Гражданское право (стр. 3 )

– если отзыв оферты оговорен в самой оферте;

– отказ от оферты вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Оферта утрачивает силу при получении ответа акцептанта с отклонением предложения заключить договор, акцепта на иных условиях, по истечении срока на акцепт.

Не всякое предложение вступить в договорные отношения следует считать офертой. Так, в соответствии п. 1 ст. 437 ГК РФ реклама и иные подобные предложения товаров, работ, услуг квалифицируются как предложения делать оферты, адресованные неопределенному кругу лиц.

От предложения делать оферты необходимо отличать публичную оферту. Обычная реклама, не содержащая существенных условий договора, рассматривается как приглашение делать оферты. Напротив, реклама или иное предложение направленное неопределенному кругу лиц, но содержащее существенные условия договора и выражающее намерение заключить договор с любым, кто ответит на предложение, расценивается в качестве публичной оферты.

Акцепт также как и оферта, связывает акцептанта с того момента, когда он получен оферентом. Акцептант вправе отозвать акцепт до получения его оферентом. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, то акцепт считается не полученным (ст. 439 ГК РФ).

Акцепт может быть выражен только в форме письменного ответа. Он может быть выражен в совершении конклюдентных действий – предварительная оплата счета, отгрузка предложенного в оферте товара и т. д. Согласно п. 2 ст. 438 ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не предусмотрено законом, обычаями делового оборота.

В статьях 440 и 441 ГК РФ устанавливается момент заключения договора для 2-х случаев: когда срок для акцепта определен и когда такой срок определен не был.

Когда срок для акцепта определен в оферте, то договор считается заключенным, если акцепт получен в пределах указанного срока (ст. 440 ГК РФ). Лицо, получившее оферту и желающее заключить договор, должно позаботиться о том, чтобы извещение об акцепте было направлено заблаговременно с тем расчетом, чтобы оферент получил его в пределах срока, указанного в оферте.

В тех случаях, когда оферта сделана без указания срока для акцепта, то ее юридическое действие зависит от того, в какой форме она сделана. Если оферта сделана в устной форме, то вторая сторона должна немедленно заявить об акцепте. Если же оферта сделана в письменной форме, то договор считается заключенным, если акцепт получен оферентом до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен – в течение нормально необходимого для этого времени (ст.441 ГК РФ).

«Нормально необходимое время» будет определяться судом исходя из конкретных обстоятельств каждого спора (например, время, достаточное для прохождения данного вида корреспонденции в оба конца, ознакомления с содержанием сделанного предложения и составления ответа на него).

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем указано в оферте, считается отказом от акцепта и одновременно новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

Статья 442 ГК РФ предусматривает последствия акцепта, полученного с опозданием. Акцепт, который направлен своевременно, но полученный с опозданием не считается опоздавшим, если оферент немедленно не уведомит акцептанта о получении акцепта с опозданием, т. е. молчание оферента, получившего акцепт с опозданием, означает принятие акцепта. Если же оферент немедленно уведомит акцептанта о получении ответа с опозданием, то акцепт не вызывает никаких правовых последствий, т. е. договор считается незаключенным.

Если же акцепт направлен несвоевременно, то договор считается заключенным лишь при условии прямо выраженного оферентом согласия принять акцепт, полученный с опозданием.

Место и момент заключения договора. Важное значение при заключении договора приобретает вопрос о месте и моменте заключения договора. Если в договоре не указано место его заключения, то договор признается заключенным в месте жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст.444 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК договор вступает в силу с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям в требуемой в подлежащих случаях форме. Например, договор может признаваться заключенным в момент:

– получения лицом, направившим оферту, её акцепта;

– договор считается заключенным с момента передачи

соответствующего имущества;

– с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

Для определения момента заключения договора имеет значение дата получения стороной, направившей оферту, ее акцепта. Имеются два исключения из общего правила, согласно которому договор считается заключенным в момент получения оферентом акцепта:

– случаи, когда стороны заключают реальный договор, т. е. для

заключения договора требуется не только направление оферты и получение акцепта, но и передача имущества;

– случаи, когда заключается договор, требующий государственной регистрации (купля-продажа недвижимости). Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арбитражная практика отмечает следующие способы заключения договора. «Как известно, договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК). Это, казалось бы, аксиоматичное правило настолько укоренилось в сознании юристов, что никто и не задумывается о том, единственный ли это способ заключения договора? Формулировка п. 2 ст. 432 ГК наводит на мысль, что заключение договора посредством направления оферты и получения акцепта есть единственная возможность возникновения договора. Но всегда ли договор заключается по предложенной схеме? Если на поставленный вопрос можно ответить отрицательно, то возможно ли заключение договора иным, не посредством оферты и последующего акцепта, способом?

