требования не признали. Указали, что на спорном земельном участке пролегает только подземная часть газопровода, принадлежащего истцу. В си­лу ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ у истца отсутствует право на приватизацию данного земельного участка. Спорный земельный участок не был предоставлен истцу под строительство газопровода либо его эксплуатации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований , обосновав принятое решение следующим.

Из акта о приемке законченного строительством объекта системы газоснабжения, проектной документации следует, что в границах спорного земельного участка пролегает подземная часть газопровода. В связи с этим арбитражный судом первой инстанции был отвергнут довод недоказанности нахождения на земельной участке только подземной части га­зопровода, как необоснованный и противоречащий материалам дела.

В соответствии с ч.3 ст.28 Федерального закона от 01.01.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов не­движимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что гражда­не и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйствен­ном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при­обретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Понятие земельного участка содержится в статье 11.1 Земельного кодекса РФ: земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Проанализировав указанные нормы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законодательно право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, соору­жения, расположенные именно на земной поверхности. Указанные законодательные положе­ния не распространяются на собственников подземных объектов недвижимости.

Следовательно, у право на приватизацию спорного земель­ного участка и заключение оспариваемого Договора не повлияло на права и закон­ные интересы истца.

Не согласившись с Решением арбитражного суда первой инстанции, апелляционную жалобу, которая была оставлена без удовлетворения Седьмым арбитражным апелляционным судом.

1.2. Департамент строительства и архитектуры Администрации г. Томска (далее – Департамент) обратился в суд с иском к З. о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка. В обоснование требований Департамент указал, что Постановлением мэра г. на основании его заявления предоставлен в собственность за плату в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ земельный участок по ул. П., 30/1 в г. Томске для эксплуатации расположенного на земельном участке нежилого строения.

На основании данного Постановления мэра между Муниципальным образованием «Город Томск» и З. заключен Договор купли-продажи указанного земельного участка с разрешенным использованием: «для эксплуатации производственного здания автосервиса».

Решением Ленинского районного суда г. Томска установлено, что нежилое строение по адресу: г. Томск, ул. П., 30/1, является самовольно возведенным. Постановление мэра г. Томска, на основании которого З. предоставлен в собственность земельный участок, отменено Постановлением мэра г. Томска, изданным на основании решения Ленинского районного суда г. Томска.

Оспариваемый Договор купли-продажи, по мнению Департамента, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ. Исходя из положений, закрепленных в ст.36 Земельного кодекса РФ, стороной договора купли - продажи земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, может являться исключительно собственник такого объекта. Это согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленным ст. 1 Земельного кодекса РФ. Вместе с тем, земельный участок передан по Договору купли-продажи З., который не является и не может являться собственником указанного объекта по ул. П., 30/1, и, следовательно, стороной сделки. Таким образом, Договор купли-продажи земельного участка в нарушение п. 5 ст. 1, ст. 36 Земельного кодекса РФ заключен с З., не относящемуся к числу лиц, с которыми может быть заключен такой договор, а соответственно эта сделка является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ и не порождает право собственности З. на спорный земельный участок.

Решением Ленинского районного суда г. Томска требования Департамента удовлетворены, оспариваемый Договор купли-продажи признан недействительным. При этом суд первой инстанции исходил из следующего.

Из смысла нормы ст.36 Земельного кодекса РФ вытекает, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, передаются на определенных правах (в том числе на праве собственности) собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, именно в целях эксплуатации таких зданий, строений, а также в целях обеспечения принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем здания. Поскольку исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, то никто, кроме собственников не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим строением.

Из Постановления мэра г. Томска и из Договора купли-продажи следует, что земельный участок предоставлен в собственность З. на основании того, что он владеет на праве собственности нежилым строением по ул. П., 30/1 в г. Томске, а также в целях эксплуатации этого строения.

