Рекомендации по созданию и деятельности ТСЖ (стр. 4 )

Таблица 4.1.

Целевое финансирование

На счете 96 ведется аналитический учет по назначению целевых средств в разрезе источников финансирования: • сборы с собственников на содержание и ремонт общедолевой собственности (96/1) • оплата за коммунальные услуги предприятиям-поставщикам от потребителей КУ, находящихся в многоквартирном доме (96/2) • вступительные и членские взносы (96/3) • дотации на текущий и капитальный ремонт (94/4) • возмещение предоставленных льгот и субсидий из бюджета (96/5) • поступление средств на целевые программы и т. д.

:

Основным финансовым документом ТСЖ является годовой бюджет ТСЖ. Другое название бюджета - Смета расходов и доходов ТСЖ на год. Расходная часть сметы состоит из трех основных частей. Расходы:

- На проведение капитального ремонта (чаще всего выборочного капитального ремонта), запланированного на текущий год. Выплаты по кредитам и проценты за пользование таковыми, если ТСЖ для проведения ремонта прошлых лет или в текущем году воспользовалось кредитными ресурсами (взносы в резервный фонд ТСЖ, взносы в фонды взаимного кредитования или в фонд ассоциации ТСЖ, если такие имеются, как, например, фонды накопления средств на проведение будущих ремонтов). Другие вложения долгосрочного характера (акции, облигации, инвести­ционные договоры, капитальное строительство) для использования накопленного капитала в будущем.

- Текущее содержание и эксплуатация, в том числе, мелкий (текущий) ремонт, в них входят:

- затраты по содержанию и очистке придомовой территории;

- содержание и уборка коридоров, лестничных площадок, лифтов, обслужи­вание и осмотры инженерного оборудования и отдельных конструкций, испытание систем отопления, электроснабжения и т. п., оплата электроэнергии за освещение мест общего пользования, стоимость заменяемых лампочек, стоимость других ресурсов, постоянно расходуемых на содержание мест общего пользования (например, вода для мытья подъездов и полива насаждений, электроэнергия, расходуемая при проведении мелких сварочных работ и т. п.)

- Управленческие и административные хозяйственные расходы:

- зарплата членов правления, коменданта (мастера по дому), бухгалтера, кассира;

- услуги связи, почты и т. п.;

- канцелярские расходы;

- аренда оргтехники, либо ее приобретение и ремонт;

- содержание помещения правления (если оно имеется) и т. д.

Сам процесс подготовки проекта бюджета вызывает огромное количество споров среди членов правления (у всех людей свои приоритеты, возможности, про­блемы). Жители верхнего и нижнего этажа по разному отнесутся к вопросу, что устранять в первую очередь:

протекание воды через крышу или попадание воды в подвал дома, обратить внимание на неэффективно работающую вытяжную вентиляцию (обычно влияет на условия проживания на верхних этажах) или на громко хлопающую и скрипящую входную дверь в подъезд. Разные позиции будут у семей со скромным достатком и семей финансово обеспеченных, по вопросу: содержать в доме консьержку или нет. Вопросы возникают на каждом шагу. Брать кредит или не брать? Создавать резервный фонд или нет? Страховать ли общее имущество? Сколько платить председателю?

Без предварительной проработки вопросов с достаточно широким кругом членов ТСЖ утверждение бюджета обречено на провал. Но вот подготовительная работа проведена, и вы определились с основными направлениями будущих работ и необходимых мероприятий на год, учли, казалось бы, все пожелания. Только теперь приступайте к расчету обязательных платежей домовладельцев на содержание и ремонт совместной собственности.

Расчет достаточно прост: из проектной (плановой) стоимости намеченных расходов, необходимо вычесть плановые поступления от сдачи в аренду помещений (если они есть), вычесть размер планируемых муниципальных дотаций, вычесть планируемую сумму других возможных регулярных поступлений (например, проценты по депозитному вкладу), оставшуюся после этих арифметических действий сумму разделить на 12 месяцев, и разделить на общую площадь помещений в вашем доме. В результате у вас получилась цифра, определяющая размер обязательных ежемесячных платежей на содержание и ремонт общего имущества, приходящаяся на один квадратный метр общей площади помещений в вашем доме. Теперь умножьте эту цифру на общую площадь вашей квартиры, а полученный результат покажите супругу или супруге. И если в ответ на ваши слова: «Вот столько рублей нам придется платить за жилье в месяц», супруга (супруг) не ахнут, считайте, что проект бюджета добросовестно проработан.

