В Петербурге состоялся ежегодный Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости в 2009 году
В рамках мероприятия более 150 игроков рынка - представители городской власти, банковского сообщества, девелоперы и эксперты строительного сектора, подвели итоги во всех сегментах рынка недвижимости, обсудили направления развития отрасли на ближайшие годы, новые форматы девелоперских проектов, тренды в столицах и регионах, поделиться эффективными стратегиями и решениями.
Первая часть мероприятия была посвящена обсуждению роли государства в восстановлении активного жизненного процесса отрасли. По мнению большинства экспертов, государство стало ключевым игроком рынка недвижимости. Но изменились ли приоритеты Правительства СПб в реализации инвестиционных, стратегических, инфраструктурных и социальных проектов. Какое направление в стратегии развития города станет ведущим? Каков взгляд нового руководства профильных комитетов на городские приоритеты?
Президент ГУД, председатель Комитета по строительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга Вячеслава Семененко, государству лучше не заигрываться: чем меньше чиновников участвуют в процессе формирования рынка, тем меньше государства в бизнесе, тем на самом деле лучше. Мы все сделали выводы из этого кризиса - государству необходимо иметь наработанные инструменты для поддержки экономики, рынка, бизнеса и др. отраслей в условиях кризиса, в условиях падения экономики. Необходимы эффективные инструменты влияния на бизнес во время кризиса и возможность уйти от влияния на бизнес и рынок, когда кризиса нет, когда нормально и эффективно работают рыночные инструменты.
«В прошедшем году правительство претворяло в жизнь отсрочку инвестиционных платежей, что позволило контролировать ситуацию на рынке, заявил Игорь Метельский, председатель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, самому крупному собственнику недвижимости в Петербурге. - Сейчас город занял достаточно жесткую позицию по получению средств, но у города тоже есть свои задачи».
Любой выброс недвижимости на рынок, в том числе, может и по не очень популярным ценам, он все-таки активизирует экономическую жизнь в городе и привлечение инвестиций, продолжил Метельский. К середине 2010 года правительство Петербурга планирует выставить на продажу 7 памятников истории и культуры федерального значения из более чем тысячи объектов, переданных на баланс города. На торги будут выставлены объекты, уже находящиеся в коммерческом использовании.
Игорь Метельский напомнил, что в Петербурге уже есть опыт работы с памятниками, принадлежащими частным собственникам. «Нарушения конечно есть, но это небольшой процент», - отметил чиновник. Он также отметил, что «любой выброс недвижимости на рынок активизирует жизнь и помогает привлечению инвестиций».
В список памятников, предлагаемых для продажи, вошли комплекс исторических зданий на набережной Мойки, 26; бывший дом первого общества Взаимного кредита; Дворец великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной; Дом Кочубея на Конногвардейском бульваре; Никольский и Андреевский рынки, а также Малый гостиный двор на канале Грибоедова.
В результате разделения полномочий в сфере охраны памятников в городскую
собственность перешло 204 архитектурных ансамбля (более тысячи зданий), 196 ансамблей остались в федеральной собственности, 3 - в долевой собственности.
КУГИ принято решение о том, что практически все объекты, которые освобождаются не будут выставляться на торги для аренды, а будут выставляться на торги для продаж. А в связи с тем, что падение цен всё-таки произошло, сегодня довольно выгодно покупать эти объекты, потому что цена снижена. Что касается международных отношений, то от краткосрочной аренды комитет переходим на систему торгов. Та же процедура планируется по предоставлению объектов на инвестиционных условиях.
«Приватизация земель будет проводиться по городскому закону, который рассматривает повышение выкупной цены за землю, при этом чётко установлен критерий, что те, кто получал объекты в инвестиционных условиях останутся в прежней ценовой категории, то есть это 13.5 % от кадастровой стоимости или 9 ставок земельного налога по сегодняшней ситуации», - сказал Игорь Метельский.
