Обзор рынка торговых, торгово-развлекательных и торгово-офисных центров Нижнего Новгорода (сентябрь 2010) (стр. 1 )

ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВЫХ, ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ И ТОРГОВО-ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА (сентябрь 2010)

Социально-экономические показатели Нижнего Новгорода

По итогам 2009 года оборот розничной торговли в действующих ценах составил 8 млн. рублей. Средняя номинальная начисленная заработная плата – 19071 рублей в месяц, величина прожиточного минимума на душу населения 5 054 рублей[1]

На 1 января 2010 года население Нижнего Новгорода составило 1 человек.[2]

Доходы бюджета Нижнего Новгорода в 2010 году составят 14 млрд. 422,986 млн. рублей, расходы - 14 млрд. 933 млн. 592,7 тыс. рублей. Из 13 млрд. рублей собственных доходов 9 млрд. направляется на социальную сферу.[3]

Обеспеченность торговыми площадями районов Нижнего Новгорода (I полугодие 2010г.) [4]

Районы	Население (начало 2009г.), чел.	Обеспеченность торговыми площадями, кв. м. на 1000 чел.	Обеспеченность торговыми площадями относительно норматива в 280 кв. м., %
Нижегородский		1793	625,8
Канавинский		1073	382,5
Ленинский		719	256,4
Советский		715	255,4
Приокский	94 600	649	239,0
Московский		517	186,0
Сормовский		409	145,7
Автозаводский		391	138,1
Нижний Новгород	1	720	257,3

По данным Администрации Нижнего Новгорода

Говоря о насыщенности города торговыми площадями, нам бы хотелось затронуть одну важную тему. Довольно часто в материалах прессы и во время переговоров с представителями бизнеса приходится сталкиваться с мнением о том, что Нижний Новгород перенасыщен торговыми площадями. В основе этого мнения – превышение нормативов торговых площадей. Чаще всего упоминается норматив, составляющий 280 кв. м. на 1000 чел. и употребляющийся в статистике городской администрации. Хотелось бы напомнить, что эта норма была установлена Госстроем СССР в уже далеком 1989 году, и рассчитывалась в условиях совершенно другой экономики, другой страны и общества.

Безусловно, необходим пересмотр данного показателя, причем расчеты должны учитывать все разнообразие потребностей современного человека в продуктах разных товарных групп, сфер услуг и развлечений. Например, в крупных городах Европы и Северной Америки считается нормальным соотношение 1000 кв. м. торговых площадей на 1000 чел.

Обеспеченность торговыми площадями городов России (I полугодие 2010)

Город	Обеспеченность торговыми площадями, кв. м./1000 чел.
Казань	1010
Санкт-Петербург	935
Москва	795
Екатеринбург	1020
Самара	1037,9
Нижний Новгород	720

По данным Администраций городов, и Colliers International[5][6][7][8][9]

В России есть города с более высоким показателем обеспеченности.

Нужно не забывать и о том, что розничный ритейл в России еще только формируется. В Нижнем Новгороде нет таких популярных за границей форматов как ритейл-парк, аутлет-центр, пауэр-центр, отдельностоящий фудкорт, модный центр и многих других, в городе дефицит объектов стрит-ритейла. Даже на самых популярных улицах города не так много качественных торговых площадей, располагающихся на первых этажах с входом с красной линии, с витражными окнами.

Поэтому, несмотря на неплохие, на первый взгляд, показатели, о переизбытке торговых площадей в Нижнем Новгороде говорить рано, по нашему мнению, рынок готов принять качественные торговые объекты, поскольку дефицит есть и в сегменте стрит-ритейла, и в торговых центрах, и в торговых комплексах. Конечно же, есть проблемы существующей городской инфраструктуры, связанные с затрудненностью транспортного движения, с необходимостью сохранения исторического облика. Это вопрос концептуального подхода к градостроительной политике, от решения которого зависит готовность Нижнего Новгорода отвечать запросам времени, и, в конечном итоге, поддерживать статус одного из лидирующих мегаполисов страны.

