Сравнительная характеристика программ . ипотечного кредитования в Железногорске и Северске

Сравнительная характеристика программ
ипотечного кредитования в Железногорске и Северске

директор МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (Северск)

д-р экон. наук, профессор СИФБД (Новосибирск)

Закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО) – особая форма территориальной организации, регулируемая законом РФ, действует в городах и поселках оборонного и атомно-промышленного профиля (в них находятся объекты Министерства обороны и Министерства по атомной энергии). Особый режим ЗАТО включает требования секретности (закрытости). До 1996 г. они не имели названия, не отмечались на картах, о них нет информации в старых статистических сборниках. К ЗАТО относятся в России: Большой Камень (Приморский край), Вилючинск (Камчатская обл.), Гаджиево (Мурманская обл.), Железногорск (Красноярский край), Заозерск (Мурманская обл.), Заречный (Пензенская обл.), Зеленогорск (Красноярский край), Знаменск (Астраханская обл.), Краснознаменск (Московская обл.), Лесной (Свердловская обл.), Мирный (Архангельская обл.), Новоуральск (Свердловская обл.), Озерск (Челябинская обл.), Островной (Мурманская обл.), Полярный (Мурманская обл.), Радужный (Владимирская обл.) и другие.

Обзор опыта ипотечного кредитования в российских регионах свидетельствует об экономической целесообразности формирования механизма ипотечного кредитования в особых территориальных точках, где есть необходимость концентрации высококвалифицированного персонала и можно ожидать наиболее высокой народно-хозяйственной эффективности. К таким точкам как раз и относятся ЗАТО. Кроме того, ЗАТО являются основой безопасности страны, важнейшими точками настоящего и будущего экономического роста, обусловленного разработкой и применением новых технологий. В этой связи сравним некоторые характеристики механизмов ипотечного кредитования в г. Северске Томской области г. Железногорска Красноярской области.

ЗАТО «Железногорск» (бывший Красноярск-26) имеет много общего с ЗАТО «Северск». В обоих городах проживает около 100 тыс. чел., оба образованы примерно в одно время – в начале 1950-х гг., в них сходная демографическая ситуация – доля граждан пенсионного возраста стабильно растет и на сегодня составляет около четверти от общего числа горожан.

Оба города расположены в пределах часа езды на автомобиле от регионального центра (Северск – в 20 км от Томска, Железногорск – в 60 км от Красноярска). В обоих есть градообразующие предприятия одного из департаментов Министерства по атомной энергии РФ, а именно, Сибирский химический комбинат – в Северске и горно-химический комбинат (ГХК) – в Железногорске, однако в Железногорске имеется и другое крупное предприятие – НПО им. Решетнёва.

Банковская инфраструктура городов мало различается как по перечню предлагаемых услуг, так и по наименованию учреждений: в Железногорске присутствуют филиалы Сбербанка, МДМ-банка, Альфа-банка, Сибирское ОВК, а также работает местный Сибирский индустриальный акционерный банк; в Северске – Сбербанк, Газпромбанк, Сибирское ОВК, КМБ-банк и местный Томскпромстройбанк. Сходна и ситуация с крупнейшими городскими строительными и проектными организациями: в Северске СП в стадии банкротства, в Железногорске объявлено банкротом; в обоих муниципальных образованиях с момента их основания работают филиалы отраслевой проектной организации ВНИПИЭТ, переживающей не лучшие времена.

По состоянию на 01.09.03 г. среднестатистический житель Железногорска не нуждается в улучшении жилищных условий: средневзвешенная обеспеченность жильем одного гражданина, имеющего на территории ЗАТО регистрацию по месту жительства, составила 19,7 м2 общей и 12,0 м2 жилой площади. Только 10,6 % жителей ЗАТО, имеющих в расчете на одного человека менее 7 м2 жилой площади, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, 17,9 % граждан имеют менее 9 м2 жилой площади. Большинство граждан (71,5 %) имеют обеспеченность на одного члена семьи более 9 м2 жилой площади, что соответствует норме предоставления жилья, установленной в Красноярском крае.

При всем том количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не уменьшается: по состоянию на 01.01.03 г. нуждающимися в улучшении жилищных условий на территории Железногорска признаны свыше 3 тыс. семей. В настоящее время улучшение жилищных условий граждан, признанных нуждающимися и состоящих в очередях при администрации, осуществляется путем предоставления им готовых жилых помещений муниципального фонда ЗАТО. При достаточно высокой доле приватизированных квартир подобный метод предоставления жилья не позволяет решить жилищную проблему. Необходимо скорректировать способы улучшения жилищных условий в ЗАТО и привести их в соответствие с действующим законодательством, использовать все механизмы, предусмотренные нормативными документами.

При достаточно высокой обеспеченности населения жильем в Железногорске (табл. 1) объемы ввода жилья всеми застройщиками находятся на уровне 10 – 20 тыс. м2 жилья в год, что вполне сопоставимо с объемами ввода жилья в г. Северске (табл. 2).