Дискуссия не могла обойти стороной один из наиболее эффективных механизмов для выхода из кризисной ситуации – государственно-частное партнерство (ГЧП). Как сообщил председатель комитета по инвестициям и стратегическим объектам Алексей Чичканов в 2010 году политика Петербурга будет сосредоточена на развитии мини-ГЧП.
Г-н Чичканов пояснил, что речь идет о более мелких проектах, о которых говорится в действующем региональном законе о ГЧП. Планируется, что по этой схеме начнут финансироваться проекты с бюджетом менее 50 млн. долл. - те, в которых особенно нуждаются горожане. Это объекты здравоохранения, парковки, транспортная и социальная инфраструктура, мусоропереработка.
Сейчас рассматривается вариант строительства подземной парковки в Центральном районе. Уже в январе 2010 года Комитет сообщит, где будет строится объект и когда на него будет объявлен конкурс. В настоящее время рассматривается четыре варианта. Чиновник не стал распространяться, какие именно, но уточнил, что это не площадь Восстания, так как строительство подземного торгового центра не позволяет разместить там запланированное. В планах реализация проекта по схеме ГЧП в области водных перевозок. В этой связи существующий закон о ГЧП будет переработан в сторону его применения к средним проектам, а также будет расширена сфера его реализации.
Может быть объявлен новый архитектурный конкурс на концепцию развития проекта «Новая Голландия». Проектная документация по этой территории в основном уже разработана. В ближайшее время пройдут переговоры с оставшимся собственником на предмет возможности продолжения проекта его силами. «Не вижу в этом большого негатива, если будет переформатирован проект в более адекватный», - сообщил Алексей Чичканов.
Напомним, в феврале текущего годы бывший председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Северной столицы Максим Соколов заявлял, что проект «Новая Голландия» развивается динамично, выполнен колоссальный объем работ. Проведено полное инженерное обеспечение комплекса, укреплен фундамент Арестантской башни, построена уникальная «стенка в грунте». По словам Максима Соколова, в ходе проведенных работ были выполнены все требования КГИОП. На тот момент в проект было уже вложено 63 млн. долл., что является одной пятой от бюджета проекта, который оценен в 350-380 млн. долл.
Продолжая дискуссию, главный архитектор города Юрий Митюрев отметил, что теперь инвесторам по силам отступить от закона о правилах землепользования и застройки, так как в текущем году вступили в силу два закона: о правилах землепользования и застройки и охранных зонах. В настоящее время в полной мере заработал механизм отклонения от закона от ПЗЗ. «Это нестрашная процедура. Занимает месяца три, если есть основания, чтобы отклониться. Это по силам компаниям», - подбодрил инвесторов главный архитектор.
По мнению представителя бизнеса, генерального директора компании «Юит Лентек» Михаила Возиянова, вопрос заключается не в количестве нормативов и регламентов. «Качество многих законов оставляет желать лучшего, - считает он. - Очень сложно разрабатывать проекты планировки территорий. Необходимо, чтобы действовал механизм арбитража, который позволил бы урегулировать все конфликты, возникающие между собственниками при подготовке какой-то территории к застройке».
Генеральный директор финско-шведской компании NCC Real Estate Юусо Хиетанен считает основной проблемой российского рынка недвижимости отсутствие четких критериев качества и монополизированность. «В Петербурге сложилась монополия на качество — жилые дома, соответствующие европейским стандартам, возводит только небольшой круг компаний», - заметил он. Кроме того, по мнению эксперта, в России практически нет конкуренции на рынке стройматериалов.
Общее мнение иностранных девелоперов и консультантов о работе в России выразил на Рождественском саммите генеральный директор Aberdeen Property Investors St. Petersburg Чарльз Восс. Главная проблема – высокий уровень рисков при реализации проектов. «Здесь все время приходится держать руку «на пульсе» событий, очень внимательно следить за ситуацией на рынке и быть готовым к тому, что в течение одной недели изменится законодательство и придется полностью переделывать проект», - говорит эксперт.
