Елена ЧУЕВА
частный нотариус, г. Харьков
Гражданско-правовой договор
в нотариальной практике
(заключение, его содержание,
возникновение прав и обязанностей,
момент возникновения права собственности)
Безусловно, с таким нотариальным действием, как удостоверение договора, нотариус сталкивается практически каждый день, и особых затруднений в совершении данного нотариального действия мы, как правило, не испытываем. Но очень важно понимать правовую суть договора не только на стадии его нотариального удостоверения, но и на стадии преддоговорных отношений сторон, а также на стадии его исполнения.
Каждый договор – это взаимное согласованное волеизъявление, направленное на достижение определенного правового результата, т. е. соглашение. Пока не достигнуто сторонами такое соглашение, не может быть и никакого договора – односторонне обязывающего или взаимного, возмездного или безвозмездного, реального или консенсуального. Даже по реальным договорам, которые считаются заключенными с момента передачи вещи, первичен договор, заключенный в установленной для такого вида договоров законом форме, а вторична передача. Так, если соглашения между сторонами достигнуто не было, а произошла передача, например, денег, то одна сторона может утверждать, что данная денежная сумма получена ею в дар, а другая сторона может указывать, что эта сумма была передана взаймы. Согласно ч. 1 ст. 638 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), соглашение – это обязательный признак любого договора независимо от его конструкции по консенсуальной или реальной модели, но для заключения реального договора необходима также передача имущества.
Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ст. 638 ГКУ). Предмет является для всякого без исключения договора существенным условием. Признание существенными прочих условий договора зависит от указания закона, устанавливающего эти условия для конкретных видов договоров, и от воли сторон, вступающих в договорные отношения. Поэтому, как уже неоднократно отмечалось Министерством юстиции, нет строго утвержденных типовых форм договоров, и стороны вольны в изложении его условий, тем более что законом предоставлена свобода договора, что следует из ст. ст. 6, 627 ГКУ. Задача нотариуса состоит в том, чтобы проверить соответствие содержания договора, который хотят заключить стороны, нормам действующего законодательства, а также помочь сторонам составить проект договора, если в силу юридической неосведомленности они этого не могут сделать сами. Но на практике нередки случаи, когда слышишь от нотариуса: «У нас нет формы и такой договор заключить нельзя», несмотря на то, что закону данный договор не противоречит. Данное утверждение не только не делает чести нотариусу, но и, соответственно, лишает стороны возможности воспользоваться своим законным правом изложить в договоре условия, которые они считают нужными (при условии, что такие условия соответствуют требованиям закона).
Предмет договора
Итак, условие о предмете – это существенное договорное условие, призванное дать ответ на вопрос «что и сколько?». Но встречаются случаи, когда законодатель признает это недостаточным и дополняет необходимостью указывать и другие данные. Например, в ст. 671 ГК говорится об ассортименте товара, а в ст. 683 ГК – о его комплектности (имеется ввиду договор купли-продажи). Ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке» среди существенных условий называет также регистрационные данные предмета ипотеки, а когда речь идет о земельном участке, обязательно указывается целевое назначение земли (это правило действует и для договора отчуждения земельного участка согласно ст. 132 Земельного кодекса Украины).
Условие о сроке исполнения обязательства, вытекающего из договора, также является существенным условием договора, данное условие также должно быть внесено в договор, хотя Гражданский кодекс 2003 г. содержит общее правило о порядке восполнения отсутствующего условия о сроке. Согласно ч. 2 ст. 530 ГКУ, при отсутствии в договоре срока исполнения обязательства кредитор может потребовать его исполнения в любое время, и должник должен произвести надлежащее исполнение в течение семи дней, если обязанность немедленного исполнения не вытекает из договора или актов гражданского законодательства. В отношении договора ренты законодатель называет срок выплаты ренты (ст. 738 ГКУ), но эта норма носит диспозитивный характер и дает возможность сторонам определить другой срок.
Срок действия договора
Что касается срока действия договора, то это условие также вносится в договор, в частности, это необходимо при заключении договоров найма, ссуды, предварительных договоров и др. Но законодатель и в этой части дает возможность определить срок действия договора, если он не указан (ст. 763 ГКУ «Срок договора найма»: если срок найма не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок; ст. 821 ГКУ «Срок договора найма жилья»: если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на 5 лет; ст. 831 ГКУ «Срок договора ссуды» – если срок не указан, то он определяется в соответствии с целью использования вещи; ст. 1036 ГК «Срок договора управления имуществом»: если срок договора не указан, то он считается заключенным на 5 лет...).
