Экономика недвижимости (стр. 1 )

министерство образования и науки Российской федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Тюменский государственный архитектурно - строительный университет

Кафедра экономики

Экономика недвижимости

Методические указания

и задания к контрольной работе

для студентов специальности 080502 «Экономика и управление

на предприятии (в строительстве)» заочной формы обучения

Тюмень, 2010

УДК

ББК

 В. Экономика недвижимости: методические указания и задания к контрольной работе для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)» заочной формы обучения. – Тюмень: РИО ГОУ ВПО ТюмГАСУ, 2010 – 26 с.

Методические указания и задания к контрольной работе разработаны на основании рабочей программы ГОУ ВПО ТюмГАСУ дисциплины «Экономика недвижимости» для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)» заочной формы обучения. Методические указания содержат рекомендации по выполнению контрольной работы, а также задания по вариантам. В помощь студенту предлагается список литературы и краткая характеристика основных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

Рецензент:

Тираж 60 экз.

© ГОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

©

Редакционно-издательский отдел ГОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно - строительный университет»

Содержание

1 Порядок выполнения контрольной работы…………………………….	4
2 Темы для теоретической части контрольной работы………………….	5
3 Практическая часть контрольной работы………………………………	5
3.1 Задача №1 «Оценка стоимости объектов недвижимости затратным подходом» ………………………………………………….	6
3.2 Задача №2 «Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом»………………………………………………	11
3.3 Задача №3 «Оценка стоимости объектов недвижимости доходным подходом» ……………………………………………………	17
Библиографический список………………………………………………..	25
Структура контрольной работы…………………………	26

1 ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Цель контрольной работы – углубление теоретических знаний, закрепление практических навыков по дисциплине на основе самостоятельного изучения литературы и практики организации оценки стоимости объектов недвижимости.

Выполненная контрольная работа сдается на проверку до начала сессии, проверяется преподавателем. Если работа не соответствует требованиям, то она возвращается на доработку студенту. Контрольная работа, отвечающая требованиям, подлежит защите студентом в установленное время перед зачетом. Студент, не защитивший контрольную работу, не допускается к сдаче зачета (экзамена).

Структура работы: титульный лист, содержание, введение, теоретическая часть, практическая часть, заключение, список литературы. Образец «структуры контрольной работы» находится в приложении А.

Контрольная работа по изучаемому курсу состоит из двух частей. Первая часть теоретическая, вторая – практическая.

Вариант теоретической части выбирается студентом по первой букве своей фамилии, а вариант практической части - по последней цифре номера зачетки.

Основные требования к выполнению контрольной работы:

·  контрольная работа оформляется на листах формата А 4;

·  на титульном листе контрольной работы обязательно указать номер зачетной книжки;

·  во введении (на одну – две страницы) описывается понятие недвижимости, актуальность изучаемой темы (первой части контрольной работы);

·  объем первой части контрольной работы не менее 10 м. п. страниц, у второй части ограничений нет;

·  при оформлении первой части, в квадратных скобках [ ] указывать источник литературы;

·  при оформлении второй части контрольной работы необходимо приводить все формулы, используемые при решении задач, а также все вычисления.

·  в работе должно присутствовать заключение (на 1-2 стр.), в котором формулируются основные выводы по первой части работы;

·  список литературы должен включать не менее чем 5 источников;

·  в работе все таблицы, формулы, рисунки должны быть пронумерованы;

·  если студент выполняет работу в электронном варианте, то ему следует учесть следующее: шрифт набора текста – Times New Roman, размер шрифта – 14 пт, одинарный интервал, основной текст выравнивается по ширине; заголовки выравниваются по центру; поля верхнее и нижнее - 20 мм, левое поле – 30 мм, правое поле – 10 – 15мм.

2 ТЕМЫ ДЛЯ ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ контрольной работы

Теоретическую часть требуется разбить на отдельные вопросы (параграфы, пункты). Количество вопросов зависит от изучаемой темы, но не менее двух вопросов (параграфов, пунктов). Изучаемая тема выбирается из таблицы 1 согласно первой букве фамилии.

Таблица 1 – Темы для теоретической части контрольной работы

Первая буква фамилии студента	Тема
А-В	Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
Г-Е	Процесс оценки стоимости объектов недвижимости.
Ж-И	Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России.
К-М	Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости: практика и проблемы.
Н-О	Недвижимость как часть национального богатства, экономический ресурс и объект оценки.
П-Р	Особенности финансирования недвижимости в российских условиях.
С-Т	Основные принципы оценки объектов недвижимости.
У-Х	Рынок земельных участков и оценка их рыночной стоимости.
Ц-Щ	Развитие (девелопмент) и управление недвижимостью.
Э-Я	Операции с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления.

В качестве источников литературы для написания контрольной работы рекомендуется использовать информацию из периодических, научно-практических, аналитических и экспертных изданий; статистическую информацию, интернет-ресурсы. Рекомендуется не менее 5 источников литературы. При написании работы обязательны сноски на источники используемой литературы.

В заключение работы студент дает основные выводы по результатам проведенного исследования своей работы.

