Обзор рынка торговых, торгово-развлекательных и торгово-офисных центров Нижнего Новгорода (сентябрь 2010) (стр. 2 )

Карта города с действующими торговыми центрами и (справочно) крупнейшими гипермаркетами и ТД «Перекресток».

Географическая неоднородность расположения торговых центров, характерная для Нижнего Новгорода проявляется в сосредоточении объектов крупного формата городского значения в нагорной части и в Канавинском районе в районе Московского вокзала, в нагорной части располагаются крупнейшие торговые центры – СТЦ «Мега» и ТРЦ «Фантастика», притягивающие покупательские потоки со всего города. Районные торговые центры обычно дислоцированы на центральных улицах административных районов.

Обращает на себя внимание тот факт, что в самом населенном районе города, Автозаводском (более 300 000 жителей[10]), нет торговых объектов крупнее районного ТЦ.

Еще один интересный факт – отсутствие объектов, сравнимых по масштабам с ТРЦ «Фантастика» и СТЦ «Мега» в заречной части Нижнего Новгорода.

Также отметим сравнительно небольшое число микрорайоннных торговых центров, их функции по-прежнему выполняют переформатированные универмаги и магазины советских времен и традиционные рынки.

Основные показатели рынка

По данным Администрации Нижнего Новгорода, в 1-е полугодие 2010 года торговая сеть города увеличилась на 83 предприятия торговли, торговой площадью 15596,5 кв. м. Сегмент торговых центров пополнился 9000 кв. м. торговых площадей ТОЦ «Лобачевский Плаза».

Таким образом, рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода по итогам первой половины 2010года составляет 3268 магазинов, торговой площадью 930,4 тыс. кв. м. Среди них, по подсчетам компании IDEM, торговые, торгово-развлекательные и торгово-офисные центры составляют 32 объекта общей площадью 697,1 тыс. кв. м., торговой – 490,6 тыс. кв. м. (с учетом СТЦ «Мега»).

Соотношение площадей ТЦ и населения Н. Новгорода

Район	Общая площадь торговых центров, кв. м.	Арендопригодная площадь торговых центров, кв. м.	Население на начало 2009 г., чел.	Коэффициент насыщенности арендопригодными площадями ТЦ на 1000 жит.	Коэффициент насыщенности общими площадями ТЦ на 1000 жит.
Автозаводский	41 500	30 700		100	135
Канавинский	84 500	59 500		379	539
Ленинский	26 000	21 000		144	179
Московский	56 700	44 500		343	437
Нижегородский				964	1 558
Приокский	48 595	36 357	94 600	384	514
Советский	66 000	47 910		316	435
Сормовский	50 364	30 600		177	292
Нижний Новгород*	697 659	390 567	1	383	544

*с учетом площади СТЦ «Мега»

По данным Администрации Нижнего Новгорода

Главным фактором высокой насыщенности Нижегородского района и в целом, районов нагорной части торговыми центрами, является их исторически сложившаяся престижность. Там расположены органы власти, большая часть офисов, основные достопримечательности Нижнего Новгорода, население нагорной части в среднем более состоятельно. Неудивительно, что Нижегородский район и ближайшие к центру улицы Советского района стали первостепенной целью девелоперов торговых комплексов.

Но, если размещение торговых центров с модными, элитными магазинами, торгово-развлекательных центров в нагорной части и в главных торговых коридорах районов вполне оправданно, то для современных комплексов с магазинами экономного сегмента, а также для ТЦ, рассчитанных на микрорайоны, на аудиторию чел., есть простор для развития.

Коэффициент насыщенности общими и арендопригодными площадями ТЦ, кв. м. на 1000 жит.

Существует много мнений по поводу степени насыщенности рынка торговых центров в Нижнем Новгороде.

С одной стороны, показатели обеспеченности арендопригодными площадями превышают московские (330 кв. м. ТЦ на 1000 чел. по данным «НДВ-Недвижимость»). С другой, как мы уже отмечали ранее, далеко не все торговые комплексы, даже крупные и известные, соответствуют стандартам современного, качественного торгового или торгово-развлекательного центра.

