Приложение 2
Выступление заместителя главы Администрации города Азова – начальника управления жилищно-коммунального хозяйства
Об организации управления многоквартирными домами в городе Азове: практика и проблемы
Уважаемые участники Палаты городских округов!
Как Вы знаете, после выхода нового ЖК собственники помещений в многоквартирных домах обязаны были выбрать один из трех способов управления. Новый ЖК дал существенный толчок в реформировании ЖКХ. Само понятие реформирования ЖКХ появилось в России в 1996 году, когда вышел Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья», который предоставил собственникам жилых помещений, как в муниципальных домах, так и в новостройках, право выбора способа управления и эксплуатации своим домом: то ли самостоятельно, объединив свои усилия и создав ТСЖ, то ли, как прежде через ЖЭК, ЖЭУ и др. организации, как правило, муниципальные. С выходом этого закона был сделан первый шаг для создания рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами. В Ростовской области на тот период была принята программа по поддержке ТСЖ, и многоквартирные дома, собственники которых изъявили желание создать ТСЖ, в обязательном порядке ставились на комплексный капитальный ремонт. Первые 2 ТСЖ появились в г. Азове в 1997 году. С выходом в 2006 году нового ЖК приоритетным направлением в сфере управления многоквартирными домами считаются частные управляющие организации и ТСЖ. На первом этапе сотрудниками администрации г. Азова и «Департамента ЖКХ» проводили широкую информационно-разъяснительную работу по выбору способа управления. Это были и выступления в средствах массовой информации, газетах, на телевидении, выпуск листовок, проводились собрания на всех многоквартирных домах. Все эти меры позволили жителям города к 2007 году завершить выбор способа управления домами. Конкурсы не проводились. В итоге около 10% домов выбрали способ управлении ТСЖ и ЖСК и 90% - управляющие организации. Жителями одного 5-ти этажного дома был выбран непосредственный способ управления. После ряда конфликтов собственников к концу 2007 года и этот дом перешел в управляющую организацию.
В 2007 году сформировался перечень управляющих организаций в г. Азове. На тот период это были 2 группы муниципальных управляющих организаций, преобразованных из бывших ЖЭУ и одна группа частных УО. Я почему говорю группы, потому что с финансовой точки зрения целесообразно было создавать мелкие организации с обслуживанием до 100 м2 площадей домов.
Все компании начали работу в равных конкурентных условиях в соответствии с нормативными документами и прежде всего с 307 Постановлением Правительства РФ «О правилах предоставления коммунальных услуг» и № 000 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Как Вы знаете, это постановление дало начало коренной перестройке взаимоотношений между энергоснабжающими организациями, населением и УО. Управляющие организации были вынуждены стать исполнителями коммунальных услуг со всеми вытекающими проблемами по учету и оплате за энергоресурсы. Оказалось, что руководство одной из муниципальных управляющих организаций было не способно к коренной перестройке своей деятельности. Накопив большой опыт в деле обслуживания жилых домов, они не смогли перестроиться на функции управления. Начали образовываться долги. После ряда совещаний и консультаций в администрации г. Азова было принято решение о заключении договора о партнерстве, по которому частная управляющая организация занимается управлением дома, а муниципальная организация – обслуживанием. В дальнейшем муниципальные обслуживающие организации были ликвидированы. На сегодняшний день в г. Азове работают две группы компаний.
С выходом 185-ФЗ «О создании Фонда содействия реформированию ЖКХ» приоритет был отдан частным управляющим компаниям и мэром города дано указание о поэтапной ликвидации муниципальных компаний. Постепенно увеличилось и количество ТСЖ и в настоящее время в городе работает 40 ТСЖ и 11 ЖСК и ЖК. Всего в управлении ТСЖ и ЖСК находится 106 домов, что составляет около 23% от общего количества многоквартирных домов в городе.
