«О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

09.03.2010 
09.03.2010 Комментарий к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 (журнал «Вестник Росреестра», № 2 от 2009 г.)

«О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1. Действовавшая до недавнего времени редакция ст. 28 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) содержала безусловный запрет органу по регистрации прав на недвижимое имущество отказывать в регистрации права на недвижимое имущество, установленного вступившим в законную силу решением суда. Выражалось это следующей нормой: «Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда» (абзац первый п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). Однако первое предложение того же п. 1 ст. 28 Закона о регистрации (в прежней редакции) гласило: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях». Таким образом, налицо было некоторое внешнее противоречие между принципом безусловного запрета отказа в регистрации права, признанного судом, и «регистрацией права на общих основаниях». Это противоречие было довольно успешно преодолено судебной практикой (прежде всего - арбитражных судов) применения п. 1 ст, 28 Закона о регистрации, которая сложилась следующим образом: регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права на основании вступившего в законную силу судебного акта только в случае, если заявителем не были представлены иные (помимо судебного акта) документы, необходимые для осуществления регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации.*1 Описанное судебное толкование анализируемых предписаний Закона о регистрации вполне логично: если заявитель - юридическое лицо, выигравшее судебный спор о признании права собственности на недвижимое имущество, обращаясь в регистрирующий орган, не представит, скажем, собственные учредительные документы, в регистрации должно быть отказано. Принцип запрета отказа в регистрации в данном случае действовать не должен по всем понятным и, безусловно, не требующим дополнительных пояснений причинам. Однако регистрирующий орган не должен и не может оценивать законность вступившего в законную силу решения суда, признавшего (установившего) наличие у лица, участвовавшего в деле, право на недвижимое имущество. Поэтому даже при наличии у регистрирующего органа сомнений в том, что решение суда законно, он, тем не менее, был обязан провести государственную регистрацию права. Это соображение объясняется принципом обязательности вступившего в законную силу решения суда для всех лиц, в том числе и государственных органов. Такие, пусть и не вполне корректно сформулированные законодательные предписания относительно невозможности отказа в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда, действовали вплоть до 1 февраля 2008 г. Именно в этот день вступил в силу Федеральный закон от 2 октября 2007 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Названный Закон, как следует из пояснительной записки к законопроекту, был принят для упорядочения норм действующего законодательства в связи с: принятием Федерального закона от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве», В числе прочих «упорядочивающих» мер в данном Законе содержалась и новая редакция п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, которая теперь действует в следующем виде: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п. 1 статьи 20 настоящего Федерального закона». Таким образом, законодателем было установлено семь оснований для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного вступившим в законную силу судебным актом, Толкованию этих оснований в основном и посвящено комментируемое информационное письмо. 2. В первом пункте письма разъясняется, какие именно судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, К таковым относятся «судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации» (абзац первый п. 1 письма). К таким судебным актам следует отнести в первую очередь вступившие в законную силу решения судов по искам о признании права на недвижимое имущество, которыми соответствующие исковые требования были удовлетворены. Причем это касается как решений по искам о признании, имеющих правоподтверждающий характер (например, по делам о признании прав на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации и которые оспариваются ответчиком), так и решений по искам о признании, обладающих правоустанавливающим характером (к немногочисленной группе подобных исков относятся иски о признании права собственности на самовольную постройку и иски о признании права муниципальной или государственной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество). Зачастую исковое требование о признании права собственности соединяется истцом с требованием о возврате недвижимого имущества (выселении ответчика). Разумеется, истец, выигравший такой спор, также имеет возможность обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации признанного за ним судом права. В некоторых случаях основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть судебное решение, которым отказано в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения от добросовестного приобретателя. В удовлетворении такого иска должно быть отказано в случае, если имущество приобретено возмездно и выбыло из владения собственника по его (собственника) воле, В этом случае добросовестный приобретатель признается собственником данного имущества с момента внесения записи о его праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) (ст, 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). Как правило, суды, применяя данное основание для отказа в удовлетворении виндикационного иска, указывают на то, что ответчик в силу ст, 223 ГК РФ приобрел право собственности на