Консультанты IDEM считают, что ввод в эксплуатацию третьей очереди ТРЦ «Фантастика» в совокупности с кризисными явлениями, вызвавшими изменение покупательского поведения горожан, стал переломным моментом для сегмента торговых комплексов в Нижнем Новгороде. Наступило первичное насыщение рынка. Девелоперам больше нельзя рассчитывать на отсутствие конкуренции и эффект новизны, каждый новый проект должен предварять анализ маркетинговой ситуации, возможностей и потребностей целевой аудитории, позиций конкурирующих объектов. Возможно, им следует обратить внимание на крупнейшие города области. Торговые центры без четкой концепции, построенные в расчете на постоянно растущий рынок, по общим шаблонам, сталкиваются с дефицитом арендаторов и малой посещаемостью.

Первичное насыщение ознаменовало начало еще одного процесса – вытеснения с рынка морально устаревших объектов, переставших соответствовать потребностям своих покупателей.

Размер арендных ставок в торговых, торгово-развлекательных, торгово-офисных центрах Нижнего Новгорода

Стоимость аренды в торговых центрах города варьируется в зависимости от занимаемой площади, статуса арендатора, этажа, арендной политики и популярности объекта. Средневзвешенная стоимость предложения в нижегородских ТЦ для площадей 35-60 кв. м. на первом этаже (пользующихся наибольшим спросом) составляет 1100 руб. за кв. м. в месяц. Однако, учитывая сильную дифференциацию нижегородских ТЦ по типам, расположению и успешности, данный показатель скорее напоминает пресловутую «среднюю температуру по больнице».

Самые высокие ставки месячной аренды заявляли ТЦ «Муравей» на пр. Ленина и ЦУМ, в начале сентября площадь 15-20 кв. м. на первом этаже этих комплексов предлагалась по цене от 9000 руб. за кв. м. Высокие арендные ставки характерны для ТРЦ «Фантастика», СТЦ «Мега» и ТЦ «Республика», пожалуй, самых успешных объектов города, где помещения 50-70 кв. м. на первых этажах в сентябре предлагались для потенциальных арендаторов по цене руб./кв. м. в месяц. Следом за ними идут успешные торговые комплексы, не расположенные в центральных районах Нижнего Новгорода – ТРК «Золотая Миля», ТЦ «Гагаринский», ТЦ «Новый Век», ТЦ «Муравей» (ул. Коминтерна) а также ТЦ «Этажи», позиционирующийся как элитный торговый центр. Вакантные площади на первом этаже предлагаются здесь по цене руб. за кв. м. Размер арендной ставки для площадей на первом этаже в остальных объектах варьируется в пределах руб. за кв. м.

Арендная ставка в нижегородских торговых центрах для якорных арендаторов, занимающих крупные площади и генерирующих потоки покупателей, лежат в меньшем диапазоне, в среднем рублей за кв. м.

Помещения с самой низкой арендной ставкой расположены в некоторых ТЦ микрорайонного уровня, в объектах, сданных эксплуатацию в разгар кризиса, а также объектах испытывающих трудности с наполнением, где в сентябре площади предлагались по цене от 300 руб. за кв. м. Стоимость основной массы предложений в таких комплексах варьируется от 450 до 800 руб.

Стоит также упомянуть, что стоимость дополнительных платежей (эксплуатационные, коммунальные), не включаемых некоторыми ТЦ в аренду, составляют от 180 до 344 руб. за кв. м. в месяц.

Вакантные площади и стоимость аренды в ТЦ Нижнего Новгорода (сентябрь 2010)

ТЦ	Доля вакантных площадей	Средняя стоимость аренды, руб. за кв. м. в месяц на первых этажах
ТРЦ «Фантастика», ТЦ «Республика»	0%
ТЦ «Муравей» (пр. Ленина и ул. Коминерна), ЦУМ, ТЦ «Гагаринский», ТРК «Золотая Миля», ТЦ «Новый Век», ТЦ «Этажи»	0-1,5%
Остальные	1-4%
Торговые комплексы, испытывающие проблемы	До 30%	450-800

По сравнению с началом 2010 г., примерно на 15-20% (в январе 2011 года можно говорить уже о росте на 25%) увеличилась цена предложения, что вызвано изменением конъюнктуры рынка и компенсацией скидок и падения цен в кризисный период. Консультанты IDEM ожидают увеличения существующих арендных ставок в нижегородских ТЦ по результатам перезаключения договоров с арендаторами. Также наблюдается уменьшение количества вакантных площадей.

