Государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определено статьей 36 Жилищного кодекса (ЖК). Постановлением Правительства Российской Федерации (РФ) утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, уточняющие его состав.
В состав общего имущества многоквартирного дома входят:
1. Помещения, не являющееся частью квартиры и предназначенные для обслуживания более одного собственника в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающие более одной квартиры.
2. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
4. Иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. К ним относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим общим недвижимым имуществом многоквартирного дома: общий земельный участок; здания и сооружения (расположенные на общем участке и относящееся к общему имуществу данного дома); общее помещения дома. Права на недвижимое имущество многоквартирного дома, не являются недвижимым, в частности чердаки, технические этажи и подвалы, площадки для автомобильного транспорта, не регистрируются, однако эти объекты указываются в графе «Особые отметки регистратора» подраздела I-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения о составляющих общего имущества дома, которые не могут быть описаны в качестве самостоятельных вещей (в частности, несущие, ненесущие и ограждающие конструкции) в данной графе не указываются.
При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на общий земельный участок, здания, сооружения и нежилые помещения объединяются. В их заголовках указывается «Входит в состав общего имущества в многоквартирном доме»
Размер доли в праве на общее имущество указывается либо в соответствии с поданными на государственную регистрацию документами, либо вносится слова «Для в праве пропорциональна размеру общей площади…» и указываются наименование и адрес объекта.
Регистрация права на общее имущество в многоквартирном доме обязательна в случае: возведения нового общего объекта недвижимости, приобретения общего земельного участка, совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование (аренду), установления ограничения (сервитута).
Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственности на его индивидуальные помещения. Для регистрации наличия права на общее имущество не требуется регистрация прав собственности на индивидуальные помещения, возникших до 31 января 1998 года (до вступления в силу 122-ФЗ от 01.01.2001г. «Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним), а именно в случаях: приобретения собственниками помещений в долевую собственность земельного участка в существующей застройке; регистрации права долевой собственности на общее имущество дома в существующей застройке. Если возникшее до 31 января 1998г. право собственности на жилые и нежилые помещения не зарегистрировано в ЕГРП, то собственники предоставляют свои правоустанавливающие документы на помещение.
Свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности не выдаются. Регистрация общей долевой собственности удостоверяется указанием в свидетельстве о регистрации права на помещение описания помещения и размера доли в праве.
Для государственной регистрации права долевой собственности в многоквартирном доме, в том числе на общий земельный участок, необходимы следующие документы.
1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности, котором может быть подано: собственниками помещений; представителями по доверенности (нотариально удостоверенной в соответствии с общими требованиями к доверенности на государственную регистрацию); представителями, уполномоченными решением общего собрания собственников помещений; председателем или членом правления товарищества собственников жилья (ТСЖ). В случае подачи заявлений представителями дополнительно предоставляется документ, подтверждающий их полномочия (решение общего собрания собственников. Принятое в соответствии со ст. 44-48 ЖК). Председатель или член правления ТСЖ представляют решение правления об избрании. Устав товарищества и протокол общего собрания членов ТСЖ, уполномочившего представлять интересы членов ТСЖ при регистрации права общей собственности.
2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме в размере 100 рублей для каждого долевого собственника (установлено подп.20.1 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса), подлинник и копия.
3. Сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество дома (если они были определены до вступления в силу ЖК (до 1 марта 2005г) решением общего собрания или соглашением собственников помещения).
4. Кадастровый паспорт дома, содержащего сведения об общем имуществе дома. Паспорт может быть представлен один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его предоставление не требуется. Повторное предоставление паспорта дома требуется в случае изменения состава общего имущества или характеристик входящих в его состав.
5. Для регистрации прав на общий земельный участок также предоставляются: кадастровый паспорт земельного участка; акт органов государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (об установлении размеров и границ); решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (если участок не был сформирован до 1 марта 2005г.); акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев (если участок передавался домовладельцам в собственность).
6. Для регистрации возникновения права долевой собственности на вновь приобретенное общее имущество необходимы, в частности: разрешение на ввод в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих зданий, сооружений или помещений; договоры приобретения общих зданий и сооружений; решение общего собрания собственников помещений о реконструкции дома (в том числе расширений и надстройке), строительстве общих зданий, строений, сооружений; согласие всех собственников помещений на уменьшение общего имущества дома путем реконструкции.
Подлинник и копия правоустанавливающих документов на принадлежащее собственнику помещение (если возникшее до 31 января 1998г. право собственности не зарегистрировано в ЕГРП). Для регистрации сделок с общим имуществом и ограничений
(обременений) прав, установленных по соглашению с собственниками помещений, необходимы: заявления о регистрации сделки, ограничения (обременения), которое может быть предоставлено участником сделки (лицом, в пользу которого устанавливается ограничение (обременение); решение общего собрания собственников помещения о передаче общего имущества дома в пользование или об установлении ограничения (обременении); договор (аренды, безвозмездного пользования, соглашение о сервитуте).
Главный специалист-эксперт
Родионово-Несветайского отдела
Согласованно
И. о. заместителя руководителя
Управления Росреестра