спорное имущество и, следовательно, истец более не является его собственником и потому не имеет права на виндикации. Однако самой по себе констатации в мотивировочной части решения факта приобретения ответчиком права собственности недостаточно для того, чтобы ответчик мог обратиться в орган по регистрации за регистрацией права. На то, что ответчик является собственником спорного имущества, должно быть указано в резолютивной части решения. Как правило, такое указание помещается судом в резолютивную часть решения только в том случае, если ответчик предъявил встречный иск о признании права собственности на предмет спора. Все вышесказанное относится и к случаю, описанному в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 01.01.01 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»: «Если по возмезному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю». Таким образом, судебное решение, которым отказано в удовлетворении иска о возврате, исполненного по недействительной сделке, и удовлетворен встречный иск о признании права собственности на спорное имущество, является основанием для государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующую недвижимость. В комментируемом пункте Информационного письма положительно разрешается вопрос о том, может ли определение об утверждении мирового соглашения являться основанием для государственной регистрации права. При этом, однако, следует иметь в виду также и положения, содержащиеся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г, № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, в п. 19 Обзора содержится следующий вывод: «Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке», Следует обратить внимание на то, что в тезисе этого пункта Обзора № 59 идет речь о соглашении, в соответствии с которым одна сторона передает (а не обязуется передать]) недвижимое имущество в собственность другой стороне. Следовательно, только в этом случае суд должен проверить наличие у отчуждателя недвижимого имущества прав на него. В случае если речь идет о соглашении, в соответствии с которым одна сторона принимает на себя обязательство передать недвижимость в будущем, проверку титула отчуждателя осуществлять не следует; последующая же государственная регистрация перехода права будет осуществляться в общем порядке. 3. В первом пункте комментируемого письма толкуется норма абзаца четвертого п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в соответствии с которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В силу положений п. 1 ст, 28 Закона о регистрации данное основание к отказу в регистрации права применяется также и в том случае, когда правоустанавливающим документом для заявителя является решение суда. На первый взгляд, здесь законодатель ведет речь о случаях, когда иные (помимо судебного акта) документы, необходимые для государственной регистрации прав (например, документы кадастрового учета и т. п.), по форме или содержанию не соответствуют действующему законодательству. Однако крайне неопределенная формулировка этого основания для отказа в регистрации заставляет задуматься над следующим вопросом: предоставляет ли она регистрирующему органу возможность отказать в регистрации права в случае, если, по мнению регистрирующего органа, судебное решение, представленное на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует действующему законодательству? Для подобных опасений имелись вполне достаточные основания. Во-первых, законодатель исключил из текста ст. 28 Закона о регистрации принцип невозможности отказа в регистрации права, установленного судебным актом. Во-вторых, из совокупности положений ст. 28 и п. 1 ст. 20 Закона о регистрации не следует, что требование о соответствии представляемых документов по форме или содержанию действующему законодательству не относится к судебным актам, Последние также являются «документами, представляемыми на регистрацию». И, наконец, в-третьих. При изучении судебной практики последних лет обнаружена следующая тенденция: органы по регистрации прав на недвижимое имущество все чаще отказывают в регистрации права на основании судебного акта, ссылаясь на его неполноту или неясность. С момента создания системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и до 2006 г. в производстве апелляционных и окружных арбитражных судов не было ни одного дела, в котором предметом спора являлся отказ регистрирующего органа в регистрации права, возникшего на основании вступившего в законную силу решения суда. Однако начиная с конца 2006 и в 2007 г, Сто есть еще в период действия прежней редакции ст. 28 Закона о регистрации, запрещавшей отказ в регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленного решением суда) подобные отказы в регистрации прав, установленных решением суда, стали получать все большее распространение. При этом, как следует из материалов дел, рассмотренных окружными арбитражными судами, в подавляющем большинстве случаев в регистрации права было отказано в связи тем, что регистрирующий орган счел представленный на регистрацию судебный акт неполным или неясным. Арбитражные суды неизменно признавали подобные отказы незаконными и обязывали регистрирующие органы устранить допущенное нарушение закона *2 , В одном из таких дел на орган по регистрации прав даже был наложен штраф за уклонение от исполнения решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество.*3 В некоторых случаях регистрирующие органы отказывали в регистрации права, установленного решением суда, ссылаясь на противоречие судебного акта разъяснениям высшей судебной инстанции. Характерным примером является следующее дело, Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности, Суд исковые требования удовлетворил и обязал регистрирующий орган зарегистрировать право на недвижимое имущество. Пикантность ситуации заключалась в том, что решение суда было вынесено в 2006 г., то есть уже после опубликования ВАС РФ Обзора № 76 от 01.01.01 г., в котором была разъяснена невозможность рассмотрения в порядке производства по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности и установлении наличия (отсутствия) права на имущество (п. 7 и 5 Обзора), Очевидно, что при вынесении решения по делу нижестоящий суд проигнорировал позицию высшей судебной инстанции, Решение не было обжаловано и вступило в законную силу. В дальнейшем акционерное общество обратилось в орган по регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации права собственности, установленного решением суда. Однако орган по регистрации отказал в регистрации прав, сославшись на то, что установление факта владения недвижимым имуществом на праве собственности посредством производства по делам об установлении юридических фактов не допускается. Заявитель обжаловал отказ в арбитражный суд. Суд первой инстанции признал отказ в регистрации незаконным, указав на недопустимость отказа в регистрации права на недвижимое имущество, установленное решением суда (в первой инстанции дело рассматривалось до 1 февраля 2008 г.). Апелляционный суд, рассматривавший дело по жалобе регистрирующего органа, решение суда отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал (в апелляционной инстанции дело рассматривалось уже после 1 февраля 2008 г.), указав, что отказ соответствует закону.*4 В приведенном деле очевидно следующее: судебная ошибка была замечена органом исполнительной власти, который не исполнил судебный акт, являвшийся, по его мнению, незаконным. В дальнейшем действия органа исполнительной власти были поддержаны судом апелляционной инстанции, который согласился с оценкой, данной регистрирующим органом судебному акту. Однако очевидно и то, что имеется неустранимое противоречие между самой возможностью органа исполнительной власти давать оценку законности и обоснованности вступившего в законную силу судебного акта и принципом обязательности вступившего в законную силу решения суда. В связи с этим Президиум ВАС РФ разъяснил, что принцип обязательности вступившего е законную силу судебного акта означает, что регистрирующий орган не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным. Однако следует иметь в виду, что принцип невозможности ревизии распространяется исключительно на судебные акты и не затрагивает акты иных органов. В частности, это касается актов органов местного самоуправления, актов федеральных и региональных органов исполнительной власти (например, наделенных полномочиями по предоставлению земельных участков). Данные акты подлежат правовой экспертизе, осуществляемой органом по регистрации прав на недвижимое имущество, на общих основаниях. И, наконец, в первом же пункте комментируемого письма решается практическая проблема, связанная с представлением заявителем копии судебного акта, не содержащего отметку о вступлении ого в силу. В соответствии с практикой, сложившейся в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, заявителю, представившему такой акт, отказывалось в регистрации в соответствии с абзацем четвертым п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Однако такое толкование данной нормы не является верным; представление судебного акта, не содержащего отметку о вступлении его в силу, является исключительно основанием для приостановления государственной регистрации (применительно к ст. 19 Закона о регистрации), но не основанием для отказа в регистрации. 4. В пункте 2 письма толкуется основание для отказа в регистрации права на недвижимое имущество, содержащееся в абзаце шестом п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, - в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. В случае судебного признания права собственности правоустанавливающим документом на недвижимое имущество является судебный акт, Означает ли данная норма Закона о регистрации, что орган по регистрации вправе отказать в регистрации, если решение о признании права вынес суд, который не имел права рассматривать подобного рода иск (например, в силу правил о подведомственности или подсудности)? Очевидно, нет, ведь эта норма говорит не просто о правоустанавливающем документе, а о правоустанавливающем документе, содержащем в себе акт распоряжения недвижимым имуществом. Тогда получается, что почва для применения абзаца шесть п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в качестве основания для отказа в регистрации права, установленного решением суда, вообще отсутствует, потому как в случае судебного признания права а) отсутствует лицо, распоряжающееся правом, и б) отсутствует правоустанавливающий документ, содержащий акт распоряжения правом. Возможно и такое толкование: суд, рассматривавший иск о признании права, принял в качестве доказательства, подтверждающего наличие у истца права на недвижимое имущество, документ, который был выдан лицом, «не уполномоченным распоряжаться этим правом», Такой вариант толкования - единственный из предложенных вариантов, который основан хотя бы на какой-то логике. Однако как в случае с первым из рассмотренных нами основанием отказа в регистрации, он, по сути, означает одно: орган по регистрации права получает возможность ревизии вступившего в законную силу судебного акта. А это, как мы уже указывали, недопустимо ни при каких обстоятельствах. Из недавней практики известны случаи отказов в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, по данному основанию в том случае, если, по мнению органа регистрации, при рассмотрении дела были нарушены правила о подведомственности и территориальной подсудности дел. Однако, разумеется, и такое толкование данного основания для отказа в регистрации поддержано быть не может, на что и обратил внимание Президиум ВАС РФ в последнем абзаце пункта 2 комментируемого письма, указав, что отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт, со ссылкой на данное основание для отказа в регистрации является незаконным. 