Описание объекта (стр. 10 )

Корректировка на состояние (поправка на отделку). В отличие от объекта оценки, в помещениях объекта сравнения № 3 не выполнен ремонт. По данным специалистов «Бригады отделочников "САМОСТРОЙ" (http://www. samostroy. icnn. ru/index. html, т. [phone]), Компании «Универсальный камень» (http://www. universalstone. ru/price. php) и ООО "Мастер НН" 0 [phone] , 415-72-17 http://www. master-nn. ru). стоимость ремонта (разница между состояние объекта оценки и объекта сравнения) составляет в среднем около 5000 руб./кв. м.

Корректировка на местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г. Н. Новгород. Аналог №3 наиболее удалён от транспортного узла города – Московского вокзала. Пешеходный трафик на ул. Бетанкура значительно ниже.. Исходя из среднего размера корректировки: переход от цен объектов, расположенных в 5 минутах пешком от метро, — к ценам объектов, расположенных в 15 - 19 минутах пешком от метро (в 5 - 7 минутах транспортом) (в процентах от цен) – 13,89%, оценщиком принято решение, принять корректировку для аналога №3 в размере -10%

По остальным параметрам объекты сравнения сопоставимы с оцениваемым объектом, поэтому другие корректировки не вводились.

5.2.2.7.  Согласование данных по объектам сравнения и определение стоимости оцениваемого объекта.

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам сравнения достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов сравнения приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок объекта сравнения;

p – количество объектов сравнения.

Процесс корректировок и выведения рыночной стоимости, оцениваемого объекта сравнительным подходом приведен в таблице.

Таблица 12. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Параметры сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Местоположение	г. Н. Новгород, Канавинский р-он, пл. Ленина	г. Н. Новгород, Канавинский р-он, Пролетарская 62	г. Н. Новгород, Канавинский р-он, ул. Бетанкура	г. Н. Новгород, Канавинский р-он, ул. Даля
Цена предложения, руб.	14 750 000,00	15 200 000,00	63 000 000,00	36 000 000,00
Общая площадь объекта-аналога, кв. м.	245	135	784	400
Стоимость 1 кв. м. объекта, руб.	60 204	112 593	80 357	90 000
Корректировка на торг	-8,95%	-8,95%	-8,95%	-8,95%
Скорректированная цена, руб.	54 816	102 516	73 165	81 945
Корректировка на площадь	-7,60%	-7,60%	0%	-7,60%
Скорректированная цена, руб./кв. м.	50 650	94 724	73 165	75 717
Корректировка на тип здания	0,00%	0,00%	0,00%	-6,63%
Скорректированная цена, руб./кв. м.	50 650	94 724	73 165	70 697
Корректировка на местоположение	0%	0%	0%	-10%
Скорректированная цена, руб./кв. м.	50 650	94 724	73 165	63 627
Корректировка на состояние, руб/кв. м.	0,00 ₽	0,00 ₽	5 000,00 ₽	0,00 ₽
Скорректированная цена, руб./кв. м.	50 650	94 724	78 165	63 627
Весовые коэффициенты	0,264	0,264	0,264	0,198
Стоимость с учетом весового коэффициента, руб./кв. м.	13 372	25 007	20 636	12 598
Стоимость объекта, руб./кв. м.	71 613
Общая площадь объекта оценки, кв. м.	615
Рыночная стоимость объекта, руб.	44 041 762

Стоимость оцениваемой надземной части объекта оценки(этажи №1,2), определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, составляет 44 041 762 руб.

5.2.3. Заключение об итоговой величине стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения(П5), общей площадью 779 кв. м., расположенного по адресу: г. Н.Новгород ул. Луначарского д.25, занимающего этажи: подвал№1, этаж №1, этаж №2., состоит из стоимости подвала №1, общей площадью 164 кв. м., и надземной части(этажи №№ 1,2), общей площадью 615 кв. м.

Рыночная стоимость подвала №1, определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 3 721 860 руб.

Рыночная стоимость надземной части помещения (этажи №№1,2), определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, составляет 44 041 762 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определённая в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, составляет 47 763 622 (сорок семь миллионов семьсот шестьдесят три тысячи шестьсот двадцать два ) рубля.

5.3.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

1.   

2.   

3.   

4.   

5.   

5.1.   

5.2.   

5.3.   

1. 

2. 

3. 

4. 

5. 

5.1. 

5.2. 

5.3. 

5.3.1.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПОДВАЛА №1

В настоящем отчете применен метод прямой капитализации дохода для расчета стоимости доходным подходом оцениваемого объекта. Данный метод применяем с допущениями: потоки доходов стабильны длительный период времени, не предполагается значительная реконструкция объектов, допускаем возможность заключения договора аренды с фиксированной арендной ставкой ("Оценка недвижимости" под ред. д. э.н., профессора , д. э. н., профессора – М.: Финансы и статистика, 2007.)

5.3.1.1.  Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации и состоит из суммы ставки дисконтирования и ставки возмещения.

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

– ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

– безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В данном случае в качестве безрисковой ставки была использована доходность государственных ценных бумаг. В качестве безрисковой ставки доходности мы рассматривали среднесрочную ставку ГКО-ОФЗ по данным сайта www. cbr. ru, среднюю за месяц до даты оценки, она составляет 13,16%