Несмотря на высокую обеспеченность жильем, существует потребность в новом жилье, так как высока доля старого и неблагоустроенного жилья. В условиях низких объемов ввода нового жилья, сделки с жильем концентрируются на вторичном рынке, что находит свое отражение в высоких ценах. Относительно низкий уровень доступности жилья отражает совместное влияние низкого предложения жилья и высоких цен на жилье. Таким образом, в регионах данного кластера существует потребность преимущественно в улучшении качества жилья и повышении его доступности для населения.
Кластер 3. Инвестиционно привлекательные регионы с активно развивающимися рынками жилья.
Регионы данной группы – наиболее экономически развитые регионы России.
Относительно высокие показатели развития строительного сектора, а также высокий уровень задолженности по ипотеке (8,24 млн. руб. на тыс. чел. населения), средний уровень безработицы, высокое качество жизни в регионах данной группы свидетельствуют о сравнительно хорошем состоянии экономики, относительной развитости рынков жилья и их высоком потенциале.
В регионах данной группы сложились наиболее благоприятные условия для миграционного притока (в среднем 3,3 чел. на 1000 чел. населения), что находит свое отражение в высокой потребности населения в новом жилье. Хотя объемы ввода жилья на душу населения сопоставимы со средними по стране, они не в состоянии удовлетворить рыночный спрос на жилье, что сказывается на высоких темпах роста реальных цен на недвижимость.
Кластер 4. Регионы миграционного оттока населения с неясными перспективами развития рынков жилья.
В данном кластере оказались преимущественно северные и дальневосточные регионы. В этих регионах средний уровень потребности в жилье и высокая доступность (в среднем 35,4% семей имеют возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств[6]) сочетаются с низким уровнем предложения на рынке (объемы ввода жилья составляют в среднем 0,2 кв. м. на человека). Такая ситуация объясняется тем, что население не нацелено на приобретение жилья в этих регионах из-за тяжёлых условий жизни и желания перебраться в центральную часть России. Это подтверждается красноречивыми данными о миграционном оттоке населения в регионах данной группы: (Архангельская область – 4,22, Коми – 7,8, Камчатский край – 5,6, Магаданская область – 14,7 чел. на 1000 человек населения). Застройщики, понимая такую тенденцию, не инвестируют в эти рынки, что сдерживает предложение, а низкий спрос способствует поддержанию относительно низкого уровня цен, что ведёт к повышению доступности жилья.
Кластер 5. Республика Ингушетия.
В пятый кластер выделена Республика Ингушетия – регион с наиболее тяжелой экономической ситуацией в стране. Уровень безработицы составляет 55%, объем инвестиций в основной капитал в строительстве – всего 10 млн. руб. на тыс. чел. населения, а объем работ по ВЭД «Строительство» - только 5,8 млн. руб. на тыс. чел. населения, что в 4 раза ниже среднего уровня по стране. В данном регионе рекордно низкая обеспеченность жильем – 10,8 кв. м. на душу населения – сочетается с крайне низкими объемами ввода жилья (0,2 кв. м. на душу населения). Рынок жилья демонстрирует негативные тенденции - практически отсутствует рынок ипотеки (задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляет 50 руб. на человека, в 150 раз ниже среднероссийского уровня), цены на недвижимость в 2006-2008 гг. падали в среднем на 47% в год. При весьма высокой нерыночной потребности в жилье (10,5% семей состоят на учете в качестве нуждающихся) практически отсутствует предложение социального жилья – среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования составляет 1836 лет.
Рынок жилья Республики Ингушетии находится в состоянии застоя, которое усугубляется тяжелым социально-экономическим положением региона.
Кластер 6. Тюменская область
В отдельный кластер выделяется Тюменская область (включая Ханты-Мансийский АО и Ямало-Ненецкий АО). Экономика области характеризуется весьма благополучным текущим состоянием – объем инвестиций в строительстве составляет в среднем 233,5 млн. руб. на тыс. чел. населения, а объем выполненных работ по ВЭД «Строительство» 96,7 млн. руб. на тыс. чел. населения, что в 4-5 раз выше, чем в среднем по России. Соответствующие высокие доходы населения в сочетании с относительно низкими показателями обеспеченности жильем (19,7 кв. м. на человека) стимулируют рыночный спрос, а также относительно высокие объемы строительства нового жилья (0,59 кв. м. на человека). Важно отметить, что Тюменская область имеет ряд особенностей. Во-первых, этот регион характеризуется большими отличиями в социально-экономическом развитии севера и юга. В северных районах области добывается около 90% газа страны, там же сосредоточена основная часть инвестиционной активности и доходов населения[7]. Во-вторых, в экономике Тюменской области практически отсутствует канал трансляции высоких доходов населения в развитие рынка жилья, о чем свидетельствует относительно низкое значение объемов ввода жилья в расчете на 1 млн. руб. реальных доходов населения (в среднем 2 кв. м. против 2,5 кв. м. по стране в целом), несмотря на то, что объемы ввода жилья в расчете на человека на 50% превышают средний уровень по стране. Это связано с тем, что в силу неблагоприятных условий для жизни, высокие доходы населения преимущественно реализуются на рынках жилья других регионов.
