Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве.

Февраль 2010 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля 2010 г.

Рынок в целом: уровень вакантных площадей снижается.

В феврале на московском рынке аренды коммерческой недвижимости экспонировалось 2940 объекта общей площадью 2311 кв. м. и общей стоимостью 938 млн.$.

В отличие от продавцов коммерческой недвижимости, арендодатели не могут откладывать сдачу площадей «на потом», даже в самые сложные дни кризиса: ведь любой «простой» оборачивается недополучением арендной выручки. Поэтому в начале 2009 года, когда многие собственники снимали свои объекты с продажи из-за крайне низкого спроса, управляющее коммерческой недвижимостью продолжали экспонировать площади, предназначенные в аренду. Единственное, когда они могли позволить себе экономию на рекламе – январские каникулы. Именно этим обстоятельством объясняется тот факт, что предложение на рынке аренды в феврале выросло по сравнению с январем, но в целом за год – снизилось. В физическом выражении это снижение составило 17%, что отчасти является положительным сигналом, хотя пошлый февраль и пришелся на самую активную стадию кризиса.

Рост по количеству экспонируемых объектов по сравнению с январем оказался сопоставимым с ростом объема предложения по продажам и составил 27%. В то же время по отношению к ситуации годичной давности количество предложений снизилось на 11%, причем суммарная площадь предложения уменьшилась на 17%. Данные показатели свидетельствует о постепенном уменьшении вакантных площадей по сравнению с началом прошлого года.

Средняя ставка аренды в целом по рынку в феврале выросла на 1% до 406$/кв. м./год, что произошло за счет роста арендных ставок по торговым объектам и производственно-складским помещениям, при этом ставки по данным видам недвижимости в отличии от предыдущих периодов выросли в том числе и по объектам, которые продолжили экспонирование, что свидетельствует о некотором оживлении рынка.

Торговая недвижимость: рост начался?

В феврале экспонировалось 539 торговых объектов общей площадью 189 тыс. кв. м. и общей стоимостью ГАП 146 млн.$, из них 88 объектов – внутри Садового Кольца и 451 объект – за его пределами.

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в феврале возросла на 2% до 1550$/кв. м./год, при этом соответствующий рост наблюдался как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по объектам, которые закончили экспонирование в январе, а также появились в феврале. Так, если в январе закончили экспонирование только 2 объекта с арендными ставками выше 3000$/кв. м./год, то в феврале по таким ставкам появилось уже 5 объектов: на Б. Полянке (125 кв. м., 3006 $/кв. м./год), на Столешниковом пер. (270-857 кв. м., 3006 $/кв. м./год), на Кузнецком мосту (76 кв. м., 3935 $/кв. м./год), на Тверской 2 $/кв. м./год).

Интересен тот факт, что по сравнению с февралем прошлого года текущая ставка всего на 3% ниже, это говорит о стабильном тренде этого сегмента, который уже в течении года находится в коридоре – $/кв. м./год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами центра в феврале возросла еще больше - на 11% до 683$/кв. м./год. Такой стремительный рост «аппетита» собственников периферийных объектов, объясняется, скорее всего, примером их «центровых» коллег, которые начали повышать заявленные ставки в предыдущие месяцы. Еще одной немаловажной причиной стало серьезное уменьшение (на 43%!) средней площади объектов, а этот показатель очень взаимосвязан со ставкой. В торговле четко работает принцип – «меньше-дороже».

При этом, объекты, продолжившие экспонирование, подорожали на 2%, а по новым объектам арендная ставка возросла на 16%, и если в в январе с арендными ставками выше 2000$/кв. м./год закончили экспонирование только 2 объекта, то в феврале с такими арендными ставками появилось уже 11 объектов. Причем, эти объекты вовсе не обязательно располагаются в основных торговых коридорах. Так, по ставке чуть выше 2000 $/кв. м./год предлагается помещение на Комсомольском пр-те, за $/кв. м./год объекты на пр-те Мира, и в то же время аналогичная цена аренды заявлена на Химкинском б-ре. В 3000$/кв. м./год оценивает собственник помещение на 1-ой Тверской-Ямской и почти так же – на Б. Черемушинской.

Синхронность в росте арендных ставок, а также тот факт, что рынок аренды обычно первым сигнализирует о появлении новых тенденций, может свидетельствовать о зарождении повышательного ценового тренда на рынке торговых помещений в целом. О реальности данного тренда говорит о тот факт, что объем предложения по сравнению с февралем прошлого года снизился очень серьезно: за пределами Садового Кольца количество предлагаемых в аренду площадей упало на 36%, а в центре – аж на 54%!

