Рекомендации по созданию и деятельности ТСЖ (стр. 1 )

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ

СОДЕРЖАНИЕ

1.ВВЕДЕНИЕ

Организационно-экономические предпосылки формирования эффективного
собственника в жилищной сфере Современный зарубежный и отечественный опыт управления жильем

2.УСЛОВИЯ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВЫЕ
И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ

Правоотношения собственности в многоквартирном доме, управление
многоквартирными домами Где может быть создано ТСЖ Общие положения об организации ТСЖ. ТСЖ как способ управления многоквартирным домом

3.ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Кто и с чего должен начать, если решился на создание ТСЖ Первые шаги инициативной группы. Подготовка учредительных документов
ТСЖ _ Собрание собственников жилья Первое собрание товарищества собственников жилья: выборы правления и
председателя правления Общий порядок регистрации ТСЖ

4.ФОРМЫ РАБОТЫ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ '.

Общее собрание, очередное собрание, заочная форма проведения собрания Деятельность правления, комитетов и комиссий ТСЖ Делопроизводство, контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ Учетная политика ТСЖ, бюджет ТСЖ Работа по договорам, особенности договорных отношений, о договорах

5.ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ. ...

Конструктивные элементы жилых зданий Фундаменты Кровля Инженерное оборудование

6.ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ
КОНСТРУКТИВНЫХ И ИНЖЕНЕРНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ

Этажи цокольные и подвальные Крыши и чердачные помещения Входы в подъезды, тамбуры, вестибюли, лестничные клетки, этажные коридоры Помещения в квартирах Наружные стены зданий Тепловые пункты, котельные Центральное отопление зданий Горячее водоснабжение зданий Холодное водоснабжение зданий Канализация Вентиляция Мусороудаление Лифты Электроснабжение Объединенные диспетчерские системы (ОДС) Системы противопожарной защиты пожаротушения Автоматические запирающие устройства (АЗУ) Радио- и телеоборудование зданий Дворовые территории

7. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Примерные документы ТСЖ

Приложение 2. Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений многоквартирных домов

1. ВВЕДЕНИЕ

Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимые умения и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения.

В то же время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь и пути, решения которых изложены в Подпрограмме реформирования жилищно-коммунального комплекса и Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Указом Президента РФ, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Товарищество собственников жилья — это объединение собственников жилья для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом.

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг.

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. Кроме того, такое объединение и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы орга­низации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования воды, газа и электроэнергии, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, поскольку реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и в частности в отдельных приватизированных квартирах.

При этом не следует забывать, что создание товариществ - это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.

Мы говорим - «я живу в доме» - и это не случайно. Половина нашей жизни проходит в стенах квартиры, дома. А знаем ли мы, как «живет» сам наш дом? И почему именно так? А можем ли мы вместе с нашим домом жить лучше?

Протекающая крыша, зловонный подвал, исписанные стены в подъезде, выбитые стекла, куча мусора на газоне, неработающий лифт - достаточно типичная картина во многих наших домах.

Мы не собираемся стыдить жильцов за плохое отношение к дому и несвоевременную оплату «за квартиру», не собираемся разоблачать жилищно-коммунальные службы в нерадивости и безалаберности. Мы предлагаем пойти по самому справедливому пути - стать Хозяевами в своем Доме. Создать в конкретном доме объединение собственников жилья. Организация эта не коммерческая, цели ее ясны - хотим жить лучше и не хотим платить зря.

Законодательство России позволяет пойти по такому пути. Итак, жители объединились в товарищество собственников жилья и теперь могут:

решать когда и какой ремонт в доме делать; самим принимать и расходовать на эти цели деньги, собираемые с нас; заключать договоры с теми, кто выполнит работу дешевле, качественнее,
быстрее; получать дотации на свой дом из муниципального бюджета, на одинаковом
уровне с муниципальным жильем; заключать договоры с предприятиями (пока монополистами), предостав­
ляющими коммунальные услуги и платить им только за оказанную услугу; решать в каком размере вносить квартплату в этом году, и на какие цели
расходовать свои деньги; определять, куда израсходовать сэкономленные средства.

Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), направленные на удовлетворение этих потребностей, можно разделить условно на две основные группы: первая группа - жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие определенный уровень безопасности, и вторая - ЖКУ, обеспечивающие определенный уровень комфорт­ности. Первые удовлетворяют потребность в защите от погодных (климатических) воздействий, от посягательств третьих лиц, в том числе и на имущество (этому служат стены здания, кровля, окна, надежные двери и т. д.) Вторые - потребность в комфорте (размер жилища, тепло, вода, освещение, связь, газ, работа дворника, охрана, домофон и т. д.)

Большая часть людей живет в многоквартирных домах, в собственных квартирах или в квартирах, занимаемых по договору найма. И их потребности удовлетворяются чаще всего муниципальными учреждениями и муниципальными предприятиями, причем по какому-то усредненному стандарту, за какую-то усредненную плату. Очевидно противоречие между индивидуальными потребнос­тями и усредненной формой их предоставления.

Часть людей разрешает противоречие самостоятельно, переезжая в жилье другого уровня комфортности: в благоустроенный коттедж или в маленький неблагоустроенный дом, в большую квартиру в престижном доме или в меньшую. Но есть и еще один способ снять, или, по крайней мере, снизить напряжение от постоянной проблемы несоответствия возможностей человека и уровня оказываемых жилищно-коммунальных услуг.

Есть еще один аспект рассмотрения ТСЖ, как способа удовлетворения жилищно-коммунальных потребностей, - это возникновение конкуренции в сфере управления жильем. Муниципальные управляющие компании (служба Заказчика и т. п.) в большинстве случаев управляют «квадратными метрами» жилищного фонда. Вот такой сложившийся в течение времени объект управления, без каких бы то ни было четких границ. Чем именно управляем, точно сказать не можем, но денег нужно как можно больше.

А ТСЖ управляют многоквартирными домами - комплексами недвижимого имущества с четко определенными и зарегистрированными (учитываемыми) объектами в совершенно строгих границах.

Поэтому домовладельцы в многоквартирном доме своим решением создавать или не создавать ТСЖ могут сделать выбор между «внешним управлением» (как было) и «внутренним», т. е. управлять самим. И решение будет приниматься в зависимости от того, какой из способов управления домовладельцам на сегодняшний день представляется более эффективным.

Легкость и простота перехода от одного способа управления к другому вынудит управляющие компании (служба Заказчика) искать пути повышения своей эффективности или «уйти со сцены».

1.1. Организационно-экономические предпосылки формирования эффективного собственника в жилищной сфере

Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижи­мости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсут­ствующий ранее класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.

Жилищная реформа, проводимая в РФ, предполагает, что население будет полностью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Всем известно все ухудшающееся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.

Наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распо­ряжения общим имуществом.

В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности.

Слабая поддержка, а подчас и противодействие местной администрации, боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации земельного участка и товариществ собственников жилья; не информированность населения, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состояние дома - все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между тем, мы надеемся на лучшее. Ждем, что именно наш дом станет объектом пристального внимания местных коммунальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Собственники, по большому счету, сами должны заботиться о своем имуществе, лишь тогда управление жилищным фондом будет эффективным. Это показывает исторический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.

Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых годов, как и сегодняшней, была налицо хозяйственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий, про­водимых тогда, оказались успешными и позволили восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эффективны.

А начиналось все после голода и разрухи гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и восстановление существующего жилья. На первый план выходили амортизация, ремонтные работы и грамотная эксплуатация жилого фонда.

Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятель­ства и потребности конкретного дома. То, что качественная домовая работа есть работа штучная, наглядно доказал краткий период военного коммунизма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищный фонд за счет высвобождения инициативы людей из-под гнета государства.

НЭП сурово ограничивал величину частного капитала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти (муниципализированные жилые дома). Управлялись эти дома централизованно и, при отсутствии интереса к управлению, находились в удручающем состоянии.

Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муниципальной собственности, поскольку передать в управление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных ус­луг, отмененные после революции, в период военного коммунизма. Проблемой стала «утрата» населением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал сохранившийся средний класс и т. н. «нетрудовые элементы» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволила на первых порах изыскать так необходимые средства на восстановление жилья.

Восстановление платности жилья в необходимом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформаторам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, право сдачи свободных помещений в субаренду и др. Кроме того, товариществам разрешено было коммерческое использование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.

Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходимость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе найма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ.

Ситуация в современной России требует возрождения чувства Хозяина в Доме, бережного отношения к нашему многострадальному жилищу. Опыт НЭПа убеждает нас в том, что это возможно. На новом историческом этапе массовая при­ватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников жилья и привела к изменению отношений собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить себе в пользу новые отношения собственности. Следует приумножать свой капитал в виде имеющихся у нас жилых помещений, выбрать наиболее эффективную организационно-правовую форму объединения собственников.

В России, на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, уже создается необходимая законодательная основа правового оформления имущественных комплексов (совместной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т. е. домом и придомовой территорией. Принят новый Жилищный кодекс Российской Федерации, администрациями городов и районов принимаются программы, предусматривающие организационно-правовые и экономические меры по поддержке товариществ. Формируется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предусмотренных законодательством прав.

1.2. Современный зарубежный и отечественный опыт управления жильем

В европейских странах жилищная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арен­даторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквар­тирные дома, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм.

В законодательстве многих европейских стран, в отличие от российского, используется понятие «ассоциация собственников жилья» (тождественное российс­кому - «товарищество собственников жилья»), ассоциация создается для управления кондоминиумом («кондоминиум» от лат. «совладение», «совместное пользование»).

Каждый домовладелец в кондоминиуме является также собственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.

На Западе, в США в особенности, большая часть жилищного фонда находится в частной собственности. Жилые дома либо полностью принадлежат одному соб­ственнику, муниципалитету или частному лицу, либо являются кондоминиумами. И там нет домов, в которых были бы одновременно муниципальные и частные квартиры.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домо­владельцев. На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном за­долженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.

В странах, где рынок услуг, связанных с жильем, хорошо развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как их преимущество. Западные домовладельцы ценят возможность рационального и экономного расходования средств, вложенных в качество и комфортность прожи­вания.

В 60-70-х гг. кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания поквартирно арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье.

С начала 80-х процесс превращения существующего арендного жилья в кондоминиумы несколько приутих, и на первый план вышли частные компании-застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес; жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Организация самоуправления жильцов - ассоциация собственников жилья - всегда представляется застройщиками и агентами по продаже квартир как дополнительная выгода покупателям. Они приобретают право голоса в решении внутренних вопросов, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влияния на качество и стоимость предоставляемых ими услуг. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли - продажи. В США хорошо развит рынок аренды жилья. Но большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Поэтому кондоминиумы весьма популярны среди населения США.

В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитету, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы. В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и Германии. Однако в последнее десятилетие в Европе прокатилась волна превращений кооперативов в кон­доминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом как кондоминиум, жильцы становятся собственниками своего жилья, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

В восточноевропейских странах на сегодняшний день для кондоминиумов характерны проблемы, сходные с теми, которые возникают перед российскими товариществами собственников жилья: реальная передачи прав собственности от муниципалитетов гражданам, сравнительно невысокие доходы населения и его низкая активность, зависимость от узкого и неразвитого рынка услуг по управлению и содержанию жилья.

Поиски решения данных проблем актуальны и для стран СНГ. Наиболее близким российскому путем пошло правительство республики Беларусь. В начале 1998 г. вышел закон о совместном домовладении, в котором форма взаимо­отношений собственников помещений в здании полностью соответствует российскому понятию ТСЖ.