Анализ судебно-арбитражной практики позволяет выделить следующие способы заключения договора:

а) путем составления одного документа, подписываемого сторонами (см. постановление ФАС ВСО /18);

б) путем обмена сторонами документами, выражающими волеизъявление, направленное на заключение договора. В частности, суд признал офертой на заключение договора счет-фактуру, в которой продавцом указаны цена, количество и наименование товара, а акцептом – действия истца по перечислению денежных средств. При этом суд указал, что такой способ заключения договора не противоречит нормам ГК (см. постановление ФАС ПО от 01.01.2001 № А/2003);

в) продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания – это особый способ заключения договора купли-продажи такого имущества (см. постановления ФАС ВВО от 01.01.2001 № А/2005-К1-14/776/22 и от 01.01.2001 /9-2005; ФАС ВСО от 01.01.2001 /02-К1-Ф02-1354/03-С2; ФАС ЗСО от 01.01.2001 № Ф04//А27-2004; ФАС ПО от 01.01.2001 У-4/04);

г) оформление договора посредством выдачи лотерейного билета, квитанции, другого документа или иным предусмотренным условиями лотереи способом (см. постановления ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А24/06-2/3010, ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(22851-А45-29); ФАС МО от 01.01.2001 № КА-А40/9225-05);

д) фактические действия сторон по передаче и принятию товара признаны отношениями по договору купли-продажи (см. постановление ФАС СКО от 01.01.2001 /2002).

е) продолжение пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (см. постановление ФАС ЦО от 01.01.2001 № А68-ГП/4-06).

То, что действия, исходя из анализа которых можно сделать вывод о желании сторон заключить договор, могут быть самыми разнообразными, свидетельствует следующий вывод суда: в п. 3 ст. 438 ГК не содержится исчерпывающего перечня действий, которые могут считаться акцептом предложения о заключении договора. Соответственно, суд вправе был оценить действия ответчика по принятию товара по накладной, содержащей количество и цену, как направленные на исполнение возмездного договора, поскольку документально ответчиком не подтверждено иное. Кроме заключения договора путем подписания единого документа, предусмотрена возможность заключения договора путем обмена документами, а также акцепта предложения конкретными действиями. Поскольку закон не содержит исчерпывающего перечня таких действий, суд вправе оценить в качестве акцепта и иные действия, кроме указанных в статье "Акцепт" ГК (см. постановление ФАС СКО от 01.01.2001 /2001).

Отметим следующее. Договор, как соглашение лиц, возникает исключительно по воле его участников. Однако способы выражения такой воли могут быть самыми разнообразными.

Традиционным (и самым распространенным) способом является заключение договора посредством направления оферты и получения акцепта. Причем согласно ГК (ст. 435 и 438) для оферты и акцепта установлены совершенно определенные требования, отступление от которых влечет непризнание соответствующих действий в качестве оферты и акцепта соответственно.

Однако предложение заключить договор, как и последующее согласие, может выражаться и иными способами, которые отличаются от регламентации, указанной в ст. 435 и 438 ГК, что позволяет говорить о неисчерпываемости вариантов волеизъявления и, как следствие этого, незакрытом перечне способов заключения договора» [19].

Как известно, ГК факт заключения договора обусловливает рядом требований: а) в требуемой в подлежащих случаях форме б) достигнуто соглашение в) по всем существенным условиям договора (ст. 432). Как практика относится к вопросу о квалификации договора в качестве незаключенного?

