лаборант кафедры государственного и
ГОСУДАРСТВЕННЫЕ МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
Как показали итоги последних лет, рынок ипотечного кредитования в России продолжает свое развитие. И хотя внимание к нему со стороны финансового сектора страны, да и общества в целом, постоянно усиливается, он - по меркам мирового рынка - по-прежнему остается в числе молодых и пока еще недостаточно развитых. В этом, конечно, есть серьезные минусы, но, как ни парадоксально, и существенные плюсы. Сегодня ипотека стала составляющей частью рынка доступности жилья.
На возможность приобрести собственный дом или квартиру, на доступность жилья значительное влияние оказывает его стоимость. Очевидно, что на сегодняшний день разрыв между величинами стоимости жилья и сбережений граждан весьма существенен. Как показывают прогнозы, среднестатистической семье для покупки квартиры необходимо копить на нее не менее десяти лет. Жить при этом придется в стесненных условиях.
Неуклонный рост стоимости жилья делает его малодоступным для большей части потенциальных покупателей, не имеющих значительных сбережений или имущества, которое можно продать, что позволило бы им купить жилье сразу. По этой причине граждане откладывают приобретение жилья, надеясь либо когда-нибудь накопить необходимую сумму, либо на снижение цен на рынке недвижимости.
Для становления рынка ипотечного кредитования в России необходимо активное участие государства. Факторы, которые способствуют развитию системы ипотечного кредитования, непосредственно связаны с ее основными участниками. Ипотека позволяет согласовывать интересы:
· населения - улучшение жилищных условий;
· кредитных организаций - эффективная и приносящая прибыль работа;
· строительной отрасли - постоянная загрузка производства;
· государства - экономический рост страны.
Все эти направления необходимо поддерживать и создавать основу для их развития.
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. В России существует двухуровневая модель ипотечного кредитования и с этой целью в 1997 г. Создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. На формирование уставного фонда Агентства были направлены средства федерального бюджета. Главной задачей агентства была определена организация вторичного ипотечного рынка в России.
По итогам I квартала 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов уже соответствует половине объема, выданного в 2009 г. Объем ипотечных кредитов в 2010 г. составит 300 млрд. рублей. АИЖК также прогнозирует, что средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят% в рублях и около 11% - в иностранной валюте.[1]
В банковской системе наблюдается тенденция к снижению кредитных ставок, снижению объема первоначального взноса при ипотечном кредитовании, а также вводятся дифференцированные ставки для ипотеки в новостройках. Рост ипотечного кредитования АИЖК начал фиксировать с конца прошлого года. «В течение 2009 г. наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 г., особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18,3% годового объема выдачи», - говорится в отчете агентства.
В столице ипотека растет быстрыми темпами. Так, по информации Управления Росреестра по Москве, количество ипотечных сделок в I квартале 2010 г. увеличилось более чем в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 3022 против 727 сделок.[2] Увеличение ипотеки связано со стабилизацией положения на рынке труда и улучшением условий ипотечных кредитов со стороны банков, таких, как снижение кредитных ставок и первоначального взноса за квартиру.
19 февраля 2010 Госдума на заседании приняла сразу в трех чтениях законопроект, разрешающий секьюритизацию ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 20% вместо нынешних 30%.
В настоящее время банки выпускают так называемые ипотечные облигации для того, чтобы снизить свои риски по выданным ипотечным кредитам. Действующий закон разрешает их выпуск при условии, что банк выдает кредиты на сумму не больше 70% от рыночной стоимости предмета залога. Остальные 30% в качестве первоначального взноса на покупку квартиры по ипотеке должен собрать сам заемщик. Принятый закон позволит банкам выдавать кредиты на сумму до 80% от стоимости жилья. А значит, и сам размер первоначального взноса может быть снижен на треть − до 20%. . эта мера сделает ипотечные кредиты более доступными для населения, в первую очередь для молодых семей. В частности, результаты исследований показывают, что при условии первоначального взноса в 30% взять ипотеку могут себе позволить 18% опрошенных, а в случае его снижения до 20% − уже 51%. Дело в том, что снижать размер первоначального взноса до 20% некоторые банки начали уже в конце прошлого года. В 2006−2008 годах примерно 50% ипотечных кредитов выдавались банками при первоначальном взносе в 10−20%. Но до сих пор у них не было возможности рефинансировать такие ипотечные кредиты. Теперь же у них есть возможность. Сейчас возможность секьюритизации кредитов у банков есть при сумме первоначального взноса в 30%. тенденция по снижению процентных ставок по ипотеке на 1−1,5% уже начала прослеживаться с января этого года. Первыми это стали делать банки с госучастием.
