Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО*
директор МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (г. Северск)
д-р экон. наук, профессор СИФБД (г. Новосибирск)
Для отработки механизма ипотечного кредитования в ЗАТО г. Северск авторами разработана экономико-математическая модель, состоящая из системы локальных подмоделей – блоков (для каждого конкретного дома) и одного интегрирующего блока. Локальные блоки модельно «генерируют» различные варианты ипотечного кредитования, формы финансовой поддержки для конкретных домов. В интегрирующем блоке (сводно-аналитическом) заложены показатели оценки эффективности проекта в целом, на основании которых может быть осуществлен выбор (поиск) наиболее эффективных вариантов распределения общесистемных ресурсов. В этом отношении сводную модель можно рассматривать как координирующую.
Одно из достоинств модели состоит в том, что все локальные подмодели (по каждому из домов) и сводная (координирующая) модель идентичны по своей структуре. Такая структура модели достаточно удобна для ее наполнения конкретной технологической и экономической информацией. Кроме того, данное обстоятельство позволяет при описании моделируемого явления ограничиться описанием лишь сводной модели. Это описание представлено ниже в виде серии агрегированных таблиц иллюстративных расчетов.
Модель предусматривает широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта. В числе таких источников собственные средства физических лиц (покупателей жилья), государственные и отраслевые субсидии и субвенции, кредиты банков, средства дольщиков и пр. Все эти источники представлены индивидуальными характеристиками срочности, возвратности, платности, гарантированности и т. д. Модель позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. Вариация долей возможна как по категориям жилья (элитное, высокого качества, стандартное и т. д.), так и по участникам ипотеки (молодые специалисты, ветераны, высококвалифицированные сотрудники и пр.). Такое разделение участников предполагает различие в ценах и схемах оплаты жилья, что и отражено в модели.
Продажа части возводимого жилья на свободном рынке удешевляет жилье по отраслевой ипотеке делает ее экономически более надежной, что позволяет говорить о целесообразности придания МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (АЖК) иной организационно-правовой формы. Разработанная модель подтверждает данное положение вполне конкретными расчетами.
Моделируя различные варианты государственной поддержки ипотечного кредитования, можно отследить необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций всех участников Программы, включая банк, заказчиков, застройщиков, отраслевой или народно-хозяйственный уровень и т. д.
При заданных уровнях платежеспособности заемщиков модель позволяет сформулировать допустимые условия таких займов и выбрать из ряда допустимых решений наиболее эффективные по определенным критериям. Можно рассчитать оценки эффективности ипотеки для кредитных организаций, для МУП «АЖК» (в случае его акционирования), а также для бюджетов государственных и отраслевых структур, участвующих в поддержке Программы. Предложенный в модели механизм формирования дополнительных доходов бюджетов, связанных с реализацией Программы ипотеки, дает возможность оценить эффективность ипотечных кредитов через динамику макроэкономических показателей (валовые продукты, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.). Последние оценки служат показателями эффективности интеграционного взаимодействия субъектов – участников Программы, включая федеральный и региональный уровни.
Такое расширенное понимание эффективности проекта представляется более правильным, ибо без учета реальных взаимосвязей исчезают мотивы участия в проекте федеральных, региональных и отраслевых структур.
Общая схема оптимизации данного проекта представлена на рис. 1.
Рис. 1. Общая схема оптимизации проекта ипотечного кредитования
Примем для иллюстрации работы модели, что К = 2, то есть по ипотеке в рассматриваемом периоде планируется строительство и ввод двух новых домов. Планируемый горизонт реализации Программы составляет 5 лет, разбитых по полугодиям (это 10 периодов). Срок завершения полного цикла работ от проектирования до сдачи каждого из домов составляет два года. Этот комплекс из двух домов может рассматриваться и как часть более широкой программы ипотечного строительства из большего числа домов. Для упрощения оценок влияния инфляционного фактора расчеты проводятся в условных единицах, например, в долларах.