Цена
Еще хотелось сказать о таком условии возмездного договора, как цена. Цена также устанавливается соглашением сторон, но, если это условие в договоре отсутствует, то законодатель дает возможность установить цену, исходя из обычных цен на аналогичные товары, услуги или работы (ст. 632 ГКУ). Исключением является договор о продаже товара с рассрочкой платежа, в этом случае, согласно ст. 695 ГКУ, существенным условием такого договора является цена, порядок и размеры платежей. Трудно представить нотариально удостоверенный договор купли-продажи имущества, в котором отсутствует указание на цену, прежде всего потому, что это делает невозможным расчет госпошлины, подоходного налога. Но, исходя из норм Гражданского кодекса, оказывается, такой вариант возможен, только неприменим к нотариальным договорам. На практике возникают случаи умышленного занижения сторонами цены договора с целью уменьшения затрат на оформление сделки. Но нотариусу, удостоверяющему договор, условием которого является цена, явно заниженная и несоответствующая реальной рыночной цене, необходимо разъяснить сторонам, что одним из принципов гражданского законодательства, равно как и отношений, возникающих на его основании, является справедливость, добросовестность и разумность (ст. 3 ГКУ). И если объект, который реально стоит не менее ста тысяч гривен, продается за пять тысяч, то продавцу прямая дорога в суд доказывать, что данная сделка была совершена на крайне невыгодных для него условиях или под влиянием обмана и является ничтожной. Совет же подкрепить реальную цену договора распиской (что также встречается на практике) поставит продавца в положение лица, уклоняющегося от уплаты налога и обязательного платежа, в чем он сам добровольно признается. И как в этой ситуации должен чувствовать себя нотариус, который удостоверил такой договор? Хотя, безусловно, привлечь нотариуса к ответственности в данном случае будет трудно и практически невозможно, но, на мой взгляд, это дело чести и, самое главное, – престижа и авторитета нотариуса.
Другие условия
В договоре стороны могут изложить и другие условия, которые по их усмотрению являются необходимыми. Для нотариуса же необходимо помнить, что в соответствии с требованиями Инструкции о порядке совершения нотариальных действий в договоре должно быть отражено:
– п. 45.... при удостоверении нотариусом сделок в отношении имущества лица, у которого нет супруга или супруги (неженат /не замужем, вдова /вдовец) отчуждатель подает об этом заявление, а нотариус доводит текст заявления до сведения приобретателя, о чем должно быть указано в тесте договора;
– п. 92... что должен содержать текст договора ипотеки, что соответствует требованиям ст. 18 ЗУ «Об ипотеке»;
– п. 101... при удостоверении договора ипотеки нотариус разъясняет сторонам порядок ее регистрации, о чем указывает в договоре.
Также в договоре указываются фамилии, имена, отчества сторон, полное наименование юридических лиц, место их нахождения (регистрации, проживания), идентификационные номера (коды), количество удостоверяемых экземпляров, условия оплаты нотариального удостоверения и т. д.
Момент заключения договора. Исходя из положений ст. 638 ГКУ, договор считается заключенным, если стороны в надлежащей законом форме достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Для нотариусов же более интересен момент заключения договора, который подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с законом или же удостоверяется нотариально по требованию сторон. Ст. 640 ГКУ в этом случае определяет момент заключения договора его нотариальным удостоверением, а в случаях, когда такой договор подлежит государственной регистрации, – моментом государственной регистрации договора.
Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что, если стороны достигли соглашения облечь договор в письменную форму с нотариальным удостоверением, для которого законом предусмотрена лишь письменная форма, то такой договор будет считаться заключенным только с момента его нотариального удостоверения. Когда закон предусматривает еще и государственную регистрацию договора, то договор считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданские права и обязанности возникают по основаниям, предусмотренным ст. 11 ГКУ. Одним из таких оснований данная статья называет «договоры и прочие сделки». Для определения момента возникновения прав и обязанностей сторон по договору важен момент его заключения, потому что именно с момента заключения договора у сторон возникают права и обязанности, которые подлежат надлежащему исполнению. Как уже говорилось ранее, согласно ст. 640 ГКУ договор, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению, считается заключенным с момента такого удостоверения, а договоры, для которых законом предусмотрена еще и государственная регистрация – с момента такой регистрации. То есть, пока договор не заключен, нет обязательства у сторон, соответственно и исполнять обязательства, вытекающие из незаключенного договора у сторон нет никакой возможности. На практике у нотариусов довольно часто встречаются случаи, когда расчет по договору купли-продажи, например недвижимости, происходит до заключения договора, более того, нотариусы, составляя проект договора купли-продажи, вносят в него пункт о том, что расчет между сторонами произведен до подписания данного договора, таким образом беря на себя роль своеобразного гаранта тому, что деньги переданы. Данная практика и породила в умах некоторых лиц (таких, как представители налоговых органов) понятие о том, что нотариус является третьей стороной по договору купли-продажи, удостоверяемом им, и является ответственным за исполнение обязательств по этому договору. Никогда в компетенцию нотариуса не входили данные обязанности и полномочия. Роль нотариуса при удостоверении договора состоит в том, что он должен разъяснить сторонам последствия совершаемой ими сделки, для того, чтоб их юридическая неосведомленность не привела к нарушению законных прав и интересов; помочь составить проект договора; убедиться в действительности намерений сторон; проверить соответствие поданных документов действующему законодательству; проверить отсутствие обременений на предмет договора. Контролировать же исполнение сторонами обязательств по договору и, более того, нести ответственность за их исполнение, нотариус ни прав, ни обязанностей не имеет.
В контексте вышесказанного хотелось бы отметить, что первично возникновение обязательства, а вторично его исполнение. Проследим схему заключения и исполнения договора на примере договора купли-продажи недвижимости. Итак, заключается предварительный договор (если стороны видят в этом необходимость). Затем продавец и покупатель в определенный день собираются у нотариуса с соответствующими документами для заключения основного договора. Нотариус удостоверяет договор, и только после этого покупатель обязан передать деньги, а продавец имеет право их получить. То же касается исполнения обязательства продавца перед покупателем по поводу передачи проданной вещи в собственность. При этом, на мой взгляд, в договоре купли-продажи, в разделе, регулирующем цену и порядок расчетов, может быть записано так: «Эта продажа совершается за...... гривен, которые покупатель передает продавцу сразу же после заключения этого договора...». Если покупатель хочет получить подтверждение исполнения им обязательства по указанному договору перед продавцом, то, в соответствии со ст. 545 ГКУ, он может потребовать выдачи ему продавцом расписки о получении исполнения по этому договору. Нужно отметить, что законодатель обязывает стороны облекать расписку именно в письменную форму (нотариальное удостоверение подписи на расписке не обязательно), и отсутствие у сторон письменного доказательства лишает их возможности в процессе судебного разбирательства (в случае возникновения спора) ссылаться на показания свидетелей. А возникновение такой ситуации, как сами понимаете, может подорвать репутацию нотариуса и, более того, доверие к нотариусу, как к таковому. Все-таки, на мой взгляд, нотариус должен разъяснить сторонам момент возникновения у них обязательств, порядок их исполнения, и посоветовать подтвердить факт исполнения письменным документом.
Сущность передачи и ее виды. Как все мы знаем, договоры делятся на реальные и консенсуальные, причем последние считаются заключенными с момента достижения соглашения сторонами (с учетом требований ст. 640 ГКУ), а вот для реального договора одного соглашения недостаточно, а обязательно необходима еще и передача имущества. В литературе реальные договоры называют «договорами с отодвинутым правовым эффектом».
Итак, процесс заключения всякого реального договора состоит из двух стадий, одна из которых – соглашение, вторая – передача имущества. Таким образом, только передача, которая основывается на достигнутом соглашении и производится в соответствии с ним, может вызвать правовые последствия в виде заключения реального договора, т. е. обеспечить его заключенность. Возникает вопрос: что же это за соглашение, которое является предпосылкой заключения реального договора?
Возьмем конкретный реальный договор займа, который в соответствии с требованиями закона должен быть заключен в письменной форме, но стороны пришли к соглашению еще и удостоверить его нотариально, сущность этого договора связана с передачей денег или других вещей, определенных родовыми признаками (ст. 1046 ГКУ).