3 ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ контрольной работы

Практическая часть контрольной работы состоит из трех задач. Задача выбирается по последней цифре номера зачетки студента.

3.1 Задача №1 «Оценка стоимости объектов недвижимости

затратным подходом»

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию затратного подхода.

Рассмотрим технологию (этапы оценки) затратного подхода.

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится оцениваемое здание (Сзем).

2. Определяется восстановительная стоимость здания и сооружений (С зд).

3. Рассчитываются все виды износа (накопленный износ) объекта недвижимости ().

4. Определяется стоимость объекта недвижимости (СОН) по формуле:

(1)

Оценка земельного участка осуществляется следующими методами: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка (техника остатка для земли), метод предполагаемого использования.

Стоимость здания определяется методами: Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты), сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости.

Накопленный износ состоит из трех видов износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов в общей стоимости восстановления:

(2)

где i=1,n – номера конструктивных элементов;

qi – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

Ii – фактический износ i-того конструктивного элемента, %.

Фактический износ элемента здания можно определить на основе обследования его фактического технического состояния.

(3)

где - соответственно фактический и нормативный сроки службы конструктивного элемента, годы.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (стоимостной метод).

Физический износ также можно рассчитать методом эффективного возраста:

, (4)

, (5)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – экономическая жизнь;

– восстановительная стоимость здания.

Неустранимый функциональный износ (моральный) – определяется путем капитализации потерь арендной платы:

. (6)

где – износ функциональный неустранимый;

– коэффициент капитализации для здания.

Внешний износ можно определить путем капитализации потерь дохода () от сравнения двух объектов:

. (7)

Накопленный износ объекта недвижимости определяется следующими методами.

Метод сравнения продаж - состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

, (8)

где – накопленный износ, руб.

– восстановительная стоимость здания, руб.;

– цена продажи здания объекта – аналога, руб.

Метод разбивки - состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

, (9)

где – износ физический;

– износ функциональный;

– износ внешний (экономический).

Вариант 0

1. Дайте определение накопленного износа здания.

2. Определите накопленный износ объекта недвижимости. Для расчета отобраны три аналогичных объекта, данные для расчета представлены в таблице 2. Обобщите полученный результат.

3. Укажите метод расчета накопленного износа.

Таблица 2 – Данные для расчета накопленного износа

Показатели	Объекты - аналоги
№1	№2	№3
1. Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, тыс. у. ед.	250	300	370
2. Стоимость участка земли, тыс. у. ед.	50	70	120
3. Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. у. ед.	260	310	340
4. Накопленный износ, у. ед.	?	?	?
5. Накопленный износ, в %	?	?	?

Вариант 1

1. Дайте определение накопленного износа здания.

2. Определите накопленный износ в процентах, в у. ед. и стоимость с учетом износа.

Стоимость нового строительства 300 тыс. у. ед. Общая экономическая жизнь объекта 60 лет, эффективный возраст объекта 15 лет.

Вариант 2

Рассчитайте физический износ здания. Укажите метод расчета. Информация для расчета представлена в таблице 3.

Таблица 3 – Исходные данные для расчета

Наименование конструктивного элемента здания	Стоимость конструктивного элемента здания, тыс. у. ед.	% износа конструктивного элемента здания
1. Фундамент	50	5
2. Стены и перегородки	90	5
3. Перекрытия	60	15
4. Кровля	25	30
5. Полы	25	20
6. Проемы	55	10
7. Отделочные работы	45	20
8. Внутренние сантехнические устройства	55	20
9. Внутренние электротехнические устройства	50	20
9. Прочие работы	50	10
Итого	?	-

Вариант 3

Определите затратным подходом стоимость объекта недвижимости, если площадь дома - 150 м2; стоимость1 му. ед.; площадь гаража – 30 м2; стоимость 1 м2 – 50 у. ед. Стоимость всех других сооружений на земельном участке 2000 у. ед. Устранимый физический износ дома 3000 у. ед., неустранимый физический износ дома 2000 у. ед., устранимый функциональный износ 1000 у. ед. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у. ед.

Вариант 4

Рассчитайте процент физического износа. Площадь – 500 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м. – 900 тыс. у. ед. Износ конструктивных элементов: фундамент – 15000 тыс. у. ед., стены – 8000 тыс. у. ед., перекрытия – 5000 тыс. у. ед., кровля – 25000 тыс. у. ед.

Вариант 5

1. Дайте определение понятиям: «устранимый физический износ» и «неустранимый физический износ», «срок экономической жизни здания».

2. Рассчитайте величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по данным, представленные в таблице 4.

Таблица 4 – Исходные данные для расчета

Элементы здания	Остаточная восстановительная стоимость, тыс. у.ед.	Действитель-ный возраст, лет	Срок экономичес-кой жизни, лет
1.Кровля	200	10	15
2. Покрытие полов	330	10	15
3. Окраска стен	470	1	5
4. Побелка потолков	125	5	10
5. Оборудование инженерных коммуникаций: -  сантехническое; -  электротехническое.	800 700	10 5	20 10

Вариант 6