Примем, что жилье может быть разных категорий, например, по комфортности, а потому и по себестоимости, цене и пр. В данной модели представлен вариант строительства жилья трех категорий: А – наименее комфортного, Б – средней комфортности, В – наиболее комфортного. Все это жилье может участвовать в реализации проекта как в форме ипотечного, так и «чисто» рыночного, продаваемого в рассрочку с учетом первоначальных взносов.
В табл. 1 приведены некоторые исходные данные об объемах вводимого жилья по каждому дому с учетом категории жилья, его цены, себестоимости и т. д.
Таблица 1
Исходные данные проекта ипотеки
Показатели | Категории жилья | Итого | ||
А – ипотека льготникам и свободная продажа | Б – ипотека бюджетникам и свободная продажа | В – ипотека остальным и свободная продажа | ||
Всего ввод жилья, м2 | 3650 | 2900 | 3000 | 9550 |
Дом № 1 | 2350 | 1350 | 1300 | 5000 |
Дом № 2 | 1300 | 1550 | 1700 | 4550 |
Планируемая себестоимость, $/м2 | 156,1 | 185,7 | 202,8 | 179,8 |
Дом № 1 | 150,0 | 175,0 | 200,0 | 169,8 |
Дом № 2 | 167,0 | 195,0 | 205,0 | 190,7 |
Сметная стоимость строительства, тыс. $ | 569,6 | 538,5 | 608,5 | 1716,6 |
Дом № 1 | 352,5 | 236,25 | 260,0 | 848,75 |
Дом № 2 | 217,1 | 302,25 | 348,5 | 867,85 |
Исходная (базовая) цена жилья, $/м2 | 189,3 | 217,3 | 248,5 | 216,4 |
Дом № 1 | 190,0 | 220,0 | 257,0 | 215,5 |
Дом № 2 | 188,0 | 215,0 | 242,0 | 217,4 |
Ожидаемая рентабельность, % | 21,3 | 17,0 | 24200,0 | 20,4 |
Дом № 1 | 26,7 | 25,7 | 28,5 | 26,9 |
Дом № 2 | 12,6 | 10,3 | 18,0 | 14,0 |
Доля жилья под ипотеку, % | 76,8 | 72,7 | 60,0 | 70,3 |
Дом № 1 | 75,0 | 70,0 | 60,0 | 69,8 |
Дом № 2 | 80,0 | 75,0 | 60,0 | 70,8 |
Объем жилья под ипотеку, м2 | 2802,5 | 2107,5 | 1800,0 | 6710,0 |
Дом № 1 | 1762,5 | 945,0 | 780,0 | 3487,5 |
Дом № 2 | 1040,0 | 1162,5 | 1020 | 3222,5 |
Стоимость ипотечного фонда, тыс. $ | 530,4 | 457,8 | 447,3 | 1435,5 |
Дом № 1 | 334,9 | 207,9 | 200,5 | 743,2 |
Дом № 2 | 195,5 | 249,9 | 246,8 | 692,3 |
Объем жилья для продажи на рынке, м2 | 847,5 | 792,5 | 1200,0 | 2840,0 |
Дом № 1 | 587,5 | 405,0 | 520,0 | 1512,5 |
Дом № 2 | 260,0 | 387,5 | 680,0 | 1327,5 |
Жилье, не вошедшее в ипотеку, предполагается продавать на свободном первичном рынке жилья. Если под ипотеку будет отведено 100 % жилья, то, соответственно, на свободный рынок жилье не будет представлено.
График ввода жилья по категориям задан в табл. 2.