Офисная недвижимость: в состоянии стабильности.

В офисном сегменте уровень вакантных площадей снизился не столь впечатляюще. И тем не менее в феврале 2010 года в центре столицы офисных площадей предлагалось на 15% меньше, чем за год до этого, а за пределами Садового Кольца – на 20%.

Всего в феврале экспонировалось почти 2000 офисных объектов общей площадью почти 1,5 млн. кв. м. и общей стоимостью по ГАПу в 700 млн.$, из них 426 объектов – внутри Садового Кольца и 1532 объект – за его пределами.

Владельцы центральных офисов, несмотря на общий высокий уровень вакантных площадей и низкий спрос со стороны арендаторов, также предпринимают попытки к повышению стоимости аренды. Средние ставки по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца в феврале возросли на 3% до 654$/кв. м./год, при этом ставки выросли как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по остальным объектам. Почти на 20% до 1000$/кв. м./год подняли цены на помещение в 1200 кв. м на Старом Арбате, а арендодатель помещения в 940 кв. м. на Сретенке теперь сдается на треть дороже, чем в прошлом месяце - по 854$/кв. м./год. К наиболее дорогим объектам, с пиковыми и - вероятнее всего - завышенными показателями по ставке, появившемся в феврале, относились помещения на 8$/кв. м./год), на Мерзляковском пер. (50 кв. м., 1620$/кв. м./год) и на Никольской 3$/кв. м./год). Скорее всего, повышение цен было спровоцировано интересом, проявляемый в конце 2009 года к центральным офисным объектам. Напомним: серьезное уменьшение ценовой разницы между периферийными и «центровыми» офисами, образовавшееся вследствие кризиса, привело к возрастанию спроса на качественные объекты в пределах Садового Кольца. Однако, вполне возможно, этот спрос, столкнувшись с повышением цен, сойдет «на нет»: все-таки кризис в данном сегменте далеко не преодолен.

Средняя ставка по офисной недвижимости за пределами Садового Кольца в феврале не изменилась и осталась на уровне 412$/кв. м./год, при этом ставки по объектам, которые продолжили экспонирование, выросли на 1%, а по остальным объектам снизились на 3%, и если в январе закончили экспонирование 12 объектов со ставками выше 1000$/кв. м./год, то в феврале по таким ставкам на рынок было выведено только 8 таких объектов.

Производственно-складские помещения

Всего в феврале экспонировалось 443 производственно-складских объекта общей площадью 641 тыс. кв. м..

Средняя ставка по производственно-складской недвижимости в феврале выросла на 6% и составила 181 $/кв. м./год. Увеличение ставок произошло как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по объектам, которые ушли с рынка в январе, а также появились в феврале. Рост ставки по первым составил 4%, а по вторым – 8%.

Рост ставок в складском сегменте служит своеобразным подтверждением и дополнением роста ставок аренды по торговым помещениям, так как в Москве эти два вида недвижимости во многом взаимосвязаны.

Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы
(по данным мониторинга RRG), февраль 2010.

Рынок в целом:

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	2 940	938	2 311	0,79	488
к январю 2010	+ 27%	+ 12%	+ 9%	− 14%	+ 1%
к февралю 2009	− 11%	− 36%	− 17%	− 7%	− 19%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	88	36	25	0,29	1 550
к январю 2010	+ 26%	+ 32%	+ 24%	− 1%	+ 2%
к февралю 2009	− 35%	− 52%	− 54%	− 29%	− 3%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	451	104	163	0,36	683
к январю 2010	+ 20%	− 26%	− 32%	− 43%	+ 11%
к февралю 2009	− 16%	− 49%	− 36%	− 25%	− 12%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	426	194	297	0,70	654
к январю 2010	+ 21%	+ 32%	+ 31%	+ 8%	+ 3%
к февралю 2009	− 21%	− 33%	− 15%	+ 8%	− 16%

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
значение	1 532	491	1 185	0,77	412
к январю 2010	+ 28%	+ 18%	+ 16%	− 9%	− 1%
к февралю 2009	− 9%	− 36%	− 20%	− 12%	− 19%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	443	112	641	1,45	181
к январю 2010	+ 38%	+ 9%	+ 4%	− 25%	+ 6%
к февралю 2009	+ 9%	− 9%	+ 0%	− 8%	− 9%