При подготовке собрания по утверждению Бюджета необходимо просчитать, на сколько изменяется размер обязательных платежей в случае включения в планы на год дополнительных работ или исключение уже намеченных. Вам легче будет реагировать на многочисленные (чаще всего так и бывает) предложения. И только теперь вы можете начинать собрание.

4.5. Работа по договорам, особенности договорных отношений, о договорах

Огромное значение для успешной деятельности ТСЖ имеет процесс заключения договоров на выполнение работ и оказание услуг для собственников в вашем доме. Формы заключенных договоров могут повлиять на весь ваш бухгалтерский учет и привести либо к излишним затратам средств, либо к их экономии. Формулировки договоров, на первый взгляд малозначительные, могут превратить вас из равноправного участника договора в бесправного просителя, а также могут втянуть в длительные судебные разбирательства.

Жилищный кодекс Российской Федерации обязывает ТСЖ эффективно управлять общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечивая условия пользования своей долей собственности всем домовладельцем (не больше и не меньше этого). Наделяет ТСЖ правами, такими же, как и муниципальные службы заказчика.

И вот некоторые предприятия-поставщики коммунальных услуг, дождавшись регистрации ТСЖ, радостно потирают руки и направляют в адрес правления ТСЖ договоры на свои услуги для ТСЖ, точно такие, как для коммерческих предприятий. В договорах со всем пылом расписываются обязанности и ответственность ТСЖ. Стоп! Здесь следует остановиться.

Первое: ТСЖ — не предприятие, хотя и юридическое лицо, а объединение граждан - собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому типовые договоры, рассчитанные на промышленные предприятия, не могут применяться к ТСЖ.

Второе: договоры на коммунальные услуги, потребляемые жильцами дома, управляемого ТСЖ, должны содержать условия, как и для прочего населения.

Третье: ТСЖ, участвуя в расчетах между жильцами и коммунальными предприятиями, оказывает услугу последним, и поэтому может включить в договор пункт об оплате этой услуги.

Четвертое: категорически не советуем оставлять в текстах договоров отсылки к всевозможным ведомственным «нормам» и «правилам». Все должно бытьрасписано в самом договоре или, в крайнем случае, «нормы» и «правила» могут стать приложением к договору.

Пятое: ТСЖ - заказчик услуг, действующий от имени жильцов. Исполнитель обязан подписывать акт о выполнении им своих обязательств, но никак не пред­ставитель ТСЖ должен бегать и уговаривать исполнителя подписать акт о невыполнении, или ненадлежащем исполнении условий договора исполнителем.

Шестое: если органы власти не приняли решение об ответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг перед населением за нарушение качества услуг и о применении экономических санкций по отношению к ним. Вам придется самим настаивать на внесении такого пункта в условия договора.

И еще раз о договорах.

Одним из важнейших направлений деятельности ТСЖ является обеспечение собственников (домовладельцев) возможностью получения качественных ком­мунальных услуг в объеме, предусмотренном проектными возможностями Дома.

В процессе этой работы возникает необходимость заключения договоров с организациями-поставщиками электро - и теплоэнергии, обеспечивающими жилье водоснабжением, водоотведением, газоснабжением и т. д. И очень часто отношение к жильцам вашего дома зависит от того насколько серьезно ТСЖ или управляющая компания отнеслись к заключению договоров на оказание услуг и поставку ресурсов жителям многоквартирного дома.

Обращаем ваше внимание, что в содержании и ремонте общей собственности заинтересован домовладелец, а в получении «коммунальных услуг» житель (потребитель). Домовладелец и житель (потребитель) не всегда одно и тоже лицо. Например, взять муниципальные квартиры, в которых проживают граждане по договору найма.

Поэтому, при заключении договоров ТСЖ необходимо определиться, кем же ТСЖ является по отношению к потребителям услуг и ресурсов: 1) перепродавцом, покупающим у предприятий ресурсы на весь дом и продающим их отдельным потребителям; 2) представителем потребителей, заключающим договор от их имени; 3) или представителем ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающим сбор платы за потребленные ресурсы и оказанные услуги. От выбора вашей позиции зависит и форма договора, и источник покрытия издержек по реализации договора, и бухгалтерский учет, и необходимость получения различных разрешительных документов.