Таблица 2
Планируемая динамика ввода жилья по периодам, м2
Категории жилья | 5-й | 6-й | 7-й | Итого |
Всего ввод жилья | 7710,0 | 1682,0 | 158,0 | 9550,0 |
А – ипотека льготникам и свободная продажа | 2985,0 | 532,0 | 133,0 | 3650,0 |
Б – ипотека бюджетникам и свободная продажа | 2175,0 | 725,0 | 0,0 | 2900,0 |
В – ипотека остальным и свободная продажа | 2550,0 | 425,0 | 25,0 | 3000,0 |
Предполагается, что все жилье будет сдано за полтора года, в 5 – 7-м периодах (в модели можно задать и другие варианты). При этом в связи с удорожанием жилья от момента начала реализации Программы более позднее по сроку сдачи готовое жилье принесет больше дохода, хотя его замораживание ведет к нарастающим потерям. В качестве основного источника финансирования выступают средства граждан. В табл. 3 отражена динамика необходимых объемов финансирования строительства, планируемых платежей по ипотеке и цен на жилье по ипотеке в зависимости от его категории. Цены определены с учетом платежеспособности основной массы физических лиц, участвующих в отраслевой ипотечной программе, а также лиц, готовых приобрести жилье по рыночным ценам. Первые четыре периода требуют вложений в проектирование, коммуникации, стены, внутренние работы.
Таблица 3
Динамика необходимых объемов финансирования строительства по периодам
Показатели | 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | 6-й | 7-й | 8-й | 9-й | 10-й | Итого |
Динамика финансирования, % | 15,0 | 20,0 | 30,0 | 35,0 | 100,0 | ||||||
Требуемые вложения, тыс. $ | 295,2 | 393,6 | 590,3 | 688,7 | 1967,8 | ||||||
Категории жилья | Динамика средней цены жилья по ипотеке, $/м2 | ||||||||||
А | 189,0 | 189,0 | 190,4 | 190,4 | 191,8 | 193,3 | 194,7 | 196,2 | 197,7 | 199,2 | 193,2 |
Б | 217,5 | 217,5 | 219,1 | 219,1 | 220,8 | 222,4 | 224,1 | 225,8 | 227,5 | 229,2 | 222,3 |
В | 249,5 | 249,5 | 251,4 | 251,4 | 253,2 | 255,1 | 257,0 | 258,9 | 260,8 | 262,8 | 255,0 |
Ожидаемая динамика платежей по ипотеке, тыс. $ | |||||||||||
А | 15,9 | 15,9 | 19,4 | 31,6 | 80,7 | 81,2 | 81,8 | 72,1 | 72,6 | 73,1 | 544,4 |
Б | 16,2 | 16,2 | 23,5 | 29,4 | 51,1 | 51,5 | 51,9 | 76,8 | 77,4 | 78,0 | 472,1 |
В | 22,8 | 22,8 | 25,0 | 30,8 | 45,4 | 45,8 | 46,1 | 73,4 | 74,0 | 74,5 | 460,8 |
Всего поступлений по ипотеке | 55,0 | 55,0 | 67,9 | 91,8 | 177,2 | 178,5 | 179,8 | 222,4 | 224,0 | 225,6 | 1477,3 |
Прогнозный график платежей по ипотеке должен быть достаточно строгим, с соответствующими санкциями за его срыв к участникам Программы. Для поиска оптимального решения в модели можно задавать иные сроки строительства и сдачи жилья и соответствующее им необходимое финансирование.
В табл. 4, где показана динамика рыночных цен и поступлений от свободной продажи жилья, есть строка поступлений в динамике от всех физических лиц и итоговое значение этих поступлений за пять лет. Все взносы физических лиц не покрывают требуемое финансовое обеспечение программы строительства (даже взносы за весь период ее реализации, не говоря уже о периоде строительства), следовательно, необходим поиск иных источников.