Основным законодательным актом, регулирующим вопросы отношений между собственниками жилищного фонда, является закон о приватизации государственного и общественного жилищного фонда, который предусматривает образование объединений собственников. Предполагается, что здания, в которых приватизировано 50 % квартир, должны перейти к подобной форме управления. А те жилые здания, в которых нет ни одной неприватизированной квартиры, должны в обязательном порядке стать кондоминиумами по истечении двухлетнего срока бесплатной приватизации.

В Казахстане в 1996 г. решением правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была переведена на бездотационную основу. Таким образом, каждый житель в многоквартирном доме должен полностью платить за стоимость содержания и ремонта своего дома. Для содержания, эксплуатации и обслуживания жилых домов в Казахстане создаются кооперативы собственников квартир (КСК). Во многом цели и направления деятельности КСК и российских товариществ собственников жилья совпадают, однако основные принципы их создания различаются. Членство в наших товариществах добровольное, и в одном доме могут жить собственники - члены товарищества, собственники - не члены товарищества и жильцы неприватизированных квартир, также не являющиеся членами товарищества. Казахские КСК включают в себя всех жильцов дома, т. е. в таких домах стопроцентная приватизация.

Практически во всех государствах, прошедших этап приватизации государственного жилищного фонда, организациям самоуправления отводится огромная роль. Они призваны снять тяжелое бремя финансовой и организационной нагрузки по поддержанию жилья с государства, муниципальных властей и промышленных предприятий. А еще их задача заключается в том, чтобы в процессе формирования грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг создавался конкурентный рынок управления жилищным фондом.

Интересен также современный опыт работы по созданию условий для деятельности ТСЖ в России. Поскольку земельные отношения не урегулированы на федеральном законодательном уровне, домовладельцы в ТСЖ могут быть более или менее уверены в своих правах на долю участия только в общем имуществе, которое связано со строением. Закон «О товариществах собственников жилья» предоставляет органам власти на местах полномочия передавать до­мовладельцам в ТСЖ земельные участки в общую долевую собственность. Однако случаев реальной передачи крайне мало. Местные органы власти либо ссылаются на отсутствие механизма передачи и методики определения границ участков в ТСЖ, либо дожидаются принятия федерального земельного кодекса.

Еще одно из принципиальных отличий российских ТСЖ, сложившееся в ходе приватизации жилья: соотношение частной и муниципальной собственности в пределах одного дома. В соответствии с российским законодательством, в одном ТСЖ могут быть объединены представители различных форм собственности. В ТСЖ могут объединиться: собственники квартир (все или некоторая их часть), собственники нежилых помещений, организации - представители муниципалитетов,

Говоря о перспективах внедрения Товариществ собственников жилья, следует признать, что в общественном мнении проявляется существенное противоречие:

это одновременно и недовольство деятельностью государственных органов управления жилищно-коммунальной сферой, с одной стороны, и боязнь проявления инициативы «снизу», с другой. Поэтому идея продвижения ТСЖ как альтернативной формы управления жильем сталкивается с задачей отучения жителей от их «любимой» привычки критиковать власти и воспитания у них «чувства хозяина», обладающего вполне реальными полномочиями. По всей видимости, заинтересовать потенциальных участников можно через мотивы экономии (уменьшение расходов на жилье), власти (возможность контроля, упрощение цепочки «заказчик - исполнитель»), качества (повышение качества услуг). Но при этом нельзя забывать, что на данном этапе важнее всего мотив безо­пасности (или «мотив избежания неудач»), и если у населения не будет ощущения гарантированной устойчивости, законности этой формы управления жильем, ком­петентности тех, кто продвигает данный проект, это может «перевесить» все позитивные моменты и преимущества, которые предлагают Товарищества собственников жилья.

Учитывая преобладание именно последнего мотива, можно также прогнозировать, что идея ТСЖ не будет иметь особого успеха ни в домах, жильцы которых испытывают серьезные проблемы с жилищно-коммунальным обслужи­ванием, ни в особо благополучных домах. В первом случае негативный опыт определяет устойчивое недоверие к любым инновациям в ЖКХ, во втором - отсутствует мотивация на повышение качества услуг в условиях риска (неопределенности). Соответственно, наиболее эффективными действия по продвижению идеи ТСЖ могут быть либо в домах с какой-либо одной конкретной проблемой в обслуживании, так или иначе объединяющей жильцов, либо во вновь заселяемых домах (новых или после капитального ремонта).