В целом, арбитражные суды придерживаются догматического подхода к вопросу об оценке заключенности или незаключенности договора. Отсутствие какого-либо из существенных условий рассматривается как безусловное основание для признания договора незаключенным. Так, суд обоснованно отказал в требовании о взыскании суммы долга и неустойки по договору подряда, поскольку сторонами не согласованы сроки начала и окончания работ, что повлекло признание договора незаключенным (см. постановление ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А37/06-1/1321). Или поскольку договор о взаимовыгодном сотрудничестве не содержит условий, являющихся существенными для договоров данного вида, то он является незаключенным и вследствие этого не может быть признан недействительным (см. постановление ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А24/06-1/691).

По вопросу о форме договора нами найдено подтверждение и другого подхода, в соответствии с которым несоблюдение требований к форме договора не является условием признания договора незаключенным. Так, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании незаключенным договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО, так как отсутствие письменной формы договора не предусматривает признание договора незаключенным (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/819-06-П).

Отсутствие согласования каких-либо иных (помимо существенных) условий или несоответствие наименования содержанию договора практикой не рассматривается в качестве оснований для признания договора незаключенным. Например, суд отметил, что если содержание договора не соответствует его наименованию, это не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Прежде необходимо установить, к какому типу такой договор можно отнести (см. постановление ФАС ВСО от 01.01.2001 /97-Ф02-839/97-С2)[20].

Договор, в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих определенно установить предмет (объект), считается незаключенным. Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании его недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки[21].

В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор (см. постановления ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-86/9; ФАС ВСО от 01.01.2001 /01-К1-Ф02-1406/01-С2; ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А51/05-1/3212; ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2005(16467-А46-13); ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А41/5879-06).

Противоположное суждение высказано ФАС ДО: признание договора незаключенным влечет последствия для сторон, аналогичные последствиям недействительной (ничтожной) сделки (см. постановления ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А73/04-1/4275, от 01.01.2001 № Ф03-А73/04-1/2429). Такой вывод нельзя признать правильным, поскольку реституция (при недействительности сделки) и кондикция (при отсутствии эффекта сделки) – разные правовые институты, которые не должны отождествляться.

Следует отметить, что аналогичный подход должен быть и при решении вопроса, когда заявляется требование о расторжении договора, не содержащего существенных условий. Судебные акты об отказе в расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества оставлены без изменения, поскольку незаключенный договор не может быть расторгнут (см. постановления ФАС ВСО от 01.01.2001 /03-С2-Ф02-3355/03-С2; ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/4347-05).

Обобщение арбитражной практики позволяет выделить наиболее часто встречающиеся основания, признаваемые судами достаточными для признания договоров незаключенными. К ним, в частности, можно отнести[22]:

1) отсутствие какого-либо из существенных условий (см. постановления ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А51/06-1/2320; ФАС ВСО от 01.01.2001 /06-Ф02-4955/06-С2);

2) договор поставки является незаключенным в связи с отсутствием соглашения сторон о его предмете (см. постановления ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-14; ФАС ВСО от 01.01.2001 № А/05-Ф02-4222/06-С2);

3) договор субаренды недвижимого имущества признан незаключенным ввиду неопределенности предмета основного договора аренды и отсутствия его государственной регистрации (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /2006);

4) договор аренды признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации (см. постановления ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-4э; ФАС ВСО от 01.01.2001 /05-Ф02-4258/06-С2; ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А04/06-1/2316; ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(27392-А03-12); ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/1270-06);

5) при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, соответствующий договор считается незаключенным (см. постановления ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-45; ФАС ВСО от 01.01.2001 /05-Ф02-5596/05-С2; ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А59/01-1/987);

6) договор не заключен, так как не содержит признаки подлежащего передаче имущества (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(22076-А67-12));

7) договор аренды здания или сооружения при отсутствии условия о размере арендной платы считается незаключенным (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/9832-04);

8) спорный пункт договора не был согласован сторонами, следовательно, является незаключенным (см. постановление ФАС ВВО от 13./2004-СК2-2985);

9) спорный договор поручительства признан судом незаключенным, так как в нем отсутствуют существенные условия, позволяющие определить объем ответственности поручителя (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /2003-К1-12/118);