Таблица 4
Динамика рыночных цен и поступлений от свободной продажи жилья по периодам
Показатели | 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | 6-й | 7-й | 8-й | 9-й | 10-й | Итого |
Категории жилья | Динамика предлагаемой рыночной цены жилья, $/м2 | ||||||||||
А | 204,0 | 210,1 | 216,4 | 222,9 | 229,6 | 236,5 | 243,6 | 250,9 | 258,4 | 266,2 | 233,9 |
Б | 232,5 | 237,5 | 244,6 | 244,6 | 252,0 | 259,5 | 267,3 | 275,3 | 283,6 | 292,1 | 258,9 |
В | 269,5 | 274,5 | 282,7 | 282,7 | 291,2 | 300,0 | 309,0 | 318,2 | 327,8 | 337,6 | 299,3 |
Ожидаемые поступления от свободной продажи жилья, тыс. $ | |||||||||||
А | 5,2 | 5,4 | 6,1 | 6,3 | 29,2 | 30,1 | 31,0 | 30,1 | 31,0 | 31,9 | 206,3 |
Б | 5,5 | 5,6 | 6,8 | 6,8 | 35,9 | 37,0 | 38,1 | 24,0 | 24,7 | 25,5 | 210,0 |
В | 9,7 | 9,9 | 14,1 | 14,1 | 63,0 | 64,9 | 66,8 | 40,4 | 41,6 | 42,9 | 367,3 |
Всего поступлений от продажи | 20,4 | 20,9 | 26,9 | 27,1 | 128,2 | 132,0 | 136,0 | 94,5 | 97,4 | 100,3 | 783,6 |
Итого взносов физических лиц | 75,4 | 75,9 | 94,8 | 118,9 | 305,4 | 310,5 | 315,8 | 316,9 | 321,4 | 325,9 | 2260,9 |
В табл. 5 показана динамика поступлений из других источников и необходимых заимствований. Наиболее эффективными для Программы представляются «бесплатные» государственные финансовые вложения – субсидии (в их числе могут быть отчисления от прибыли ведомственного заказчика – Сибирского химического комбината). Беспроцентный кредит из бюджета (субвенции) – тоже дешевый источник. Такого рода источники, естественно, ограничены, поэтому «замыкающим» и наиболее дорогим, но балансирующим нехватку ресурсов является коммерческий кредит.
Таблица 5
Динамика поступлений из других источников и необходимых заимствований
по периодам планирования, тыс. $
Показатели | 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | 6-й | 7-й | 8-й | 9-й | 10-й | Итого |
Бюджетные инвестиции (субсидии) | 44,4 | 45,2 | 46,2 | 47,1 | – | – | – | – | – | – | 182,8 |
Бюджетный кредит (субвенции, без %) | 82,1 | 83,8 | 85,4 | 87,1 | – | – | – | – | – | – | 338,4 |
Прочие средства, в том числе дольщиков | 20,0 | 22,0 | 24,2 | 26,6 | – | – | – | – | – | – | 92,8 |
Всего других источников | 146,5 | 151,0 | 155,8 | 160,8 | – | – | – | – | – | – | 614,1 |
Итого взносов и других источников | 221,9 | 226,9 | 250,6 | 279,7 | 305,4 | 310,5 | 315,8 | 316,9 | 321,4 | 325,9 | 2875,0 |
Баланс поступлений и потребности в финансах | |||||||||||
Текущий баланс | –73,3 | –166,7 | –339,7 | –409,0 | 305,4 | 310,5 | 315,8 | 316,9 | 321,4 | 325,9 | 907,2 |
Интегральный баланс | –73,3 | –240,0 | –579,7 | –988,6 | –683,2 | –372,7 | –56,9 | 260,0 | 581,3 | 907,2 | 907,2 |
Необходимые заимствования (коммерческие кредиты) | |||||||||||
Объем заимствований (кредита) | 73,3 | 166,7 | 339,7 | 409,0 | – | – | – | – | – | – | 988,6 |
Средняя цена валютного кредита, % | 6,74 | 6,74 | 6,74 | 6,74 | – | – | – | – | – | – | – |
Средства дольщиков оказываются следующими в ряду по цене, ибо они, как правило, возвращаются бартером в виде определенного количества жилья. Формально их стоимость учтена в цене строительства (себестоимости), реализация же такого жилья по себестоимости приносит определенные потери.
Модель допускает и пересчет всех показателей Программы с учетом возврата дольщикам причитающихся им средств в форме натурального продукта (квартир) или денежных выплат. К таким же платежам по существу относится и доля квартир, которые будут отданы администрации.
В табл. 6 показаны платежи по всем кредитам, включая коммерческие и бюджетные: основной долг по ним и проценты. Таблица замыкается итоговой строкой всех платежей.