5. На схожей логике основан и вывод, сделанный в пункте 3 информационного письма, В нем дается толкование абзацу седьмому п. 1 ст, 20 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистратор вправе отказать в регистрации в случае, «если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Судебная практика свидетельствует о том, что названное основание для отказа зачастую применяется в случаях, когда имущество, право на которое было предметом судебного спора, обременено правами третьих лиц. Такими правами могут быть аренда, ипотека, сервитуты и т. д, Практика свидетельствует о том, что органы по регистрации отказывают в регистрации права, ссылаясь на названное основание. Правомерны два подхода к разрешению проблемы соотношения права, признанного судом, и обременении, установленных лицом, которое числилось в реестре до момента судебного признания права истца. Первый из них заключается в сохранении в реестре зарегистрированных на имуществе обременении и после внесения записи о новом собственнике, Такой подход основан на вполне классическом правиле о том, что судебный акт не может затрагивать права и обязанности лиц, не участвовавших в деле, В связи с этим само по себе признание права собственности на спорное имущество за истцом не может иметь «очищающего» эффекта, если лица, в пользу которых установлены ограничения (обременения), не участвовали в деле, Очевидно, что такой подход основан в большей степени на принципах процессуального права. Второй подход, напротив, исходит из материально-правового принципа; если право на недвижимую вещь у лица не возникло, то и установленные им ограничения и обременения в пользу третьих лиц не могут считаться возникшими. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает добросовестного приобретения прав иных, чем собственность (в частности, права залога или права аренды). Следовательно, с момента регистрации права собственности лица, выигравшего процесс о праве на недвижимость, обременения, установленные предыдущим липом, внесенным в реестр, являются безосновательными. Они не могут быть сохранены, так как между предыдущим и последующими лицами, фигурирующими в реестре в качестве собственников недвижимости, нет правопреемства, а последующая запись о праве не основана на предшествующей. Представляется все же, что первый подход в большей степени отвечает потребностям оборота, так как направлен на защиту интересов третьих лиц, не участвующих в споре о праве собственности на недвижимое имущество. И, наконец, совершенно недопустим отказ лицу, выигравшему спор о праве собственности на недвижимость, в регистрации его права, обоснованный тем, что имущество обременено правами третьих лиц, а в судебном акте указание на данные обременения отсутствует (а именно такое последствие вытекает из буквального толкования абзаца седьмого п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Президиум ВАС РФ разъяснил, что отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в реестр записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом. Способ" же защиты интересов лица, выигравшего спор о праве собственности на недвижимое имущество, заключается в предъявлении им исков о признании недействительными сделок, из которых возникли соответствующие ограничения (обременения) зарегистрированного права (например, договора аренды или договора залога недвижимого имущества). 6. Следующее основание для отказа в регистрации права, установленного решением суда, предусмотрено абзацем девятым п. 1 ст, 20 Закона о регистрации: в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. Данное основание отказа в регистрации охватывает следующую ситуацию. Лицо обладало правом на недвижимое имущество, которое возникло до вступления в силу Закона о регистрации и в соответствии со ст. 6 Закона о регистрации не подлежало регистрации. Впоследствии данное лицо намеревается совершить сделку с принадлежащей ему недвижимостью. В этом случае государственной регистрации может подлежать как а) переход права (возникновение обременения), так и б) сделка с недвижимостью (в случае, если закон устанавливает обязанность зарегистрировать сделку). Принцип признания ранее возникших прав, сформулированный в ст, 6 Закона о регистрации, исходит из того, что такое право (несмотря на признание его существующим и без внесения в реестр) все же подлежит отражению в реестре в случае, если с этой недвижимостью совершается сделка (п, 2 ст. 6 Закона о регистрации). Это вполне объяснимо с точки зрения пообъектного принципа ведения реестра - для того, чтобы зафиксировать переход права либо его обременение, сделку с недвижимым имуществом, регистратору необходимо описать объект и зарегистрировать «первичное» право (то есть то право, с которым совершаются какие-то манипуляции) на это имущество. В этом случае из реестра становится совершенно ясно, кто и с какой вещью совершает сделку, Понятно, что основной проблемой применения ст. 6 Закона о регистрации является высокая вероятность того, что регистратор, изучив документы о ранее возникшем праве, сочтет, что у правообладателя это право на самом деле отсутствует. Такое суждение может быть сделано по самым разным причинам - например, имеется порок в основании возникновения права (незаконная приватизация), порок в описании объекта права в правоустанавливающих документах (невозможность точно идентифицировать недвижимое имущество, принадлежащее правообладателю в соответствии с представленными документами) или даже неясность в описании самого права (возможность такого порока предусмотрена и частично устраняется положениями законодательства о так называемой дачной амнистии).