10) договор об уступке права требования, не содержащий указаний на конкретное обязательство, порождающее уступленное право, признается незаключенным (см. постановления ФАС ВВО от 01.01.2001 /02-2Э; ФАС ВСО от 01.01.2001 /05-Ф02-2398/06-С2; ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(25182-А27-10));

11) договор строительного подряда признан незаключенным в связи с несогласованием сторонами проектно-сметной документации (см. постановления ФАС ВВО /13; ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(26391-А45-38));

12) суд признал договор уступки требования незаключенным, так как договора поставки, из которого возникает право требования кредитора, не существовало (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /00-216/19);

13) спорный договор цессии признан незаключенным из-за отсутствия перемены лиц в обязательстве по оспариваемой сделке (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /);

14) договор, подписанный лицом, не имеющим соответствующих полномочий, признан судом незаключенным (см. постановления ФАС ВВО /99; ФАС ВСО от 01.01.2001 А74-5872/05-Ф02-3353/06-С2; ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/3165-06);

15) суд признал договор подряда незаключенным, поскольку в спорном договоре подряда не предусмотрены объемы подлежащих выполнению работ (см. постановление ФАС ВСО от 01.01.2001 № А/04-19-Ф02-3930/05-С2);

16) договор подряда является незаключенным, так как сторонами не согласованы существенные условия о предмете и сроках выполнения работ (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(24246-А27-38));

17) договор субподряда на выполнение строительных работ признан незаключенным, поскольку договор не определяет предмет договора, а указывает лишь общее географическое направление объекта (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2005(13012-А81-5));

18) суд признал договор подряда незаключенным, поскольку сроки начала и окончания работ, являющиеся существенным условием договора, поставлены в зависимость от наступления событий, которые в полном объеме не наступили, и точно определить дату их наступления не представляется возможным (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2005(1048-А70-5));

19) договор энергоснабжения является незаключенным, так как не содержит сведений о количестве поставляемой энергии (см. постановления ФАС ВСО от 01.01.2001 /03-Ф02-2629/05-С2; ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А24/05-1/3038; ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2004(7549-А27-36)) или объема поставляемой энергии (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А41/2086-06);

20) договор аренды является незаключенным, так как он не соответствует требованиям, установленным нормами материального права (см. постановление ФАС ВСО от 01.01.2001 /04-С2-Ф02-4815/04-С2);

21) договор является незаключенным, так как его условия не позволяют определить количество подлежащего передаче товара (см. постановление ФАС ВСО от 01.01.2001 /8-Ф02-1062/97-С2);

22) договор мены признан незаключенным, поскольку сторонами в договоре не определено месторасположение морских судов, являющихся объектом обмена и относящихся к недвижимому имуществу (см. постановление ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А73/00-1/926);

23) договор безвозмездного пользования признан незаключенным в связи с перечислением в акте приема-передачи имущества, не обладающего индивидуально-определенными признаками (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(24603-А46-36));

24) договор не подписан, а следовательно, считается незаключенным (п. 1 ст. 433 ГК) (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-17).

Заключение договора в обязательном порядке регулируется ст. 445 ГК РФ. Правила о порядке заключения договоров, обязательных для одной из сторон сформулированы в данной статье применительно к двум различным ситуациям:

– когда обязанная сторона выступает в роли лица, получившего предложение заключить договор;

– когда обязанная сторона направляет контрагенту предложение о заключении договора.

Получив оферту, сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в 30-дневный срок рассмотреть предложенные условия договора. По результатам рассмотрения возможны три варианта ответа:

– полный и безоговорочный акцепт. В этом случае договор

будет считаться заключенным с момента получения оферентом извещения об акцепте;

– извещение об акцепте оферты на иных условиях (направляется протокол разногласий к проекту договора). В этом случае сторона, получившая извещение об акцепте оферты на иных условиях, вправе либо известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо передать разногласия на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения или истечения срока для акцепта. Если сторона, не согласная с протоколом разногласий, в указанные сроки не передаст возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным;

– извещение об отказе от заключения договора. В этом случае, а также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок оферент вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Если оферта исходит от стороны, обязанной заключить договор, то вторая сторона, для которой заключение договора обязательным не является, вправе в течение 30 дней:

– направить извещение об акцепте (в этом случае договор будет

заключен на условиях, указанных в оферте);

– направить извещение об отказе от акцепта (в данной ситуации, а также в случае неполучения ответа в установленный срок, договор не будет заключен, т. к. его заключение не является обязательным для акцептанта);

– направить извещение об акцепте на иных условиях (направить протокол разногласий к проекту договора).

