Экономика недвижимости (стр. 1 )

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

Кафедра экономики и менеджмента

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к выполнению контрольной работы

Разработаны к. т.н., проф. , к. э.н., доц.

Новосибирск - 2005

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................... 3

1. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К РАБОТЕ..................................................... 3

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ................................................................ 3

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА........................................................................ 4

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ........................................................................ 4

4.1. Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости.............................................................. 5

4.2. Определение стоимости недвижимости затратным подходом......................................................................................................................... 8

4.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости...................................................................................... 10

5. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА................................................................................ 12

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ............................................ 14

ПРИЛОЖЕНИЯ................................................................................................ 15

ВВЕДЕНИЕ

Методические указания предназначены для студентов заочной формы обучения, которые в соответствии с учебным планом должны выполнить контрольную работу по дисциплине "Экономика недвижимости".

Цель контрольной работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости.

В процессе выполнения контрольной работы студентом должна быть определена рыночная стоимость нежилого помещения, порядок проведения расчетов и обоснований совпадает с основными этапами реального процесса оценки недвижимости.

1. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К РАБОТЕ

1.  Номер варианта соответствует двум последним цифрам номера зачетной книжки (Например: № 000- вариант 21, № 000 – вариант 100).

2. Данные по вариантам представлены в приложениях. В тексте методических указаний и в приложениях, в частности, использованы следующие условные обозначения:

Местоположение:

о - отдаленный район,

с/о - район средней отдаленности от центра города;

ц - центр города.

Материал стен строения:

к - кирпич,

п - панель.

Состояние помещения:

ср - среднее,

хор - хорошее.

3. По согласованию с преподавателем студентом может быть проведена оценка рыночной стоимости не условного, а реального объекта с использованием дополнительной информации, собранной студентом лично.

4. Выполнение контрольной работы включает проведение расчетов и обоснований по следующим разделам:

- описание объекта оценки;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

- применение сравнительно подхода к оценке объекта;

- оценка затратным подходом;

- определение стоимости объекта оценки доходным подходом;

- согласование результатов оценки.

5. Каждый раздел следует заканчивать краткими выводами.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В процессе выполнения контрольной работы необходимо определить стоимость необорудованного нежилого помещения. Основные характеристики объекта оценки указаны в Приложении 1.

Оцениваемое нежилое помещение по выбору студента может являться отдельно стоящим зданием или частью одноэтажного или многоэтажного здания.

При выполнении работы необходимо указать цель оценки и определяемый вид стоимости.

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Анализ ННЭИ является обязательным этапом процесса оценки недвижимости и включает два этапа:

1) анализ ННЭИ предположительно вакантного земельного участка;

2) анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

Целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис, магазин, производственное помещение и т. п. необходимо обосновать. В частности, подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта. Для этого студентом самостоятельно описывается условное соседское окружение объекта оценки в соответствующем варианту районе.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

4.1. Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Данные о продажах аналогов объекта оценки представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги	Местоположение	Площадь, м. кв.	Материал стен	Состояние помещения
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	с/о о о	Пнп + 50 Пнп - 10 Пнп	к к п	хор ср хор

Условные обозначения:

Пнп – площадь объекта оценки по варианту (см. Приложение 1);

с/о, о, ц, к, п, ср, хор - см. выше.

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены.

Скорректированная цена – это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки положительные (в долях больше 1), если лучше - отрицательные (меньше 1).

Правило 3. Каждая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене.

Результаты проведения расчетов следует записать в таблицу 4.2 с точностью до сотых.

Таблица 4.2 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.	-	…	…	…
Площадь, м. кв.	…	…	…	…
Цена продажи 1 м. кв,. тыс. р.	-	…	…	…
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. р/м. кв.	-	…	…	…
Местоположение	…	…	…	…
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. р/м. кв.	-	…	…	…
Материал стен	…	…	…	…
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. р/м. кв.	-	…	…	…
Состояние помещения	…	…	…	…
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. р/м. кв.	-	…	…	…
Весовой коэффициент	-	…	…	…
Взвешенное значение, тыс. р/м. кв.	-	…	…	…
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	…
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	…

В результате анализа рыночных данных о продажах нежилых помещений выявлено:

1. Различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующие:

- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

2. Разница в ценах за счет материала стен (кирпич – панель) – 5%.

3. Разница в ценах за счет состояния помещения (среднее – хорошее) – 10%.

Для согласования скорректированных цен в целях получения единой величины стоимости желательно расставить весовые коэффициенты. Чем меньше корректировок внесено в цену продажи аналога, тем выше весовой коэффициент, придаваемый скорректированной цене этого объекта. Сумма весовых коэффициентов равна 1.

Для расчета весового коэффициента можно применять метод расстановки приоритетов [8], метод иерархий и др.

Пример расчета стоимости объекта сравнительным подходом представлен в таблице 4.3.

Таблица 4.3 - Пример расчета стоимости объекта сравнительным подходом

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р./м. кв.	-	10,00	6,50	9,05
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	-	10,00	6,50	9,05
Местоположение	Центр	ц	с/о	Ц
Корректировка	-	1,00	1,10	1,00
Скорректированная цена	-	10,00	7,15	9,05
Материал стен	П	к	п	П
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00
Скорректированная цена	-	9,50	7,15	9,05
Весовой коэффициент	-	0,40	0,10	0,50
Взвешенное значение, тыс. р/м. кв.	-	3,80	0,72	4,53
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	9,04
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	…= 9,04* Пнп

При согласовании скорректированных цен очень похожих продаж допускается анализ простейших статистических показателей: среднеарифметического значения скорректированных цен, моды и медианы.