Тезисы выступления начальника отдела нормативного правового регулирования оценочной деятельности Департамента корпоративного управления на круглом столе «Перспективы комплексного совершенствования законодательства в области оценочной деятельности: позиция государства и профессионального сообщества» в г. Челябинск
Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) определены общие принципы кадастровой оценки, закреплены понятия государственной кадастровой оценки, кадастровой стоимости, требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, ввел процедуру внесудебного урегулирования споров по кадастровой оценке.
Федеральным законом предусмотрено утверждение Минэкономразвития России ряда подзаконных актов:
порядок осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков;
требования к отчету об определении кадастровой стоимости;
типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;
порядок определения кадастровой стоимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости;
порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда.
1. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости
Поскольку уже утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508) в настоящее время ведется разработка соответствующих требований, которые будут дополнять требования к отчету об оценке (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254) с учетом специфики работ по массовой оценке.
2. Хотелось бы подробнее остановиться на разработке типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Напомню, что Федеральным законом предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так называемый внесудебный порядок.
Важно отметить, что основанием пересмотра может быть не только недостоверность сведений об объекте недвижимости, использовавшихся при определении его кадастровой стоимости, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на календарную дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Комиссии будут формироваться при территориальных органах Росреестра в каждом субъекте Российской Федерации и должны будут быть созданы не позднее даты внесения результатов определения кадастровой стоимости на территории соответствующего субъекта Российской Федерации в государственный кадастр недвижимости, поскольку именно с этой даты заявители вправе обращаться в них.
Это будет практически постоянно действующий орган, поскольку в настоящее время разные категории земель оцениваются в разные периоды времени, также после 2013 года будет возможна оценка объектов недвижимости не по всему субъекту в целом, а по отдельным муниципальным образованиям.
Предполагается, что техническое обеспечение работы комиссии будет осуществлять территориальный орган Росреестра.
Сейчас прорабатывается вопрос привлечения, а точнее предоставление возможности различным негосударственным некоммерческим организациям участвовать в заседании комиссий, однако без права голоса, поскольку Федеральный закон четко ограничил членов комиссии.
Также прорабатывается вопрос установления критериев для случаев обязательной экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости.
В настоящее время предполагается, что это будет некий процент, установленный по опыту проведения оценки земель, то есть если рыночная стоимость будет отличаться от кадастровой на определенный процент необходимо будет проводить экспертизу отчета об оценке рыночной стоимости.
Следует отметить, что работа комиссий будет абсолютно прозрачной: на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет» будет размещаться следующая информация:
о начале создания комиссии;
о составе комиссии;
о ее работе, включающая в себя:
информацию о будущих заседаниях;
протоколы заседаний, в которых будет указываться, в том числе основания оспаривания и мотивированные решения комиссии;
обобщенная информация о работе комиссии.
3. Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости скорее технический документ, которым будет установлено, что исполнитель работ при решении комиссии об использовании недостоверных сведений об объекте недвижимости пересчитывает кадастровую стоимость на основании отчета о кадастровой оценке с использованием достоверных сведений.
4. Порядок определения кадастровой стоимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости
Данный порядок также разрабатывается Минэкономразвития России и предполагает, что кадастровая стоимость указанных объектов будет рассчитываться по аналогии с действующим порядком для земельных участков, т. е. будет использоваться среднее значение кадастровой стоимости для аналогичных объектов.
5. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда
Фонд данных будет представлять собой упорядоченную, пополняемую совокупность сведений о проведенной государственной кадастровой оценке и мониторинге рынка недвижимости, формируемую на основе сбора, обработки, учета и хранения таких сведений.
На данный момент проект такого порядка предполагает, что информация, содержащаяся в Фонде данных, будет предоставляться через Интернет, по адресу официального сайта Росреестра.
Исполнителю работ по государственной кадастровой оценке сведения, содержащиеся в Фонде данных, будут предоставляться по его запросу в виде электронных документов также без взимания платы.
Предполагается, что Фонд данных будет содержать следующие сведения:
наименование субъекта Российской Федерации (муниципального образования);
номер и дата договора на проведение оценки;
о заказчике и исполнителе работ по государственной кадастровой оценке, сроке проведения таких работ;
об объектах оценки и их количестве;
о ценообразующих факторах объектов оценки;
о группировке объектов оценки;
о сервитутах, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления;
о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки;
информация, полученная в результате мониторинга рынка недвижимости;
отчеты об определении кадастровой стоимости;
отчеты об оценке рыночной стоимости, определенной индивидуально для конкретного объекта оценки;
отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости;
результаты государственной кадастровой оценки;
реквизиты акта, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки;
адресно-тематические (адресно-цифровые) карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, при наличии.
В ближайшее время все проекты указанных актов будут размещены на официальном сайте Минэкономразвития России в сети «Интернет» (www.economy.gov.ru)