Таблица 6
Динамика платежей по всем кредитам, тыс. $
Показатели | 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | 6-й | 7-й | 8-й | 9-й | 10-й | Итого |
Платежи по коммерческому кредиту 1 | |||||||||||
Платежи текущие, основной долг | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 24,4 | 24,4 | 24,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 73,3 |
Платежи интегральные по основному долгу | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 24,4 | 48,9 | 73,3 | 73,3 | 73,3 | 73,3 | 73,3 |
Остаток основного долга | 73,3 | 73,3 | 73,3 | 73,3 | 48,9 | 24,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Выплата процентов | 0,0 | 4,9 | 4,9 | 4,9 | 3,3 | 1,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 19,8 |
Всего платежей по кредиту 1 | 0,0 | 4,9 | 4,9 | 4,9 | 27,7 | 26,1 | 24,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 93,0 |
Платежи по коммерческому кредиту 2 | |||||||||||
Платежи текущие, основной долг | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 83,3 | 83,3 | 0,0 | 0,0 | 166,7 |
Платежи интегральные по основному долгу | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 83,3 | 166,7 | 166,7 | 166,7 | 166,7 |
Остаток основного долга | 0,0 | 166,7 | 166,7 | 166,7 | 166,7 | 166,7 | 83,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Выплата процентов | 0,0 | 0,0 | 11,24 | 11,24 | 11,24 | 11,24 | 5,62 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 50,6 |
Всего платежей по кредиту 2 | 0,0 | 0,0 | 11,24 | 11,24 | 11,24 | 11,24 | 89,0 | 83,3 | 0,0 | 0,0 | 217,3 |
Платежи по коммерческому кредиту 3 | |||||||||||
Платежи текущие, основной долг | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 84,9 | 84,9 | 84,9 | 84,9 | 0,0 | 339,7 |
Платежи интегральные по основному долгу | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 84,9 | 169,9 | 254,8 | 339,7 | 339,7 | 339,7 |
Остаток основного долга | 0,0 | 0,0 | 339,7 | 339,7 | 339,7 | 254,8 | 169,9 | 84,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Выплата процентов | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 22,9 | 17,2 | 11,5 | 5,7 | 0,0 | 0,0 | 57,3 |
Всего платежей по кредиту 3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 22,9 | 102,1 | 96,4 | 90,7 | 84,9 | 0,0 | 397,0 |
Платежи по коммерческому кредиту 4 | |||||||||||
Платежи текущие, основной долг | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 136,3 | 136,3 | 136,3 | 409,0 |
Платежи интегральные по основному долгу | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 136,3 | 272,6 | 409,0 | 409,0 |
Остаток основного долга | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 409,0 | 409,0 | 409,0 | 409,0 | 272,6 | 136,3 | 0,0 | 0,0 |
Выплата процентов | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 27,6 | 27,6 | 18,4 | 9,2 | 0,0 | 82,7 |
Всего платежей по кредиту 4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 27,6 | 27,6 | 154,7 | 145,5 | 136,3 | 491,6 |
Итого платежей по основному долгу по кредитам 1 – 4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 24,4 | 109,4 | 192,7 | 304,6 | 221,3 | 136,3 | 988,6 |
Итого платежей по процентам по кредитам 1 – 4 | 0,0 | 4,9 | 16,2 | 16,2 | 37,4 | 57,6 | 44,6 | 24,1 | 9,2 | 0,0 | 210,3 |
Всего платеж по кредитам 1 – 4 | 0,0 | 4,9 | 16,2 | 16,2 | 61,9 | 167,0 | 237,3 | 328,7 | 230,4 | 136,3 | 1198,9 |
Возврат бюджетных кредитов | |||||||||||
Платежи по бюджетному кредиту 1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 41,1 | 41,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 82,1 |
Платежи по бюджетному кредиту 2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 20,9 | 20,9 | 20,9 | 20,9 | 0,0 | 0,0 | 83,8 |
Платежи по бюджетному кредиту 3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 21,4 | 21,4 | 21,4 | 21,4 | 0,0 | 0,0 | 85,4 |
Платежи по бюджетному кредиту 4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 21,8 | 21,8 | 21,8 | 21,8 | 87,1 |
Возврат всех бюджетных кредитов | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 42,3 | 83,4 | 105,1 | 64,1 | 21,8 | 21,8 | 338,4 |
Итого платежи по всем кредитам | 0,0 | 4,9 | 16,2 | 16,2 | 104,2 | 250,3 | 342,5 | 392,8 | 252,2 | 158,1 | 1537,3 |
Табл. 7 отражает в укрупненном виде денежные потоки. В ней, в частности, в агрегированном виде представлены налоги, не рассмотрен рабочий капитал, резервы и прочие элементы потоков (это заложено в детализированной модели).