Гражданский кодекс допускает возможность заключения договора при отсутствии воли одной из сторон, что представляет определенное исключение из принципа свободы договора. Однако такая несвобода для одной из сторон ограничена случаями, непосредственно предусмотренными ГК. Анализ правоприменительной практики позволяет выделить следующие примеры обязательности заключения договора[23]:

1) договор поставки газа (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /2006-1э);

2) договор на энергоснабжение (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-16);

3) договор на уборку и подачу вагонов на железнодорожный путь необщего пользования (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /2005-4э);

4) договор об оказании услуг электросвязи (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /8);

5) торги являются одним из способов заключения договора. Статьи 447-449 ГК закрепляют императивный порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора – обязанность продавца. Судом в этом случае сделана отсылка на ст. 445 ГК (см. постановление ФАС ВВО от 01.01.2001 /01А);

6) при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК о заключении договоров в обязательном порядке (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2005(18182-А27-33);

7) в силу ст. 426 ГК договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод является публичным, поэтому суду следовало руководствоваться ст. 445 ГК, устанавливающей порядок и сроки заключения договора в обязательном порядке, а не ст. 432, 433 и 438 (см. постановление ФАС СЗО от 01.01.2001 № А/03);

8) согласно п. 5 ст. 429 ГК в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК. Пунктом 4 ст. 445 ГК предусмотрено понуждение другой стороны в судебном порядке заключить договор, если заключение такого договора обязательно для этой стороны (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/1170-04).

Практика не признает подлежащими заключению в обязательном порядке договоры[24].

1. Обязательность заключения договора для одной из сторон, как уже упоминалось выше - исключение из общего правила. В ряде случаев стороны ошибочно полагают, что другая сторона является субъектом, для которого заключение договора обязательно. Так, применительно к субъектам, занимающим доминирующее положение на рынке, правила ст. 445 ГК не применяются ввиду специального регулирования отношений. Так, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении ответчика заключить с истцом договор поставки, так как для субъектов, занимающих доминирующее положение на рынке и имеющих возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, предусмотрен специальный порядок понуждения к заключению договора, который не был соблюден истцом (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001, 30.03.2006 № КГ-А40/2461-06).

2. Предписание о заключении договора может быть выдано антимонопольным органом только в отношении договора, заключение которого носит для лица обязательный характер (см. постановление ФАС ЗСО от 01.01.2001 № Ф04//А46-2004).

3. Окружные суды отказывают в признании договоров, подлежащих заключению в обязательном порядке, как правило, если такая обязанность прямо не вытекает из положений ГК. Так, при определении существа возникающих споров суды обращаются:

а) либо к сущности складывающихся отношений. Например, суд признал, что заключение договоров в обязательном порядке, к коим как договор аренды, так и сложившиеся между сторонами правоотношения не относятся (см. постановление ФАС ВВО /9). Еще в ряде случаев суды мотивировали свою позицию следующим образом: ссылка заявителя жалобы на заключение нового договора путем направления истцу проекта (оферта) и молчаливого согласия последнего (акцепт) по правилам ст. 445, 609 ГК необоснованна, так как в данном случае договор аренды должен быть составлен в письменной форме и подписан его участниками, что не имело места. Договор аренды не относится к договорам, заключаемым в обязательном порядке в силу закона (см. постановления ФАС ВВО /9; ФАС ВСО от 01.01.2001 /06-Ф02-7298/06-С2; ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А73/01-1/1960; ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2005(11008-А46-9) по делу № 4-76/04; ФАС ПО от 01.01.2001 /04). Еще пример. Суд отметил, что истец не указал нормативные акты или положения федеральных законов, предоставляющие ему безусловное право на приватизацию земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и предусматривающие порядок и условия реализации указанного права. При этом ни ст. 36 ЗК, ни иными нормами ЗК не установлено право собственника недвижимости требовать заключения с ним договора купли-продажи земельного участка в обязательном порядке (см. постановления ФАС ЗСО от 01.01.2001 № Ф04//А27-2004; ФАС СЗО от 01.01.2001 № А/04). ФАС МО также отметил, что ни ст. 36, ни другими нормами ЗК не установлено право собственника недвижимости требовать заключения договора купли-продажи земельного участка в обязательном порядке (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А41/П);