По оценкам участников мероприятия, притока иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость следует ожидать не раньше, чем через 2,5 года. На первом месте для западных инвесторов всегда будет офисная недвижимость. Торговые объекты, претендующие на внимание со стороны европейских компаний, должны быть максимально продуманными и качественными.
В ходе второй части Рождественского саммита - Дискуссионного клуба – эксперты отрасли подвели итоги года и представили прогнозы развития по всем сегментам рынка петербургской недвижимости. Модератором дискуссии выступил Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург.
Краткий отчет о рынке торговой недвижимости за 2009 год представил Юрий Борисов, вице-президент ГУД и управляющий партнер IBGroup. Наиболее крупными проектами в торговой недвижимости за 2009 года были названы ТЦ «Феличита Пионерская» от девелопера «Макромир», Дом декора ( Билдинг Корпорейшн» и «Мебель Холл» ( самоцветы»). При этом рынок по продаже мебели вообще был отмечен экспертом, как один из самых выживающих сегментов ритейла.
Замена бутиков на фастфуды на центральной магистрали города, по мнению эксперта, - явление временное, «только неизвестно, как долго продлится это время».
Самыми интересными открытиями Юрий Борисов считает H&M, который вышел на петербургский рынок как никогда вовремя, а также Галерею ванных комнат от «Дома-Лаверна», в котором собрались лучшие европейские тенденции подобных проектов.
Наиболее ярким закрытием 2009 года считается «Санта-Хаус», который закрыл все свои петербургские магазины неожиданно для всех экспертов отрасли.
В офисной недвижимости сделки по аренде новых площадей происходит в основном за счет переезда арендаторов из одних бизнес-центров в другие. Чаще всего, это переезды уже давно работающих на рынке предприятий в бизнес-центры с более привлекательными условиями по аренде или в бизнес-центры более высокого класса.
Так, компания Mannheimer Swartling переехала из «Дома Зингера» в «Дом Швеции», где арендовала 785 кв. м (оба бизнес-центра – класс «А»). Арендные ставки в обоих бизнес-центрах были примерно одинаковы, но «Дом Швеции» зафиксировал ставку в контракте на семь лет. ООО "Региональные независимые газеты Северо-Запад" переехало из бизнес-центра «Магнус» класса «А» в бизнес-центр «АДМ-плюс» класс «С».
Компания «Анкор Менеджмент» переехала из бизнес-центра «Аполло» класса «А» в новый бизнес-центре Bolloev Center класса «А». ООО "МурманТрансФлот" переехала из бизнес-центра «Лиговский, 114-А» класса «С» в бизнес-центр «Лидер» класса «В+». переехало из бизнес-центра "Москва" класса «С» в бизнес-центр J-Plaza-3 класса «В».
В целом участники Рождественского саммита отмечают, что, несмотря на сложности, год преодолен. Он показал, что выжить в кризис можно. «У нас упали ставки на 40-45%. Это факт, с которым приходится смириться, - признался Андрей Пушкарский, генеральный директор ИК «Финансовый холдинг «Империя». - Как только мы смирились, нам сразу стало легче».
Председатель совета директоров Холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает прошедший год хорошим для компании. «Мы запустили три новые проекта, открыли новые кредитные линии, несмотря на то, что в целом нагрузка кредитная компании очень низкая», - прокомментировал он итоги работы компании.
«На прошлом саммите мы с опаской смотрели в будущее, не знали, что преподнесет нам кризис. За год мы научились управлять ситуацией и в 2010 вступаем уверенно, понимая, что нам предстоит сделать», - говорит директор направления Санкт-Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин.
Дополнительная информация:
Александра Гольцман, руководитель пресс-службы
Тел. +7 (8, e-mail *****@***ru