В росте ипотеки есть не только плюсы, но и минусы: без обеспечения нового предложения на рынке недвижимости доступность ипотеки может сыграть плохую шутку. В 2гг. резкий рост стоимости жилья в Москве во многом спровоцировала ипотека. Сейчас, когда строители не оправились от кризиса и все еще опасаются закладывать новые проекты, ипотека может стимулировать дополнительный спрос на жилье, и в условиях дефицита предложения это приведет к удорожанию квадратного метра. Особенно это касается Москвы, где в прошлом году объемы строительства упали, по данным Росстата, на 17,6% (в целом по России - на 6,7%). Аналитики предрекают рост цен на жилую недвижимость уже со второго полугодия и констатируют, что темпы падения рынка жилья замедляются. Ожидаемый ими номинальный рост средней стоимости жилья по России в 2010 г. - не менее 3,2 - 5,1% по отношению к цене на конец 2009 г. Пока же, по данным экспертов, цена жилья стоит на месте.
Термин «реструктуризация» в научной и деловой литературе стал применяться после опубликования постановления Правительства Российской Федерации от 5.03.97 г. № 000 «Об условиях и порядке реструктуризации задолженности организаций по платежам в федеральный бюджет».
Кредитным учреждениям реструктуризация выгодна, поскольку реструктурированный кредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые коэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть лучше.
Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).[3]
АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:
с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;
с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.
На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать только тот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этого был установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состоянием его задолженности по кредиту.
По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризацией заемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009 г. было реструктурированотыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009 г. Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составилатыс. кредитов. Анализ Правил реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса.
Перспективы развития ипотеки определяются факторами развития экономики страны. Ипотека в данном случае - это отражение тех процессов, которые происходят в экономике в целом.
Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования, сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию просроченной задолженности, поэтому важно рационально подходить к вопросу реструктуризации кредита. Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитам и дать возможность заемщикам укрепить свое финансовое положение. Однако, очевидно, что многие заемщики не смогут выйти из трудного финансового положения даже при помощи АИЖК. Во-первых, участие в программе могут принять далеко не все заемщики, поскольку необходимо соответствовать определенным критериям. Во-вторых, реструктуризация - это не субсидия, и государство полностью не освобождает заемщика от уплаты кредита. Оно предоставляет лишь отсрочку платежей, и после окончания действия договора необходимо вернуть все средства.
Для становления ипотечного жилищного кредитования требуется предоставление государственной поддержки в виде обеспечения финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будет существовать развитый первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования со стабильно большим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции в сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.
При этом государство должно будет определить один из дальнейших путей трансформации деятельности АРИЖК: АРИЖК будет приватизировано и станет оператором вторичного ипотечного рынка с сохранением той или иной степени контроля государства над его деятельностью (блокирующий или контрольный пакет участия, золотая акция и пр.) либо государство сохранит его в собственности и возложит на него функцию кредитной поддержки для групп граждан с низкими доходами. В любом случае такая практика государственной поддержки заемщика необходима и важна с точки зрения развития всей системы ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья.
На мой взгляд, для совершенствования государственной поддержки ипотечного кредитования необходимо:
· создать качественную систему отчета кредитных организаций о количестве просроченных долговых обязательств. Это позволит рационально осуществлять финансовую поддержку заемщиков, выделяя необходимое ко-личество денежных средств на реструктуризацию долгов;
· смягчить требования к заемщикам, которые собираются воспользоваться реструктуризацией. В настоящее время, чтобы воспользоваться помощью государства, необходимо соответствовать определенным критериям, Многие заемщики не отвечают требованиям стандарта реструктуризации, однако при этом не меньше нуждаются в помощи;
· продолжить курс государственной поддержки граждан после завершения кризиса. Необходимо, чтобы созданное в период финансовой неустойчивости АРИЖК продолжило свое существование и продолжало работать с кредитными организациями по поддержке заемщиков.
[1] www. *****. /Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
[2] *****sipoteka. /РУСИПОТЕКА (Электронный ресурс)
[3] :«Перспективы развития ипотечного кредитования»/ Деньги и кредит. 6/2009г.