Главными проблемными вопросами в управлении были и остаются вопросы капитального ремонта домов и работы УО по 307 Постановлению Правительства РФ «Правила предоставления коммунальных услуг». С момента выбора способа управления все управляющие организации начали работать по 307 Постановлению, т. е. УО, являясь исполнителями коммунальных услуг, заключили договоры с энергоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов. Для контроля по использованию ресурсов в первый год управления все дома были оборудованы общедомовыми приборами учета эл. энергии. Конечно же в квитанциях на оплату услуг появился коэффициент – это разница между общедомовыми приборами учета и индивидуальными. Начались обращения граждан в администрацию города, прокуратуру, к Губернатору и т. д. Пришлось проводить широкую разъяснительную работу по расчету коэффициентов. Вторым этапом работы управляющих организаций была установка общедомовых приборов учета тепловой энергии. Необходимо отметить, что на сегодняшний день существует проблема оплаты за потребленный газ для отопления, т. к. население платит за отопление равными долями в течение всего года, а за газ требуют платить всё и сразу по факту потребления. Этот факт ставит УО и Тепловые сети в безвыходное положение, по которому они являются гарантированными задолжниками. Установка общедомовых приборов учета тепловой энергии в этой ситуации явилась выходом для УО и позволила экономить на энергоресурсах. Естественно, это ухудшило финансовое положение Тепловых сетей. Частные УО в этой ситуации заключали договоры с собственниками, по которым 75% экономии от теплоэнергии направлялась в накопительный фонд и в последующем на ремонт дома, и 25% шли на расходы УО. Третьим этапом перехода, который проводится в 2011 году – это установка всех общедомовых приборов учета по воде. Рассчитываем закончить эту работу до 2012 года.
Вторая крупная проблема – это плохое техническое состояние домов и необходимость проведения капитальных ремонтов. И вот здесь нужно рассматривать эту проблему не только в техническом плане, но и в первую очередь необходимо изменить психологию собственников жилья. А это процесс сложный и длительный. Собственнику до сих пор сложно понять, что он является хозяином не только своей квартиры, но и всего дома, и прилегающей к нему территории, и сюда тоже нужно вкладывать силы и средства. Наша пресловутая советская психология, когда человек мог пойти в администрацию и потребовать проведения ремонта в доме, где он живет, еще очень сильна в сознании людей, особенно старшего поколения. Практически все проблемы собственников завязаны именно на этом непонимании. Всех жителей многоквартирных домов волнуют два основных вопроса: кто будет делать капитальный ремонт дома и как происходит распределение потребленных ресурсов. Ответы очевидны. В ЖК черным по белому написано: проведение капитального ремонта осуществляется за счет средств собственников. А оплата за потребленные ресурсы, согласно 307 Постановлению, осуществляется согласно показаниям входного общедомового прибора учета. С целью изменения сознания людей УО «ЖКХ-А» под управлением Арцыбашева В. М. и при содействии администрации города был создан институт уполномоченных представителей собственников жилья. В Ростовской области это первый такой опыт. Данное направление тесно переплетается с известной программой Партии «Единая Россия» под названием «Управдом». Принцип следующий. В доме сначала выбирают старших по подъездам, среди которых определяется старший по дому. Старшие по домам избирают координационный совет, который выдвигает председателя совета. Данный стиль работы значительно облегчает общение Управляющих организаций с собственниками жилья. Работа УО со старшими по домам начинается с проведения семинаров, на которых они получают информацию, которая касается не только управления, содержания или ремонта домов, но и вопросы льгот, субсидий, программ энергосбережения и т. д. На семинарах присутствуют представители администрации города и организаций по тематике семинара. Здесь же старшие получают справочную литературу, отпечатанные брошюры к каждому семинару, листовки и свежий номер газеты, которую также выпускает УО. Нужно сказать, что данный метод работы себя полностью оправдал. За три года было проведено около 10 семинаров, на которых жители узнавали все нововведения в жилищном законодательстве и затем смогли донести эту информацию до своих соседей по дому. Сейчас практика проведения семинаров вводится в других управляющих организациях, а УО «ЖКХ-А» была признана лучшей управляющей организацией Ростовской области в 2010 году.
Подобную же программу администрация г. Азова запустила и среди председателей ТСЖ. Создан городской Совет ТСЖ с председателем Совета и мы начали обучение руководителей ТСЖ.
Безусловно, существуют и недостатки в работе Управляющих организаций. Все-таки все мы по воспитанию российские граждане со всеми присущими нам проблемами и недостатками, а сфера ЖКХ всегда отличалась слабым подбором специалистов, которых практически нигде не готовили. К этому добавляются все новые нормативные документы, которые зачастую пересматривают те подходы, которые существовали раньше. Как Вы знаете, к примеру, будут введены в действие новые правила предоставления коммунальных ресурсов, взамен 307 Постановления Правительства РФ. Если к этому добавить большое количество проверяющих и контролирующих организаций, то остается только признать, что сфера управления многоквартирными домами – это очень сложный и зачастую неблагодарный труд. Как пример: вступило в силу Постановление Правительства РФ от 25.04.11 № 318 «Об утверждении правил осуществления государственного контроля за соблюдением требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергоэффективности». Но поскольку эти законы приняты, мы обязаны их исполнять, и на сегодняшний день, могу констатировать, они нами исполнены.
