Постатейный комментарий к земельному кодексу Российской Федерации (стр. 23 )

Земли общего пользования предоставляются названному объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве. Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

За предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации. Эта плата не должна быть выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе. При предоставлении земельных участков на ином вещном праве плата не взимается.

При создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.

На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории). Это, например, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества.

Граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке. Лица, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории поименованных некоммерческих объединений, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования за плату на условиях договоров, заключенных с такими объединениями в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов некоммерческого объединения. Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размера платы за пользование указанным имуществом, установленного для членов такого объединения.

Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" <174>.

<174> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта РФ. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 4 комментируемой статьи условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются ЗК РФ, Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами, а также законами субъектов РФ.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

Комментарий к статье 82

Комментируемая статья не содержит условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, поскольку данные условия закрепляются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения торгов урегулирован статьей 38 Земельного кодекса РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 808.

Без проведения торгов земельные участки могут быть предоставлены в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Земельные участки без проведения торгов могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота. Однако в таком случае выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Без проведения торгов земельный участок может быть передан в собственность арендатору земельного участка в соответствии с правилами пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В частности, арендатор, осуществляющий надлежащее использование земельного участка в течение трех лет, может обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении такого участка по рыночной стоимости. При этом решение соответствующим органом должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления.

Также в пункте 4 статьи 10 закрепляется, что сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость.

Глава XV. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов

Комментарий к статье 83

Комментируемая глава с 1 января 2007 года претерпела существенные изменения. В частности, приведена в соответствие существующая терминология земельного и градостроительного законодательства. Принятие Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и нового Градостроительного кодекса РФ и введение понятия "поселение", обозначающего статус муниципального образования, привело к одинаковому обозначению двух различных понятий в законодательстве - поселение как муниципальное образование и поселение как категория земель.

В связи с этим категория "земли поселений" переименована теперь в категорию "земли населенных пунктов", а понятие "черта поселения" заменяется понятием "граница населенного пункта".

Согласно п. 1 комментируемой статьи под землями населенных пунктов теперь понимаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Следует отметить, что недостатком нововведения является отсутствие в федеральном законодательстве расшифровки понятия "населенный пункт". В ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" называются различные виды населенных пунктов. Так, к сельским населенным пунктам относятся поселки, села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы и другие населенные пункты, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. Населенным пунктом признается также административный центр сельского поселения, муниципального района, который определен с учетом местных традиций и сложившейся социальной инфраструктуры и в котором в соответствии с законом субъекта РФ находится представительный орган соответствующего муниципального образования. В то же время данные понятия не позволяют вывести общую дефиницию, что же такое населенный пункт. Законодателю предстоит это сделать в ближайшем будущем.

Согласно п. 2 комментируемой статьи отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий земель границы городских, сельских населенных пунктов. При этом они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Под муниципальным образованием понимается городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения (ст. 2 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Статья 84. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов

Комментарий к статье 84

Комментируемая статья посвящена порядку установления или изменения границ населенных пунктов. В соответствии с п. 1 установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Порядок утверждения и изменения генеральных планов и схем территориального планирования установлен статьямиГрадостроительного кодекса РФ. Однако до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 года применяется временный порядок включения (исключения) земельных участков в границы (из границ) населенных пунктов с одновременным установлением разрешенного использования включаемых (исключаемых) земельных участков. При этом законами субъектов РФ может быть установлен собственный порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков с учетом требований ст. 4.1 Федерального закона от 01.01.01 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изм. от 21 июля, 31 декабря 2005 г., 30 июня, 18 декабря 2006 г. <175>).

<175> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.

Порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов предусматривает проведение следующих процедур:

1. Подача заинтересованным лицом (органом государственной власти РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления, физическим или юридическим лицом) мотивированного заявления в соответствующий орган местного самоуправления с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка, правоустанавливающих документов на земельный участок, копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц. Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных настоящей частью, не допускается.

2. Подготовка органом местного самоуправления и направление в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ заключения о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта.

3. Проведение органом местного самоуправления публичных слушаний (за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования). Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления. Решение о проведении публичных слушаний принимается в течение пяти рабочих дней с даты поступления мотивированного заявления в орган местного самоуправления. Извещение о проведении публичных слушаний подлежит опубликованию в установленном порядке и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет. Кроме того, такое извещение должно быть направлено правообладателям земельных участков, включаемых в границу населенного пункта, либо земельных участков, исключаемых из границы населенного пункта, и правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, включаемыми в границу населенного пункта, либо земельными участками, исключаемыми из границы населенного пункта, а также собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках.

Срок проведения публичных слушаний со дня опубликования извещения об их проведении до дня опубликования заключения о результатах таких публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления и не может быть более чем один месяц.

Заключение о результатах публичных слушаний опубликовывается в установленном порядке и направляется в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ в течение пяти рабочих дней с даты их проведения.

