Описание объекта (стр. 12 )

Таблица 15. Определение арендной ставки

Элементы сравнения	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
Рыночная арендная ставка, руб./кв. м./мес.	666	507	250
Площадь общая, м2	60	63	190
Характер информации	Предложение аренды	Предложение аренды	Предложение аренды
Источник информации	http://www. gipernn. ru/arenda-pomescheniy/ul-sovetskaya-id1381132	http://www. gipernn. ru/arenda-pomescheniy/per-kostromskoy-id1384573	http://www. gipernn. ru/arenda-pomescheniy/ul-dolzhanskaya-id1393617
Местоположение	г. Н. Новгород, Канавинский район, ул. Советская	г. Н. Новгород, Канавинский район, пер. Костромской	г. Н. Новгород, Канавинский район, ул. Должанская
Описание объекта	складское помещение площадью 60 кв. м на ул. Советской.	ремонт сделаем под арендатора на длительный срок от агенства	Помещение 190 кв. м, с отдельным входом.
Корректировка на торг	-11,53%	-11,53	-11,53
Корректировка на этаж	-15,48%	-15,48%	-15,48%
Корректировка на красную линию	5.74%	5,74%	5,74%
Корректировка площадь	-5%	-5%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м./мес.	500	381	198
Вес	0,318	0,318	0,364
Средневзвешенная арендная ставка, руб./кв. м./мес.	159	121	72
Рыночная ставка аренды, руб./кв. м./мес.	352

Примечание: коммунальные платежи не включены (оплачиваются арендаторами дополнительно). Ставки указаны с учетом НДС.

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД = S х Сап,

где S – общая площадь оцениваемого объекта, кв. м.

Сап – ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м. в год.

Таблица 16. Расчет ПВД

Наименование показателя	Единица измерения	Встроенное помещение площадью 164 кв. м.
Общая площадь объекта	кв. м.	164
Ставка арендной платы	руб./кв. м./мес.	352
Потенциальный валовой доход	руб.	692 736

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь при сборе арендной платы, который рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД - потери

Потери от неуплаты арендной платы и несвоевременности платежей приняты равным нулю (они пренебрежимо малы). Это обусловлено условиями договоров аренды (оплата вперед) и контролем управляющей компании за платежной дисциплиной. При неуплате арендодатель может расторгнуть договор аренды без личных потерь. Ретроспективные данные, предоставленные собственником, подтверждают отсутствие фактов неуплат и редкость нарушения сроков оплаты.

Недозагрузка площадей арендаторами. В качестве объектов сравнения использовались данные объектов, площадь которых включает в себя как основную, так и вспомогательную площади. Поэтому уровень недозагрузки уже заложен в используемых для расчетов объектах сравнения. Тем не менее оценщик счел верным применить минимальный процент недозагрузки равный 8,33% (1 мес. в году на поиск арендатора).

Определение расходов

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объектов недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налог на имущество, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата коммунальных услуг, амортизации и т. п.)

Постоянные расходы

Налог на имущество:

Собственник находится на упрощённой системе налогообложения. Согласно п.2 ст.346.11 НК РФ собственник освобождён от обязанности по уплате налога на имущество организаций.

Земельные платежи:

Собственник не осуществляет земельные платежи.

Расходы на замещение:

Расходы на замещение или резервы – предполагают расходы на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, оконные и дверные заполнения, покрытие пола, санитарно-технические и электротехнические устройства и т. п.). Подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Собственник оцениваемого помещения не планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения.

Переменные расходы

Коммунальные расходы:

Не включены в ставку аренды и оплачиваются арендатором отдельно.

Расходы на управление:

Расходы на управление объектами класса В и С (вознаграждение управляющей компании), как правило, доходят до 6-8% от чистого дохода (источник информации http://www. bo-nn. ru/info/articles/kapital/1142408526/). В расчетах принимаем минимальное значение 6%, учитывая масштаб объекта.

5.3.1.3.  Расчет стоимости доходным подходом методом капитализации

Расчет стоимости объекта оценки проводился по формуле:

V=	I	,
R

где: V – стоимость оцениваемого объекта;

I – доход, приходящийся на оцениваемый объект;

R – ставка капитализации.

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости методом капитализации

Наименование показателя	Единица измерения	Встроенное помещение площадью 43,9 кв. м.
Потенциальный валовой доход	руб.	692 736
Недозагрузка	8,33%	57 705
Действительный валовой доход	руб.	635 031
Операционные расходы	руб.	38 102
Постоянные расходы	руб.	0
Налог на имущество	руб.	0
Расходы на замещение	руб.	0
Переменные расходы	руб.	38 102
Расходы на управление	6%	38 102
Чистый операционный доход	руб.	596 929
Ставка капитализации	%	27,3
Стоимость по доходному подходу	руб.	2 186 553

Стоимость оцениваемого подвала №1, определенная в рамках доходного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 2 186 553 руб.

5.3.2.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НАДЗЕМНОЙ ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ(Этажи №№1,2)

5.3.2. 

5.3.2.1.  Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации и состоит из суммы ставки дисконтирования и ставки возмещения.

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

– ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Подробный расчёт ставки капитализации был приведён, при определении стоимости подвала №1.

R=0,273=27,3%

5.3.2.2.  Расчет ПВД, ДВД и операционных расходов

Потенциальный валовой доход ‑ доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

Чистый операционный (эксплуатационный) доход ‑ действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению)

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

·  условно-постоянные расходы, или издержки;

·  условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

·  расходы на замещение, или резервы.