Предприятия-поставщики ресурсов (коммунальных услуг) чаще всего являются локальными монополистами, на этих предприятиях работают профессионалы и начинают защищать интересы своего предприятия еще на стадии заключения договоров. Они за время своей деятельности уяснили, как в договорах исключить свою ответственность в будущем, например: Предприятие вносит в договор пункт о том, что оно не несет ответственность перед потребителем в случае, если невыполнение им взятых на себя обязательств возникло по причинам, указанным в пунктах «х», «у», «z» и т. п. каких-нибудь внутренних правил отрасли, в которой специализируется предприятие. На Ваш вопрос отвечают, что в этих пунктах перечислены непредвиденные обстоятельства и уговаривают подписать договор. А в этих пунктах может быть все, что угодно: аварии на объектах предприятия, в том числе по вине самого предприятия, перебои в электроснабжении

предприятия из-за неоплаты потребленной электроэнергии самим же предприятием и т. п. Поэтому предлагаем требовать, чтобы в договоре были расшифрованы все пункты, или все документы, на которые есть ссылки в тексте договора, были приложениями к договору и являлись его неотъемлемой частью.

Теперь еще один маленький аспект в договоре. Мы получили «коммунальную услугу» и ее оплачиваем, или мы платим за «коммунальную услугу» и нам ее предоставляют. Что правильней? И вопрос не в том, что происходит раньше, оплата за «услугу» или ее предоставление, а в том, кому придется доказывать факт получения качественной «услуги».

Обычно предприятия в текстах договоров предлагают примерно такие формулировки, отточенные временем: «Непредоставление или некачественное предоставление услуги оформляется двухсторонним актом, и на основании акта предприятие производит перерасчет платы за услугу». Безобидная фраза, не так ли? Но если Вы подписали договор с такой формулировкой, то вам и «бегать» по кабинетам предприятия доказывая, что жильцы вашего дома получили не совсем то, за что платили, или совсем не то, или совсем не получили.

Предлагаем добиваться в договоре записи другой столь же любезной фразы, ну, например: «Оплата за поставленную «услугу» производится по предъявлению счета, выписанного предприятием на основании подписанного двухстороннего акта о получении «услуги». И все меняется. Вы становитесь уважаемым Потребителем, а не назойливым Просителем.

И последнее, советуем очень осторожно относиться к «типовым», оформ­ленным типографским способом договорам. В них обычно демонстрируется отношение к Вам, как к родному, т. е. учтены все Ваши обязанности и ответ­ственность, а все права предусмотрены для другой стороны договора.

Вы и Ваши соседи-домовладельцы-взрослые, самостоятельные и ответст­венные люди, приняли решение самостоятельно содержать и эксплуатировать, сохранять и преумножать свою собственность (создать товарищество собственников жилья). Но для этого правлению Вашего ТСЖ и его председателю надо разбираться во многих вопросах. Примерную программу подготовки председателей правлений ТСЖ и профессиональных управляющих многоквартирными домами мы публикуем в настоящем пособии.

Есть три основных, на наш взгляд, аспекта жизнедеятельности ТСЖ, которые существенно могут повлиять на обстановку в Вашем доме. Это - отношения внутри ТСЖ, отношения с государством и органами местного самоуправления, и отношения с «подрядчиками» - предприятиями, выполняющими для Вашего дома работу по договорам и предоставляющим жильцам дома коммунальные услуги.

5. ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ

5.1. Конструктивные элементы жилых зданий

Конструктивную структуру жилых домов составляют отдельные взаимо­связанные части (фундаменты, наружные и внутренние стены, отдельные опоры, пе­рекрытия, крыша или покрытия, лестницы, перегородки, окна и двери), каждая из которых выполняет определенные функции.

По назначению части жилого дома подразделяют на несущие (фундаменты, стены, некоторые виды перегородок, отдельные опоры и столбы) и ограждающие

(стены, перегородки, перекрытия, покрытия, крыши, окна и двери). Некоторые кон­структивные элементы выполняют и несущие, и ограждающие функции (стены, покрытия и др.).

