Описание предлагаемого АИЖК продукта для кредитования ЖСК на создание социально-ориентированного кооперативного арендного фонда в интересах работодателей и сотрудников.
Создание социально-ориентированного кооперативного арендного фонда предназначено для крупных, а также объединившихся средних и малых предприятий, заинтересованных в привлечении и закреплении кадров. Использование механизма ЖСК предполагает разработку жилищной программы и приобретение (строительство) в целях удовлетворения жилищных потребностей сотрудников заинтересованных работодателей 30 % жилых помещений, предназначенных для предоставления сотрудникам с правом выкупа в рассрочку, а также 70 % жилых помещений, предназначенных для сдачи в аренду. Оператором жилищной программы и держателем паев кооперативного жилого и арендного фонда является юридическое лицо являющееся членом ЖСК, контрольный пакет которого принадлежит работодателю, а блокирующий пакет передается в счет обеспечения исполнения обязательств по кредиту. Для реализации предлагаемого механизма АИЖК необходимо предусмотреть процедуру освобождения от обременения залогом части квартир по мере погашения кредита, при условии сохранения залога на остаток квартир в соотношении 30 % дополнительного обеспечения на 70 % квартир, первоначальная стоимость которых соответствует размеру непогашенного кредита.
Предлагаемая схема реализации жилищной программы с использованием механизма ЖСК для получения ипотечного кредита на приобретение кооперативного арендного фонда
1. Для заинтересованного Предприятий создается ЖСК с юридическим лицом - членом ЖСК (Гарант). Контрольный пакет юридического лица должен принадлежать предприятию и гарантировать соблюдение интересов работодателя и сотрудников. Уставом юридического лица должна быть предусмотрена возможность передачи третьим лицам блокирующего пакета, без которого невозможно принятие отдельных решений по распоряжению имуществом. Юридическое лицо-член ЖСК, заключает договора паевого взноса на приобретение всех жилых помещений и получает право на 100 % паев ЖСК. Договора паевого взноса на приобретение З0 % жилых помещение (30 % паев) заключаются на каждое отдельное жилое помещение с обязательством уступки паев другим членам ЖСК при условии оплаты первоначального взноса до 50 % стоимости жилья. Договор паевого взноса на 70 % жилых помещений заключается один с правом уступки пая другим членам ЖСК только по истечении установленного срока. Устав ЖСК и договор (уступки) паевого взноса предусматривают ограничение права досрочной выплаты полного паевого взноса, которое появляется только после освобождения жилых помещений от обременения залогом и формирования ЖСК окончательной балансовой стоимости жилого помещения.
2. Гарант заключает с сотрудниками-членами ЖСК договор уступки на 30 % паев при условии оплаты первоначального взноса в размере 50 % и выплаты оставшейся части в рассрочку до 10 лет без права приобретения права собственности на жилье до освобождения жилых помещений от обременения залогом и формирования окончательной балансовой стоимости жилого помещения. Членство сотрудников в ЖСК на условиях уступки пая гарантирует соблюдение запрета на досрочное внесение паевого взноса, поскольку до снятия залога пай принадлежит и Гаранту, и сотруднику-члену ЖСК.
3. Гарант подписывает кредитный договор с Банком – партнером АИЖК, по которому выступает поручителем за ЖСК, который выступает залогодателем 100 % жилых помещений, и в счет обеспечения поручительства, передает Банку права на блокирующий пакет юридического лица, обеспечивающий право принятия решения о распоряжении имуществом в виде паевых взносов в ЖСК. Это гарантирует Банку невозможность принятия Гарантом решения о внесении паевого взноса досрочно.
4. Предприятие предоставляет заем ЖСК в размере 50 % стоимости жилых помещений приходящихся на 30 % паев под 1 % годовых на 15 лет. На погашение займа Предприятию ЖСК обязуется направлять не более 40 % суммы паевых взносов сотрудников, приобретающих жилые помещения приходящиеся на 30 % паев, до момента освобождения от обременения залогом указанных жилых помещений.
5. Члены ЖСК – сотрудники предприятия вносят первоначальные паевые взносы в размере 50 % стоимости жилья с оплатой 1 % и погашения оставшейся части в рассрочку на 10 лет. В соответствии с условиями договора уступки пая, права связанные приобретением права собственности на предоставленное жилое помещение возникают только в момент освобождения указанного помещения от залога.
6. ЖСК заключает договор на приобретение (строительство) квартир (при строительстве возможно использование программы Стимул), который оплачивается на 30 % денежными средствами ЖСК, на 70 % за счет кредита Банка.
7. После оплаты 30 % от суммы договора квартиры передаются на баланс ЖСК.
8. Одновременно оформляется залог на 100 % жилых помещений.
9. Банк предоставляет кредит на 70 % жилых помещений, за счет которого осуществляется полный расчет по договору на приобретение (строительство) квартир и они оформляются на баланс ЖСК.
10. Сотрудники-члены ЖСК получают 30 % жилых помещений по договору безвозмездного пользования.
11. Сотрудники-арендаторы, получают 70 % жилых помещений в аренду. В соответствии с соглашением о реализации жилищной программы, Предприятие обеспечивает заполнение арендного фонда за счет своих сотрудников-арендаторов, которые получают различные стимулы по системе жилищной мотивации за счет участия в жилищной программе.
12. Сотрудники-арендаторы оплачивают арендную плату, которая покрывает аннуитет по кредиту и обеспечивает спрос за счет дотации от предприятия, а также возможности в будущем приобрести квартиру в собственность с оплатой 50 % текущей стоимости жилья в рассрочку.
13. Предприятие выплачивает сотрудникам-арендаторам дотации на оплату аренды и обеспечивает спрос на кооперативное арендное жилье как основной потребитель и организатор жилищной программы.
14. В соответствии с договором уступки пая от Гаранта сотрудники-члены ЖСК выплачивают в рассрочку на 10 лет остаток 50% стоимости 30 % жилых помещений. До момента освобождения жилых помещений от обременения залогом, не менее 60 % суммы поступающих паевых взносов направляется на досрочное погашение кредита.
15. ЖСК за счет поступающей арендной платы и паевых взносов сотрудников-членов ЖСК осуществляет погашение кредита по графику, который обеспечивает освобождение от обременения залогом 30 % жилых помещений к моменту выплаты полного паевого взноса в течение 10 лет.
16. В соответствии с установленными стандартами АИЖК по мере погашения кредита происходит освобождение части квартир от обременения залогом при условии сохранения залога на остаток квартир в соотношении 30 % дополнительного обеспечения на 70 % квартир, первоначальная стоимость которых соответствует размеру непогашенного кредита.
17. После освобождения от обременения залогом всех жилых помещений приходящихся на 30 % паев, осуществляется окончательная уступка пая по каждому договору между Гарантом и сотрудником-членом ЖСК, на основании которой каждый сотрудник – член ЖСК приобретает право собственности на предоставленное жилое помещение и выходит из членов ЖСК.
18. С момента освобождения от обременения залогом 30 % жилых помещений и передачи сотрудникам права собственности на них, ЖСК направляет арендную плату на погашение кредита и возврат заемных средств Предприятию по установленному графику. При этом, Предприятие через Гаранта-члена ЖСК имеет возможность передать сотрудникам-арендаторам право выкупа жилых помещений на условиях оплаты первоначального взноса в размере 50 % текущей стоимости жилых помещений, путем заключения договоров уступки паевого взноса на 70 % паев по мере их освобождения от обременения залогом и получить средства для нового цикла реализации жилищной программы.