*5 Судебная практика применения названного основания для отказа в государственной регистрации права обширная. В практике встречаются и случаи отказов в регистрации перехода (обременения) ранее возникшего права, существование которого подтверждено решением суда, со ссылкой на то, что правообладателем не представлены достаточные документы, подтверждающие наличие у него соответствующего права. *6 Для установления единообразной практики применения комментируемого основания для отказа в государственной регистрации прав Президиум ВАС РФ разъяснил нижестоящим судам, что вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество и тогда, когда регистрируемое право возникло до вступления в силу Закона о регистрации и позднее подтверждено судом в соответствующем судебном акте. В этом случае представление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество не требуется. Это означает, что лицо, намеревающееся совершить сделку с недвижимым имуществом, право на которое возникло до вступления в силу Закона о регистрации и подтверждено вступившим в законную силу решением суда, вправе представить в орган по регистрации прав только лишь решение суда, но не какие-либо иные правоустанавливающие документы (план приватизации, договоры купли-продажи и т. д.). При этом орган по регистрации должен вносить запись о праве собственности правообладателя на основании данного судебного акта. 7. Продолжением проблемы достаточности судебного решения для государственной регистрации права является следующий вопрос - какие иные документы (кроме судебного акта) должен представить на регистрацию заявитель? В частности, должен ли он представить устав или учредительный договор (если заявитель юридическое лицо); должны ли быть представлены документы, содержащие описание объекта недвижимости, или достаточно информации, содержащейся в судебном акте, и т. д. Ответ на этот вопрос содержится в пункте 5 комментируемого информационного письма. Президиум ВАС РФ указал, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления на государственную регистрацию прав документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие; заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону. Возможность регистратора отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда в случае непредставления заявителем документов о своем правовой статусе или технической документации, содержащей техническое описание объекта недвижимости, допускалась судами и ранее (см. сноску 1). Необходимость представления документов о лице-правообладателе объясняется необходимостью заполнения соответствующих разделов реестра, без которых он просто не сможет выполнять свою функцию по приданию записям о правах на недвижимое имущество свойства публичной достоверности. Кадастровый паспорт недвижимого имущества, содержащий данные об объекте недвижимости (наименование, местонахождение, площадь, этажность и т. п.) является, пожалуй, ключевым документом для правильного ведения реестра. Это связано с тем, что система ведения отечественного реестра прав на недвижимое имущество построена по так называемому «объектному принципу», когда разделы реестра соответствуют конкретным объектам, права на которые зарегистрированы в нем (этот принцип выражен в п. 3 ст. 12 Закона о регистрации). В связи с этим одним из важнейших принципов ведения реестра является принцип специалитета. Под специалитетом реестра прав следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (инвентаризационными) описаниями объекта (см., например, абз. 4 п. 3 ст, 12, п. 4 ст. 18 Закона о регистрации, ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недвижимая вещь может быть продана или заложена только целиком, продажа или залог части объекта недвижимости не допускается, Кроме того, в составе принципа специалитета должно быть учтено и следующее важнейшее положение: правовая судьба земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений должна быть неразрывна. Именно в связи с этим высшая судебная инстанция признала необходимым наличие в регистрационном деле данных об объекте недвижимого имущества. 8. Последний (шестой) пункт комментируемого информационного письма помимо толкования такого основания для отказа в регистрации права, как противоречие заявленного права уже зарегистрированному праву, содержит весьма интересные выводы, адресованные в первую очередь судам, посвященные процедурным особенностям рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество. Обе эти проблемы взаимно связаны: феномен противоречия заявленного права, установленного решением суда, зарегистрированному праву возникает в подавляющем большинстве случаев как результат небрежности или ошибки суда. Правильное применение норм процессуального права позволяет избежать этой коллизии, Собственно, в этом и заключается суть трех правовых позиций, выраженных в п. 6 информационного письма. Рассмотрим их по порядку. Президиум признал, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи, Это вполне очевидно: признавая право собственности за одним лицом, суд отказывает другому лицу (чье право было ранее зарегистрировано в реестре) в праве на спорное недвижимое имущество, В связи с этим нет никаких сомнений в том, что соответствующая запись в реестре должна быть погашена. Однако серьезная проблема последних лет заключается в том, что данный принцип толковался ошибочно, причем как судами, так и органами по регистрации. На наш взгляд, судебное решение о признании права не может иметь абсолютного характера, оно строго относительно. Другими словами - судебное решение конституирует материально-правовые