В зависимости от функциональных особенностей и конструктивных требований в отдельных видах жилых домов устанавливали дополнительные элементы и части зданий (балконы, эркеры, лоджии, галереи, козырьки, фонари, солнцезащитные устройства и экраны). Они вместе с другими частями здания являются либо несущими, либо ограждающими конструкциями, а также создаю­щими общее архитектурно-художественное и формообразующее решение жилого здания.

Возникающие в здании и вне его нагрузки воспринимают ограждающие и несущие конструкции. Пространственная структура несущих элементов, каждый из которых выполняет специфические функции и входит в единую систему, образует несущий остов здания.

Чтобы остов здания был устойчив, он должен обладать необходимой жесткостью, что достигается устройством продольных и поперечных стен. Кроме того, жесткость обеспечивается перекрытиями, которые, являясь жесткими горизонтальными диафрагмами, расчленяют остов на ярусы (этажи). Диафрагмы воспринимают горизонтальные усилия и, будучи прочно сопряженными со стенами, повышают их устойчивость.

Несущий остов здания составляют вертикальные несущие элементы (стены, стойки, столбы, колонны, несущие перегородки и т. д.), опирающиеся на них горизонтальные или наклонные несущие элементы (перекрытия, покрытия, прогоны, ригели, балки). Все нагрузки, воспринимаемые несущими конструкциями вместе с их собственным весом, фундаменты передают на основание. Несущий остов жилого здания может быть в монолитных конструкциях и пространственных в виде колонн, стен, столбов, балок и т. п., связанных между собой в горизонтальном и вертикальном направлениях. Сочетание отдельных опор и балок образует каркас здания.

К направлениям строительства в советский период относятся крупно­элементное строительство и заводское домостроение (панельные пяти и девяти этажные жилые дома). К ним, в первую очередь, следует отнести здания из объемно-пространственных блоков, которые использовались в жилищном строительстве самостоятельно и в сочетании с другими конструкциями. Так получились блок-комнаты и блок-квартиры.

В зависимости от конструктивного выполнения элементов и частей несущего остова определяется конструктивная система здания (пространственная структура несущего остова, состоящая из горизонтальных и вертикальных элементов, обеспечивающих его статическую работу и устойчивость). Сущность каждой системы заключается в том или ином расположении несущих и ненесущих наружных и внутренних стен здания, опирании перекрытий, расположении опор и т. д.

Конструктивная основа здания может иметь несколько конструктивных схем в зависимости от расположения несущих стен здания, воспринимающих нагрузки от перекрытий: с поперечными и поперечно-продольными несущими стенами.

Бескаркасную систему образуют плоские вертикальные опоры и перекрытия, составляющие жесткие пространственные объемы здания. Основу данной системы,

как правило, составляли конструктивные типовые решения кирпичных, крупно­блочных и крупнопанельных зданий.

Объемно-блочная конструктивная система предполагает возведение зданий из объемно-пространственных элементов - блок-комнат, блок-квартир. Конструктивные схемы зданий зависят от расстановки блоков.

Комбинированные смешанные конструктивные системы объединяют в себе элементы и сочетания различных конструктивных направлений: каркас с плоскими элементами, объемные блоки с каркасом или плоскостными элементами, каркас с монолитным ядром жесткости и т. д. Конструктивные схемы таких зданий зачастую нечетко выражены и представляют собой смешанные или частные сочетания тех или иных решений.

5.2. Фундаменты

Фундамент - одна из наиболее важных составных частей здания. От прочности и устойчивости фундаментов в значительной степени зависят общая прочность, устойчивость и деформативность здания. Сложность работы грунтов основания, многообразие и изменчивость факторов, влияющих на конструкции подземной части здания, определяют необходимость постоянного контроля и предотвращения замачивания основания фундаментов.

По способу заложения фундаменты подразделяют на глубокого и мелкого заложения. В жилых зданиях применяются преимущественно фундаменты мелкого заложения.

По способу опирания на грунт различают фундаменты: непосредственно опирающиеся на грунт (на естественном основании); на искусственном основании (свайные).

По способу изготовления фундаменты могут быть монолитными и сборными.

Монолитные - бутовые, бутобетонные или бетонные - применяют для жилых многоэтажных зданий со стенами из кирпича или мелкого штучного материала, при незначительных погонных нагрузках на стены.