б) либо к определению того, является ли спорный договор публичным. Так, правомерно отказано в удовлетворении иска о понуждении заключить договор о предоставлении в пользование ответчику установок и сетей газоснабжения истца, поскольку спорный договор не является публичным и не носит обязательного характера (см. постановление ФАС ДО от 01.01.2001, 16.05.2006 № Ф03-А04/06-1/1245 по делу /05-23/286). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении требований о понуждении заключить договор по транспортировке тепловой энергии, поскольку истец не представил суду доказательств того, что является участником оптового рынка тепловой энергии (см. постановление ФАС ВСО от 01.01.2001 /06-Ф02-6547/06-С2 по делу /06). Впрочем, наличие статуса энергоснабжающей организации далеко не всегда свидетельствует об обязанности заключить договор. Суды исходят из того, что договор, не относящийся к профилю деятельности организации, не может быть признан публичным. Так, арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор комиссии к числу публичных договоров не относится. Доказательств наличия у ОАО "Красноярскэнерго" обязанности заключить договор комиссии в силу добровольно принятого обязательства в материалы дела истцом не представлено. Решение суда об отказе в возложении обязанности заключить договор комиссии окружным судом оставлено без изменения, поскольку договор комиссии не относится к числу публичных договоров (см. постановление ФАС ВСО от 01.01.2001 /05-Ф02-4685/05-С2).

4. В самом законе может предусматриваться порядок заключения договора между определенными субъектами. Так, Федеральным законом от 01.01.2001 «О связи» не предусмотрен порядок обязательного заключения договоров между операторами связи. Данный вид договора также не является публичным, отказ от заключения которого не допускается, исходя из смысла ст. 426 ГК (см. постановление ФАС ДО от 01.01.2001 № Ф03-А51/98-1/171).

Противоположный вывод сделан ФАС ЗСО. Договор о межсетевом взаимодействии операторов связи признан публичным, а следовательно, обязательным к заключению (см. постановления ФАС ЗСО от 01.01.2001 /2006(20753-А27-36) по делу № А/05-3, от 01.01.2001 /2006(19368-А27-39)).

В удовлетворении иска о понуждении органа соцзащиты населения к заключению договора на возмещение расходов на оплату услуг по содержанию и ремонту жилья отказано, поскольку данный договор не является публичным, заключение которого в обязательном порядке предусмотрено ГК (см. постановление ФАС ПО от 01.01.2001 /06-29/159).

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи дебиторской задолженности, поскольку данный договор не является публичным, заключение которого в обязательном порядке предусмотрено ГК (см. постановление ФАС ПО от 01.01.2001 /04-151/26).

Договор о передаче долей в праве собственности на помещение не регламентируется ст. 445 ГК (см. постановление ФАС МО от 01.01.2001 № КГ-А40/).

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон договор может быть изменен или расторгнут. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Как исключение из правила предусмотрены два случая, когда ГК РФ допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

– когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение - нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

– в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Например:

I. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ).

II. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

III. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК).

IV. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п.2, 3 ст. 687 ГК РФ).

V. По требованию банка договор банковского счета может быть расторгнут судом в следующих случаях:

– когда сумма денежных средств, хранящихся на счете клиента, окажется ниже минимального размера, предусмотренного банковскими правилами или договором, если такая сумма не будет восстановлена в течение месяца со дня предупреждения банка об этом;

– при отсутствии операций по этому счету в течение года, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 859 ГК РФ).

Особый случай представляет собой изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В соответствии со ст. 451 ГК РФ «изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Для того чтобы какое-либо изменение обстоятельств было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для изменения или расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий:

– стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

– изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона была не в состоянии преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

– исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств, без соответствующего изменения условий, настолько бы нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе рассчитывать при заключении договора;