Торговые центры Нижнего Новгорода

В Нижнем Новгороде насчитывается 65 крупных объектов, называющих себя торговыми и торгово-развлекательными центрами. Поскольку это самые разные строения от современных комплексов до пристроенных к панельным домам магазинов площадью 150 кв. м., мы используем ряд критериев для более точного определения торгового центра, опираясь на самую распространенную в России классификацию Urban Land Institute (ULI), а также определения торговых центров российских отделений крупнейших консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle и Cushman & Wakefield, и крупнейшей отраслевой ассоциации – Российского Совета Торговых Центров.

Итак, торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в едином профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Основными признаками торговых центров являются:

·  Единое управление имущественным комплексом управляющей компанией, взаимодействующей также и с арендаторами.

·  Достаточное количество парковочных мест – как минимум 30-35 машиномест на 1000 кв. м.

·  Наличие единой концепции объекта.

В зависимости от арендопригодной площадь, ассортимента товаров и услуг, наличия якорных арендаторов и занимаемой ими площади, выделяют следующие типы торговых центров (Urban Land Institute (ULI)):

Тип	Арендопригодная площадь, кв. м.	Первичная торговая зона (проживают в торговой зоне)	Ассортимент товаров и услуг	Якорные арендаторы и мини-якоря
Микрорайонный торговый центр (Convenience center)	1 50	5-10 мин. шаговой доступности (дочел.)	Продукты/промтовары, услуги повседневного спроса (ремонт обуви, техники)	Магазин продуктов/промтоваров
Районный торговый центр (Neighborhood center)	3 000	5-10 мин. транспортной доступности (дочел.)	Продукты, промтовары, хозтовары, магазины одежды, салоны сотовой связи, услуги	Якорный арендатор – супермаркет продуктов, мини-якоря – 2-4 популярных магазинов одежды, обуви, хозтоваров
Окружной торговый центр (Community center)	10 000	10-20 мин. транспортной доступности (до чел.)	Продукты, мужская, женская, детская и спортивная одежда, бытовая техника, товары для дома, услуги, рестораны и кафе	Якоря – 2-3 супермаркета разных товарных групп, мини-якоря – магазины известных брендов, дисконт-центры, рестораны, фитнес-центр
Суперокружной торговый центр (Super community center)	больше	10-20 мин. транспортной доступности (до чел.)	Продукты, мужская, женская, детская и спортивная одежда, бытовая техника, товары для дома, услуги, рестораны и кафе	Якоря – 2-3 супермаркета разных товарных групп, мини-якоря – магазины известных брендов, дисконт-центры, рестораны, фитнес-центр
Региональный торговый центр (Regional center)	23 000	30-40 мин. транспортной доступности (150 000-300 000 чел.)	Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома (глубокий и широкий ассортимент), различные виды услуг, отдых и развлечения	Якоря – 1-2 гипермаркета Мини-якоря – магазины известных брендов, супермаркеты всех основных товарных групп, рестораны, фудкорт, дисконт-центры, развлечения (кинотеатр, ночной клуб)
Суперрегиональный центр (Super regional center)	от	до 1,5 часа транспортной доступности (от чел.)	Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения	Якоря – от 3 гипермаркетов Мини-якоря – магазины известных брендов, супермаркеты всех основных товарных групп, рестораны, фудкорт, дисконт-центры, развлечения (кинотеатр, ночной клуб)
Специализированные торговые центры (Specialty centers)			Широкий выбор в рамках 1-2 товарных групп	Якоря и мини-якоря – специализированные магазины известных брендов разного формата

Названия типов торговых центров в адаптированном для России варианте, к сожалению, привязаны к территориально-административному делению столицы на округа и административные районы, что создает путаницу при попытке применения классификации в других городах.

В Нижнем Новгороде, поэтому, применяется деление на ТЦ районного и городского значения, исходя из охвата их торговыми зонами основных территориально-административных единиц города. В типологии торговых центров Нижнего Новгорода, специалисты компании IDEM стараются совмещать мировые стандарты классификации с региональной спецификой.

