Методические указания по написанию курсовой работы по дисциплине «Практика оценки недвижимости» (стр. 1 )

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по написанию курсовой работы

по дисциплине

«ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

МОСКВА-2008

задание на курсовую работу по курсу «практика оценки недвижимости»

Провести оценку рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в соответствии с заданным вариан­том с использованием трех подходов к оценке (обязательное условие курсовой работы).

Оформить отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с действующими стандартами оценки и действующим законодательством.

Местоположение объекта выбирает слушатель в городе проживания в соответствии со спецификой района. Краткое описание объекта и необходимые сведения, получаемые у Заказчика приведены в варианте задания на курсовую работу ниже.

Для написания работы в качестве черновика можно использовать отчеты об оценке из архива оценочной компании-Исполнителя. Компания Исполнитель не берет ответственности за достоверность отчетов-черновиков, которые представляет для сокращения времени написания работы.

Данные по заказчику оценки:

Полное наименование –

Фамилия, имя, отчество Генерального директора

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответственностью

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) –

Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года

Местонахождение Общества (исполнительного органа ) – ХХХХ

Вариант №1

Здание общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв. м, расположенное по адресу: ХХХ.

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
Местоположение	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
Качество застройки и состояние	На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии
Описание непосредственного окружения
объекты Окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Транспортная доступность
Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси …
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы.
уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено - и гамма - излучений) в пределах допустимого.
Уровень шума	Низкий

Характеристики здания

Наименование	Показатель
Дата постройки	2005 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0
Площадь застройки, кв. м	588,8
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв. м	1 500
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы	Материал
Фундамент	монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены	Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия	ж/бетонные
Кровля	кровлелон (полимерная мембрана)
Полы	плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка	плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение	отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Список документов, представленных для проведения оценки

q  Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№ 000 от 01.01.2001 г.;

q  Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№ 000 от 01.01.2001 г.;

q  Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 01.01.2001 г.;

q  Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. № 000 от 01.01.2001 г.;

q  Акт прима – передачи от 01.01.2001 г.;

q  Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 01.01.2001 г.;

q  Технический паспорт ин. № 000: от 01.01.2001 г.

Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв. м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 265 руб.

По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 ,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www. *****).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www. *****)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. № 000), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	1%
Каркас	1,56%	1%
Стены наружные с отделкой	5,46%	1%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	1%
Перекрытия и покрытия	4,39%	1%
Кровля	4,15%	1%
Окна и двери	5,05%	3%
Полы	15,25%	3%
Отделка	14,62%	3%
Прочие	2,93%	3%
Спец. конструкции	7,11%	1%
Инженерные системы	32,88%	3%
	100,0%

Вариант №2

Здание, отремонтированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв. м, расположенное по адресу: ХХХ

Местоположение
Адрес	ХХХ
Административный округ	ХХХ
Транспортная достижимость	ХХХ
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв. м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 01.01.2001 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М от 01.01.2001 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв. м.	800
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД № реестровый от 01.01.2001г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1927
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	2990400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.