Таким образом, если на руках у кредитора имеется нотариально удостоверенный договор займа денег и не имеется документа, подтверждающего передачу указанной сумы, то возникает вопрос, а заключен ли договор вообще? В то же время у должника остается возможность оспаривать договор займа по безденежности в соответствии со ст. 1051 ГКУ. Передача же денег без договора также невозможна, поскольку в данной ситуации возможен спор, одна сторона будет настаивать, что деньги ею получены в дар, а другая – будет доказывать, что они передавались взаймы. Конечно же, невозможно представить ситуацию, когда происходит передача имущества без предварительной договоренности по согласованию цели и других условий. Если передача произошла без соглашения, то трудно определить ее юридическую цель. Таким образом, заключение реального договора основывается на совершении сторонами двух действий, одно из которых – договор «с отодвинутым правовым эффектом», другое – передача. Эти действия – элементы процесса заключения реального договора. Договор «с отодвинутым правовым эффектом» до передачи возможен, но не вызывает никаких юридических последствий и только с передачей приобретает значение юридического факта. Передача же без договора «с отодвинутым правовым эффектом» означает, что вещь поступает в фактическое обладание стороны без правового основания.
В консенсуальных договорах (купля-продажа, мена, обещание дарения) передача говорит об исполнении должником своего обязательства перед кредитором по такому договору, а значит, и прекращении данного обязательства.
В реальных же договорах передача завершает процесс заключения договора, выступая в качестве обязательной его предпосылки. Передача в таких договорах не может рассматриваться в качестве исполнения обязательства: до передачи обязательство еще не возникло, а применительно к несуществующему обязательству нельзя говорить о его исполнении. Поэтому по консенсуальному договору можно уступить другому лицу право требования передачи имущества, по реальному договору – нет. Уступка требования передачи в реальном договоре означала бы уступку субъективного права на заключение договора, которым в действительности цедент не обладает, в таких отношениях нет и противостоящего ему обязанного субъекта (должника). Наряду с обязательственно-правовым эффектом передача производит и вещный эффект, поскольку с моментом передачи связывается в некоторых случаях и момент перехода права собственности.
Момент перехода права собственности. Основанием перехода права собственности является юридический факт, с которым законодатель связывает возникновение у конкретного лица права собственности. Но если нет сомнения, что основанием перехода права собственности по консенсуальному договору является сам договор, то основанием перехода права собственности по реальному договору, помимо этого договора, будет еще и передача вещи.
По договору дарения право собственности у одаряемого возникает с момента принятия дара, и подтверждением этого факта будет наличие у одаряемого на руках оригинала правоустанавливающего документа или символов вещи. Переход права собственности на недвижимую вещь по договору пожизненного содержания (ухода) законодатель связывает с моментом регистрации данного договора, а не с передачей вещи, несмотря на то, что этот договор реальный. В реальном договоре стороны не могут определить момент перехода права собственности на объект по консенсуальной модели, поскольку момент перехода такого права прямо определен законом.
В консенсуальных отчуждаемых договорах момент перехода права собственности связывается, как правило, с передачей. Если предметом договора выступает недвижимая вещь, переход права собственности по такому договору приурочен к моменту нотариального удостоверения договора или моменту его государственной регистрации (ст. 334 ГКУ), что совпадает с моментом заключения договора (ст. 640 ГКУ), хотя переход права собственности может связываться с моментом полного расчета по договору, что соответствует требованиям ст. 697 ГКУ.
Когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой или отсрочкой платежа, такой договор считается заключенным, равно как и любой договор, подлежащий государственной регистрации, с момента регистрации его в государственном реестре сделок. Такую регистрацию договора нотариус производит сразу же после его нотариального удостоверения. С этим моментом законодатель связывает и момент возникновения права собственности у покупателя на купленное имущество, несмотря на то, что в этот момент может еще не произойти ни фактическое вручение вещи, ни ее оплата. Однако, исходя из требований ст. 697 ГКУ, продавец все же может оставить за собой право собственности на проданную вещь до момента ее полной оплаты покупателем, и в этом случае зарегистрировать свое право собственности покупатель сможет лишь с момента исполнения им обязательства по данному договору.
Следует также не забывать, что с момента передачи и до момента полной оплаты товара продавцу (по такому договору) принадлежит право залога на проданное имущество (ст. 694 ГКУ). ■
