Оценка и консалтинг (стр. 6 )

Информация о предложениях по продаже земельных участков расположенных в пос. Ферзиково Калужской области с разрешенным использованием под ИЖС по состоянию на дату оценки, опубликованная на сайте газеты бесплатных объявлений «Все для Вас» (http://vdv40.ru/) приведена в таблице №6.

таблица №6

№ п/п	Местоположение объекта	Дата публикации	Площадь, сот	Цена предложе-ния, руб.	Цена пред-ложения, руб./ сот.	Инженерные коммуникации
1[4]	Калужская обл., Ферзиковский р-н, п. Ферзиково	февраль 2011г.	10,7	350 000	32 710	на границе электричество, вода
2	Калужская обл., Ферзиковский р-н, п. Ферзиково	февраль 2011г.	10	350 000	35 000	на границе электричество, вода
3	Калужская обл., Ферзиковский р-н, п. Ферзиково	февраль 2011г.	11,3	400 000	35 398	на границе электричество, вода, газ
4	Калужская обл., Ферзиковский р-н, п. Ферзиково	февраль 2011г.	10	340 000	34 000	на границе электричество, вода
5	Калужская обл., Ферзиковский р-н, п. Ферзиково	февраль 2011г.	50	1 500 000	30 000	на границе электричество, вода, газ

Выводы по разделу

По имеющейся в нашем распоряжении информации можно сделать вывод, что рынок земельных участков под ИЖС в Калужской области находится в стадии развития. Стоимость предложений земельных участков под ИЖС по представленной в таблице №6 выборке находится в диапазоне и составляет от 30 до 36 тыс. руб./сот, она зависит от месторасположения, состояние объекта, наличия коммуникаций, размера объекта, удобства пользования и других характеристик.

Рынок аренды земельных участков под ИЖС в Калужской области практически не развит, предложений о сдаче в аренду таких объектов оценщиком не обнаружено.

9.5. Рынок недвижимости Ферзиковского района

Рынок недвижимости в Ферзиковском районе незначительный и находится в стадии развития. При анализе этого рынка установлено, что наиболее популярными являются, квартиры, частные дома, участки под жилищное строительство и под крестьянско-фермерские хозяйства. Предложений о продаже земельных участков в Ферзиковском районе под строительство коммерческой недвижимости, а так же продажи или сдачи в аренду коммерческой недвижимости оценщиком не обнаружено.

Вся информация обнаруженная оценщиком, о предложениях по продаже недвижимости в пос. Ферзиково по состоянию на дату оценки, опубликованная на сайте «Недвижимость Калуги и Калужской области» http://www. kalugahouse. ru/, приведена в таблице №7.

Таблица №7

№ п/п	Вид разрешенного использования	Местоположение объекта	Площадь участка, соток	Цена предложения, руб.	Краткая характеристика
1[5]	Жилой дом	пос. Ферзиково	10	2 100 000	Дом двухэтажный из бруса, 190 м2, 2010 года постройки, без отделки.
2[6]	Квартира	пос. Ферзиково	–	1 500 000	1-й этаж 2-х этажного кирп. дома, площадь 46м2, кухня 12,4 м2.
3[7]	1/2 жилого дома	пос. Ферзиково	5	450 000	Бревенчатый дом, две комнаты общей площадью 20 м2.

9.6. Рынок объектов незавершенных строительством

Рынок коммерческой недвижимости Калужской области развивается не столь высокими темпами, как рынок жилой недвижимости. По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство.

При исследовании и анализе рынка объектов незавершенных строительством выявлено, что в настоящее время имеются несколько предложений.

Как правило, к продаже предлагаются незавершенные объекты коммерческой недвижимости на начальной стадии строительства. Эти объекты предлагаются в совокупности с земельными участками, которые имеют различные права собственности и различные по площади земельные участки. Коммерческие объекты предлагаются от котлована с пакетом проектной документации до возведенных основных конструкций без подключенных коммуникаций. Проекты имеют различные строительные объемы, различное конструктивное исполнение.

Учитывая вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что использовать вторичный рынок объектов незавершенных строительством для проведения сравнительного анализа из за большого количества отличий не представляется возможным.

10. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

10.1. Методология оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

·  заключение договора на проведение оценки;

·  сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

·  установление количественных и качественных характеристик Объекта оценки;

·  применение подходов к оценке, включая выбор методов проведения оценки;

·  сбор необходимой информации для выполнения расчетов;

·  расчет рыночной стоимости Объекта оценки всеми возможными подходами к оценке;

·  согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки;

·  составление Отчета об оценке и передача его Заказчику.

10.2. Подходы к оценке объектов недвижимости

10.2.1. Затратный подход

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична. Наиболее объективно применяется затратный подход в следующих случаях:

·  при оценке на рынках, которые характеризуются отсутствием достаточной информации для применения сравнительного и доходного подходов;

·  при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т. п.), т. к. такие объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

·  при страховании, т. к. страховая сумма, страховой взнос, страховые возмещения наиболее часто определяются исходя из затрат страхователя;

·  при исчислении установленных законодательством налогов и сборов, переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

При оценке недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.

2. Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).

3. Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:

а) физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

б) функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;

в) экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.

1. Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.

2. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» [6] в рамках вышеперечисленных подходов к оценке используются следующие методы оценки земельных участков:

·  метод сравнения продаж;

·  метод выделения;

·  метод распределения;

·  метод капитализации земельной ренты;

·  метод остатка;

·  метод предполагаемого использования.

Затратный подход

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется. Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, т. к. она не рукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Результаты, полученные при использовании методов сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными. Но в российских условиях применение сравнительных методов пока затруднено или невозможно в силу отсутствия необходимой информации о сделках.