Таблица 7
Укрупненная схема движения денежных средств по периодам, тыс. $
Показатели | 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | 6-й | 7-й | 8-й | 9-й | 10-й | Итого |
Приток | |||||||||||
Взносы и другие источники | 221,9 | 226,9 | 250,6 | 279,7 | 305,4 | 310,5 | 315,8 | 316,9 | 321,4 | 325,9 | 2875,0 |
Коммерческий кредит | 73,3 | 166,7 | 339,7 | 409,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 988,6 |
Итого приток средств | 295,2 | 393,6 | 590,3 | 688,7 | 305,4 | 310,5 | 315,8 | 316,9 | 321,4 | 325,9 | 3863,6 |
Отток | |||||||||||
Проценты по кредитам | 0,0 | 4,9 | 16,2 | 16,2 | 37,4 | 57,6 | 44,6 | 24,1 | 9,2 | 0,0 | 210,3 |
З/плата, материалы, налоги и т. д. | 122,0 | 124,8 | 137,8 | 153,9 | 168,0 | 170,8 | 173,7 | 174,3 | 176,7 | 179,3 | 1581,2 |
Капвложения | 295,2 | 393,6 | 590,3 | 688,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1967,8 |
Итого отток средств | 417,2 | 523,3 | 744,3 | 858,7 | 205,4 | 228,4 | 218,3 | 198,4 | 185,9 | 179,3 | 3759,2 |
Чистый денежный поток (ЧДП) | –122,0 | –129,7 | –154,0 | –170,0 | 100,0 | 82,1 | 97,5 | 118,5 | 135,4 | 146,7 | 104,4 |
В табл. 8 представлены показатели эффективности проекта.
Таблица 8
Оценки эффективности проекта
Показатели | Периоды | ||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 – 10-й | Итого | |
Прирост занятых по программе, чел. | 0 | 0 | 0 | 0 | 193 | 42 | 4 | 0 | 239 |
Прирост ВВП по программе, тыс. $ | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1156,5 | 252,3 | 23,7 | 0,0 | 1432,5 |
Прирост налоговых поступлений, тыс. $ | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 404,8 | 88,3 | 8,3 | 0,0 | 501,4 |
В том числе местных | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 161,9 | 35,3 | 3,3 | 0,0 | 200,6 |
Финансовый результат по бюджету, тыс. $ | –44,4 | –45,2 | –46,2 | –47,1 | 404,8 | 88,3 | 8,3 | 0,0 | 318,5 |
Внутренняя норма рентабельности (IRR), % | 3,3 | ||||||||
Рентабельность бюджетных вложений (РБВ), % | 57,4 | ||||||||
Привлечено кредитов на 1$ бюджетных вложений | 6,6 | ||||||||
Привлечено средств на 1$ бюджетных вложений | 21,1 | ||||||||
Эффективная ставка для банка, % | 13,48 | ||||||||
Эффективная ставка для клиентов, % | 3,5 | ||||||||
Материальная выгода физических лиц, тыс. $ | 537,9 | ||||||||
Итоговая средняя себестоимость жилья, $/м2 | 367,0 | ||||||||
Бюджетные инвестиции, % | 9,3 | ||||||||
Бюджетный кредит, % | 17,2 | ||||||||
Средств граждан, % | 73,5 |
Здесь наряду со «стандартными» оценками (внутренняя норма рентабельности, прирост налоговой базы, финансовый результат и прочие показатели, принятые в инвестиционном проектировании и бизнес-планировании) заложены специфические показатели, отражающие суть данного рода программ, опирающихся на государственную и/или ведомственную поддержку. К их числу относятся такие показатели как рентабельность бюджетных вложений, объем привлеченных средств на единицу бюджетных вложений, итоговая средняя цена жилья и проч.
