Характеристика (стр. 6 )

В основе процесса расчета эффективности строительства МНПЗ лежит оценка сравнения объема предполагаемых вложений и будущих доходов. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени (вложения сегодня, а доход от инвестиций в будущем), ключевой проблемой является проблема их сопоставимости. Для этого используется процесс дисконтирования – процесс пересчета будущей стоимости потока доходов в его текущую стоимость.

Определение рисков

Для проведения расчета дисконтированного потока доходов необходимо определить ставку дисконта (см. Стандарты оценки).

Для определения ставки дисконтирования при оценке экономической эффективности Оценщик использует метод кумулятивного построения. Данный подход подразумевает, что за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сегмент рынка. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

Безрисковая ставка представляет собой альтернативную для инвестора ставку дохода от инвестирования в такие активы, доходы от которых характеризуются практически полным отсутствием риска, а сами активы высокой ликвидностью. Безрисковая ставка используется как базовая ставка, точка отсчета, к которой прибавляются премии за риски различных видов, характеризующие уровень странового риска, риск вложения в конкретный вид активов и т. п.

Для определения очищенной от риска нормы дохода можно использовать как среднеевропейские показатели, так и российские. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Отечественные показатели используются тогда, когда потенциальный инвестор имеет возможность альтернативного вложения только на территории России.

Для целей настоящей работы в качестве безрисковой ставки использована процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленная ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 13 %.

В нижеследующей таблице приведена оценка рисков согласно методике International Risk Management Institution.

Факторы риска

№	Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
Систематический риск
1	Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный	*
2	Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный												*
3	Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный											*
Несистематический риск
4	Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный			*
5	Ускоренный износ зданий и сооружений	Статичный			*
6	Неполучение выручки	Динамичный				*
7	Неэффективный менеджмент	Динамичный					*
8	Криминогенные факторы	Динамичный										*
9	Финансовые проверки	Динамичный		*
10	Неправильное оформление договоров	Динамичный				*
	Количество наблюдений		1	1	2	2	1					1	1	1
	Взвешенный итог		1	2	6	8	5					10	11	12
	Сумма		55
	Количество факторов		10
	Средневзвешенное значение		5,5 %

Таким образом, для расчета принимаем итоговую ставку дисконтирования 18,5 % на основе процентной ставки рефинансирования 13 % и факторов риска вложений в недвижимость (5,5 %)