Экономика недвижимости (стр. 2 )

Мода - наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, модальное значение = 200.

Медиана - середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медианное значение = 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда).

При анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.

4.2. Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

Сзп = Сз + Снс - Ин,

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз - стоимость земли, тыс. р.,

Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

Ин - накопленный строением износ, тыс. р.

Снс = ПИ + КИ + ПП,

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (оплата за мощности и т. п.);

ПП - прибыль предпринимателя;

Сз = Пз * Цз,

где Пз - площадь земельного участка, м. кв.,

Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

,

где: П общ. зд. - общая площадь здания, кв. м;

N эт. - количество этажей;

1,5 - коэффициент плотности застройки.

Накопленный строением износ определяется по формуле:

Ин = 1 – (1 - Ифиз)(1 - Ифункц)(1 - Ивнеш)

где Ифиз - физический износ в долях;

Ифункц - функциональный износ в долях;

Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

При расчетах затратным подходом необходимо учесть:

1) стоимость права аренды земельного участка – 1000 р/ м. кв.:

2) прямые издержки на строительство составляют 7000 р. / м. кв.;

3) косвенные издержки составляют 15% от прямых издержек.

4) типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 % от прямых и косвенных издержек;

5) величины функционального износа - 10%, внешнего - 0%.

6) величина фактического физического износа в Приложении 1. Для приведения этой величины к стоимостному выражению физического износа применяется коэффициент 1,25.

4.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Для определения стоимости оцениваемого помещения в данной контрольной работе применяется метод прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.

Расчет выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД / СК,

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, тыс. р.,

СК - ставка капитализации (см. Приложение 1).

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам. ПВД определяется по формуле:

ПВД = Пнп * А * n,

где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение. А= 200 р. / м. кв. в месяц,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У1 - У2,

где У1 - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.

У2 - убытки от неплатежей, тыс. р.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

В данной контрольной работе убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей - 3% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД - Р,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД,

б) налог на имущество - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа (упрощенно),

в) страхование - 0,1% от стоимости нового строительства без учета износа (см. затратный подход),

г) плата за землю - 5 руб. / м. кв. в месяц.

д) резервы (расходы на замещение) - 1,85 % в год от стоимости нового строительства без учета износа;

е) эксплуатационные расходы – 20% от ДВД.

Образец расчета стоимости оцениваемого нежилого помещения доходным походом представлен в таблице 4.5.

Таблица 4.5 - Определение стоимости оцениваемого нежилого помещения доходным походом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р./м. кв.	650
2	Площадь оцениваемого помещения	м. кв.	20
3	ПВД за год	тыс. р.	156,00
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. р.	4,68
5	ДВД за год	тыс. р.	151,32
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего: в том числе: - по управлению, - на страхование, - налог на имущество, - резервы, - плата за землю . - эксплуатуционные	тыс. р. тыс. р. тыс. р. тыс. р. тыс. р тыс. р. тыс. р.	47,90 15,60 0,04 0,96 1,04 30,26
7	ЧОД	тыс. р.	103,42
8	Ставка капитализации	%	22,00
9	Стоимость объекта оценки	тыс. р.	470,09

На основе расчетов чистого операционного дохода и ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.

5. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к оценке могут отличаться в среднем на 20-50%.

Для каждого из подходов к оценке выбирается "вес". При этом учитывается:

- значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации;

- соответствие целям оценки;

- достоверность и достаточность используемой для анализа информации;

- соответствие оцениваемому типу использования недвижимости;

- преимущества, недостатки подходов к оценке.

Например (не повторять!):

-  анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 50 %;

- затратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а так же возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 40%.

Внимание! Повторение обоснований, приведенных в данном примере, не допускается. Весовые коэффициенты выбираются самостоятельно.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 5.1.

Таблица 5.1 - Пример расчета рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. р.	Весовой коэффициент (ОБРАЗЕЦ!)
Сравнительный Затратный Доходный	380,54 520,270 470,09	0,50 0,10 0,40
Итого стоимость объекта	430,31	1,00
Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно	430 тыс. р.

Рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина, итоговый результат округляется.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.  Щербакова недвижимости. - Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

2.  Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т.1. - М., 19с.

3.  Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 19с.

4.  Тарасевич недвижимости. - С-Пб., 19с.

5.  Тэпман недвижимости: Учеб. пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

6.  Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М., 19с., табл.

7.  Харрисон Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 19с.

8.  , , Щербакова управленческого функционально-стоимостного анализа. - Новосибирск, 19с.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Данные об оцениваемом нежилом помещении*

№ варианта	Местоположение объекта	Площадь объекта, м2	Материал стен	Состояние помещения	Износ физич., %	Ставка капитализации, %
01	о	1200	к	ср	35	20
02	о	900	к	хор	35	20
03	с/о	50	п	хор	35	22
04	с/о	1210	п	ср	35	20
05	с/о	210	к	ср	35	21
06	с/о	600	к	хор	35	20
07	о	500	п	ср	35	20
08	о	215	п	хор	35	20
09	с/о	850	П	хор	35	18
10	с/о	220	к	ср	35	20
11	о	820	К	ср	20	23
12	о	240	К	хор	20	22
13	с/о	960	П	хор	25	21
14	с/о	80	П	ср	25	20
15	с/о	300	к	ср	25	20
16	с/о	320	к	хор	20	22
17	о	400	п	ср	25	20
18	о	600	п	хор	25	20
19	с/о	800	п	хор	20	21
20	с/о	400	к	ср	20	25
21	о	200	к	ср	25	20
22	о	100	к	хор	25	20
23	с/о	60	п	хор	25	23
24	с/о	50	п	ср	20	21
25	с/о	500	к	ср	25	20
26	с/о	120	к	хор	25	20
27	о	600	п	ср	25	20
28	о	200	п	хор	20	22
29	с/о	580	п	хор	25	20
30	с\о	600	к	ср	25	21

* Условные обозначения приведены на стр. 3 методических указаний.