Наконец, в табл. 9 представлены варианты структуры проекта по доле ипотеки по каждой категории жилья и приведены показатели эффективности.
Таблица 9
Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от структуры ипотеки
Категория жилья | Вариант № 1 | Вариант № 2 | Вариант № 3 | Вариант № 4 | ||||||||
Дом № 1 | Дом № 2 | Итого | Дом № 1 | Дом № 2 | Итого | Дом № 1 | Дом № 2 | Итого | Дом № 1 | Дом № 2 | Итого | |
А – ипотека льготникам, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 75,0 | 80,0 | 76,8 |
Б – ипотека бюджетникам, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 70,0 | 75,0 | 72,7 |
В – ипотека остальным, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 60,0 | 60,0 | 60,0 |
Средняя доля ипотеки по домам № 1 и № 2, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 69,8 | 70,8 | 70,3 |
IRR, % | 21,1 | 18,1 | 19,6 | 7,8 | 6,1 | 7,0 | –0,2 | –1,6 | –0,9 | 4,1 | 2,4 | 3,3 |
РБВ, % | 553,8 | 504,0 | 528,9 | 75,4 | 87,1 | 80,5 | 40,4 | 47,6 | 43,6 | 54,2 | 61,4 | 57,4 |
ПДС, тыс. $ | 2207,3 | 2026,0 | 4233,3 | 2078,1 | 1888,9 | 3967,0 | 1948,9 | 1751,7 | 3700,6 | 2027,6 | 1836,0 | 3863,6 |
ОДС, тыс. $ | 1968,1 | 1830,3 | 3798,4 | 1960,3 | 1804,5 | 3764,8 | 1952,5 | 1778,7 | 3731,2 | 1960,1 | 1799,2 | 3759,2 |
ЧДП, тыс. $ | 239,2 | 195,7 | 434,9 | 117,8 | 84,4 | 202,2 | –3,6 | –27,0 | –30,5 | 67,5 | 36,8 | 104,4 |
Бюджетные вложения (БВ), тыс. $ | 18,5 | 18,5 | 37,1 | 140,5 | 109,6 | 250,1 | 262,4 | 200,7 | 463,2 | 195,9 | 156,2 | 352,1 |
Коммерческие кредиты и проц. (К+%), тыс. $ | 981,4 | 857,4 | 1838,8 | 741,3 | 657,5 | 1398,8 | 501,1 | 457,7 | 958,7 | 636,4 | 562,5 | 1198,9 |
Все кредиты и проценты (ОК+%), тыс. $ | 1002,0 | 878,0 | 1880,0 | 875,7 | 767,8 | 1643,5 | 749,4 | 657,5 | 1407,0 | 821,0 | 716,3 | 1537,3 |
Поступление средств от ипотеки (И), тыс. $ | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 549,7 | 513,6 | 1063,3 | 1099,4 | 1027,1 | 2126,6 | 758,3 | 719,0 | 1477,3 |
Средства от рыночных продаж (РП), тыс. $ | 1324,1 | 1251,3 | 2575,3 | 662,0 | 625,6 | 1287,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 408,0 | 375,6 | 783,6 |
Все поступления средств (ОП), тыс. $ | 1324,1 | 1251,3 | 2575,3 | 1211,7 | 1139,2 | 2351,0 | 1099,4 | 1027,1 | 2126,6 | 1166,3 | 1094,6 | 2260,9 |
Средняя себестоимость жилья, $/м2 | 393,6 | 402,3 | 402,9 | 392,1 | 396,6 | 378,1 | 390,5 | 390,9 | 353,4 | 392,0 | 395,4 | 367,0 |
Привлечено средств на 1 $ бюджетных вложений | 245,8 | 267,8 | 256,8 | 34,7 | 28,4 | 31,0 | 17,4 | 14,1 | 15,5 | 23,2 | 19,6 | 21,1 |
В табл. 9 в варианте 1 доля ипотеки по домам 1 и 2 равна нулю, то есть жилплощади этих домов реализуются только в свободной продаже. Вариант 3 – другая крайняя ситуация: площади обоих домов реализуются только через ипотеку (100 %). Вариант 4, «смешанном» по доле реализуемых по ипотеке квартир категорий А и Б, 60 % жилья категории В в обоих домах реализуется по ипотеке.