На фундаментах концентрируются нагрузки со всей высоты здания, поэтому они, как правило, большего размера, чем наружные стены.

Сборные фундаменты - наиболее распространенные, применялись при индустриальном строительстве жилых домов. Это основные конструкции фундаментов, они способны рационально работать при внецентренном приложении нагрузок от вышележащих конструкций и от неравномерных осадок основания.

Наиболее распространенным в жилых зданиях является ленточный фундамент. Конструкции ленточных фундаментов позволяют наиболее равномерно передавать и распределять нагрузку на грунт основания.

Чтобы проследить работу основания и жилого дома при неравномерных осадках, можно представить здание как на искривленном основании (в результате неравномерной просадки грунта основания), в конструкции фундаментов возникают дополнительные усилия, которые могут достигнуть критической величины, что может привести к разрушению фундамента и образованию трещин в наружных стенах.

Свайные фундаменты широко применяются в строительстве, что обусловлено необходимостью строительства на слабых сильносжимаемых грунтах, а также эффективностью применения таких фундаментов при возрастании нагрузки на основание (9-ти, 12-тиэтажные жилые дома).

Свайный фундамент представляет собой ряд (или ряды) свай, объединенных ростверком. Ростверк может выполняться сборным или монолитным. Монолитные ростверки предназначены для кирпичных и блочных жилых домов, сборный -для крупнопанельных.

В практике жилищного строительства, в зависимости от конструкции подземной части здания, решения свайных фундаментов могут быть с высоким и низким ростверком. При решении с низким ростверком, для жилых зданий при отсутствии подвала и технического подполья, а также при наличии двухтраншейного подполья подошва ростверка закладывается на 0,1 - 0,15 м ниже планировочной отметки земли. При наличии подвала или технического подполья под всем зданием ростверки под наружной стеной закладываются с отметкой подошвы, равной отметке пола подвала; а под внутренние стены - с отметкой верха, равной отметке пола в подвале.

5.3. Кровля

Кровля - верхняя несущая и ограждающая конструкция здания, предохраня­ющая его от воздействия окружающей среды. В зависимости от уклона скатов крыши бывают плоские (от 2,5% до 10%) или скатные (>10%). Крыши с уклоном до 2,5% из-за возможного образования застоя воды на кровле - «блюдец» (в местах неровностей кровли) и вероятности появления в этих местах протечек плохо показали себя в процессе эксплуатации жилых зданий и при ремонте перестраиваются в пологоскатные или скатные крыши. В скатных крышах их поверхность может быть прямолинейной или криволинейной (своды-оболочки). Крыши выполняют утепленными или холодными (без утеплителя).

Крыши бывают чердачные (раздельные) и бесчердачные (совмещенные). Совмещенные крыши, в которых несущие элементы крыши одновременно служат перекрытием верхнего этажа здания, часто называют «покрытием». Совмещенные крыши бывают невентилируемые и вентилируемые с осушающими подслойками (каналами) или пазами, сообщающимися с наружным воздухом. В вентилируемых кровлях предусматриваются вентиляционные каналы (их размер и расположение определяются проектом). В вентиляционных полостях воздухообмен происходит под действием ветрового и теплового (гравитационного) напора. Воздухообмен влияет на теплопередачу и на влажностный режим материалов конструкций крыш.

Чердачные крыши могут иметь три разновидности чердаков: холодный, теплый и открытый. Крыши с холодным чердаком возводились во всех жилых домах постройки до 1980 года. Такие крыши в процессе эксплуатации оцениваются очень положительно. К ним же следует отнести крыши с полупроходным чердаком. Для вентиляции чердачного пространства в наружных стенах устраиваются приточно-вытяжные отверстия общей площадью сечения 1:500 площади крыши. В конструкции крыш с холодным чердаком воздух из вентиляционных каналов непосредственно попадает в атмосферу. Для этого каналы в пределах секций при помощи

вентиляционных коробов объединяют в чердачном пространстве, чтобы уменьшить количество пересечений крыши и рулонного ковра. На чердаке путем естественной вентиляции поддерживается температура, препятствующая выпадению конденсата и образованию инея на нижней поверхности кровельных панелей, а также ограничивающая потери теплоты из помещений. •