Таблица 1

Динамика жилищного строительства в Железногорске

Показатели	2001 г.	2002 г.	2003 г. (прогноз)
Ввод общей площади жилых домов, тыс. м2	9,70	21,25	18,42
в т. ч. из местного бюджета, тыс. м2	5,70	7,70	13,63
Общая площадь жилищного фонда, тыс. м2	2005,2	2021,8	2040,2

Таблица 2

Динамика жилищного строительства в г. Северске

Показатели	1999 г.	2000 г.	2001 г.	2002 г.	2003 (прогноз)
Общий объем ввода жилья, м2	12 552	19 786	15 559	14 030	33 576
Число сданных квартир, ед.	203	335	270	231	504
Средний размер квартиры (общая площадь), м2	61,8	59,1	57,6	60,7	66,6
Остаточная стоимость строительства, тыс. руб.	–	236 253	232 696	376 205	407 996

Цены на жилье в Железногорске также сопоставимы с ценами в Северске, а именно от 9 до 12 тыс. руб. за м2 на строительном рынке и от 7 до 8 тыс. руб. за м2 – на рынке вторичного жилья. На вторичном рынке Железногорска, как и в Северске, после отмены лицензирования риэлторской деятельности в течение последнего года появилось множество мелких агентств, деятельность которых не способствует цивилизованному развитию рынка этих услуг.

Что касается механизма продажи жилья и ипотечного кредитования, то здесь выявляются существенные различия, обусловленные местными и региональными особенностями. Так, если в Томске есть агент федерального по ипотечному жилищному кредитованию» в лице ипотечное агентство Томской области», определяющее региональную политику в данной сфере, то в Красноярске – лишь ассоциация заинтересованных лиц, которая работает на общественных началах.

Имеются отличия и на уровне ЗАТО: администрация Железногорска в октябре 2000 г. выступила инициатором создания некоммерческой организации – Фонда ипотечного кредитования «АТОМ» (Фонд), приняв за основу опыт г. Сарова Нижегородской области.

Миссия Фонда состоит в том, чтобы финансировать из собственных средств строительство или реконструкцию жилья и продавать квартиры в рассрочку без привлечения банковских ресурсов. С самого начала его учредители (администрация ЗАТО и ГХК) сделали ставку на собственные силы, не рассчитывая на финансовую помощь со стороны Минатома и, в частности, его Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования.

С момента образования Фонда в его распоряжение поступило лишь 13 млн руб. из местного бюджета, и, следовательно, активность фонда в жилищном строительстве в 2000 – 2003 гг. была заметно слабее по сравнению с активностью застройщиков и населения. В 2003 г. Фонд как заказчик (на этапе проектирования и производства строительных работ) завершает строительно-монтажные работы по реконструкции здания бывшего военного госпиталя в пос. Первомайском под жилой дом. Эффективная работа Фонда дала экономию по объекту 7 млн руб. Высвобожденные средства будут реинвестироваться Фондом в аналогичные проекты как самостоятельно, так и через УКС администрации.

Отметим существенное отличие и в организации финансовых потоков в строительном комплексе. В Железногорске УКС является муниципальным учреждением, выполняет функции единого заказчика по всем видам капитального строительства и ремонта, но не занимается привлечением средств населения в жилищное строительство. Роль УКСа заключается в осуществлении функции единого заказчика, проектировке и строительстве городской инфраструктуры, а также в поддержке муниципального жилого фонда в состоянии, годном для эксплуатации.

Привлечение средств населения (ипотека, долевое участие и др.) должно осуществляться Фондом ипотечного кредитования «АТОМ». Именно на такое сотрудничество нацелена принятая местной властью в конце 2001 г. муниципальная целевая Программа предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий на территории ЗАТО «Железногорск».

Необходимо отметить рыночный характер данной программы. Во-первых, цена и планировочные характеристики первичного жилья, построенного УКСом, формируются только на основании уровня платежеспособного спроса и, соответственно, с учетом предложений «Атома». Так сдерживается неуправляемый рост цен на квартиры, пользующиеся спросом среди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Во-вторых, часть семей, стоящих в очереди на социальное жилье, сможет улучшить свои жилищные условия в рамках данной Программы. В-третьих, каждая субсидия становится оборотными средствами Фонда, поскольку выступает первоначальным взносом при заключении договора о приобретении или строительстве квартиры.

В течение ряда лет в Железногорске существует система продажи нового муниципального жилья, которая не является рыночной, но предусматривает частичный возврат бюджетных средств, направленных на жилищное строительство. Согласно этой системе некоторые категории граждан Железногорска (работники муниципальных предприятий, МВД, ЦМСЧ и др.) имеют право приобрести новую квартиру в рассрочку до 25 лет по инвентарной стоимости, устанавливаемой органами БТИ. По состоянию на 01.10.03 г. в этой очереди состоит 996 семей, а в очереди на квартиры из жилого фонда социального использования (по договору социального найма) – 465 семей.

Сравнительный анализ механизмов инвестиционной поддержки жилищного строительства в исследуемых ЗАТО позволяет сделать следующие выводы.