Заметим, что представленный ниже список является слишком расширенным, некоторые перечисленные торговые центры не имеют четкой концепции, полноценных якорных арендаторов, единого профессионального управления, адекватной торговой площади парковки, качественного внутреннего зонирования и современных вертикальных коммуникаций. Но, мы приняли решение не исключать подобные объекты из списка либо в силу их известности и популярности в городе, либо в силу исторически устоявшегося восприятия их как торговых центров экспертным сообществом и общественностью.

Торговые центры Нижнего Новгорода

Торговый центр	Арендопригодная площадь	Район города	Тип торгового центра	Значение
СТЦ МЕГА		Ниж. Обл	суперрегиональный	Областной
ТРЦ Фантастика	87 000	Нижегородский	региональный	Городской
ТЦ Республика	22 000	Канавинский	окружной	Городской
ТРК Золотая Миля	17 500	Сормовский	окружной	Городской
ТЦ Открытый материк	22 500	Приокский	специализированный	Городской
ТЦ Этажи	16 310	Советский	окружной	Городской
ТЦ Новая Эра	22 000	Московский	окружной	Городской
ТРЦ Муравей (пр. Ленина)	21 000	Ленинский	окружной	Городской
ТРЦ Шоколад	19 300	Нижегородский	окружной	Городской
ЦУМ	18 000	Канавинский	окружной	Городской
МЦ Бум	17 000	Советский	специализированный	Городской
ТЦ Аврора	10 000	Канавинский	районный	Районный
ТЦ Москва-Сити	11 500	Московский	районный	Районный
Гордеевский Универмаг	8 000	Канавинский	районный	Районный
ТОЦ Созвездие	12 000 (общая)	Московский	районный	Городской
ТЦ Белинка (Этажи-2)	9 600	Советский	районный	Районный
ТЦ Парк Авеню	8 200	Автозаводский	районный	Районный
ТЦ Гагаринский	7 857	Приокский	районный	Районный
ТЦ Новый Век	10 000 (общая)	Автозаводский	районный	Районный
ТЦ Севен	5 700	Сормовский	районный	Районный
ТЦ Муравей (ул. Коминтерна)	7 400	Сормовский	районный	Районный
Автозаводский универмаг	8 000 (общая)	Автозаводский	районный	Районный
ТОЦ Лобачевский Плаза	9 000	Нижегородский	районный	Районный
ТЦ Eurospar	5 500	Автозаводский	районный	Районный
СЦ Бекетов	5 000	Советский	специализированный	Городской
ТЦ Жанто	6 380 (общая)	Приокский	микрорайонный	Микрорайонный
ТЦ Вишневый сад	5 200 (общая)	Московский	микрорайонный	Микрорайонный
ТЦ Сочи	3 500	Автозаводский	микрорайонный	Микрорайонный
ТЦ Алексеевский пассаж	3 500	Нижегородский	микрорайонный	Микрорайонный
ТЦ Сити	3500	Канавинский	районный	Районный
ТЦ Порт Савин	1 500	Канавинский	микрорайонный	Микрорайонный
ТЦ Малиновая Гряда	2 000 (общая)	Приокский	микрорайонный	Микрорайонный
ТЦ Скала	1 600	Нижегородский	микрорайонный	Микрорайонный

Говоря о качественных крупноформатных торговых объектах, необходимо упомянуть комплексы, близкие к торговым центрам. Во-первых, это торговые дома «Перекресток», находящиеся в отдельных зданиях – торговые комплексы, организованные вокруг продуктового супермаркета, по сути выполняющие роль микрорайонных торговых центров. В городе их три – на Казанском Шоссе, в микрорайоне Щербинки I, на Южном Шоссе. Во-вторых, выполняющие функции торговых центров, отдельностоящие гипермаркеты «Карусель», «О’кей», «Лента», «Metro cash&carry», предлагающие широкий ассортимент товаров разных групп. В гипермаркетах «Карусель» и «О’кей» существуют собственные торговые галереи, гипермаркет «Карусель» на ул. Плотникова предлагает покупателям услуги более чем 20 магазинов известных брендов таких товарных групп как бытовая техника, одежда, обувь, косметика, сотовая связь. IDEM не включает их в список ТЦ Нижнего Новгорода, но рассматривает как объекты, составляющие прямую конкуренцию действующим и проектируемым ТЦ.