Проекты торговых комплексов в Нижнем Новгороде на фоне действующих объектов

Ближайшие планы девелоперов, как мы можем видеть, нацелены на территории, расположенные рядом с Московским шоссе. Это обусловлено высоким транспортным значением шоссе и наличием земельных участков, подходящих для постройки крупноформатных торговых комплексов. Другая цель – район площади Советской, один из немногих крупных транспортных узлов нагорной части города, не освоенных современными торговыми комплексами. Помимо означенных проектов торговых комплексов, на площади Советской в настоящее время идет расширение универсама «Нагорный».

Список строящихся торговых комплексов и проектов ТК

Проект	Девелопер	Общая Площадь	Местоположение	Срок реализации (оценка)
ТЦ «Медвежья Долина»	-НН»	19 000 кв. м.	Нижегородский р-н, ул. Родионова, 165	IV квартал 2011г.
Торговый Комплекс «Седьмое Небо»	ГК «Столица Нижний»	Более 100000 кв. м.	Канавинский р-н, Мкр-н «Мещерское озеро»	гг.
ТРЦ «Небо» на пл. Лядова	ГК «Электроника»	Около 100000 кв. м.	Нижегородский р-н, пл. Лядова	Не ранее второй половины 2012
ТРЦ на Советской площади	ГК «Столица Нижний»	Более 100 000 кв. м.	Советский р-н, пл. Советская	Не ранее 2012
Проект «Модная площадь»	ГК «Атлас Торговли»	10 000кв. м.	Нижегородский р-н, пл. Горького	Не ранее 2014
Ритейл-Парк	ГК «Октябрь»	Около 100 000 кв. м.	Московский р-н, Московское шоссе	Не ранее 2014
ТРЦ на Нижневолжской Набережной	-Парк»	31 000 кв. м.	Нижегородский р-н, Нижневолжская набережная	Не ранее 2012
ТРЦ «РИО»	ГК Ташир/Волго-Окская инвестиционная группа	кв. м.	Канавинский р-н, Московское шоссе, 12	Не ранее IV квартала 2011
ТЦ «Сормовский»/«Мосмарт»	«Мосмарт»	22 000 кв. м.	Сормовский р-н,	После достижения конечного результата переговоров о продаже «Мосмарта»
ТЦ на ул. Янки Купалы		5 000 кв. м	Автозаводский р-н, ул. Янки Купалы	Не ранее IV квартала 2011
ТЦ Инхауз	«СКМ девелопмент»	30 000 кв. м.	Приокский р-н, ул. Ларина, 25а	Не ранее IV квартала 2011
Комплекс на Московском шоссе	ГК «Столица Нижний»	Нет данных	Канавинский р-н, Московское шоссе, металлургический завод	Не ранее 2012
Демонстрационно-торговый центр мебели «Мебельный Базар»	двор»	15 000 кв. м.	Канавинский р-н, ул. Гордеевская, рядом с домом №7	I квартал 2011
Торгово-развлекательный Комплекс		Пятно застройки – 19 000 кв. м.	Нижегородский р-н, перекресток ул. Касьянова и Казанского шоссе	Не ранее декабря 2012
Торгово-развлекательный Центр «Тортуга»		Нет данных	Напротив парка «Швейцария», рядм с ЖК «Зенит»	Не ранее 2014

.

Наибольшая вероятность осуществиться у проектов опытных девелоперов, уже имеющих в своем активе успешные торговые объекты. Это проекты ГК «Столица Нижний», ГК «Ташир» и ГК «Электроника».

Подводя итоги, компания IDEM перечислит основные общие проблемы рынка торговых центров Нижнего Новгорода, которые, на наш взгляд, должны решать девелоперы новых успешных проектов торговых комплексов:

·  Нехватка качественных, соответсвующих мировым стандартам торговых площадей в городе.

·  Неосвоенность заречной части города торговыми комплексами крупного формата (региональными, суперрегиональными).

·  Слабое развитие сегмента торговых центров небольшого формата.

·  Однообразие форматов и типов ТЦ в городе.

[1] http://www. admgor. *****/references/statistic/index. html

[2] http://*****/naselen/2010/04/21/naselen_16403.html

[3] http://www. *****/index. phtml? rid=38&fid=318&sid=15&nid=34969

[4] По данным сайта Администрации Нижнего Новгорода

[5] По данным компании Colliers International

[6] По данным компании Colliers International

[7] http://dpru. *****/index/investments-and-development/?doc=

[8] По данным Администрации города

[9] http://www. city. *****/investments/infrastructure

[10] Данные администрации Нижегородской области