4. Проведение исполнительным органом государственной власти субъекта РФ согласований в предусмотренных законом случаях. Так, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ направляет заявление, прилагаемые к нему документы, а также заключение о результатах публичных слушаний для согласования в:

а) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в случае, если предполагается включение земельных участков в границу населенного пункта либо исключение земельных участков из границы населенного пункта и установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков, предоставленных воинским формированиям или органам, организациям, предприятиям, учреждениям, осуществляющим функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной границы РФ, информационной безопасности, другим видам безопасности;

б) федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение участками лесного фонда (за исключением случаев, если указанные полномочия переданы в порядке, установленном лесным законодательством, органу государственной власти субъекта РФ), в случае, если предполагается включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов и установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков из состава земель лесного фонда.

Срок согласования не может превышать один месяц с даты поступления документов.

5. Принятие решения (либо отказ в принятии решения) о включении (исключении) земельного участка в границу населенного пункта и об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка.

Основанием для отказа в принятии решения о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта могут служить:

- наличие установленных законом ограничений изменения целевого назначения и (или) разрешенного использования земельного участка или запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешенного использования земельного участка;

- закрепление документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утвержденными в установленном порядке, использования земельного участка, не соответствующее указанному в заявлении;

- мотивированный отказ компетентного органа в согласовании заявления.

Отказ в принятии решения также допускается по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) с указанием причин такого отказа.

Следует отметить, что до 1 января 2008 года по инициативе заинтересованного лица допускается включение земельного участка в границы населенного пункта либо исключение земельного участка из границ населенного пункта на основании документов, предусмотренных Федеральным законом от 01.01.01 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Еще одним важным нововведением, касающимся вопроса изменения границ населенных пунктов, стало установление статьей 3.2 Федерального закона от 01.01.01 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г., 18 июня, 27, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 30 июня, 18 декабря 2006 г.) возможности увеличения территорий населенных пунктов за счет включения в их границы земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных в пользование или во владение гражданам либо юридическим лицам, а также находящихся в федеральной собственности и предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям, за исключением особо ценных продуктивных земельных участков, включенных в перечень, утверждаемый Правительством РФ.

Право распоряжения такими земельными участками передается органам государственной власти субъектов РФ на срок полтора года с даты принятия решения о включении указанных земельных участков в границы населенных пунктов. В течение этого срока они имеют право:

прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, аренду земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми ему переданы, либо принудительно прекратить право постоянного (бессрочного) пользования на указанные земельные участки в соответствии с п. 9 ст. 3.2 Вводного закона;

принять решение о разделе земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми ему переданы;

предоставить земельные участки, полномочия по управлению и распоряжению которыми ему переданы, для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства, в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

При этом не допускается принимать решения о предоставлении земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ в соответствии со ст. 3.2 Вводного закона, для иных целей, за исключением указанных выше, а также передавать указанные земельные участки в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Согласно п. 2 комментируемой статьи утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга отнесено к ведению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Комментарий к статье 85

В соответствии со статьями 85 ЗК РФ и 35 ГСК РФ в составе земель населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Согласно статье 1 ГСК РФ градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно статье 36 ГСК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно пункту 4 комментируемой статьи земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Если использование таких объектов опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, оно в соответствии с федеральными законами может быть запрещено.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Статья 86. Пригородные зоны

Комментарий к статье 86

Пригородные зоны имеют для крупных городов большое экологическое значение. Под ними п. 1 комментируемой статьи понимает земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В п. 2 определяется состав пригородных зон: территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Правовой режим пригородных зон урегулирован в земельном законодательстве и законодательстве об охране окружающей среды. Так, пункт 3 статьи 44 Федерального закона "Об охране окружающей среды" предусматривает, что в целях охраны окружающей среды городских и сельских поселений создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, озелененные территории, зеленые зоны, включающие в себя лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственного использования защитные и охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Согласно пунктам 3 и 4 комментируемой статьи границы и правовой режим пригородных зон городов утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Границы и правовой режим пригородных зон названных городов утверждаются и изменяются федеральными законами.

Согласно пункту 5 комментируемой статьи в составе пригородных зон могут выделяться также зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции.

Зеленые зоны, лесопарки отнесены Лесным кодексом РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ к защитным лесам, которые, в свою очередь, осваиваются исключительно в целях сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов с одновременным использованием лесов при условии, если это использование совместимо с целевым назначением защитных лесов и выполняемыми ими полезными функциями.

В лесах зеленых зон запрещается осуществление деятельности, несовместимой с их целевым назначением и полезными функциями. В частности, в зеленых зонах, лесопарках запрещаются:

1) использование токсичных химических препаратов для охраны и защиты лесов, в том числе в научных целях;

2) ведение охотничьего хозяйства;

3) ведение сельского хозяйства;

4) разработка месторождений полезных ископаемых;

5) размещение объектов капитального строительства, за исключением лесных троп, гидротехнических сооружений (ч. 3 ст. 105 ЛК РФ).

В лесах зеленых зон действуют строгие ограничения на осуществление рубок лесных насаждений. Так, сплошные рубки в них осуществляются только в случае, если выборочные рубки не обеспечивают замену лесных насаждений, утрачивающих свои средообразующие, водоохранные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные полезные функции, на лесные насаждения, обеспечивающие сохранение целевого назначения защитных лесов и выполняемых ими полезных функций (ч. 4 ст. 17 ЛК РФ). Выборочные же рубки проводятся только в целях вырубки погибших и поврежденных лесных насаждений.

Глава XVI. ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ,

ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ,

ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