Приняв во внимание, что З. не является собственником нежилого строения по адресу: г. Томск, ул. П., 30/1, Постановление мэра г. Томска, во исполнение которого был заключен Договор купли-продажи земельного участка с З., отменено, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Договор купли-продажи земельного участка является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, так как заключен с нарушением требований ст. 36 Земельного кодекса РФ. Поскольку основанием для государственной регистрации права собственности З. на земельный участок явилась ничтожная сделка, не влекущая в силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ никаких правовых последствий, то не возникло у З. и право собственности на спорный земельный участок. Следовательно, юридические основания для регистрации права собственности З. на земельный участок в ЕГРП отсутствовали.

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда оставила Решение Ленинского районного суда г. Томска без изменения, кассационную жалобу З. без удовлетворения.

1.3. К. обратился в Октябрьский районный суд г. Томска с иском к М., Департаменту недвижимости Администрации г. Томска (далее – Департамент недвижимости), Департаменту строительства и архитектуры Администрации г. Томска (далее – Департамент архитектуры) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Департаментом недвижимости и М. Договора купли-продажи земельного участка, расположенного по ул. К., 3 в г. Томске.

В обоснование заявленного требования К. указал, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом по ул. Я., 46 в г. Томске. Данное жилое строение является угловым и поэтому имеет дополнительный адрес: г. Томск, ул. К., 3, в связи с чем объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, не является собственностью М., а потому и права на получение указанного в оспариваемом Договоре земельного участка в собственность М. не имела. Следовательно, сделка купли-продажи противоречит требованиям ст. 36 Земельного кодекса РФ, так как в собственности М. отсутствовал объект недвижимости на данном участке.

исковые требования не признала и указала на то, что земельный участок по ул. К., 3 в г. Томске ей был предоставлен на основании Постановления мэра г. Томска для эксплуатации жилого дома, который она узаконила в установленном законом порядке, а земельный участок она приобрела в собственность. Ни в одном документе при оформлении и регистрации права собственности не значилось, что адрес: г. Томск, ул. К., 3 является дополнительным адресом, а адрес: г. Томск, ул. Я, 46 - основным. То, что жилое старение по ул. К., 3 признано объектом завершенного строительства, имеет кадастровый номер свидетельствует, по ее мнению, о существовании этого дома. Жилой дом по ул. Я., 46 также имеет свой кадастровый номер. Оспариваемый Договор нельзя признавать ничтожным, так как выявлено, что жилые дома по адресам: ул. Я., 46 и ул. К., 3 – два разных объекта. Заключением Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды подтверждено, что строение по ул. К., 3 – это отдельное, вновь отремонтированное строение.

Представитель Департамента архитектуры администрации г. Томска пояснил, что спорный земельный участок был предоставлен М. для эксплуатации жилого дома. Поскольку у М. отсутствует право собственности на строение, расположенное на данном земельном участке, сделку купли-продажи следует признать ничтожной.

Решением Октябрьского районного суда г. Томска заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции обосновал свое решение следующим.

Решением Октябрьского районного суда г. Томска за несовершеннолетним К., в интересах которого обращался в суд его отец К. (истец в настоящем деле), признано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Я., 46. На основании данного решения за несовершеннолетним К. было зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом.

В свою очередь по Договору купли-продажи ответчик М. приобрела у Департамента недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. К., 3, для эксплуатации индивидуального жилого дома. На основании указанного Договора купли-продажи за М. было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

После этого, как следует из Решения Октябрьского районного суда г. Томска, М. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, однако указанным решением в удовлетворении исковых требований М. было отказано. При этом суд указал, что спорное строение, расположенное по адресам: ул. Я., 46, угол ул. К., 3 не является строением, самовольно возведенным М., а потому на него не может быть признано право собственности в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, суд первой инстанции опроверг доводы М. о том, что жилой дом, расположенный по ул. К., 3 в г. Томске, является иным объектом, не имеющим отношения к объекту недвижимости, расположенному по ул. Я., 46 в г. Томске.

