Тезисы выступления директора Департамента корпоративного управления на открытом расширенном заседании Национального совета по оценочной деятельности на тему: «О Федеральном стандарте оценки
«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденном приказом Минэкономразвития России
от 21 октября 2010 года № 508»
Одним из важнейших и значимых событий, произошедших после принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», является утверждение приказом Минэкономразвития России от 21 октября 2010 г. № 508 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».
Следует отметить, что это долгожданный первый федеральный стандарт, разработанный и представленный на утверждение в Минэкономразвития России Национальным советом по оценочной деятельности.
Мы присутствовали на обсуждениях этого стандарта, когда он еще разрабатывался, было много дискуссий по разным вопросам, и в результате в утвержденном стандарте нашли отражения многие предложения представителей различных саморегулируемых организаций оценщиков, принимавших активное участие в разработке.
Для нас очень важно, что данный стандарт представляет консолидированную позицию профессионального оценочного сообщества относительно того, как должна определяться кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Федеральным стандартом уточнено экономическое содержание кадастровой стоимости, под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Впервые раскрыто понятие массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Федеральным стандартом закреплены и раскрыты этапы определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки, которыми являются:
- заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
- сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
- определение ценообразующих факторов объектов оценки;
- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
- группировка объектов оценки;
- сбор рыночной информации;
- построение модели оценки;
- анализ качества модели оценки;
- расчет кадастровой стоимости;
- составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Мы считаем, что применение оценщиками данного стандарта при определении кадастровой стоимости должно упорядочить определение кадастровой стоимости земельных участков и позволит грамотно определять кадастровую стоимость объектов капитального строительства, в отношении которых в скором времени будет проходить государственная кадастровая оценка.
Однако в целях формирования отвечающей современным требованиям системы массовой оценки предстоит еще много работы помимо законодательной. Так, например, саморегулируемым организациям оценщиков, на наш взгляд необходимо устанавливать дополнительные требования к профессиональному образованию своих членов (оценщиков), которые участвуют в государственной кадастровой оценке. Кроме того, саморегулируемым организациям оценщиков необходимо разработать свои стандарты и правила определения кадастровой стоимости в развитие федеральных стандартов.
