Выступление
II Уральский форум по недвижимости
г. Екатеринбург, 9-10 октября 2009 г.
Ценовая ситуация на рынке жилья в России.
Будет ли вторая волна кризиса?
ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ
Цена аналитических ошибок.
1. Системные - не все факторы способные существенно повлиять на расчётную модель учтены.
2. Статистические - просчёты не все данные собраны корректно с пониманием источников и исключением дублей и некорректной информации
3. Методологические не все имеющиеся в распоряжении аналитика показатели состояния рынка и индикаторы использованы.
Причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в последние 12 мес.
Снижение доходов населения. Рецессия. Сокращение рабочих мест и занятости населения. Темпы инфляции в стране опережают рост реальных доходов населения. Сокращение доходов бюджетов и бизнеса. Волотильность цен в сырьевом секторе экономики. Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. Использование населением жилья, как простого и доступного способа сбережения накоплений. Сокращение объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах, сокращения объемов кредитования застройщиков. Сокращение объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Международный финансовый кризис, рост стоимости кредитных ресурсов, снижение доступности ипотечных кредитов, снижение индексов рынков ценных бумаг, отток зарубежных инвестиций из страны. Финансирование бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда.Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы
В целом | Эконом-класс | Повышенной комфортности | Бизнес-класс | |
-16,5% | -22,1% | -19,6% | -5,8% | |
-14,0% | -15,8% | -13,8% | -12,7% | |
-3,8% | -5,5% | -5,1% | -3,8% | |
Снижение с максимального значения | -21,4% | -25,1% | -22,1% (январь 2009) | -17,6% (январь 2009) |
В целом | Эконом-класс | Повышенной комфортности | Бизнес-класс | |
К сентябрю 2008 | -33,0% | -36,3% | -34,3% | -22,9% |
К марту 2009 | -4,2% | -4,5% | -2,2% | -1,0% |
К июню 2009 | -3,0% | -3,0% | -2,6% | -1,3% |
Снижение с максимального значения | -33,7% | -39,9% (июль 2008) | -34,3% (сентябрь 2008) | -22,9% (сентябрь 2008) |
Расчетная доступность жилья в Москве (2-й квартал 2006 г.)
|
Расчетная доступность жилья в Москве (2-й квартал 2009 г.)
*Расчеты произведены на основе средневзвешенной ипотечной ставки.
Изменение срока экспозиции
*Прогнозируемый объем ввода жилых домов
Оценка влияния выхода на
рынок жилья проблемных активов
Количество квартир приобретено с помощью ипотечных кредитов | 900 тыс. шт. |
Количество реструктурированных кредитов 7% от 900тыс | 60 тыс. |
Количество исков поданных в суды по взысканию просроченной задолженности | 7 тыс. |
Прогнозируемое количество по увеличению исков по просроченной задолженности | 10 тыс. |
Количество квартир, которое может выйти на рынок в течение ближайшего года по процедурам обращения взыскания: оптимистично пессимистично | 5 тыс. 17 тыс. |
Годовой оборот рынка жилья ( сделки купли-продажи 2007 г.) | 2000 тыс. |
Ориентировочный годовой оборот 50 самых крупных городов России (сделки купли-продажи 2008 г.) | 1466 тыс. |
Потенциальное влияние на увеличение объёма предложения на рынке: оптимистично пессимистично | 5 тыс./ 1466 тыс. 17 тыс./ 1466 тыс. |
Возможное влияние ничтожно мало | От 0,003% до 0,011% |
|
|
Цена 1 кв. м. жилья в баррелях нефти марки Urals
|
*Стоимость жилья в баррелях нефти марки Urals в г. г. |
Цена 1 кв. м. жилья в баррелях нефти марки Urals
|
*Стоимость жилья в баррелях нефти марки Urals в г. г. |
Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в текущий момент.
1. Возрастание темпов инфляции в стране.
2. Сокращение доходов бюджетов и бизнеса.
3. Стабилизация доходности сырьевого сектора экономики.
4. Сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала.
5. Использование населением жилья, как простого и доступного населению способа сбережения накоплений и гарантии социальной стабильности.
6. Сокращение объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах, сокращение объемов кредитования застройщиков.
7.Сокращение объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Международный финансовый кризис, рост стоимости кредитных ресурсов, снижение доступности ипотечных кредитов, снижение индексов рынков ценных бумаг, отток зарубежных инвестиций из страны.
8. Рост объемов индивидуального частного строительства
9. Финансирование бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда.
Возможные сценарии развития ситуации (прогнозируемые ежемесячные изменения долларовых цен предложения до конца 2009 года в г. Москве):
Ø Продолжение снижения цен (более чем на 2% в месяц) – вероятность 40%;
Ø Стабилизация цен (в пределах ±1-2%) – вероятность 50%;
Ø Начало роста цен (более чем на 2% в месяц) – вероятность 10%.