В письме директора Бюро технической инвентаризации также говорится о том, что жилое строение, расположенное на пересечении ул. Я. и ул. К., зарегистрировано по сложному адресу: ул. Я., 46 угол ул. К., 3. Адрес строения: ул. Я., 46 является основным, а ул. К., 3 - дополнительным.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что дом по ул. К., 3 и по ул. Я., 46 является одним и тем же строением, право собственности на которое ранее было зарегистрировано за несовершеннолетним К.

собственником либо иным законным владельцем жилого дома, расположенного на земельного участке по ул. Я., 46 угол ул. К., 3 в г. Томске, не является, то она не имеет исключительного права на приватизацию спорного земельного участка, так и иного другого права на него, а потому Договор купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее несоответствия закону.

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда оставила Решение Октябрьского районного суда г. Томска без изменения, кассационную жалобу М. без удовлетворения.

2. В силу положений п.1 ст.13 Федерального закона от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), при государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки, а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества и отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрации прав.

В соответствии с ч.1 ст.33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Согласно ч.1 ст.34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии со ст.35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью является безусловным основанием для признания ее недействительной по иску такого супруга.

Таким образом, при совершении сделки с недвижимым имуществом одним из супругов представление на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия другого супруга является обязательным.

Так, П-ко И. В. обратилась в суд с иском к П-ко В. В., А-ну Л. Ю., П-ко В. И., в котором просила признать договоры купли-продажи квартиры, заключенные между П-ко В. В. и А-ным Л. Ю., А-ным Л. Ю. и П-ко В. И. недействительными и применить последствия недействительности сделок.

В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что П-ко В. В. и П-ко И. В. с 1999г. состояли в зарегистрированном браке. В период брака П-ко В. В. и П-ко И. В. была приобретена двухкомнатная квартира. П-ко В. В. по договору, заключенному в 2005 году, продал квартиру А-ну Л. Ю.

Судом установлено, что на момент заключения договора спорная квартира находилась в совместной собственности супругов П-ко, однако П-ко В. В. был подписан договор купли-продажи квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия своей супруги – П-ко И. В.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано со ссылкой на ч.3 ст.253 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что представителями истца не представлено убедительных доказательств, подтверждающих, что сторона сделки купли-продажи квартиры – А-н Л. Ю. знал или должен был знать об отсутствии согласия П-ко И. В. на совершение сделки и о том, что спорная квартира не являлась имуществом одного из супругов или не была разделена в период брака П-ко И. В. и П-ко В. В.

Кассационной инстанцией указанное решение суда было отменено, принято новое решение о удовлетворении требований П-ко И. В.

В определении суд указал, что применение ч.3 ст.253 Гражданского кодекса РФ, как основание к отказу в иске, в данном случае судом считается ошибочным, так как закон содержит ограничения по применению норм ст.253 Гражданского кодекса РФ.

3. Согласно ч.1 ст.182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с ч.3 ст.182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

3.1. Б. обратилась в Ленинский районный суд с иском к З., С. о признании Договора купли-продажи квартиры ничтожным, применении последствий ничтожной сделки.

Заявленные требования Б. обосновала тем, что 01.12.2003 С., действуя от ее имени на основании Доверенности от 01.01.2001, составил и подписал Договор купли-продажи квартиры с З. Считает указанный Договор ничтожным, поскольку в момент подписания был представителем З., что противоречит требованиям п.3 ст.182 Гражданского кодекса РФ, согласно которому представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Как указала Б., доверенность на имя С. была выдана ею после угроз психологического воздействия со стороны З. и других лиц. На момент подписания доверенности она не была знакома с С., не знала, кому выдала доверенность. Считала, что доверенность выдана на право представления её интересов в суде. О содержании доверенности и лице, которому она выдана, Б. узнала 04.12.2003, тогда и отозвала доверенность.

Решением Ленинского районного суда г. Томска доверенность, выданная Б. на имя С. признана недействительной с момента её выдачи на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ. В связи с чем, Договор купли-продажи квартиры от 01.01.2001, заключенный между Б. ., действующего на основании Доверенности от 01.01.2001 и З., должен быть признан недействительным на основании ч.1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ.