Преимущества крыши с холодным чердаком следующие:

1. Количество пересечений рулонного ковра с выступающими над крышей надстройками и деталями сведено к минимуму, чем достигается большая надеж­ность кровельной гидроизоляции и упрощается ее устройство;

2. Предусмотрена возможность технического осмотра и обслуживания крыши со стороны чердачного помещения, включая определение мест протечек кровли;

3. Благодаря теплоизоляции чердачного перекрытия только ограниченное количество теплоты попадает из жилых помещений в чердачное, чем уменьшается площадь теплоотдающих (охлаждаемых) поверхностей;

4. Возможность использования чердачного помещения для бытовых нужд, что важно во влажном климате (в т. ч. устройство мансардного этажа).

Перечисленные преимущества позволяют обеспечить комфортность прожи­вания людей на верхних этажах, т. к. в помещениях поддерживается нормальный воздухообмен, что уменьшает вероятность промерзания и протекания крыши.

В схеме, получившей название «теплый чердак», чердачное перекрытие не теплоизолировано. Утеплитель размещается выше чердака, на кровле. Закрытый объем чердачного помещения служит сборной вентиляционной камерой статического давления, входящей в систему вытяжной вентиляции жилых домов. Вентиляционный воздух, поступающий на теплый чердак из помещений, удаляется в атмосферу через общую вытяжную шахту - одну для каждой секции дома. Объем чердака обогревается теплым вентиляционным воздухом из помещений. Поэтому ограждающие конструкции теплого чердака должны иметь повышенную теп­лозащиту и быть тщательно герметизированы.

Техническими преимуществами крыш с теплым чердаком являются:

1. Повышение долговечности и надежности кровли в результате устранения многочисленных отверстий и примыканий вокруг вентиляционных блоков;

2. Возможность осмотра, технического обслуживания и ремонта крыш в условиях постоянных положительных температур;

3. Снижение общих потерь теплоты чердачного перекрытия при относительно высокой температуре (до +15°С) воздуха в чердаке;

4. Улучшение комфортности проживания на верхних этажах при нормальном воздухообмене, исключение протечек и промерзаний;

5. Обеспечение нормальной вентиляции верхних этажей вследствие увеличения напора в системе вентиляции при высокой вытяжной шахте;

6. Упрощение конструкции крыши путем исключения вентиляционных блоков.

Крыши с открытым чердаком, где чердачное перекрытие теплоизолировано. Чердак значительно открыт, и наружный воздух через отверстия размером 700x300 мм, расположенные по периметру шагом 1 м, попадает в него. Воздух удаляется так же - через вытяжные шахты - по одной на секцию. Принцип работы открытого чердака сводится к тому, что в зимних условиях масса холодного и относительно сухого воздуха попадает в чердачное пространство и выносит влагу из помещений.

Крыши состоят из несущих и ограждающих конструкций. В домах старого жилищного фонда несущими конструкциями крыши являются деревянные стропила и обрешетки. С развитием сборного железобетона стали применяться железо­бетонные стропила. В современном индустриальном домостроении несущие конструкции крыши состоят из сборных железобетонных плит.

Ограждающие элементы крыши - кровля - выполняется в основном из рубероида, асбоцементных листов, черепицы или листовой стали. Обязательным элементом крыши является утеплитель, позволяющий уменьшить теплопотери здания через чердачное перекрытие, и пароизоляция, предохраняющая утеплитель от увлажнения водяными парами воздуха, поступающего изнутри здания. По материалам утеплителя крыши подразделяют на конструкции с теплоизоляцией из ячеистых бетонов, пенопластов, минераловатных плит и матов, продуктов переработки древесины, перлита, стекла и т. д.

Теплоизоляция служит для защиты от холода и перегрева солнцем. Она предотвращает потерю теплоты в помещениях и образование конденсата водяных паров на потолке здания. Теплоизоляция бывает монолитной, сборной и из сыпучих материалов.

Пароизоляция укладывается под теплоизоляцию на несущие конструкции и бывает окрасочной или оклеечной, в один-два слоя. Окрасочная пароизоляция вы­полняется из холодной асфальтовой мастики и битумно-кукерсольной, а также горячей битумной мастики, поливинилхлоридного и каучукового лака. В качестве оклеечной пароизоляции применяют рулонные материалы (в основном рубероиды, наклеиваемые на горячую битумную мастику) и полиэтиленовые пленки толщиной 200 мкм.