Ипотечные программы поддержки жилищного строительства в обоих ЗАТО были приняты в 2000 г. В Северске в основном ориентируется на привлечение банковских ресурсов, в Железногорске – на процентную рассрочку платежа. Операторами программ являются: в Северске – муниципальное унитарное предприятие «Агентство по жилищному кредитованию» (учредитель – администрация ЗАТО «Северск»), в Железногорске – некоммерческая организация Фонд ипотечного кредитования «АТОМ» (учредители – администрация ЗАТО «Железногорск» и ГХК).

Оба оператора программ инвестиционной поддержки жилищного строительства выступили инвесторами-заказчиками реконструкции здания (в Железногорске – бывшего военного госпиталя, в Северске – бывшей казармы) под жилой дом. Фонд «Атом» реализовал эффективную ценовую политику с конечной инвестиционной стоимостью жилья до 9 тыс. руб. за 1 м2, тогда как в Северске этот показатель оценивается около 11 тыс. руб. за м2.

В Железногорске единый заказчик в капитальном строительстве и ремонте жилья – муниципальное учреждение «УКС», а средства привлекает «Атом». В рамках Программы создается только то жилье, которое удовлетворяет инвесторов (граждан-очередников и «Атом») по потребительским и ценовым характеристикам, т. е. недорогое. В Северске функции единого заказчика распределены по управлениям администрации, в том числе и УКС не является самостоятельной организацией, это подразделение администрации. Привлечением средств населения здесь занимаются УКС и МУП «АЖК», причем, цены на первичном рынке диктуются УКСом и ориентированы на семьи с доходом выше среднего, ориентация на массовый платежеспособный спрос отсутствует.

В Железногорске с 01.01.04 г. вводится федеральный стандарт по оплате коммунальных услуг населением 90 : 10, в Северске пока действует стандарт 60 : 40. Можно ожидать, что это приведет к падению цен на рынке вторичного жилья сначала в Железногорске (на 10 – 15 %), а затем и в Северске. Кроме того, создание в городах замещающих мощностей (теплоэнергоцентрали, АЭС) в связи с предстоящей остановкой действующих реакторов по межправительственному соглашению приведет к массовой безработице и дополнительному снижению цен на рынке жилья, особенно в Железногорске, в связи с его большей удаленностью от регионального центра.

В обоих ЗАТО градообразующие предприятия Минатома практически прекращают жилищное строительство из собственных источников, оставляя незавершенные строительством объекты. В Железногорске ГХК предложил Фонду «Атом» привлечь средства работников своего предприятия для завершения строительства этих объектов, а вырученные средства направить на строительство квартир для работников ГХК. Администрация ЗАТО сотрудничает с ГХК в этой области. Сибирский химический комбинат (СХК) в Северске фактически не сотрудничает с МУП «АЖК», например, в рамках предстоящей приватизации МУП «АЖК» комбинат отказался войти в состав учредителей. Тем самым была решена судьба незавершенного строительства СХК: завершать строительство и продавать эти объекты будет Отраслевой фонд ипотечного жилищного кредитования Минатома России, которому СХК переданы объекты.

В Северске реализуется коммерциализация проекта с ориентацией на самоокупаемость и реинвестирование прибыли в социально важные проекты. В Железногорске проект носит практически некоммерческий характер, с ориентацией на минимальную рентабельность. По состоянию на 31.08.03 г. в Северске на 1 руб. выделенных бюджетных средств (87,4 млн руб.) привлечено 0,59 руб. средств населения и банков (51,8 млн руб.), а в Железногорске работа по привлечению средств находится в стадии развития (из бюджета выделено 13 млн руб.).

Расчеты по г. Северску показывают, что при стартовом капитале Программы жилищного строительства в 50 млн руб. без участия уполномоченного банка можно построить 35,2 тыс. м2 жилья, в то время как по предлагаемой нами схеме ипотечной поддержки жилищного строительства с участием уполномоченного банка – 69,2 тыс. м2. Распространение схем ипотечного кредитования без участия банков можно объяснить опасением повтора кризиса и стремлением достичь политического успеха любой ценой.

Разработанная в Северске схема ипотечного кредитования имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с известными в России схемами, в том числе и схемой, реализуемой в Железногорске. Эта схема включает в себя механизм обеспечения низких ставок по ипотечным кредитам населению, основанный на корпоративном принципе обслуживания. Стартовый капитал вливается в проект, объединяющий субъектов-участников в единую корпорацию. Они имеют расчетные счета в уполномоченном банке. Корпорация в процессе реализации проекта наращивает капитал. Текущий баланс капитала или финансовые потоки, позволяют обеспечивать невысокие риски банка и достаточно низкие ставки по ипотечному кредиту.

Для отработки механизма ипотечного кредитования в Северске разработана экономико-математическая модель. Она предусматривает широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта, позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. При этом вариация долей возможна как по категориям жилья (элитное, высокого качества, стандартное и т. д.), так и по участникам ипотеки (молодые специалисты, ветераны, высококвалифицированные сотрудники и пр.). Такое разделение участников предполагает различие в ценах и схемах оплаты жилья, что и отражено в модели. Более подробное описание модели будет представлено в следующем номере этого журнала.