З. исковые требования не признала, пояснив, что спорную квартиру она приобрела на законном основании, через агентство. Предварительный договор купли-продажи спорной квартиры между ней и Б. заключен 09.09.2003. С. при заключении Предварительного договора не участвовал. Б. выдавала доверенность на продажу квартиры многим людям, затем их отзывала.

Решением Ленинского районного суда г. Томска требования Б. удовлетворены исходя из следующего.

09.09.2003 между Б. и З. заключен Предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. 26.11.2003 Б. оформила в присутствии нотариуса Доверенность на имя С., предоставив последнему право продать спорную квартиру «за цену и на условиях по своему усмотрению». Действуя на основании указанной Доверенности, 01.12.2003 С., представляя интересы продавца Б., заключил Договор купли-продажи спорной квартиры с З.(покупатель). После заключения указанного Договора - 04.12.2003 - Доверенность была Б. отозвана, а впоследствии Решением Ленинского районного суда г. Томска указанная Доверенность признана недействительной с момента её выдачи на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ.

На основании Договора купли-продажи от 01.01.2001 З. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных ивовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и способным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения, данном случае речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той цели, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти.

Таким образом, основанием для признания сделки недействительной является практическая недееспособность лица, совершающего сделку. В отличие от юридической недееспособности, которая имеет постоянный характер и связывается законом либо с не достижением определенного возраста, либо с признанием недееспособности или её ограничением в судебном порядке, в данном случае недееспособность носит временный одномоментный характер.

Таким образом, существенной для рассмотрения данного дела является оценка психического состояния Б. в момент совершения сделки.

В материалах дела имеется заключение амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертной комиссии, в которой описаны изменения психики Б. и сделан вывод о том, что «указанные изменения психики у Б. в период времени с июля по ноябрь 2003., в т. ч. в момент оформления Доверенности на право продажи квартиры от 01.01.2001 были столь глубоко выражены, что лишали её способности понимать значение своих действий и руководить ими».

Таким образом, выводы экспертной комиссии свидетельствуют о том, что Б. находилась в болезненном состоянии, отличном от состояния здорового человека и обычных обстоятельств.

При заключении договора купли-продажи, а также при регистрации сделки и перехода права собственности Б. не присутствовала; Доверенность на право продажи спорной квартиры выдана в период, когда Б. не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, в связи с чем Договор купли-продажи от 01.01.2001, являясь следствием выдачи доверенности от 01.01.2001, также является недействительным.

Об отсутствии воли Б. на продажу спорной квартиры свидетельствует и тот факт, что через три дня после выдачи доверенности, уже 04.12.2003, ею у нотариуса было написано заявление об отмене выданной на имя С. доверенности. Косвенным подтверждением отсутствия воли Б. на продажу принадлежащей ей квартиры является неоднократная выдача доверенности различным людям на право продажи спорной квартиры и дальнейший их отзыв.

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда оставила Решение Ленинского районного суда г. Томска без изменения, кассационную жалобу З. без удовлетворения.

4. В силу ч.1 ст.33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно ст. 40 Семейного кодекса РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака (ч.1 ст.41 Семейного кодекса РФ). Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов; брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (ч.1 ст.42 Семейного кодекса РФ).

Ч.2, 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

4.1. Г-ва обратилась в Кировский районный суд с иском к С. о признании сделки купли - продажи квартиры по адресу: г Томск, ул. К., между Г-вым и С., недействительным; признании за Г-вой права собственности на 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру

В обоснование требований указала, что с 1969 года состояла в браке с Г-вым, 10.06.2005 между ними был заключен Брачный договор, которым установлен режим раздельной собственности имущества супругов, в том числе приобретенного ими после заключения указанного договора по различным основаниям. Брачным договором определен состав имущества супругов и его раздел в личную собственность каждого. В соответствии с указанным Договором в ее (Г-вой) собственность переданы квартира и земельный участок; к личной собственности Г-ва было отнесено право требования к ЖСК на квартиру по адресу: г. Томск, ул. К., 3-24 (строительный адрес 25), оформленную на его имя на основании Договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 2.6 Брачного договора, в случае расторжения брака разделу будет подлежать лишь имущество, которое находилось к этому моменту в совместной собственности супругов. В 2006 году решением мирового судьи брак между Г-вой и Г-вым расторгнут, в 2009 году Г-в скончался.

