Экономика недвижимости (стр. 2 )

1. Дайте определение следующим понятиям:

-  «экономическая жизнь здания»;

- «эффективный возраст здания».

Определите стоимость продажи объекта недвижимости, если стоимость восстановления здания составляет на дату оценки 180 000 у. ед, стоимость земельного участка 22 000 у. ед., эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни здания 65 лет.

Вариант 7

Торговый центр, имеющий 600 м2 общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад было потеряно на арендной плате 15 у. ед. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 2.

Определить вид устаревания и его сумму.

Вариант 8

Определите величину накопленного износа. Для расчета представлены три аналогичных объекта, информация в таблице 5.

Таблица 5 – Исходные данные для расчета

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1. Цена продажи, тыс. у. ед.	550	560	380
2. Стоимость земельного участка, тыс. у. ед.	80	55	60
3. Стоимость нового строительства, тыс. у. ед.	600	800	440

Вариант 9

1. Дайте определение следующим понятиям:

– «экономическая жизнь здания»,

– «эффективный возраст здания».

2. Оцените эффективный возраст здания по результатам продажи, если стоимость продажи всего объекта 85000 у. ед, стоимость участкау. ед., стоимость восстановления здания 75000 у. ед. Срок экономической жизни здания 70 лет

3.2 Задача №2 «Оценка стоимости объектов недвижимости

сравнительным подходом»

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Ср = Цi Пi , (10)

где Ср – рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

Цi– цена продажи i – го объекта аналога, руб;

Пi – поправки, руб.

Рассмотрим технологию сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости.

1 этап. Требуется выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

2 этап. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

3 этап. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки состоявшейся при сходных условиях.

Расчетная таблица для оценки объекта недвижимости в общем виде выглядит следующим образом (табл. 6):

Таблица 6 – Расчетная таблица

Показатели	Оценивае-мый объект	Объекты – аналоги
1	2	…	n
Цена продажи Площадь (количество комнат, мест и т. д.)	?
Единицы сравнения (м, кв. м, куб. м, га, посадочное место и т. д.)
Поправки (2 группы поправок): -  право собственности -  условия продажи -  … -  местоположение -  и т. д.
Скорректированная стоимость одной единицы		С1	С2	…	С n

Далее представлены методы согласования скорректированных цен сопоставимых объектов (формулы:

1. Расчет по средней арифметической:

, (11)

где – согласованная стоимость одной единицы;

– скорректированная стоимость одной единицы i - го объекта аналога;

n – количество объектов аналогов.

2.  Расчет по средней взвешенной:

, (12)

или

, (13)

где f – вес;

li – коэффициент важности åli =1, li ≥0

В результате рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(14)

где S - количество единиц оцениваемого объекта: площадь, строительный объем здания.

Вариант 0.

Определите корректировку (поправку) на:

-  разницу в площади;

-  наличие бани;

-  наличие бассейна.

Известна следующая информация по рыночным продажам (таблица 7).

Таблица 7 – Исходные данные для расчета

Показатели	Объекты - аналоги
1	2	3	4
Площадь, м2	200	200	250	250
Баня	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, у. ед.	44 000	40 000	55 000	50 000

Вариант 1.

Определите рыночную стоимость объекта недвижимости. Получена информация об объектах аналогах после исследований на рынке недвижимости.

Таблица 8 – Исходные данные для расчета

Объект продажи	Арендная плата в месяц, у. ед.	Цена продажи, у. ед.
№1	175	15200
№2	150	14300
№3	155	16000
№4	170	17300
№5	160	16700

Величина арендной платы оцениваемого объекта оценена в 160 у. ед. в месяц.

Вариант 2.

Разместите в необходимом порядке поправки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за 60000 у. ед.

Поправки:

1.  Местоположение (+10%).

2.  Льготное финансирование (+5%).

3.  Особые условия передачи прав собственности (+5%).

4.  Условия продажи (–5%).

5.  Физические характеристики (–1%).

Вариант 3.

Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 м2 с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4-ом этаже без лифта.

Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м 2 с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляету. ед.

Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450 у. ед.

Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7 %.

Наличие телефона оценивается в 500 у. ед.

Наличие лифта оценивается в 600 у. ед.

Наличие балкона оценивается в 450 у. ед.

Вариант 4.

Определите стоимость объекта недвижимости. При условии, что сопоставимый объект был продан за у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого пять отличий (таблица 9).

Таблица 9 – Исходные данные для расчета

Отличие	Характеристика оцениваемого объекта	Корректировка, %
Местоположение	Уступает аналогу	8
Условия продажи	Уступает аналогу	5
Физические характеристики	Превосходит аналог	5
Рыночные условия	Превосходит аналог	6
Льготное финансирование	Превосходит аналог	8

Вариант 5.

Оцените стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Исходные данные для расчета

Объекты аналоги	Чистый операционный доход за год, у. ед.	Цена продажи, у. ед
№ 1	550	2900
№ 2	580	3500
№ 3	784	5600
№ 4	1030	6000
№ 5	1125	9000
Оцениваемый объект	850	?

Вариант 6.

Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000 у. ед.. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок.

Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25 % к стоимости объекта, наличие гаража – 100 у. ед., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 у. ед. Определите стоимость коттеджа.

Вариант 7.

Определите корректировку на:

-  разницу в площади;

-  наличие сада;

-  наличие гаража.

Известна следующая информация по рыночным продажам (таблица 11).

Таблица 11 - Исходные данные для расчета

Показатели	Объекты – аналоги
1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	нет
Гараж	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, у. ед.	32 000	30 000	45 000	40 000

Вариант 8.