Кластер 7. Мурманская область.
Мурманская область выделяется в пятый кластер. От других регионов со сходным географическим положением Мурманская область существенно отличается состоянием рынка жилья и строительного сектора. В данном регионе практически отсутствует строительство нового жилья (0,01 кв. м. на человека[8]), и подавляющая часть сделок с жильем совершается на вторичном рынке (коэффициент фильтрации 169,8[9], что 46,6 раза выше среднего значения по России). Обеспеченность имеющегося жилищного фонда основными видами благоустройства находится на весьма высоком уровне (87,7%), как в сравнении с другими северными регионами[10], так и относительно среднероссийского уровня (в среднем 61,1%). Высокий уровень миграционного оттока населения (-6,9 чел. на 1000 чел. населения) свидетельствует о том, что люди приезжают в область на временные заработки, а тяжелые климатические условия делают непривлекательным проживание в данном регионе. Несмотря на крайне низкие объемы строительства нового жилья в Мурманской области, средние реальные цены на жилую недвижимость стабильно падали в 2006-2008 годах в среднем на 28% ежегодно, что отражает состояние стагнации на рынке жилья данного региона.
Кластер 8. Сахалинская область.
Как и в Тюменской области, экономика Сахалинской области выявляет тенденции асимметричного социально – экономического развития. Для Сахалинской области характерны беспрецедентно высокие показатели объема инвестиций и объема выполненных работ в строительстве (265,8 и 148,8 млн. руб. на 1000 населения против, соответственно, 47,5 и 23,9 млн. руб. на 1000 населения по России в целом). Это связано с реализацией на Сахалине ряда крупных инвестиционных проектов (морские буровые платформы, транссахалинский трубопровод, завод по сжижению газа) с участием прямых иностранных инвестиций. Между тем, высокие доходы, стимулируемые этими инвестициями, концентрируются на севере области, а местные народы, занятые традиционными промыслами, не имеют возможности улучшить свои жилищные условия. Высокий уровень дифференциации населения по доходу находит свое отражение в большой потребности населения в социальном жилье – 11% семей нуждаются в предоставлении жилья социального использования, что практически вдвое больше чем в среднем по России. Следует отметить, что благоустройство имеющегося жилищного фонда находится на весьма низком уровне (лишь 33,4% площади жилых помещений оборудовано основными видами благоустройства), высока доля ветхого и аварийного жилья (43,5% жилищного фонда построено до 1970 года). В силу сложившихся условий жизни в Сахалинской области наблюдается сильный миграционный отток населения (-4,7 чел. на 1000 чел. населения). Рыночная активность сосредоточена на вторичном рынке жилья (коэффициент фильтрации 9), что связано с относительно низкими объемами строительства (в среднем 0,2 кв. м. на человека). Сравнительно высокие средние доходы населения в сочетании с отрицательной динамикой цен на недвижимость (в течение 2006-2008 гг. цены падали в среднем на 10% в год) отражаются в относительно высокой доступности жилья (31,4%).
1.4 Результаты II этапа классификации
По результатам I этапа классификации Республика Ингушетия, Сахалинская, Тюменская и Мурманская области выделились в отдельные кластеры. Рынки жилья этих регионов имеют специфические характеристики, не позволяющие рассматривать их в составе какого-либо из полученных кластеров. Поэтому представляется логичным рассматривать данные регионы как особенные, требующие специального индивидуального рассмотрения при определении направлений государственной жилищной политики. На следующем шаге данные регионы не рассматривались.
На следующем этапе был выделен второй уровень классификации, который может быть использован для более детального описания полученных кластеров. На данном этапе к совокупности регионов в каждом кластере был применен иерархический метод классификации (hierarchical method).
Второй уровень классификации включает 12 подтипов регионов в 4 кластерах. Результаты приведены в таблице 6 и на рисунке 3.
Рисунок 3. Результаты II этапа классификации[11].
Таблица 6 - Результаты II этапа классификации регионов России.
Кластер 1. Регионы с депрессивными рынками жилья и тяжелым состоянием экономики.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
