Методические указания по написанию курсовой работы по дисциплине «Практика оценки недвижимости» (стр. 3 )

q  Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№ 000 от 01.01.2001 г.;

q  Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№ 000 от 01.01.2001 г.;

q  Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 01.01.2001 г.;

q  Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. № 000 от 01.01.2001 г.;

q  Акт прима – передачи от 01.01.2001 г.;

q  Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 01.01.2001 г.;

q  Технический паспорт ин. № 000: от 01.01.2001 г.

Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв. м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 ,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www. *****).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www. *****)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. № 000), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%
	100,0%

Вариант №4

Здание, отремонтированное под офис в 2005 году, общей площадью 650 кв. м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв. м, расположенное по адресу: ХХХ

Местоположение
Адрес	ХХХ
Административный округ	ХХХ
Транспортная достижимость	ХХХ
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв. м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 01.01.2001 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М от 01.01.2001 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв. м.	650
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД № реестровый от 01.01.2001г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1929
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	5
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы	Материал
Фундамент	ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены	кирпичные
Перекрытия	ж/бетонные
Кровля	кровлелон (полимерная мембрана)
Полы	плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка	плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение	центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Список документов, представленных для проведения оценки

q  Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД № реестровый от 01.01.2001г.;

q  Договор о предоставлении участка в аренду № М от 01.01.2001 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

q  Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 01.01.2001 г.;

q  Выписка из технического паспорта на здание ин. № 000: от 1.08.2007 г.

Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв. м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М от 01.01.2001 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www. *****).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www. *****)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. № 000), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).