Общий мотив, который должен быть использован при продвижении идеи ТСЖ - чувство большей безопасности, социальной, экономической и даже физичес­кой, которую могут предоставить ТСЖ. В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам оплаты ЖКУ, недоверия к государственной политике в этой сфере тема «качество жилья - это просто» может оказаться новой и привлекательной. Поскольку большинство населения, не владея полнотой информации о системе ЖКХ, считает управление жильем прерогативой «очень специальных» структур, именно преодоление стереотипа «сверхсложности» управления может стать толчком для инноваций в этой сфере.

2. УСЛОВИЯ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ

2.1. Правоотношения собственности в многоквартирном доме, управление многоквартирными домами

Традиционно жилищный фонд в СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 г. жилые дома и жилые помещения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов.

Закон РФ от 24.12.92 № 000-1 «Об основах жилищной политики» исключил понятие общественного, индивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной собственности. Частный жилищный фонд включает в себя:

фонд, находящийся в собственности граждан, индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собст­венность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (выступающих в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ от 04.07.91 № 000-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» у граждан, занимающих жилые помещения в государст­венном и муниципальном жилищном фонде, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность.

Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный.

Реформирование отношений собственности в стране на этом не закончилось. С 1994г. собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помещения дома, несущие конструкции дома, меха­ническое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Причем эта доля соб­ственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не предоставлялось. Однако с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации появилось новое понятие домовладелец-собственник помещения в ТСЖ и участник долевой собственности на общее имущество. Домовладельцем, те собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на общее имущество дома может быть гражданин, юридическое лицо. Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

Недвижимое имущество в многоквартирных домах

Объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназ­начены только для проживания граждан. Нежилые помещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К объектам недвижимого имущества, находящимся в общедолевой собствен­ности, относятся:

крыши;

чердачные помещения;

технические подвалы;

коридоры;

мусороуборочные камеры;

несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;

внеквартирное инженерное оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции; оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инженерные соединения, выключатели;

внутриквартирное оборудование, работа или состояния которого оказывают влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной докумен­тацией, СНиП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро техничес­кой инвентаризации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры соб­ственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом.

В соответствии Жилищным кодексом Российской Федерации для обеспечения эксплуатации много­квартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы (собственники) обязаны самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домовладельцев и могут изменить его в любое время.

Управление многоквартирными домами

Многоквартирный дом может управляться тремя способами:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

ТСЖ может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также отдельные функции по управлению имущественным комплексом могут выполняться разными «управляющими», при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и качества услуг ведет управляющий;

- решение о размере обязательных платежей и порядке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий производит начисление, выписку счетов, прием платежей, перечисление средств поставщикам коммунальных услуг;

- а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самогоимущественного комплекса, т. е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т. п.

Задачи управления многоквартирными домами следующие:

- обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

- обеспечение проживающих в доме коммунальными и прочими услугами;

- контроль качества предоставляемых услуг; -ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества дома;

- приращение общедолевой собственности;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

К функциям управления (позволяющим решать перечисленные задачи) можно отнести:

- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

- ведение бухгалтерской и прочей документации;

- проведение финансовых операций в банке;

- заключение и учет договоров найма, аренды общего имущества дома, соглашений о передаче прав по управлению общим имуществом дома и несению расходов по его содержанию, ремонту и управлению (в том числе на поставку коммунальных и прочих услуг);

- хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности;

- расчеты с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;

- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

- технический осмотр жилых зданий;

- составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств;

- планирование и организация работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта дома и его инженерного оборудования;

- организация санитарного содержания здания и придомовой территории;

- контроль содержания домовладения;

- расчет и внесение соответствующие платежей и налогов;