После его смерти вскрыт сейф в рабочем кабинете, в котором найден Договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры в жилом доме по ул. К., д. 3 строительный номер 26. В настоящее время квартира имеет адрес: г. Томск, ул. К., 3-25. Выяснилось, что в 2009 году между Г-вым (продавцом) и С. (покупателем) заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Томск, ул. К., 3-25, согласно выписке из ЕГРП данная квартира является собственностью С.

По мнению истицы, Г-в при заключении брачного договора скрыл наличие Договора долевого участия в строительстве, учитывая, что они жили одной семьей, состояли в браке, и строительство квартиры осуществлялось на совместные средства. В связи с тем, что указанная квартира была продана Г-вым без ее согласия С., истица считает, что имеет право на 1/2 супружеской доли в стоимости квартиры.

Отказывая в удовлетворении требований Г-вой, Кировский районный суд г. Томска указал следующее. Пунктом 2.6 Брачного договора установлено, что в случае расторжения брака разделу будет подлежать лишь имущество, которое будет находиться к этому моменту в совместной собственности супругов.

Часть 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Нормы ст. 35 Семейного кодекса РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

К указанным правоотношениям применяется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, согласно п.3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ, требование о признании данной сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах. При этом бремя доказывания возлагается на сторону, которая требуем признания данной сделки недействительной.

Судом первой инстанции было установлено, что Договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Томск, ул. К., 3-25 между Г-вым и С. заключен в 2009 году, т. е. после расторжения брака между супругами. Доказательств того, что С. действовала недобросовестно и заведомо знала, что данное имущество является общим имуществом супругов и о правах Г-вой на спорную квартиру, стороной истца в судебном заседании не представлено.

Кроме того, суд посчитал обоснованным довод С. о том, что на спорную квартиру режим общей совместной собственности супругов не распространяется.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Согласно п. 1.6 Брачного договора супруги договорились, что в связи с установлением ими режима раздельной собственности имущество, приобретенное кем-то из них и /или оформлено на имя кого-то из них, будет считаться личным имуществом соответствующего супруга. Указанное положение распространялось на любое приобретаемое имущество, как на движимое, так и на недвижимое.

Довод стороны истца о том, что квартира по адресу: Томск, ул. К., 3-25 приобретена во время брака, до заключения Брачного договора, на совместно нажитые денежные средства суд счел необоснованным.

Договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры в жилом доме по ул. К., д. 3 строительный номер 26 (в настоящем адрес: г. Томск, ул. К.3-25), заключен между ЖСК и Г-вым 03.02.2004.

Согласно п. 3.5 указанного Договора, оплата долевого участия производилась участником путем внесения денежных средств в кассу ЖСК в срок до 01.06.2006.

Во исполнение указанного соглашения, обязанность по внесению паевых взносов за спорную квартиру произведена Г-вым после заключения брачного договора, что подтверждается справкой от 01.01.2001, выданной Г-ву ЖСК, согласно которой последний взнос внесен им 03.08.2006.

В силу п. 4.1 Договора долевого участия в строительстве от 01.01.2001, право требования передачи квартиры возникает после полной оплаты цены договора. Следовательно, имущественное право требования предоставления в собственность квартиры по адресу: Томск, ул. К., 3-25 у Г-ва на момент заключения Брачного договора от 01.01.2001 отсутствовало.

Таким образом, возникшее имущественное право на спорную квартиру принадлежало Г-ву на праве раздельной собственности, поскольку оплата цены Договора долевого участия в строительстве от 01.01.2001 произведена им после заключения Брачного договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда оставила Решение Кировского районного суда г. Томска без изменения, кассационную жалобу Г-вой без удовлетворения.