В. Воронін
Ринок нерухомості і прогнозні тенденції його розвитку до 2015 г.
1. За 15 років становлення ринку нерухомості в Україні, науково обґрунтована професійна аналітика ринку нерухомості практично перебуває в зародковій стадії. Причина відсутності певних значущих успіхів в багаторівневій аналітиці ринку, вершиною якої є створення прогнозних моделей тенденцій розвитку ринку хоча б на найближчу перспективу, лежить не тільки в площині відсутності аналітичних центрів, укомплектованих штатом висококваліфікованих професіоналів в різних галузях (математики-програмісти, аналітики ринку, економісти, фахівці з економіки нерухомості і містобудування і ін.), але і у відсутності офіційних статистичних даних, збір яких ніким не налагоджений, ніким не централізований, ніде не публікується.
2. Необхідно відзначити, що ринок нерухомості України характеризується безпрецедентною інформаційною закритістю, яка і визначає відсутність серйозної його аналітики
3. Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна прийти до висновку про те, що недостатня увага, що приділялася до якості аналітичної роботи, – одна з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Вітчизняна аналітика ринку нерухомості в основному фіксує результати цінового моніторингу ринку. Моніторинг цінового лістингу пропозицій нерухомості в кращому випадку може відображати флуктуації ринку, які часто формуються його гравцями. Предметом же дослідження ринку є визначення тенденцій його змін в середньостроковому і довгостроковому періодах, які формуються під дією сил попиту і пропозиції.
Саме тому ми вважаємо, що завдання створення інформаційної системи ринку нерухомості – це завдання державного значення, оскільки індикатори ринку, як і інші індикатори фондового ринку, відображають стан економіки країни. Недарма глобальні світові кризи починалися з падіння цін на нерухомість практично у всіх країнах світу.
Макроекономічна роль ринку нерухомості є суттєвою для всіх розвинених країн. Американці стежать за індексами ринку нерухомості не менш уважно, ніж за індексами NASDAQ або Dow Jones. Причиною подібної уваги є високий ступінь залучення обігу нерухомості у спільний ринок капіталу..
Таким чином, виникає нагальна потреба у створенні методології аналізу ринку нерухомості, що спирається на досвід країн із багаторічними ринковими традиціями та пристосованої до специфіки сучасного стану вітчизняної економіки та вітчизняного ринку нерухомості. Відомо, що основним принципом, який лежить в основі створення методології аналізу ринку нерухомості є системний підхід до дослідження складних соціально-економічних систем. Аналіз ринку нерухомості є самостійним професійним видом науково-практичної діяльності, що має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку.
Ринок нерухомості як складна система є підсистемою, елементом системи більш високого рівня – економіки регіону, країни, яка, в свою чергу, схильна до впливу світової економіки. Тобто, розвиток ринку нерухомості, як і економіки в цілому, повинен носити циклічний коливальний характер. Відомо, що економічні цикли відбуваються протягом 10-15 річного періоду часу і в своєму розвитку проходять фази росту і падіння.
4. За дев’ять років ринок нерухомості України пройшов класичні фази повного циклу, а саме: "відновлення – зростання – падіння", повторюючи з деяким лагом у часі цикл розвитку економіки країни в цілому. На поточний момент можна стверджувати, що ринок нерухомості завершує повний цикл свого розвитку і знаходиться в очікуванні переходу в наступний цикл, який повинен початися зі стадії відновлення з поступовим переходом у фазу зростання. Виходячи з цієї моделі розвитку ринку, визначені прогнозні горизонти продовження перебування ринку в стадії рецесії та перехід його в стадію відновлення з поступовим зростанням цін на нерухомість.
Як показали проведені дослідження, ринок нерухомості України сьогодні перебуває в стадії цінової рецесії, яка характеризується різновекторними направленнями в тенденціях зміни цінових рівнів вартості і дохідності. Тобто на ринку спостерігаються несуттєві від'ємні темпи приросту цін з явною тенденцією до їх зменшення і помітні додатні темпи приросту орендних ставок з тенденцією до їх затухання.
Прогнозні тренди зміни динаміки часових рядів вартості, орендних ставок і поточної дохідності показують, що стадія цінової рецесії ринку може тривати до кінця 2013 року з незначними від‘ємними середньорічними темпами приросту цін та с затухаючими позитивними темпами приросту орендних ставок і характеризуватися зростанням поточної дохідності с несуттєвими позитивними темпами приросту.
Аналіз прогнозних трендів, показав, що перехід до додатних темпів приросту вартості, тобто перехід ринку в стадію відновлення, очікується з другої половини 2013р. При цьому також очікується, що темпи приросту питомої вартості і орендних ставок можуть зрівнятися вже в середині 2014р. з наступним переходом до стадії цінового зростання на ринку нерухомості.
Прогнозні дані динаміки індексів ринку в стадії відновлення і зростання цін показують тенденцію до поступового зменшення поточної дохідності (КПК). При цьому середньорічні темпи приросту вартості і орендних ставок змінюються синхронно, однак з різними значеннями позитивних середньорічних темпів приросту.