Стяжки предназначены для выравнивания основания кровли, пароизоляции или теплоизоляции. Устраивают их слоем до 30 мм из цементно-песчаных растворов или асфальтобетона.

Кровля или кровельный ковер - верхний, гидроизолирующий элемент крыши. Состоит из гидроизоляционных слоев - основного и дополнительного (служит для усиления основного в ендовах, на карнизах, в местах примыканий и т. д.) и защитного слоя, предохраняющего гидроизоляционные слои от разрушения.

Крыши с кровлями из рулонных материалов и мастик выполняют с внутренним и наружным водостоком. При наружном водостоке устраивают карнизные свесы с настенными желобами и сливным лотком, по которым вода попадает в воронку водосточной трубы. При неорганизованном водостоке (в основном в крышах из асбоцементных листов) вода с крыш стекает самотеком, в этом случае увеличивается длина карнизных свесов кровли.

5.4. Инженерное оборудование

Для обеспечения комфортного проживания людей жилые дома должны быть обеспечены инженерным оборудованием (электроснабжением, отоплением, хо­лодным и горячим водоснабжением, канализацией и вентиляцией). Вышеуказанное оборудование жилых домов должно быть в рабочем состоянии и отвечать соответствующим требованиям.

Отопление

Как правило, все жилые дома обеспечиваются теплом от системы центрального отопления. Данная система должна поддерживать нормальную (не ниже расчетных +18°С) температуру воздуха в отапливаемых помещениях. Следующим условием работы системы отопления является ее герметичность, т. е. немедленное устранение всех возможных утечек. Предельное рабочее давление для систем отопления с чугунными отопительными приборами - 0,6 МПа (6 кгс/см2), с остальными - 1 МПа (10 кгс/см2). Расчетные температуры воздуха в отапливаемых жилых помещениях в

холодное время года должны быть не ниже +18°С, в остальное время отопительного сезона температура воздуха в жилых помещениях не должна превышать расчетное значение более, чем на 2°С. Температура воздуха во всех квартирах в ночные часы от 0 до 5 часов может понижаться на 2-3°С. Увеличение поверхности или количества отопительных приборов без специального расчета не допускается.

Горячее водоснабжение

Расход воды на горячее водоснабжение жилых зданий должен обеспечиваться исходя из установленных норм. Количество воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям) должно отвечать требованиям ГОСТ 2874-82.

Температура воды в системе горячего водоснабжения должна быть не менее +60°С в открытых системах горячего водоснабжения, и не менее +50°С - в зак­рытых. Вода в системе горячего водоснабжения должна пройти водоподготовку, т. е. деаэрацию и химводоочистку, что обеспечит долговечность стальных трубо­проводов.

Вентиляция

Расчетные температуры, кратности и нормы воздухообмена для различных помещений жилых домов, должны соответствовать нормам. Естественная венти­ляция должна обеспечивать удаление необходимого объема

воздуха из всех предусмотренных проектом помещений, при текущих температурах наружного воздуха +5°С и ниже. Во время сильных морозов во избежание нарушения вентиляции в помещениях верхних этажей жилых домов повышенной этажности прикрывать вытяжную шахту вентиляционной системы запрещается.

Внутренний водопровод и канализация

Система водопровода должна выдерживать давление до 1 МПа (10 кгс/см2), канализационные трубопроводы, фасонные части, стыковые соединения, ревизии, прочистки должны быть герметичны при давлении 0,1 МПа (1 кгс/см2).

В зданиях повышенной этажности снижение напора в часы наибольшего водопотребления должно быть устранено путем установки баков или устройства в отдельностоящем ЦТП насосной установки одного или нескольких зданий.

Внутренние устройства газоснабжения

Самовольная установка дополнительных или перестановка имеющихся газовых приборов не допускается. Перед включением системы газоснабжения после аварийной остановки или при вводе в эксплуатацию новых зданий предприятие газового хозяйства должно не позднее, чем за 3 дня до включения газа, оповестить проживающих, и не позднее 2-х дней оповестить жильцов о необходимости их присутствия в квартирах.