Все вышеприведенные расчеты (см. табл. 1 – 8) выполнены применительно к структуре ипотеки варианта 4 (см. табл. 9).
Табл. 9 можно расширить другими вариантами структуры и рассматривать ее как «генератор» вариантов структуры программы с позиций доли ипотечного и коммерческого жилья в ней. Схема итерационного согласования (рис. 1), или поиска наилучшего (оптимального) решения, реализуется в модели с помощью этого «генератора».
Проведенные расчеты дополняются графиками. На рис. 2 показана зависимость внутренней нормы рентабельности и рентабельности бюджетных вложений от средней ипотечной структуры программы.
Рис. 2. Зависимость IRR и РБВ от средней структуры ипотеки в целом
по программе
На рис. 3 представлена зависимость чистого денежного потока и бюджетных вложений в зависимости от структуры ипотеки.
Рис. 3. Зависимость ЧДП и БВ от структуры ипотеки
Из рис. 2 и 3 можно сделать вывод, например, о том, что оптимальным с позиций указанных показателей эффективности является вариант, при котором ипотечное жилье составляет 50 – 75 %. И практически не важно, о каких категориях жилья идет речь: близкие по средней структуре ипотеки варианты достаточно близки и по показателям эффективности. Данное правило, конечно, нарушается, если ценовые и/или стоимостные характеристики единицы жилья разных категорий отличаются в разы.
Используя характеристику кривых, отраженных в интегрирующем графике (см. рис. 3), и данные табл. 9, можно предложить структуру проекта, в котором средняя доля ипотеки попадет в интервал 50 – 75 %, при этом внутренняя норма рентабельности будет находиться в диапазоне 7,0 – 3,0 %.
Поскольку проект не является коммерческим, такое значение рентабельности можно считать приемлемым, хотя наивысший уровень рентабельности (21,6 %) достигается при 100 %-ной свободной реализации жилья обоих домов. Но при таком варианте и средняя себестоимость жилья будет наиболее высокой. Ведь ипотека является социально направленной программой, а потому бюджетная поддержка в этом варианте минимальна (рис. 4).
Рис. 4. Зависимость средней себестоимости жилья и привлечения средств от структуры ипотеки
Из рис. 4 и 5 видим, что при 100 %-ной ипотеке привлекается минимум финансовых ресурсов на единицу бюджетных вложений, а максимума средства от «чисто» рыночной продажи жилья достигают при нулевой ипотеке.
Рис. 5. Поступление средств от ипотеки и рыночных продаж жилья
в зависимости от структуры ипотеки
Средняя себестоимость жилья минимальна при 100 %-ной ипотеке по обоим домам. Это объясняется тем, что при максимальной ипотеке предполагается максимальная государственная финансовая поддержка проекта в форме безвозмездных субсидий, беспроцентного кредита и пр., что заложено в модель.
Как видим, структура модели универсальна в том плане, что позволяет проводить расчеты от чисто коммерческого варианта до чисто ипотечного. Более того, модель позволяет выстроить очередность строительства домов таким образом, что на первых этапах будет создаваться жилье с большей долей его коммерческой реализации для финансирования последующего строительства домов с большей долей ипотеки. Последнее подтверждает целесообразность придания МУП «АЖК» достаточно широких полномочий в части хозяйственной самостоятельности, что позволит Агентству формировать гибкую финансовую политику в реализации ипотечной программы.
* В продолжение статьи авторов «Сравнительная характеристика программ ипотечного кредитования в Железногорске и Северске», опубликованной в предыдущем номере журнала.