требования только против тех лиц, которые участвовали в судебном процессе. Подтверждение этого тезиса может быть без особого труда обнаружено в принципах процессуального права: например, в невозможности принятия решения о правах и обязанностях лиц, не участвующих в деле; в преюдициальности судебного акта только в том споре, субъектный состав спорящих сторон в котором одинаков. По всей видимости, подобные рассуждения привели высшую судебную инстанцию к следующему выводу: по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика, Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным. Этот вывод весьма важен для судебной практики, которой известны многочисленные случаи «моделирования» спора между двумя лицами о недвижимости, которая на самом деле принадлежит третьему лицу Именно для исключения подобного рода «споров» Президиум сформулировал другую важную правовую позицию: при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Если названные документы не были представлены истцом, суд согласно ч. 2 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предлагает истцу представить необходимые документы. И, наконец, представляется важным обеспечить стабильность субъектного состава спора о правах на недвижимое имущество. Достаточно распространенной тактикой ответчиков по спорам о праве на недвижимое имущество (как по искам о признании права, так и по делам об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения) является продажа (передача на ином основании) спорной недвижимости третьему лицу, причем речь идет не просто о фактической передаче владения, а о передаче правового титула на недвижимость, сопровождаемой изменением соответствующих записей в реестре (естественно, речь идет о ситуации, когда истец оспаривает зарегистрированное в реестре право собственности ответчика на спорное имущество). Если информация о новом собственнике не станет известна истцу и суду ( как правило, она тщательно скрывается ответчиком), то решение суда по спору между истцом и ответчиком не приведет к реальному восстановлению прав истца - оно будет вынесено против лица, которое не внесено в реестр, следовательно, орган по регистрации не сможет внести запись о праве собственности истца, так как при этом ему придется погасить запись о праве лица, которое не было участником спора. В связи с этим представляется не просто возможным, но даже необходимым принятие судом обеспечительных мер, направленных на исключение возможности изменения записи о принадлежности спорного имущества до окончательно разрешения спора судом. На это обратила внимание высшая судебная инстанция, разъяснив, что в период рассмотрения дела о праве на недвижимое имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные мерь, в частности запретить ответчику распоряжаться и/ или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить регистратору изменять запись о праве на эго имущество в реестре, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с п. 2 ст, 926 ГК РФ (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на недвижимое имущество суд на основании части 7 ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, принимает аналогичные меры по обеспечению исполнения решения. Как представляется, институт отметки о судебном споре, который сегодня предусмотрен Законом о регистрации, не сможет эффективно заменить судебные обеспечительные меры, так как внесение отметки не означает (и, заметим, совершенно верно!) невозможность распоряжения недвижимостью. Отметка лишь вредит добросовестности последующих приобретателей, которые должны считаться осведомленными о споре по поводу принадлежности данной недвижимости, не имея, таким образом, какого-либо материально-правового значения с точки зрения изменения принадлежности прав на спорное недвижимое имущество. , кандидат юридических наук, начальник Управлении законодательства Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ------ 1 - Напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.01.01 г. /2А45-24); Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округ от 01.01.01 г. № КГ-А40/5747-07; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/8146-07; Обзор практик разрешения споров, связанным с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобрен президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 26 января 2007 г. (п. 17). 2 - Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 июля 2006 г. /2005-35; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/П; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А41/6755-06; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2006 г, № КГ-А40/; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/; Постановление федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.01 г. № А/2006-3; Постановление федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.01.01 г, № А/2006; Постановление федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.01.01 г. № А/06-Ф02-3534/07; Постановление федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.01.01 г. № А 19-2953/07-Ф02-7373/07; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КА-А40/; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/; Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. № КГ-А40/; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.01 г. № 09АП-15275/2006-АК. 3 - Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г, № КГ-А41/6755-06. 4 - Постановление Одиннадцатого апелляционного суда от 01.01.01 г. № А/2007. 5 - См. напр.: Постановление федерального арбитражного суда ВВО от 01.01.01 г. /2004-2э; от 01.01.01 г. /2005-2э.; Постановление Федерального арбитражного суда ВСО от 01.01.01 г. /08-С1-3/14О-Ф02-6767/См. напр.: Постановление Федерального арбитражного суда МО от 01.01.01 г. № КГ-А40/.