Эксплуатация систем газоснабжения жилых домов или приборов в отдельных квартирах и помещениях не допускается:

- при угрожаемом состоянии здания или квартиры (осадка фундамента, повреждение несущих конструкций);

- при наличии разрушений штукатурки потолков и стен, или сквозных отверстий в перекрытиях и стенах;

- при отсутствии тяги в дымовых и вентиляционных каналах;

- при неисправностях, требующих капитального ремонта газовых приборов, а также трубопроводов и арматуры (особенно при наличии запаха газа).

Мусоропроводы

Мусоропроводы состоят из ствола мусоропровода, загрузочного клапана и мусороприемной камеры. Ствол и все его неподвижные соединения (стыки труб, крепления клапанов и т. д.) должны быть влагостойкими, дымо - и воздухо­непроницаемыми, в месте прохода каналов через кровлю должна быть обеспечена водонепроницаемость. Внутренняя поверхность ствола должна быть гладкой, без уступов, трещин и наплывов.

Загрузочный клапан мусоропровода следует устраивать таким образом, чтобы размеры ковша клапана исключали возможность сбрасывания в мусоропровод предметов, габариты которых больше внутреннего диаметра ствола. Ковш должен быть съемным, легко открываться и закрываться, и иметь в крайних положениях плотный притвор с упругими прокладками, обеспечивающими дымо - и воздухо­непроницаемость загрузочного клапана.

Мусороприемная камера должна удовлетворять следующим санитарно-техническим требованиям:

- стены камеры должны быть облицованы керамической плиткой, а потолок окрашен масляной краской;

- камера должна иметь водопровод с краном диаметром 15 мм и шлангом для промывки мусоросборников и помещения камеры, и обеспечена трапом в полу диаметром 100 мм.

Трап устанавливается в приемке, вместимостью не менее 30 л. Двери камеры с внутренней стороны обиваются железом, имеют плотный притвор и запор. В камере должно быть искусственное освещение в пылевлагозащитном исполнении, с температурой +5° по Цельсию. К камере должен быть обеспечен подъезд для мусоровозного транспорта.

Внутридомовое электроснабжение г

Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна проводиться в соответствии с действующими Правилами технической эксплуатации электро­установок потребителей и правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭиПТБ).

Внутридомовые электрические сети состоят из:

- шкафов вводных и вводно-распределительных, с установленными в них аппаратурой защиты, контроля и управления;

- внутридомового электрооборудования и внутридомовых электросетей питания электроприемников общедомовых потребителей;

- внутридомовых электрических сетей питания электроприемников жилых квартир до входных зажимов квартирных счетчиков электрической энергии;

- этажных щитков и шкафов, в т. ч. слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями, за ис­ключением квартирных счетчиков энергии, которые находятся в ведении и обслуживаются энергоснабжающей организацией;

- осветительных установок общедомовых помещений, с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления, включая светильники на лестничных клетках, поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях, и во встроенных в здание помещениях.

Эксплуатацию стационарных кухонных электроплит, установленных централизованно при строительстве или реконструкции здания, а также внутриквартирных групповых линий их питания, включая аппараты защиты и штепсельные соединения для подключения электроплит, осуществляют организации, принявшие на баланс это оборудование.

Техническое обслуживание и ремонты электроустановок жилых зданий должны производить лица, прошедшие обучение и проверку знаний техники безопасности, имеющие квалификационную группу по технике безопасности электротехнических работ не ниже третьей.

Слаботочные устройства

Эксплуатационно-техническое обслуживание и ремонт радиотрансляционной сети, телевизионных антенн коллективного пользования, а также усилителя коллек­тивных систем приема телевидения должны производиться организациями, имеющими соответствующие лицензии, или предприятиями Минсвязи.

Лифты

Содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами следует осуществлять специализированной организацией в соответствии с действующими Правилами устройства и безопасности эксплуатации лифтов (ПУБЭЛ), каждый вновь установленный лифт должен быть зарегистрирован, а реконструированный лифт перерегистрирован в органах Госгортехнадзора. Техническое освидетель­ствование лифта следует производить в присутствии технической администрации владельцев лифта, а при техническом освидетельствовании вновь смонтированного (реконструированного) лифта должен присутствовать представитель монтажной организации.